Immobilier locatif buy & hold : quels critères pour vendre ?

Je partage l’avis de Maxlille. Mais il y a d’autres paramètres qu’il n’a pas abordé. Lorsque vous possédez votre bien depuis 15 ans, vous êtes en général obligé de refaire des travaux pour le remettre au goût du jour, l’obsolescence des matériels installés génèrent des interventions parfois coûteuses si on n’est pas bricoleur et/ou sur place.

J’ajouterai aussi que la période 15/20 ans est celle où la taxe sur la plus-value diminue considérablement.

Je pense qu’il y a aussi à mettre dans l’équation l’évolution des prix. Ainsi que l’opportunité de le vendre vide au départ d’un locataire (surtout vrai en location nue).

J’ai par exemple un appartement qui rapporte 4% net (calculé sur le prix d’achat), si je considère la plus-value possible, cela porte le rendement sur 15 ans à 6% net j’espère (En tenant compte de la taxe). Locataire bricoleur et très correct. Je trouve le placement plus que correct donc je conserve pour l’instant.

Mais globalement, s’il faut savoir acheter, il faut aussi aussi savoir vendre au bon moment.

Dernière modification par lachignolecorse (25/07/2018 15h46)

Dans les autres critères que je vois il y a :

1/ Lequel de vos biens rapporte le moins ?
Par exemple vous pouvez choisir de conserver vos biens à cash flow positif et vendre ceux qui passent peu à peu en négatif avec une potentiel plus-value sur le moment où vous souhaitez vendre.

2/ Lequel de vos biens demande le plus de travail ?
A rentabilité également vous pouvez préférer conserver des biens avec moins de gestion locatives (par exemple conserver des baux locatifs longues durées contre de la location saisonnière, comportant de faibles vacances locatives), avec moins de travaux, .

3/ Lequel de vos bien vous pose des problèmes ?
Préférer vendre des biens où vous avez régulièrement des problèmes (problèmes de locataires, problèmes de voisinage, d’isolation ect…).

4/ Lequel de vos bien vous parait le plus risqués à plus ou moins long terme ?
Préférez vendre des studios de 9m2, des biens en colocation ne respectant pas les superficies de la loi Alur pour effectuer des baux individuels, des biens dont la fiscalité peut changer, des biens disposant de prêts qui ne vous permettent pas légalement de louer (PTZ, PAS…), des biens dont le secteur deviens de plus en plus concurrentiel (construction de résidence étudiante lorsque vous louez des meublés de petites surfaces)…

Dernière modification par blacked (26/07/2018 15h38)

Quand vendre ?

Je pense que lorsqu’un objectif patrimonial est atteins, il ne faut pas hésiter à vendre tout simplement.

L’immobilier est un actif qui permet un enrichissement plus ou moins rapide.
Pour ce faire , il faut beaucoup de temps et d’énergie afin d’avoir un bon rendement :
- recherche de bien
- négociation ( la rentabilité se fait à l’achat )
- optimisation divers ( cela prend beaucoup de temps ).
- entretient régulier
- gestion locatives
- se mettre à jour de la fiscalité
- savoir s’entourer … artisans ect…

Avec beaucoup de biens, on peut supposer que cela devient un travail.
Donc quand l’objectif est atteins , et une bonne éducation financière, comme l’argent attire l’argent , on peut donc faire de bon investissements sans à avoir à gérer des locataires.
On développe une autre façon de penser et c’est à ce moment qu’il est intéressant de vendre.

Avec 1 ou 2 bien : simplement calculé le rendement à l’instant T en prenant en compte le CRD … et vendre pour racheter un nouveau bien avec crédit et diversifier dans des actifs mobiliers les bénéfices éventuels.

C’est souvent flou car elle est propre à chacun.

Combien d’investisseur se dise par exemple que avec 1 millions ils arrêtent de travailler et avec 3 millions ils travaillent encore ?

Pour moi la plupart on un objectif d’engrangé de la valeur mais le fait de ne pas savoir poser concrètement un objectif fait qu’ils continuent par exemple.

Pour ma part , je suis en train de vendre, j’ai atteint mon objectif d’un million net.
J’ai besoin de 2000 euros par mois et je peux donc continuer à capitaliser en mode passif et avoir mes 2000e sans problème… une somme qui grandira avec le temps grâce au intérêt composé.
J’aurai quand même 2 biens immobilier que je continuerai à louer ( immeuble en cours ) grande surface et en baux nus ( pas de turn over ) rendement 16% brut…

J’ai réussi à dire stop et mes prochains objectifs seront de profiter et faire qq opération de MDB si je m’ennuie.

Dernière modification par cricri77700 (30/07/2018 09h39)