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#26 24/07/2018 09h54

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Justement , c’est avec frais et assurance qui faut compter.

Par exemple dans mon cas , 310 000 euros à ce jours pour 1670 euros.. pour 18/19 ans en moyenne.

Un prêt à 1.73 TEG.

Je place 310 000 euros à 3 % fait que je gagne 9300 euros annuel.

Alors que 1670×12 = 20040. Pourtant un emprunt TEG à 1.73…

Si je pioche sur le capital pour payer les mensualités, à 3% net donc 4.5 brut environs fait uniquement un gain de 15 000 euros environs.

En fait , cela semble une erreur de raisonnement quand on dit que emprunter à 1.5 et placer à 3% rapporte de l’argent … Sauf si j’ai mal compris qq chose…

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#27 24/07/2018 10h31

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Ecoutez on ne va pas recompter en envisageant toutes les hypothèses, votre postulat:

cricri77700 a écrit :

En fait , cela semble une erreur de raisonnement quand on dit que emprunter à 1.5 et placer à 3% rapporte de l’argent …

est erroné.
Vous empruntez à 1,5% mais finalement le TEG ou appelez-le comme vous voulez n’est pas de 1,5%. Je n’arrive pas à retrouver votre mensualité si élevée avec votre taux annoncé donc partez avec un taux et une mensualité cohérents entre eux avant de tirer une conclusion.
Normalement avec un différentiel de 1% ce qui est admis comme le minimum, on reste gagnant. 15000€ c’est mieux que rien, à vous de voir si le jeu en vaut la chandelle.

Edit: 1670/mois c’est plus de 2,6% pour le taux d’emprunt, normal qu’en plaçant à 3 le compte n’y soit pas…

Dernière modification par kc44 (24/07/2018 11h01)


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#28 24/07/2018 12h22

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Pourtant je suis à 1.50 + 0.06 d’assurance pour un TEG de 1.73…

Je compte sur le capital restant du et non sur la totalité de l’emprunt.
Cela doit être ça la source d’erreur pour arriver à 2.6%.

Car en réalité, le CRD diminue et les mensualités ne diminuent pas …

En tout cas il y a qq chose de pas logique ..

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#29 24/07/2018 12h36

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Sans nous donner davantage d’éléments, on ne pourra pas vous aider.
J’insiste sur le fait qu’une mensualité à 1670 ne correspond pas aux taux que vous annoncez.
Au fur et à mesure que le CRD diminue, chaque mois vous remboursez davantage de capital et moins d’intérêts.

Le calcul est pourtant simple, chaque mois, les intérêts que vous remboursez sont égaux au CRD du mois précédent fois le taux et vous divisez le tout par 12. Vous y ajoutez l’assurance, constante et vous en déduisez le capital remboursé en retranchant ceci de la mensualité, constante aussi.

=> Donnez mois votre dernière mensualité en détaillant assurance et intérêts, ainsi que le CRD du mois précédent, je vous donnerai votre taux (ou faites le calcul).


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#30 24/07/2018 13h01

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L’erreur doit être dans le fait qu’il s’agit d’un prêt déjà entamé mais à mensualité d’assurance constante.
Dans ce cas, le TAEG peut être de 1,7% sur toute la durée du prêt mais à cause de mensualités d’assurance constantes le taux apparent peut être bien plus élevé par rapport au capital restant à rembourser.

C’est facile à comprendre : en simplifiant (en supposant les remboursements de capital quasi linéaires, approximation valable avec des taux très faibles), une assurance constante à 0,4% annuels du capital *emprunté* pour un prêt de 10 ans coûtera la dernière année 4% du capital restant à rembourser en début de cette dernière année.

Ainsi pour des données de prêt fixées, le taux apparent d’un prêt aux mêmes conditions de mensualité y compris assurance sur le capital restant dû ne fait qu’augmenter d’année en année.

Dernière modification par kihv (24/07/2018 13h02)

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#31 24/07/2018 13h18

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Avec 19 ans restants et le faible coût de l’assurance (15€), je doute qu’un tel écart se justifie par cela même si votre remarque est très vraie, en fin d’emprunt, l’assurance coûte très chère rapportée au CRD, en pourcentage cela croit de façon exponentielle tous les mois.
Mais bon il faudrait connaître la durée de l’emprunt initiale et j’ai un doute sur les 19 ans restants, je pense que c’est moins avec ces données.

Dernière modification par kc44 (24/07/2018 13h19)


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#32 24/07/2018 13h33

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Pourtant si…

Sur l’offre de prêt j’ai des mensualité de 1670 euros pour 3 crédits ( 17/18 et 19 ans restant).

Taux 1.73 TEG et 1.93 si je ne domicile pas mes revenus …

Alors la banque m’a annarqué mais je ne pense pas .

Mais dans mes calculs , c’est pas rentable de garder le crédit…

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#33 24/07/2018 16h25

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Pourtant dans l’offre de prêt oui , il est mentionné 1.73%.

Mais de base, c’était sur 20 ans et il reste 17/18/19 ans car c’est un ensemble de 3 prêts.

Il faut retenir l’idée principal car on parle de qq euros.
Une simulation sur 19 ans pour 300 000 a 1.73 TEG fait une mensualité de 1630 euros environs …

Durée du service de la rente

Donc un placement à 3% sur 300 000 euros = 9000 euros annuel.

Alors que le remboursement avec la déduction de l’emprunt fait cette une gain de quelques milliers d’euros mais on ne gagne pas la différence entre 1.73 et 3% soit presque le double sur 300 000…

Ce que je veut dire par là, c’est que emprunter à 2% et placer à 4% par exemple fait pas un capital qui double en réalité et que c’est trompeur.

Et c’est ça que j’ai du mal à comprendre.

Exemple avec l’hypothèse si dessus : placement à 4% et emprunt à 2%.

Mensualité : 508.88
Si je place à 4% et que je prends sur le capital les 508.88 au bout de 20 ans il resterait 33907 euros.

Donc quand on ne fait pas x2 alors que sur le papier, emprunter à 2% et investir à 4% on pense qu’on double ..
C’est du coup erroné pour ceux qui pense cela.

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#34 24/07/2018 16h43

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cricri77700 a écrit :

Une simulation sur 19 ans pour 300 000 a 1.73 TEG fait une mensualité de 1630 euros environs …

Je ne vois toujours pas ce que vous cherchez à démontrer:
300k sur 19 ans à 1,73% = mensualité de 1528

300k sur 19 ans à 1,5%+0,06% assurance = mensualité de 1544,8

Calculette pret immobilier - Calculatrice credit immobilier - Meilleurtaux.com

Vous continuez à parler de mensualités 100€ supérieures qui correspondent à un taux 1% plus élevé. Donnez nous la décomposition comme je l’ai demandé d’une mensualité entre intérêts, assurance et CRD du mois précédent…


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#35 24/07/2018 16h54

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Peut-être y verriez-vous plus clair dans votre raisonnement si vous faisiez une comparaison placement à 3% / prêt in fine à 1,73 %.

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#36 24/07/2018 17h13

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cricri77700 a écrit :

Ce que je veut dire par là, c’est que emprunter à 2% et placer à 4% par exemple fait pas un capital qui double en réalité et que c’est trompeur.

Je me demande comment pouviez-vous penser cela.
Cricri vous devenez agaçant. Vous faites des hypothèses que seul vous comprend. Ah pardon on doit aussi deviner le capital emprunté dans votre 2nd exemple…
100k (?) sur 20 ans à 2% = 505,88/mois (êtes vous si fâché avec les chiffres ?)
==> votre site donne: Après 20 ans, le capital est 35’028.59
Voyez 3 euros d’erreur sur la mensualité et boum plus de 1000€ en plus à la fin.

Cet emprunt coûte 21411,2€ en intérêts. Placer à 4% en le gardant vous permet de gagner 35000€ supplémentaires. Le solder c’est ce priver de cette source de revenus, avec le risque qui va avec le placement à 4%.

Jamais personne n’a dit que le but était de doubler le capital de départ.

Dernière modification par kc44 (24/07/2018 17h14)


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#37 24/07/2018 17h38

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Surin a écrit :

cricri77700 a écrit :

Une simulation sur 19 ans pour 300 000 a 1.73 TEG fait une mensualité de 1630 euros environs …

Je ne vois toujours pas ce que vous cherchez à démontrer:
300k sur 19 ans à 1,73% = mensualité de 1528
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 44_int.png
300k sur 19 ans à 1,5%+0,06% assurance = mensualité de 1544,8
https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 4_int2.png
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Vous continuez à parler de mensualités 100€ supérieures qui correspondent à un taux 1% plus élevé. Donnez nous la décomposition comme je l’ai demandé d’une mensualité entre intérêts, assurance et CRD du mois précédent…

En fait si vous mettez 1.5 dans la case taux et 0.23 en assurance … contre 1.73 sur la case taux et 0 en assurance, les mensualités sont différentes ( différence de 30 euros sur cette exemple sur 300 000 euros )

Peut être que "l’erreur " des chiffres vient de la.

Justement c’est ça que je comprends pas.

Dans mon cas j’ai déjà mis les chiffres :

"Sur l’offre de prêt j’ai des mensualités de 1670 euros pour 3 crédits ( 17/18 et 19 ans restant).pour un CRD de 311000 a ce jours."

En fait les 1670 euros c’est un ensemble de 3 crédit mais au même taux.

Par contre si je prends mon emprunt de départ sur 20 ans , je paye plus de 1720 de mensualité d’après le site.

En fait je suis "brouillon" dans les chiffres car entre les rachats de crédit, le CRD en partie remboursé , et que on mette 1.5% + 0.23 ou 1.45 et 0.28 ou 1.73 et 0.00 il peut y avoir 30 euros de différence.

À ne rien y comprendre…

Édit KC44 : écrire mes reflexions est compliqué pour moi, quand je ne comprends pas qq chose c’est pire. Je fais au mieux. ( vous le savez pourtant.. )

@pierrejacque : pourquoi comparé un in fine alors que c’est un prêt amortissable ?

Dernière modification par cricri77700 (24/07/2018 17h44)

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#38 24/07/2018 17h51

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Parce que vous pensez que 1,73% c’est pareil que 1,5% + 0,23% d’assurance ?
N’avez-vous jamais remarqué que le taux de l’assurance était toujours faible en proportion car il est calculé sur le capital initial mais ne descend pas - sauf cas plutôt exceptionnels - au fur et à mesure des remboursements ? D’où un montant d’assurance constant. C’est pour cela que le législateur a introduit le TAEG qui permet de mieux comparer.

A l’inverse le taux de l’emprunt est toujours proportionnel au CRD, chaque mois, les intérêts que vous remboursez sont égaux au CRD du mois précédent fois le taux et vous divisez le tout par 12.
Vous y ajoutez l’assurance, constante et vous en déduisez le capital remboursé en retranchant ceci de la mensualité, constante aussi.
=> je me répète mais vous ne m’avez pas lu ni cherché à recalculer par vous-même, comment voulez-vous apprendre ?

Ecoutez ça serait un débutant je lui trouverais des excuses mais à vous Cricri j’ai du mal. Reprenez les bases de l’emprunt, refaites les formules, ce n’est pas la banque qui le dit, ce sont des chiffres, on fait des opérations et on les retrouve, toujours, partout, tout le temps !

J’ai donné les pistes, une mensualité ça se décortique et on retombe sur nos pattes, ça ne supporte pas l’approximation. Vous n’y comprenez rien car vous ne faites pas l’effort, c’est votre idée-reçue qui prédomine.


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#39 24/07/2018 18h08

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Non 1.73 correspond au taux avec tout les frais compris…

Pourtant je calcule et cherche à comprendre mais rien ne correspond… je vais décortiquer par prêt plutôt que les 3 que j’ai en cours …

Pour les calculs j’ai toujours procédé à faire en sorte de savoir ce qui va rester à la fin d’où mon message initial.

Pour ma part 1670e de crédit pour 300000 de CRD.
Avec un taux à 1.47 hors assurance et 0.06 assurance ( oui je sais cela ne correspond pas mais c’est ce qu’il y a sur mes offres de prêt )
Donc je ne trouve pas d’intérêt de garder mon crd.

Après il y a pas mort d’homme …

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