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[+2]    #26 16/07/2018 14h42

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Vous dites que la fuite est "apparue", or le problème de toiture datait. Est-ce à dire que le plafond a été repeint juste avant la vente ?

Pour le vice caché :
- la connaissance par le vendeur : un professionnel est censé connaître parfaitement l’état du bien qu’il vend, donc ça c’est bon.
- le vice existait déjà lors de la vente : le devis le prouve. Il faut vérifier à qui est adressé le devis (= qui figure comme client sur le devis) ? Si c’est le vendeur lui-même, c’est le mieux car il est censé en avoir été destinataire ce qui prouve qu’il n’ignorait pas le problème.
- caché ? Est-ce que des diligences "normales" "de bon père de famille" permettait de voir le mauvais état de la toiture ? Si oui, le vice était apparent. Si non, le vice était caché. Si le plafond a été repeint récemment à l’endroit de la fuite, ça serait un argument supplémentaire comme quoi il y a eu volonté délibérée de cacher le vice.

Si, de plus, vous arrivez à prouver l’intention de cacher le problème (avec notamment cette peinture neuve sur un plafond dégradé par l’humidité), ça peut effectivement relever du dol.

Le dossier semble suffisamment sérieux. Le seul point faible de votre dossier est : est-ce que ce défaut aurait dû vous apparaître avec des diligences normales de bon père de famille ? Les autres éléments du vice caché, voire du dol, étant réunis, ce qui vous fera gagner ou perdre cette affaire est ce point là.

A votre place, je me rapprocherais d’un bon avocat spécialisé en immobilier. En effet, seul, vous risquez de commettre des erreurs, surtout face à un vendeur professionnel et de mauvaise foi. Il vous faut l’assistance d’un professionnel.

Dernière modification par Bernard2K (16/07/2018 14h44)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+2]    #27 16/07/2018 14h53

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Regardez du côté de votre assurance habitation ce qu’ils peuvent vous proposer en assistance juridique si vous avez souscrit l’option (souvent peu chère).
Soit vous ferez affaire avec leur avocat et vous n’avez rien à débourser, soit vous en prenez un que vous aurez choisi et ils pourront alors participer aux frais selon un barème.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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[+1]    #28 16/07/2018 15h16

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Bonjour joris54,

Vous pouvez vous rapprocher d’un expert foncier:

Expert foncier et agricole ? Wikipédia

Une première consultation sera gratuite (en tout cas, cela a été mon cas dans le cadre d’un litige) et il sera vous aiguiller… Le cas échéant, un bon avocat vous sera également utile…

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (16/07/2018 15h52)


"Money is a tool to buy Time"

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#29 17/07/2018 13h53

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Vos conseils me rassurent sur la marche à suivre. J’ne prends bonne note et vous en remercie.
Les devis sont au nom de l’agent immobilier. Agent immobilier qui gère l’ensemble du parc locatif de ce professionnel de l’immobilier.

Ce dernier m’avait signalé qu’il n’y avait pas d’accès sous la toiture. Et qu’il fallait monter sur le toit pour l’inspecter (nécessitait un télescopique)

J’attends le retour du locataire, pour qu’il me confirme que cela bien été repeint quelque temps avant.

J’espère vous faire un retour rapide de la situation.

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#30 17/07/2018 14h48

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Le fait que le devis soit adressé à l’AI est un point légèrement négatif ; si, de plus, c’est aussi l’AI qui a missionné les entreprises qui ont repeint, ce mandataire pourrait compliquer un peu l’argumentation et la recherche de la responsabilité, le vendeur pouvant prétendre ne pas être au courant. Il n’en reste pas moins que le vendeur professionnel est censé connaître parfaitement son bien.

Je n’avais pas réalisé, mais le problème de toiture est sur une partie commune, ce qui change un peu le problème. Je pense que ça reste un vice caché.

Le fait que le toit soit inaccessible, ou en tout cas présenté comme tel, est un point de plus en votre faveur : la vérification du défaut n’était pas possible avec des diligences de bon père de famille.

Perso, je ne passerais pas directement par l’expert. L’assistance juridique de votre assurance est un bon point d’entrée. D’autant plus que vous allez bien devoir déclarer un dégât des eaux à votre assurance PNO (il faut que le locataire et le syndic alertent aussi leur assureur, je crois bien ; faites une recherche, il y a eu plusieurs cas décrits en détail sur le forum). Vous pourriez aussi consulter votre notaire, si vous avez eu la sagesse de prendre votre propre notaire. Mais à un moment, il vous faudra un avocat car il faudra attaquer en justice ; il est très peu probable que le vendeur accepte d’emblée de vous rendre une partie de l’argent, sans y être condamné par une décision de justice.

Notez que vous allez avoir de l’argent à sortir, sur trois points :
- les honoraires de l’avocat et l’expertise.
- la réparation sur le plafond de l’appartement.
- la réparation de la toiture, qui va vous retomber partiellement dessus dans les charges de copro.
L’assurance peut peut-être vous aider sur les 2 premiers points. Le premier point peut aussi être partiellement payé par le vendeur, s’il perd (les dépens, article 700 du CPC). L’ensemble de ces points sera, peut-on espérer, compensé par une baisse du prix et peut-être des dommages et intérêts, auxquels le vendeur sera condamné.

Tout cela dure très longtemps, j’espère que vous êtes du genre patient et méthodique…

Dernière modification par Bernard2K (17/07/2018 14h53)


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#31 07/09/2018 13h55

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Evolution de ce dossier:

Rappel il s’agit d’un immeuble de 2 appartements. J’ai donc la pleine propriété du bien, pas de copropriété.

Suite à RDV avec notaire et sur ces conseils, nous avons envoyé un courrier AR au marchand de bien, lui mentionnant les différents défauts et rappelant ses obligations en tant que marchand de bien.. La liste c’est d’ailleurs allongé.

Une énorme fissure est devenu visible sur un mur de séparation avec le voisin (mur ne faisant pas partie de l’habitation). Cette fissure n’était pas visible du fait d’une haie très épaisse que nous avons coupé.
Le mur menace de s’effondrer sous peu d’après plusieurs professionnels. Mur qui emporte au passage une partie d’un local.

Enfin, nous avons appris que le logement du rez de chaussé était rarement loué du fait d’une infiltration d’eau récurrente, lié à un fissure non visible sur le coté de la maison.

L’ensemble des éléments étaient connu du professionnel, nous avons heureusement des preuves.
Bien que, cela soit à lui de prouvé que nous avons bien été informé de ces éléments.

Je présente grossièrement les problématiques, les photos avant/après sur seulement 1 mois et demi sont parlantes.

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#32 23/08/2019 01h59

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Bonjour à tous,

J’apprends beaucoup en lisant les problématiques rencontrées par les investisseurs immobilier du forum.
Et aujourd’hui je m’apprête (enfin) à franchir le pas en achetant une maison en région parisienne.
Mon offre d’achat a été acceptée mais j’ai encore quelques réserves sur de potentiels vice-cachés.

Le premier d’entre eux est l’incohérence du cadastre avec la réalité.
J’achète un terrain + une maison avec un studio mitoyen en dépendance (récent 5-10 ans), ce dernier n’apparaît pas sur le cadastre. La mairie ne semble pas au courant de son existence et n’a pas retrouvé de permis de construire de moins de 30 ans.
L’agent immobilier prétend que tout a été fait dans les règles.
J’évalue encore le risque que le studio ait été construit illégalement sans permis et sans conformité au PLU. Le pire scénario serait alors qu’en acquérant sa propriété, je sois contraint de le démolir, de payer une amende pour cette infraction aux règles d’urbanisme et à l’impôt foncier.
Je pense solliciter un notaire pour vérifier que je ne vais pas au devant de problèmes et me couvrir le cas échéant lors du compromis de vente.

Auriez-vous des recommandations pour me "blinder" sur cette transaction ? Fuir big_smile ?


Dans la vie, le plus grand risque est justement de n'en prendre aucun.

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#33 23/08/2019 19h18

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ISTJ

Il va vous falloir votre propre notaire pour signer le compromis de toute façon, donc adressez-vous directement à lui. Il vous conseillera mieux que nous.

Il semble clair que le studio n’a pas été construit dans les règles, qu’en dit le propriétaire ?

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#34 23/08/2019 20h08

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tikou a écrit :

mise à jour de fin d’année sur mon dossier.

(…)

Comment s’est terminée cette histoire ?


Mon code parrain Corum : X2BNTB

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[+1]    #35 23/08/2019 22h31

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Bonsoir,

Cache40 a écrit :

Le premier d’entre eux est l’incohérence du cadastre avec la réalité.
J’achète un terrain + une maison avec un studio mitoyen en dépendance (récent 5-10 ans), ce dernier n’apparaît pas sur le cadastre. La mairie ne semble pas au courant de son existence et n’a pas retrouvé de permis de construire de moins de 30 ans.

1 - L’incohérence est elle au niveau du cadastre ou du fichier immobilier ou les 2 ?

Cadastre  :
- les limites du bati telles qu’elles apparaissent sur le plan cadastral sont elles cohérentes avec la réalité (consultation libre) ?
- la description du bien qui sert de base à l’impot foncier est elle exacte (telle que décrite dans la fiche H1) ?

Fichier immobilier (ex conservation des hypothèques) : la description du bien telle qu’elle figure sur les actes successifs et la fiche relative au bien sont elles exactes ? Attention : la description est celle au moment de la dernière mutation à titre gratuit ou onéreux.

En tout état de cause, le notaire doit vérifier la cohérence entre la description qui va figurer à l’acte et celle figurant dans les actes précédents et dans le fichier immobilier et en cas d’incohérence demander au vendeur des justifications sauf à engager sa propre responsabilité.

2 - Un agrandissement de la surface bâtie est possible sans permis de construire en dessous de certaines limites. Une déclaration de travaux peut suffire. Le seuil est de 20 ou 40 m2 de surface de plancher. Voir les feuilles dédiées de Service public (PC - Déclaration)

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (23/08/2019 22h38)

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[+2]    #36 26/08/2019 18h32

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Bonjour,

plusieurs membres m’ont demandé de donner la suite de mon aventure immobilière.

Résumé des épisodes précédents :
- j’achète une maison (primo-accédant un peu naïf).
- L’agence immo et le vendeur me parlent de travaux du voisin mais indiquent qu’il a eu un permis de construire et que la construction était autorisée
- 6 mois après l’achat le voisin m’interpelle pour me dire qu’il va poser des pavés de verre plus ou moins translucides donnant sur mon jardin "comme prévu avec les anciens propriétaires"
- ne comprendant pas de quoi il parle, je consulte son permis aux archives et m’aperçoit qu’en fait il n’a pas suivi son permis de construire (posé 6 ans avant mon achat)
- en creusant je m’aperçoit d’autres problèmes
- un dégât des eaux survient à la cave et je m’aperçois que là aussi les travaux sont à l’origine du problème
- déclaration à l’assurance qui confirme sa responsabilité mais qui ne s’occupe pas des causes…
- je fais intervenir un expert indépendant pour essayer de raisonner le voisin et avoir un document qui explicite tous les problèmes
- constat d’huissier
- je comprends progressivement que le voisin de toute façon ne fera rien. Il est vieux (~80 ans), fou, sans doute maladie de diogène, fait des travaux parce que çà l’occupe et est un spécialiste du contournement des règles d’urbanismes
- les autres voisins me confirment que c’est comme çà qu’il fonctionne, que tout le quartier l’évite, … bref.

Je décide d’essayer d’avoir une situation claire au cas ou je revende la maison (je ne me vois pas faire à d’autres acheteurs le coup que m’ont fait les précédents).

Je vais voir un avocat pour lui expliciter la situation et lui demander son avis. Il préconise de faire un référé expertise pour obtenir un rapport d’expertise judiciaire (1200€ d’honoraires)

Un architecte est nommé pour mener à bien cette expertise. Je me fais un peu avoir car je me dis que je n’ai pas besoin de reprendre point par point tous les éléments qui figurent déjà dans les documents fournis (assurance, expertise privée, constat d’huissier) + je pensais que l’expert viendrait au moins 2 fois pour bien comprendre la situation.

Bref l’expert rédige un rapport moyen mais qui reconnaît tout de même un certain nombre de choses, dont des vues qui doivent être fermées. Je dois payer environ 2000€ à ce expert. Mon avocat m’assure que çà me sera remboursé par le voisin lorsqu’on demandera au juge de tirer les conclusions de l’expertise dans la mesure où l’expert a bien identifié des problèmes.

J’ai essayé de faire modifier le rapport d’expertise en faisant des remarques mais l’expert n’a pas changé une ligne.

Pendant ce temps, le dégât des eaux réapparaît ; le voisin fait des travaux mais rien concernant notre problème.

Mon avocat nous conseille de refaire un référé pour demander la réalisation des travaux, la fermeture des vuers + des dommages intérêts (1200€ d’honoraires).

On fait cela, çà prend presque 1 an (en référé!) le voisin fait intervenir un avocat et raconte des salades pour embrouiller la situation, fournir des devis, faire croire que la cause du dégât des eaux est réparée, indique que sa femme a dû aller à l’hopital.

La décision est enfin rendue (presque 3 ans après l’identification du problème !) :
- le dégat des eaux est soi disant réparé (le juge n’a pas compris une facture et s’est trompé dans l’interprétation d’un document qui n’avait rien à voir avec la zone à problème…)
- le juge des référés n’est pas compétent pour les problèmes de vues
- et de toute façon d’après le juge les travaux concernant les vues sont en cours (…bientôt 10 ans c’est cela oui…)
- je dois payer 1800€ de frais irrépétibles (les frais d’avocat du voisin)

donc en gros, je n’ai pour l’instant rien obtenu, voire la situation est pire qu’avant puisque maintenant le juge ajoute un "no stress, les travaux sont en cours" uniquement parce que le voisin a fourni des devis depuis longtemps échus maintenant.

Je dois avouer que je n’ai toujours pas bien compris ce que j’aurais du faire de mieux pour obtenir une meilleure décision.

D’après mon avocat, malheureusement, les juges prennent de plus en plus souvent une casquette sociale dans leur décisions et que cela peut mener à ce genre de situation.

Je ne sais pas bien quoi faire de cette situation. Les sommes investies pour ne rien obtenir ne sont pas négligeables et je ne sais même pas pour l’instant comment faire avancer le dossier car la décision du juge fait qu’il faut que j’attende un minimum ("les travaux sont en cours") et que pendant ce temps le voisin continue à devenir de plus en plus sénil. Ses propres enfants ne lui parlent plus donc ce n’est pas de ce côté que çà va s’arranger.

Petit bilan de ce qui a été dépensé :

constat d’huissier : 700€
expertise indépendante: 540€
avocat référé expertise: 1200€
huissier 49,37€
expert judiciaire 2640€
avocat référé n°2: 1200€
huissier 69,55€
jugement condamné aux frais irrépétibles: 1800€

quelques remboursements d’une assistance juridique que j’avais (j’ai dû me battre pour avoir çà): 1760€

donc au total j’en suis pour environ 6400€ de ma pomme…

L’avocat ne me pousse pas à aller plus loin en tout cas pas pour l’instant à cause de cette histoire de "travaux en cours". Il faudrait attendre. Je n’arrive pas à savoir si il a été très mauvais ou pas. Mon intuition me dit qu’il a prit à la légère certains signaux. J’avais attiré plusieurs fois son attention sur la problématique "sociale" du voisin mais il a repoussé systématiquement cet argument en disant que ce n’était pas la problématique du juge.

Choses apprises :
- lors d’une expertise judiciaire, il faut rester en permanence à côté de l’expert et l’obliger à noter tous les points litigieux. Je me suis fait avoir par l’avocat de la partie adverse qui me posait parfois des questions mais en fait on s’en fiche de l’avocat de la partie adverse lors d’une expertise judiciaire. Seul l’expert compte.

- la justice en France, ce n’est pas simple même quand on est certain d’être dans son bon droit. Personne ne se déplace in-situ à part l’expert judiciaire ; çà complique beaucoup les choses sur un problème immobilier complexe. C’est d’ailleurs comme çà que le voisin a réussi à embrouiller le juge en parlant des situations utilisant les mêmes mots que l’expert mais qui sont totalement différentes des problèmes soulevés.

- la justice coûte cher. J’avais les moyens de prendre ce risque financier mais tout le monde n’a pas 6400€ à mettre pour essayer de faire valoir ses droits ; surtout dans une situation complexe où je n’ai pas réussi à obtenir gain de cause malgré tout le temps passé, tous les documents fournis, les preuves que les permis de construire n’ont pas été respectés, .. C’est un peu déprimant.

bref j’en suis au point mort.

Dernière modification par tikou (26/08/2019 18h36)

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[+1]    #37 26/08/2019 19h27

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Bonjour Tikou,

Je ne me prononcerai pas votre affaire, n’ayant pas de compétences  en urbanisme, mais je suppose que vous allez revenir par le fond pour contraindre votre voisin à respecter votre tranquillité.

A la lecture du profil que vous décrivez, à votre place, je prendrai contact au téléphone avec le pôle solidarités familles de votre conseil départemental en expliquant ce que vous décrivez, Diogene, santé mentale altérée, etc… afin d’obtenir la venue d’une assistante sociale pour prendre soin de votre voisin qui a sans doute besoin d’aide même s’il n’en est pas conscient.

Si l’AS avalise votre analyse, le département prendra les mesures en vue de placer votre voisin sous sauvegarde de justice qui pourra déboucher par une tutelle par exemple.

Certains comportements pas pires que ce que vous décrivez en immeuble, avec du gaz de ville chez la personne, débouchent sur ce type de mesure au moins temporaires.

Bon courage en tous les cas

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#38 26/08/2019 19h45

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ISTJ

tikou a écrit :

bref j’en suis au point mort.

Vous inquiétez pas, lui aussi, bientôt smile

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#39 26/08/2019 20h34

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A mon avis, vous allez devoir faire preuve de résilience dans cette affaire afin de tourner la page .

La justice est très imparfaite et vous constatez à vos dépends que la forme l’emporte sur le fonds. Les juges ne sont pas des spécialistes dans tous les domaines et statuent en quelques minutes sur une multitudes de dossiers. Et c’est encore pire avec les avocats.

Il faut être très circonspect dans la saisie de la justice et ne pas s’exposer à mon avis au-delà des montants pris en charge par les assurances juridiques, car au delà c’est pile ou face.

Par exemple mes beaux parents sont passés par un architecte pour la construction de leur RP. Le chantier a pris 9 ans au lieu de 12 mois, le montant de départ a été dépassé de 30% et ils doivent encore traiter des malfaçons. Le préjudice moral et financier est énorme car ils ont du payer pendant cette période une location, un garde meuble en plus du crédit et ma belle mère a fait une dépression.
Contre toutes attentes ils ont perdu le procès contre l’architecte et ont du payer ses frais d’avocat !

Pour ma part j’ai dépensé inutilement 6.800€ d’avocat.
J’ai été assigné en justice par une personne qui contestait le montant d’une indemnité que je lui avais versé, montant pourtant validé par un document signé d’un commun accord au départ.

Procès gagné en première instance (2800 euros d’avocat)
Le plaignant bénéficiant de l’aide juridictionnelle (gratuite) fait appel.
Deuxième jugement incompréhensible ou le plaignant doit me rembourser son indemnité, mais ou je suis condamné à lui en verser une autre du même montant ! (2800 euros d’avocat supplémentaire)
Le jugement rendu étant particulièrement abscons, le plaignant trouve un huissier qui me harcèle pour le versement de cette deuxième indemnité. (sans remboursement de la première)

Donc 1.200 euros d’avocat supplémentaire pour expliciter le jugement à tout le monde et mettre fin à cette histoire absurde qui a duré plusieurs années …

Dernière modification par Barns (26/08/2019 20h37)

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#40 26/08/2019 21h05

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tikou a écrit :

Mon avocat nous conseille de refaire un référé pour demander la réalisation des travaux, la fermeture des vues + des dommages intérêts (1200€ d’honoraires).
(…)
- le juge des référés n’est pas compétent pour les problèmes de vues

Ca fait au moins un point où l’avocat a fait une erreur grossière. Un avocat spécialisé en immobilier qui ne connaît pas les limites du juge du référé, ça fait désordre (si j’ose dire).

Par rapport à ce que dit sven : je ne compterais pas trop dessus, car la médecine est formidable pour maintenir les gens en vie même quand la tête ne va plus. De plus, même s’il décède, la succession peut durer plusieurs années et, quand elle sera réglée, n’apportera pas forcément un mieux.

Au total, je n’ai malheureusement pas de solution à vous apporter. Le conseil de serenetis me paraît pertinent sans pour autant apporter aucune certitude : c’est une bonne piste à suivre, qui peut, ou non, déboucher sur une solution.

Vous ne revenez pas sur la possibilité d’attaquer le vendeur pour dol ou vice caché. Que vous a dit l’avocat à ce sujet ?

Dernière modification par Bernard2K (27/08/2019 08h58)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#41 27/08/2019 17h48

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Merci pour vos retours.

@serenitis, effectivement la question d’aller au fond se pose mais concernant les vues le phrasé du juge du référé est le suivant :

Les vues décrites ne peuvent pas être appréciées, d’une part, par un autre juge que le juge du fond, et, d’autre part, en l’état, les travaux des époux xxxxx n’étant pas achevés.

Sachant que le permis de construire a 10 ans, qu’il n’y a eu aucun travaux pendant au moins 5 ans, que des devis ont été produits à l’audience mais rien n’a été fait depuis et que quelques travaux ont été réalisés - factures produites (mais rien à voir avec le litige) après la notification de l’assignation en référé..

Donc sur la base de simples devis, le juge accepte le fait que des "travaux" "ne sont pas achevés"… on peut difficilement faire plus flou pour éviter que cette affaire aille au fond. Je m’interroge sur la raison pour laquelle le juge du référé qui se dit non compétent, se revendique toutefois compétent pour dire que les travaux sont en cours.

concernant le "pôle solidarités familles" j’y penserai ; je pense qu’il est déjà suivi en partie

@Bernard2K,

concernant la non compétence pour du juge du référé pour les vues oui je pense que l’avocat a été léger. Je n’ai pas compris pourquoi il n’avait pas été au fond vu que sur les vues le rapport d’expertise judiciaire était assez clair en ma faveur. Son principal argument était qu’au fond il y a un délai de 2-3 ans alors qu’en référé en 6 mois c’est bouclé. Et pourtant il se déclare spécialiste en immobilier et il semble plutôt avoir de l’expérience. En tout cas avec la décision qu’il a obtenue il n’a pas arrangé mes affaires. La question se pose maintenant de garder le même avocat ou d’en changer mais ce n’est pas simple comme décision.

concernant le dol/vice caché et les vendeurs, l’avocat n’a jamais semblé très à l’aise au vu du dossier.
Il semblerait que
- mon problème n’est pas assez grave (en gros, le problème n’empêche pas la maison d’être habitée) pour pouvoir entrer dans la qualification de dol
- la seule preuve écrite dont je dispose est une copie d’un LRAR entre le vendeur et le voisin, en rapport à le problème de dégât des eaux 1 an 1/2 avant la vente. Le délai serait trop long pour assurer le lien causal entre ce problème et mon problème. En tout cas suffisamment éloigné pour que le vendeur puisse inventer des arguments pour se dédouaner et dire qu’il ne s’agit pas du même problème. Il peut tout à fait dire qu’à sa connaissance son problème était réglé.
- pour les autres problèmes (permis de construire, vues notamment) je n’ai que de l’oral dont autant dire rien du tout.

D’ailleurs, j’ai retenu aussi qu’il vaut mieux poser toutes les questions à l’agence immobilière par email et forcer une réponse par email. Ce n’est que comme çà que des traces écrites peuvent être créées.

Je reste zen ;-)

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#42 28/08/2019 09h56

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Suite à mon dernier message je précise que pour attaquer en justice un professionnel qui dépend d’un Ordre tels qu’un architecte, un avocat etc, il faut au préalable saisir le Conseil de Ordre auquel ce professionnel appartient pour tenter une médiation.

Dans le cas rapporté plus haut, l’Ordre des Architectes avait statué défavorablement vis à vis de cet architecte. C’est pourquoi, au-delà des faits, le résultat semble pour le moins décevant.
Un architecte déjugé par ses pairs mais un juge qui en décide autrement … 

J’en conclu des jugements sur la forme plutôt que sur le fond et le caractère très aléatoire de la justice  !

Lors d’un contentieux immobilier je pense qu’il vaut mieux souvent perdre un peu d’argent et d’amour propre que de saisir la justice.

Dernière modification par Barns (28/08/2019 09h58)

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