SCPI de déficit foncier et année blanche ?

Noyl · #1

Bonjour à tous,

L’intérêt de la SCPI déficit foncier financé par crédit et la règle de déduction 150% de travaux (100% en 2018 et 50% en 2019) a le vent en poupe pour gommer son impôt sur le revenu dans le cas de revenus fonciers fortement taxés en nu avec une TMI >30% malgré des rendements assez bas pour ce type de produit (2%).

L’économie d’impôt va donc servir à financer la SCPI majoritairement (si TMI 30% + PS 17,2%) la SCPI est financée à 47.2% par l’économie d’impôt mais plafonnés à 10 ans, au-delà on se retrouve à nouveau taxés…

Je m’interroge toutefois sur l’intérêt d’une telle opération de défiscalisation :

- comment calculer le TRI réel de l’opération si les revenus fonciers sont encore adossés à de l’emprunt ?

- la plus value à la sortie (16 ans) est taxée à la TMI + PS

- l’intérêt d’acquérir ces SCPI déficit foncier par le biais d’une SCI à l’IS ? avec la mise en place d’un US ?

Je vous remercie pour vos avis éclairés !

Mots-clés : défiscalisation, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques), scpi (société civile de placement immobilier)

Surin · #2

Vous aurez peu de réponses car peu d’investisseurs ici investissent sur des SCPI fiscales sauf pour s’en plaindre.
Autre point je suis surpris que vous cherchiez à investir sur un tel support sans avoir analysé le moindre patrimoine ainsi que les frais. Il aurait fallu nous dire à quelle SCPI pensiez-vous.
Vous dites-vous même que le rendement est faible, ajoutez les frais, le blabla des vendeurs et un marché secondaire inexistant, le mieux reste de payer ses impôts.

GoodbyLenine · #3

Le problème avec une SCPI déficit foncier sera souvent que l’économie réalisée sur l’impôts grâce au déficit foncier sera souvent compensée par l’impôt à payer sur la plus-value (lors de la vente des parts, ou des immeubles), si la gestion est bonne, à moins de conserver vraiment très longtemps (30 ans ou presque). Quand l’abattement sur les plus-values jouait à plein après 15 ans, c’était peut-être jouable. A présent…

PS : Le même raisonnement s’applique aux SCPI Malraux, sauf qu’en plus on maîtrise mal la durée de vie de la SCPI, donc qu’on sera obligé de constater l’éventuelle plus-value bien avant les 30 ans qui optimiseraient la note fiscale.

Mettero · #4

Je me suis aussi intéressé à ce produit mais la lecture des différents témoignages est glaçant. Dans tous les cas de figures, il est très bien expliqué que de toute façon, les frais inhérents à la souscription et à la gestion de la SCPI grèvent de loin l’avantage fiscal obtenu (un peu à l’envers de 90 % des pinel & co qui vous vendent un bien plus cher que ce qu’il ne vaut).
Au total dans la SCPI fiscal, vous avez un gain fiscal grévé par les frais, et un produit au final qui la plupart du temps ne vaut pas grand et ensuite comme dit précédemment la PV est imposable.
En gros pour résumer
1/ Investissement dans un produit à risque
2/ Déficit foncier amputé par les frais de gestion
3/ Imposition à la revente

Au final, vous investissez dans un produit à risque pour avoir … un décalage d’imposition !

Des mirages comme souvent !

Dernière modification par Mettero (30/06/2018 09h02)

Mettero · #5

Il y a une autre constante de ces SCPI de déficit fonciers. Les tickets d’entrées s’envolent très haut. J’aimerai quand même bien avoir un peu de recul ou de stats sur ce qu’on donné les précédents après extinctions quand même…

Noyl · #6

Effectivement, le TRI est souvent négatif et le paiement un fine de la plus-value couplé à des taux de 2.90% chez CF font qu’il est préférable d’opter pour une autre solution pour défiscaliser ses revenus fonciers .

Guitou · #7

Bonjour,
Hormis revendre ses parts de SCPI ou appartement locatif, je ne vois que peu de solutions alternatives pour éviter ce matraquage fiscal des revenus fonciers.
Je m’étais intéressé à la SCPI déficit foncier Urban Premium 4, a priori la plus sérieuse sur le marché, mais l’imposition de la plus-value au bout de 15 ans gomme une grosse partie de l’avantage fiscal du début.
Et puis chemin faisant, on continue à alimenter la pompe à revenus fonciers, augmentant encore plus l’imposition globale en sus de la CSG , alors que le risque locatif augmente et que la rentabilité baisse structurellement sur les biens locatifs les mieux placés.
Pour ma part, j’ai commencé à revendre mes parts de SCPI dont le potentiel long terme me semble incertain, pfo2 (Qui avait bien monté ces dernières années ) et Ficommerce (marché des commerces en souffrance ). Et renforcerai plutôt mon patrimoine lmnp avec amortissement pour annuler la CSG…
Cordialement

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