Couple d'auto-entrepreneurs se lançant en LMNP : formalités et optimisation fiscale ?

Je me suis aussi posé la question de la date de démarrage du LMNP, donc je peux essayer de répondre à cette partie :

1) Déclarer maintenant permet de :
- passer les frais de notaire, d’agence et de banque en charges, générant donc un déficit (car vous n’avez pas encore de revenus locatifs) qui sera reporté sur les prochaines années.
- Amortir l’immeuble à la valeur indiquée dans l’acte de vente (en enlevant la valeur du terrain)
- Ajouter le coût des travaux à l’amortissement (ou en charges selon la nature et le montant des travaux)
- Ajouter le coût des meubles de la même manière : à l’amortissement pour un ameublement complet initial, ou en charges si vous arrivez à justifier que ce n’est pas un ameublement complet initial et que la valeur des quelques meubles ne dépasse pas 500€ (bref… plutôt à l’amortissement du coup)

2) Déclarer au début de la location permet de :
- Amortir l’immeuble selon sa valeur vénale au moment de la mise en location.

Du coup, la conclusion que j’avais fini par atteindre concerne les travaux : s’ils génèrent une forte plus-value (typiquement, si vous les faites vous-même) alors il est intéressant de déclarer le status de LMNP qu’au moment de la mise en location afin d’intégrer cette plus-value dans l’amortissement.
Dans ce cas là, l’optimisation maximale consiste donc à faire évaluer son bien par 2-3 agences avant de meubler, et de meubler ensuite (facture postérieur à l’évaluation) : il y a de bonnes chances que évaluation(immeuble) + cout(meubles) > évaluation (immeuble + meubles).

Si au contraire vous faites faire les travaux et qu’ils ne génèrent pas ou peu de plus-value, alors il vaut mieux déclarer le status de LMNP dès le début afin de pouvoir déduire les frais initiaux (notaire, agence, banque).

Dernière modification par Iomipom (26/06/2018 09h59)

Bonjour GoodbyLenine, Iomipom et pierrejacques11,

Merci beaucoup d’avoir pris le temps de me répondre. Beaucoup de questions intéressantes. Je note mes nouvelles interrogations en gras.

La problématique mise en avant par GoodbyLenine et Iomipom sur quand vaut-il mieux déclarer le début d’activité est très pertinente. En effet nous étions seulement préoccupés par les frais de notaires / banques et n’avions pas pensé à la différence de calcul de l’amortissement. Concrètement, il faudrait que l’on essaie d’évaluer dés maintenant quelle plus value nous pourrons avoir fait d’ici le début de mise en location. Cela se calcule avec des tableaux d’amortissement j’imagine mais étant donné que l’on a emprunté une somme supérieure pour le montant des travaux que pour le bien en lui-même il est fort à parier qu’il serait plus intéressant de faire débuter l’amortissement en 2019… Ceci-dit, les 2 appartements concernés par le LMNP ne représente qu’une partie du bien, les travaux sont faits en partie par des pros et en partie par nous, alors il va nous falloir faire des calculs un peu tarrabiscottés je pense…

J’ai un doute soudain mais, dans le cas ou nous déclarons notre activité et contractons le comptable en 2019, les factures travaux datant de 2018 seront-elles bien reportables en 2019 (ont-elles une "date de péremption") ? En effet, je ne comprends pas trop à quoi correspond la notion "d’amortissement des travaux" que vous mentionnez. Il s’agirait donc de contracter le comptable maintenant et de déclarer le début d’activité en 2019 ? (Ceci dit le comptable en question ne veut travailler avec nous que si nous disposons d’un SIRET…)

Par rapport aux questions posées :

1. Je ne connaissais pas l’option suggérée par pierrejacques11 c’est à dire d’opter pour une déclaration commune via le formulaire F… Alors P0, P2, F… que choisir ? A première vue ce formulaire F à l’air facile à remplir mais comme tout le monde parle de P0 partout… Concrètement, pour quel formulaire avez-vous opté ?

2. Merci à GoodbyLenine et pierrejacques11 pour les divers explications concernant le statut de LMNP. J’en conclus qu’effectivement, peu importe qui de nous deux déclare le LMNP et peu importe le régime fiscal de notre AE.

3. Merci pour le rappel sur les conditions pour être LMNP. Donc à priori pas de prise de tête immédiate en cas de dépassement des 23000 € ou de dépassement du double du CA de notre foyer fiscal. Dans un premier temps, nous n’avons pas spécialement l’intention d’être en LMP…

4. Concernant le versement libératoire de l’impôt, la réponse de pierrejacques11 m’apprend quelque chose de nouveau car j’ignorais que les déficits LMNP n’étaient pas reportables sur les revenus professionnels. Ceci-dit nous ne payons pas énormément d’impôts sur le revenu donc bon… Il faut que je repotasse de plus près ce qui est déductible ou pas en terme de travaux car quand je vois déjà le nombre de factures accumulées en 2 mois de travaux je m’y perds un peu. Je comprends bien que l’intérêt majeur du statut LMNP est en fait l’amortissement…

Belle journée !

Perso en SCI, j’ai contracté avec un comptable que 3 mois après le démarrage de l’activité avec la reprise de toute l’activité depuis le lancement.

Re-bonjour,

Je me permets de faire remonter ce post tout en y ajoutant mes propres conclusions et trouvailles pour ceux que cela pourrait intéresser, car mon cerveau bouillonne tant il y a d’informations à ingérer… Je m’excuse d’avance car mes questions s’éloignent un peu du sujet d’origine.

Concernant la question : P0i (en commun / en individuel) et éventuellement la cerfa F…
Après avoir lu pas mal de posts sur ce forum, je suis tombée sur ça :
4 infos à connaître sur la location meublée en indivision - Eldorado immobilier : location meublée courte durée
Article qui me laisse entendre que nous n’avons pas trop intérêt à déclarer en commun. Donc je commence plutôt à pencher pour une déclaration en nom propre, de moi ou mon conjoint, l’un ou l’autre.
En fait quels seraient les risques concrets de cette déclaration non commune, par exemple en cas de séparation ?

Un seul POi pour 2 T2 ?
A force de lire toutes sortes de sujets, j’ai vu dans une discussion une personne évoquer le fait de faire une P0i par appartement. Est-ce le cas ? Le fait que nous n’ayons besoin que d’un seul siret pour l’ensemble de notre activité LMNP me pousse à penser que non. Par contre, d’autres discussions évoquent le P2-P4 pour de nouveaux bien en LMNP, ce qui me pousse à penser que chaque appartement est considéré de façon distincte…. De plus, concrètement, nos 2 T2 ne seront sans doute pas mis en location exactement au même moment. Qu’en est-il ?

A propos de la la date de déclaration de début d’activité…
Je sens que j’ai agacé notre "future" comptable en remettant en question ce qu’elle affirmait, à savoir déclarer l’activité à la date de l’achat. Cependant, plus je lis de choses à ce sujet plus je penche pour la solution consistant à déclarer seulement une fois les travaux finis. Et ceci pour les raisons suivantes :
- Nous avons plein de ’petites factures" travaux type panier Brico Dépot donc peut être pas facilement amortissables ;
- Certaines de ces factures concernent des matériaux utilisés pour d’autres parties de l’immeuble non concernées par le LMNP, et j’ai peur qu’il soit difficile de les attribuer correctement à nos appartements LMNP ;
- Quoi qu’il en soit la valeur vénale de ces appartements une fois rénovés sera très vraisemblablement supérieure à leur valeur au moment de l’achat + travaux, quand bien même l’ensemble des travaux serait déductible.
Donc, tant pis pour les frais de notaire, d’agence et de crédit ? Ou peut-on quand même en récupérer une partie, par exemple si l’on déclare notre début d’activité fin 2018 ?

Faut-il déclarer l’activité l’année de l’emprunt pour pouvoir déduire les intérêts / frais d’assurance emprunt ?
Je repose la question car je trouve peu de témoignages à ce sujet. Est-ce bien le cas ? Nous pensions voir large et déclarer notre début d’activité seulement en 2019, mais il me parait vraiment trop dommage de se priver de la déduction de ces intérêts. Ce qui met la pression pour finir les travaux, mais ce n’est sans doute pas plus mal…

Merci encore !

Bon, alors, je ressors d’un RDV téléphonique avec notre potentielle comptable qui m’affirme que selon les cas LMNP qu’elle connait et "les textes", il n’est pas possible de calculer l’amortissement selon une nouvelle valeur estimée par une AI et il faut obligatoirement amortir selon la valeur du bien à l’achat. Elle trouve cela louche fiscalement de prendre en compte une "valeur ajoutée" qui somme toute correspond à du temps que nous avons passé et n’est inscrite sur "aucune facture", bref "que l’on n’a pas acheté".

Dois-je changer de comptable ?
Je pense requestionner quelques autres cabinets comptables spécialisés en LMNP. Eventuellement des recommandations en Rhône-alpes ?

Sinon, GoodByeLenine et Iomipom, je veux bien avoir vos "sources" ou retours concrets d’expériences concernant cette histoire d’amortissement post travaux.

Bon, je conviens que tout cela s’éloigne un peu du sujet d’origine qui concernait le statut d’auto-entrepreneur, mais si vous connaissez une autre conversation traitant précisément de ce problème d’amortissement, n’hésitez pas à m’en faire part.

Bien à vous,
L. Bouibouis

Bouibouis a écrit :

Bon, alors, je ressors d’un RDV téléphonique avec notre potentielle comptable qui m’affirme que selon les cas LMNP qu’elle connait et "les textes", il n’est pas possible de calculer l’amortissement selon une nouvelle valeur estimée par une AI et il faut obligatoirement amortir selon la valeur du bien à l’achat. Elle trouve cela louche fiscalement de prendre en compte une "valeur ajoutée" qui somme toute correspond à du temps que nous avons passé et n’est inscrite sur "aucune facture", bref "que l’on n’a pas acheté".

Admettons que vous ayez acheté votre bien il y a trente ans et que vous le mettiez en location meublée aujourd’hui, vous feriez comment ? Valeur d’achat ? …
Ce qui est déterminant, c’est la date d’entrée dans le patrimoine de l’entreprise.
Si c’est une acquisition pendant l’existence de l’entreprise et que le bien est directement affecté au bilan, alors vous prenez effectivement en compte la valeur d’achat (majorée ou pas des frais d’acquisition, si vous ne les passez pas en charge).
Si c’est une acquisition antérieure, alors il faut considérer l’inscription au bilan comme un apport à titre gratuit pour l’entreprise et dès lors c’est la valeur vénale qui compte. D’où l’intérêt des évaluations neutres.

Votre comptable ne veut pas prendre de risque et je préfère pour ma part un comptable trop précautionneux qu’un comptable trop souple. Rien n’empêche la discussion et de décider ensemble des orientations comptables et fiscales que vous prendrez.

Article L123-18 Code de commerce

A leur date d’entrée dans le patrimoine de l’entreprise, les biens acquis à titre onéreux sont enregistrés à leur coût d’acquisition, les biens acquis à titre gratuit à leur valeur vénale et les biens produits à leur coût de production.

Article 38 quinquies CGI

    Modifié par Décret n°2007-569 du 17 avril 2007 - art. 1 JORF 19 avril 2007

1. Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine.

Cette valeur d’origine s’entend :

a. Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition, c’est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et des coûts d’emprunt dans les conditions prévues à l’article 38 undecies.

Sous réserve des dispositions du VII de l’article 209 du code général des impôts, les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition peuvent être, au choix de l’entreprise, soit portés à l’actif du bilan en majoration du coût d’acquisition de l’immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit déduits immédiatement en charges. Ce choix est exercé distinctement pour les titres immobilisés et les titres de placement, d’une part, pour les autres immobilisations acquises, d’autre part. Il est irrévocable.

Pour les biens acquis moyennant le paiement d’une rente viagère, le prix d’achat s’entend du prix stipulé ou, à défaut, de la valeur réelle du bien estimée au jour de l’acquisition.

Pour les biens acquis en échange d’un ou plusieurs biens, le prix d’achat s’entend de la valeur vénale ;

b. Pour les immobilisations acquises à titre gratuit, de la valeur vénale ;

c. Pour les immobilisations apportées à l’entreprise par des tiers, de la valeur d’apport ;

d. Pour les immobilisations créées par l’entreprise, du coût d’acquisition des matières ou fournitures consommées, augmenté de toutes les charges directes ou indirectes de production et des coûts d’emprunt dans les conditions prévues à l’article 38 undecies.

Les coûts administratifs sont exclus du coût d’acquisition et du coût de production définis ci-dessus, à l’exception du coût des structures dédiées.

2. La valeur d’origine des immobilisations définie au 1 est majorée des coûts engagés pour le remplacement des composants mentionnés à l’article 15 bis de l’annexe II. La valeur nette comptable du composant remplacé est comptabilisée en charges.

Si par la suite vous effectuez des travaux, par exemple vous remplacez une porte, alors l’actif augmentera du prix d’achat de la porte. Si par contre vous faites venir un pro, ce sera le prix de la porte + la main d’oeuvre + la TVA.

Bouibouis a écrit :

Un seul POi pour 2 T2 ?
A force de lire toutes sortes de sujets, j’ai vu dans une discussion une personne évoquer le fait de faire une P0i par appartement. Est-ce le cas ? Le fait que nous n’ayons besoin que d’un seul siret pour l’ensemble de notre activité LMNP me pousse à penser que non. Par contre, d’autres discussions évoquent le P2-P4 pour de nouveaux bien en LMNP, ce qui me pousse à penser que chaque appartement est considéré de façon distincte…. De plus, concrètement, nos 2 T2 ne seront sans doute pas mis en location exactement au même moment. Qu’en est-il ?

Vous êtes comme Astérix cherchant le laissez-passer A 38…

La logique c’est quand même que puisque vous êtes tous les deux propriétaires vous exploitiez donc le bien à deux (c’est ma vision des choses), mais effectivement, vu qu’il n’y a qu’un foyer fiscal, il n’y a pas vraiment d’incidence à première vue… par contre s’il y a séparation il faudra bien qu’il y ait deux exploitants qui apparaissent sur la déclaration 2031. Je ne sais pas si l’administration fiscale valide la réduction d’impôt pour frais de comptabilité dans ce cas ainsi que la volonté éventuelle de passer en micro-BIC, mais pour moi çà ne colle pas. 

Ensuite les P2-P4 etc… c’est surtout pour la CFE. Théoriquement, un nouveau bien = 1 P2-P4 = un nouvel établissement = un nouveau SIRET à chaque fois, et éventuellement plusieurs CFE (si les biens sont dans plusieurs communes).

Dernière modification par pierrejacques11 (06/07/2018 22h37)