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#51 19/06/2018 10h21

Membre (2015)
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Pour donner mon sentiment, très prudent, à GBL en qqs points :
 
- Rappelons qu’il y a eu un découplage des prix de l’immobilier. Il n’y a plus, moins que jamais, un marché de l’immobilier en France, les écarts d’évolution des prix entre secteurs dynamiques et secteurs en crise sont considérables, tout le monde achète les mêmes choses et tout le monde vend les mêmes choses, on arrive à des distorsions de prix considérables,

- tous les prix des actifs sont dans un fort cycle haussier et je crois qu’ils sont surévalués et cela pour une seule raison : une marée de liquidités alimentée par des taux bas, une anomalie historique rare. Les acheteurs achètent massivement à crédit pour profiter des taux bas, les niveaux d’endettement de tous les acteurs économiques ou presque ne cessent donc de progresser avec les prix, c’est un peu la définition d’une bulle,

- ces hausses très fortes de l’immobilier dans certains secteurs ont aussi été alimentées par l’Etat : on a acheté souvent de l’immobilier ces dernières années d’abord pour défiscaliser,

- cet extraordinaire cycle haussier sur les actifs est en plus alimenté par un cycle économique haussier d’une durée exceptionnelle (rare aux US) lui même en bonne partie alimenté par les taux 0.

La question à 100€ reste la même depuis quelques années : tout cela peut-il durer ? Les déséquilibres (prix des actifs, gonflement des dettes partout) peuvent-il se résorber sans une crise d’une assez forte ampleur qui gagnerait la plupart des actifs et pas seulement l’immobilier ?
C’est là que chacun se fera son opinion… Réponse de court terme : oui tant que les taux seront très bas. Mais, là on voit que cela s’achève. La hausse des taux est fortement enclenchée aux US. Elle produira des effets fortement baissiers sur les marchés obligataires et immobiliers. La hausse des taux est programmée en Europe pour l’été 2019.

Historiquement, remarquons que les fins de cycle sont toujours douloureux et ils le sont toujours d’autant plus que les cycles haussiers ont été longs et de grande ampleur. 

Ajoutons à cela le risque politique qui ne cesse de grandir partout, au niveau mondial mais aussi européen. Dans un contexte de défiance politique à toutes les échelles, les hommes sont-ils aujourd’hui dans les bonnes dispositions pour régler les difficultés par la coopération ? J’en doute fortement. Même entre la France et l’Italie le ton monte aujourd’hui. 

Il faut donc se poser une question simple : à ces niveaux de prix, qu’est-ce qui pourrait encore motiver de nouvelles hausses sur les prix des actifs ? Des prix modérés ? Non. Des baisses de taux à venir ? Non. Une forte croissance économique justifiant le prix des actifs ? A chacun de voir.

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#52 21/09/2018 17h13

Membre (2017)
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Bonjour,
Je partage largement l’intégralité de votre analyse.
Je voudrais quand même tenter une réponse à votre question finale qui suggère une anticipation baissière des prix de l’immobilier, anticipation que je ne partage pas.
Les raisons sont les suivantes et je reprends vos points:
la hausse des taux en Europe? Vous parlez de l’éventuelle hausse de la facilité de dépôt, actuellement à -0,4% qui passerait à 0% au départ de Mr Draghi? Je ne vois pas de conséquence brutale sur les taux longs, qui passeraient de 0,8% à , disons, 1,5% pour l’OAT 10 ans? Pas de quoi fouetter un chat ou tarir les demandes de crédit: peut-être y aura-t-il même une accélération de crédits par effet d’aubaine.

Enfin, les portefeuilles des institutionnels européens restent largement sous pondérés en immobilier (5% pour les assureurs français, premiers institutionnels européens) et surpondérés en obligations dont les tombées importantes trouvent un meilleur remploi sur du prime parisien/grandes villes européennes à 3% que sur de l’emprunt d’Etat ou de bonne qualité à 1% 

En conséquence, si effectivement les conditions s’apprêtent à devenir un peu moins favorables, il me semble prématuré d’anticiper la fin de la hausse pour une raison: les flux acheteurs vont continuer.

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#53 12/12/2018 10h36

Membre (2015)
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Bonjour,

Quelqu’un a-t-il des informations, des analyses ou des remontées "du terrain" (AI, Notaires, courtiers…) sur un possible impact du mouvement des GJ sur le marché immobilier au niveau national (ou au niveau local ou sur un micro marché de niche quel qu’il soit)?

A titre personnel, je souhaite investir à nouveau mais cela me conduit à l’attentisme. Mes contacts ne me comprennent pas car "l’immobilier ça monte toujours", "Si ça baisse, ça ne sera que passager", "c’est pour du locatif et les taux d’emprunt vont remonter" etc etc… Cependant, j’ai une grande aversion aux risques et avant de m’engager sur 20 ans, je veux être serein : ce n’est pas le cas actuellement… Je ferais le point dans quelques mois. Et vous, cela change-t-il vos projets ?

Pour situer les choses, à Toulouse, on a eu des scènes très violentes : par exemple, coté Saint Cyprien ce week-end…

Dernière modification par Pierrot31 (12/12/2018 10h36)


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[+1]    #54 12/12/2018 10h45

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Bonjour Pierrot,

A mon avis le passage important dans votre message c’est

Pierrot31 a écrit :

j’ai une grande aversion aux risques et avant de m’engager sur 20 ans, je veux être serein : ce n’est pas le cas actuellement…

Question : y-a-t-il eu un moment dans l’histoire récente où vous vous sentiez suffisamment serein pour vous engager sur 20 ans ?

Des manifs de grande ampleur il y en a tous les 2 ans en France, si vous vous arrêtez à ça vous n’investirez jamais.

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#55 12/12/2018 10h49

Membre (2015)
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Oui: quand j’ai investit, il y a 2 ans, j’étais serein dans l’avenir car je n’anticipais pas un ralentissement économique.

Les scènes dont je parle (et que vous pouvez trouver sur le net) frappent, au sens littéral, les esprits…


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#56 12/12/2018 10h51

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ISTJ

Ne pouvez-vous pas toujours trouver une "excuse" narrative pour justifier une inquiétude de baisse, que ce soit en immobilier ou en bourse ?
À mes yeux, c’est jouer à se faire peur, et c’est d’autant plus inutile qu’il est impossible de prévoir une baisse des prix. Deuxièmement, en tant qu’investisseur immobilier, vous raisonnez logiquement sur le rendement locatif et pas sur la plus-value espérée, donc que les prix bougent un peu a peu d’importance sur 20 ans.
À long terme, l’immobilier grimpe à la vitesse de l’inflation, donc vous pouvez vous attendre à faire une plus-value d’exactement 0€ réels à long terme. Entre les deux, il y aura des vagues.

Personnellement, mon projet de RP (qui n’est pas encore clairement défini entre zone rurale et métropole à coût élevé) avance peu, en partie car j’ai peur d’acheter une maison à 500k€ qui va perdre 30% de sa valeur dans les deux ans. Mais c’est sans lien avec les gilets jaunes. smile

Dernière modification par sven337 (12/12/2018 10h52)

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#57 12/12/2018 10h57

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Certes, je regarde le rendement locatif mais j’ai pas envie d’être en negative equity. Et, pour moi, perdre 30% c’est pas "perdre un peu". Je suis sur une enveloppe globale similaire à la votre.

Et vous, pour quelles raisons avez-vous peur d’une baisse de 30%?

Dernière modification par Pierrot31 (12/12/2018 10h57)


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[+1]    #58 12/12/2018 11h40

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Bonjour,

en dehors de mon avis personnel qui est qu’il ne peut y avoir aucun impact tangible sur l’immo (et un impact " limite" sur l’economie en general .. des chiffres sortent la dessus ) de l’action des Gilet Jaune,  Je ne pense pas qu’il faut s’attarder sur des evenements aussi courts vu le cycle d’investissement immobilier.

Eventuellement , une bonne affaire avec plein de cynisme a realiser rue de Courcelles et dans les zones les plus troublées mais ce doit etre rarissime.  (possiblement a Paris, moins d’attrait pour les investisseurs etrangers pendant quelques mois .. )

Maintenant, vous investissez pour 20 ans, personne ne peut predire ce qu’il y aura dans 5 ans qui pourrait avoir un reel impact et faire d’un bon investissement dans une periode calme ( et cher donc ) , un negative equity..

Mettez en place vos scenarios catastrophes, qui vous obligeraient a vendre a tout prix et voyez leur probabilité.

Vous etes sur un asset illiquide par définition et en " negative equity " les 2 premieres années ( grosso modo les frais ).

Pour vous titillez un peu, je comprends tout a fait la peur d’une forte correction mais pour d’autres facteurs :
  - volonté politique sur l’immobilier ( fiscalité, normes de construction , politique d’aides)
  - fin du quantitive easing , remontée des taux ,durcissement des prets.
  - crise économique ( c’est cyclique et la derniere est loin .. )

Vous etes sur du Buy and hold , inutile de regarder la valeur de marché  pendant les X premieres années

Cdt

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#59 12/12/2018 12h20

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Tout ce que vous dites est fort juste.

Pour me fixer les idées sur un "scénario catastrophe".

Combien d’années à patienter un investisseur buy and hold pour retrouver sa mise (FAI et fdn compris) à Paris si:
- Il a acheté au prix du marché en 1990 à la veille de la guerre du golfe
- Et, qu’il a revendu au prix du marché?

J’investis, en effet, en étant "buy and hold" mais je peux aussi changer d’avis: je constate que les investisseurs "avec de la bouteille" que je connais revendent tout ou partie à 60/65 ans. C’est d’ailleurs pour cette raison que, toute chose égale par ailleurs, je préfère faire du LMNP au réel que de la SCI à l’IS.

Dernière modification par Pierrot31 (12/12/2018 12h27)


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#60 12/12/2018 12h21

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La correction des prix de l’immobilier j’en ai toujours entendu parlé et j’y croyais et heureusement je n’ai pas attendu pour passer à l’action. J’ai acheté ma RP en 2012 et aujourd’hui mon crédit est terminé et je n’ai toujours pas vue l’ombre d’une baisse, simplement de la stagnation.
Même si je pense qu’aujourd’hui l’immobilier est surévalué, cela est surtout vrai dans les grandes villes, dans nos campagnes cela reste encore très attractif et il y a encore des bonnes affaires à faire.
Les investisseurs se rabattent sur la pierre car je crois beaucoup plus à un crack Boursier comme en 2008 plutôt qu’un crash Immobilier. Regarder comment les SCPI se portent bien…
Il ne sert à rien de se poser 30000 questions sinon on ne fait rien , si vous vendez moins chère, vous rachetez forcément moins chère aussi, le bilan sera à faire chez le notaire par vos enfants le jour de votre succession.
C’est surement un peu simpliste mais je pense ne pas être loin de la réalité.

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#61 12/12/2018 12h30

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On peut aussi vendre de la pierre sans intention d’en racheter derrière.

Mais, en effet, mathématiquement, lorsque l’on vend pour acheter plus grand, on a intérêt à une baisse de l’immobilier…


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[+1]    #62 12/12/2018 12h40

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Pierrot31 a écrit :

Tout ce que vous dites est fort juste.

Pour me fixer les idées sur un "scénario catastrophe".

Combien d’années à patienter un investisseur buy and hold pour retrouver sa mise (FAI et fdn compris) à Paris si:
- Il a acheté au prix du marché en 1990 à la veille de la guerre du golfe
- Et, qu’il a revendu au prix du marché?

A nouveau, je pense que vous ne vous posez pas les bonnes questions. Si c’est un investissement buy & hold, la revente devrait être la dernière de vos préoccupations : par définition, c’est un investissement que vous conservez a priori. Vous revendez éventuellement si un autre investissement plus rentable se présente.

Ce qui est important de savoir aujourd’hui c’est si la rentabilité de cet investissement est suffisante, et si elle sera toujours là dans 5, 10 ou 15 ans ? Croyez-vous possible que le loyer soit divisé par 2 dans les années à venir ?

A titre d’exemple : j’ai acheté il y a 10 ans un bien immobilier qui depuis a perdu 30% de sa valeur en euros (c’est à dire que si je revends maintenant je récupère 70% du capital investi) MAIS
- la rentabilité de ce bien est de près de 10%, j’ai donc déjà quasiment récupéré ma mise via les loyers perçus.
- plus le temps passe, plus la possible moins-value lors de la revente est compensée par la rentabilité de l’investissement sur la durée (ex: même en vendant aujourd’hui en prenant une perte de 30%, le TRI de cet investissement est tout de même de 8%).

Dernière modification par dangarcia (12/12/2018 12h42)

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#63 12/12/2018 12h45

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Ok, je vais reformuler ma question….

En considérant que je vais faire un dernier "gros" investissement au regard de mes capacité d’emprunt, ne peux-t-on s’attendre à des soldes demain?

Ou a minima, avoir des coupures de presse, analyses ou autre pour appuyer une offre d’achat agressive aujourd’hui?

Dernière modification par Pierrot31 (12/12/2018 12h45)


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[+1]    #64 12/12/2018 12h50

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Et contrairement à ce qui est dit régulièrement, une baisse de 15 à 30% en immobilier sur les 10 dernières années correspond à l’immense majorité des villes de France, plus des trois quart des villes ont vu leurs prix baisser ou stagner.
Les cas particuliers sont certaines grandes villes à commencer par Paris (et RP proche), Lyon et Bordeaux qui tirent le reste vers le haut mais cela cache tant de disparités :


Source : (2/2) Tirer des revenus d’un capital, sans immobilier ni placements boursiers ?

Pierrot31 a écrit :

ne peux-t-on s’attendre à des soldes demain?

Certains les attendent depuis 2003. Un jour ils auront raison d’avoir attendu, en attendant ceux qui sont dans l’action se créent les opportunités.

Dernière modification par kc44 (12/12/2018 12h53)


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#65 12/12/2018 13h59

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Rebonjour,

Pierrot31 a écrit :

En considérant que je vais faire un dernier "gros" investissement au regard de mes capacité d’emprunt, ne peux-t-on s’attendre à des soldes demain?

OUI, vous pouvez vous attendre a des soldes demain c’est une certitude…
quelques doutes quand meme …
a) c’est quand demain ? et ce sera de combien les soldes ?
b) Est ce que vous pourrez en profiter ?  ( conditions de credit plus compliqué, taux beaucoup plus élevé … )
c) Est ce que vous voudrez en profiter ?  vous avez une forte aversion au risque, lorsque votre patrimoine aura fait -30  ( pas juste " le marché " vous etes dedans ). Vous vous projetez a renforcer la position  (alors que ca pourrait aller a -40 )
ou vous attendrez l’amorce de la remontée  ? mais les cycles sont longs les signaux moins nets que sur les actions …

Pierrot31 a écrit :

Ou a minima, avoir des coupures de presse, analyses ou autre pour appuyer une offre d’achat agressive aujourd’hui?

C’est  inutile vous n’allez pas convaincre le vendeur de la tendance du marché.
Vous faites une offre sur un bien particulier, a un vendeur qui a ses propres raisons de vendre.
C’est la dessus que vous pouvez eventuellement travailler pour reussir une offre agressive.
1) vos qualités d’acheteur (dossier solide)
2) les imperfections tangibles du bien 

le vendeur peut avoir des multitudes de raisons de vendre (dont une anticipation de marché négative ..)  mais cela me semble vous décrédibiliser en tant qu’acheteur que de lui dire
" je veux acheter mais je pense que le prix va baisser  donc vendez moins cher"
il pourrait en conclure que vous etes pressés d’acheter donc acheter au prix …

entre nous,  il n’aurait pas tord c’est votre dernier achat pour finir a 65 ans

J’investis, en effet, en étant "buy and hold" mais je peux aussi changer d’avis: je constate que les investisseurs "avec de la bouteille" que je connais revendent tout ou partie à 60/65 ans. C’est d’ailleurs pour cette raison que, toute chose égale par ailleurs, je préfère faire du LMNP au réel que de la SCI à l’IS.

J’ai une strategie tres proche ( meme si j’ai decide de passer par la SCI IS  pour partie)..

He bien vous changerez d’avis .. peut etre meme 2 fois . vous ne pouvez pas anticiper vos décisions futures dans le contexte de 2038
peut etre que vous revendrez , que vous transmettrez , que vous mettrez en gestion, que vous arbitrerez sur le reste et garderez celui la ..

Cdt
Timinel

ps :  regardez votre propre situation le frein est plus la, peut etre une trop grosse concentration sur l’immo par rapport a votre aversion au risque.  Sinon prospectez, faites des offres aggressives et si une passe foncez.

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#66 12/12/2018 14h36

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Je ne peux qu’être d’accord avec tous vos arguments : en particulier les points b et c.

Cependant, le feeling, ça compte aussi. Ma petite expérience:

- J’ai un bon souvenir, en 2013, il y avait un petit "flottement" au niveau acheteur/vendeur dont j’ai pu bien profiter. On voyait des articles un peu anxiogène comme par exemple:

2013, une année encore plus sombre que 2012 pour le marché immobilier?

- Qu’en j’ai acheté juste après la dernière élection présidentielle, il y avait une certaine euphorie. Et clairement, niveau négociation cela n’était plus la même chose. Par exemple, on lisait des articles de ce genre:

au début de l’année:
Marché immobilier : 2016, une bonne année | Le Revenu

à la fin de l’année:
En 2017, le marché de l’immobilier a connu un "dynamisme sans précédent" - Challenges

Mais après, en effet, ce n’est que l’écume des vagues. Surtout, avec une vision buy and hold….


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#67 12/12/2018 16h18

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Je partage l’analyse de Surin sur les villes qu’il a indiqué. Chaque ville sera différente. Sur Lille, j’aurai tendance à dire que les prix baissent depuis 2 ans. Mais quelque soit la tendance, il y aura toujours des affaires à faire et vous ferez toujours une plus value si vous gardez votre bien 15/20 ans (sauf catastrophe). Le prix des appartements anciens sont actuellement entre 2500 et 3000€/m2 sur mon secteur. Je signe la semaine prochaine pour 2 appartements à 1700/m2. Même si la baisse se confirme, cela ne me pose pas souci. Et c’est un peu comme en bourse, si vous cherchez à acheter au creux de la vague, vous n’acheterez jamais. Idem à la vente.

Personnellement, ma stratégie est d’acheter pas cher avec travaux et revendre cher avec bien nickel (Et rentable si c’est du locatif). Fixez vous votre stratégie mais ayez l’esprit ouvert.


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#68 01/02/2019 13h47

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Challenges publie un article approfondi "Pourquoi le marché immobilier entre en récession"

En résumé : forte baisse des mises en chantier d’immobilier neuf ; effet plus mesuré sur l’ancien. Dans l’ancien, après la hausse des prix et le dynamisme du marché en 2018, en 2019 il devrait y avoir une stabilité voire une baisse de 1 à 2 % des prix ; sauf Paris qui reste "hors sol".

Causes : contexte gouvernemental défavorable au logement social ; baisse du pouvoir d’achat et de la confiance des ménages.

Pourquoi le marché immobilier entre en récession - Challenges

Dernière modification par Bernard2K (01/02/2019 13h50)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#69 01/02/2019 13h59

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Il me semble que ça fait quelques années que nos gouvernements tentent de "modérer" (pour ne pas dire "faire baisser") le prix des logements, et des loyers (pas toujours avec succès, pas toujours avec cohérence -cf normes-). On ne peux par contre pas forcément lier ces actions avec le constat rapporté par Challenge.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#70 01/02/2019 14h05

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Les échos a publié son baromètre ce matin

[url=]Les echos[/url]

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#71 13/06/2020 09h52

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Je partage un article (extraits) sur un nouvel indice plus régulièrement mis à jour (pour rester dans le sujet de cette file) mais qui est surtout un contrat à terme sur le prix de l’immobilier parisien, côté au prix du m2 sur Euronext.

Investir a écrit :

Révolution Il est désormais possible d’acheter ou de vendre un mètre carré d’immobilier d’habitation à Paris intramuros. Un contrat à terme, coté sur Euronext, a en effet été créé sur l’indice PARISSQM. Cet indice valait 10.839 € le 5 juin. Il est en hausse de 3,8 % depuis le début de l’année, de 10,2 % sur un an et de 65,9 % sur dix ans. Elaboré par la société francosuisse Compass Financial Technologies, il est agréé par l’AMF. Il est publié sur les sites Web de Compass et d’Euronext tous les quinze jours, le vendredi à 17 heures. Il repose sur des transactions réelles et fraîches (6 semaines contre 2 à 5 mois pour l’indice Notaires Insee trimestriel), transmises par les notaires. …/… Les frais  de transaction sont minimes (3 pour 10.000)…/…  L’écart entre les prix d’achat et de vente (spread) est de 1 %, ce qui est loin des presque 10 % constatés sur le marché physique (droits de mutation, frais d’agence…). Avantage supplémentaire du contrat à terme : il n’entre pas dans  l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière  (IFI).
…/… Bien entendu, intervenir sur un marché à terme est réservé aux investisseurs avertis. Cela implique un accord de son intermédiaire habituel (banque, courtier). Il faut verser un dépôt de garantie d’au  moins 4 %, un niveau très réduit lié à la faible  volatilité historique de l’indice (de 5 % à 6 % par  an). L’effet de levier peut donc être très important  (jusqu’à 25 fois), avec, en contrepartie, des appels  de marge pour compléter la garantie si l’évolution  du prix est l’inverse de celle escompté

Le contrat Contrat a terme Euronext sur l?immobilier Parisien | euronext.com

La cotation COMPASS Kalstone Paris Residential Property Index | PARISSQM


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#72 13/06/2020 15h14

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On est loin des presque 10% de spread, mais …. je suppose qu’on ne perçoit aucun loyer.
Même si sur Paris il faut se contenter de 2-3%/an, ça implique un rendement long terme bien amputé…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#73 23/10/2022 12h40

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INTP

InvestisseurHeureux, le 22/10/2022 a écrit :

Attendez, je regarde dans le marc de mon café du matin ! ;-)

Alors : "si les taux montent, les foncières peuvent encore baisser !"

Je remue un peu le fond de la tasse :

Alors : "si les taux baissent, les foncières peuvent rebondir !"

Ma conclusion : les foncières peuvent encore baisser, mais peuvent aussi rebondir !

Voilà, ça fera 50 euros la consultation de cafédomancie. A virer par Paypal. Merci mon bon môsieur !

Bien résumé, InvestisseuHeureux, Je vais donner mon avis, comme tout le monde :

L’immobilier est fortement dépendant des taux et cela ressemble au secteur obligataire qui vient de subir un krach, du fait que toute obligation cote en pourcentage, exemple :

J’achète une obligation de capitalisation à 10 ans qui offre un rendement de 2%, je sais que dans 10 ans elle me sera remboursée 122 euros (environ)

Je mets cette obligation dans le coffre de ma maison et au bout d’un an, je sais que j’ai 102 euros dans mon coffre mais voilà, j’ai besoin d’argent et je dois la vendre, j’ouvre alors mon coffre et je vois avec stupéfaction qu’il n’y a pas 102 euros mais 80 ! que s’est-il passé ; les taux sont brusquement passé de 2 à 5%.

L’acheteur potentiel m’explique que mon obligation vaudra 122 euros dans 9 ans et que 80 euros aujourd’hui suffise à lui donner ces 122 euros dans 9 ans.

L’immobilier, peut être considéré comme une obligation plus ou moins perpétuelle, le terrain (l’emplacement) et la pierre (périssable), et les paramètres principaux de valorisation sont l’alternative de placement soit les taux sans risque ou risque modéré et la capacité à un locataire de payer son loyer, à un propriétaire de rembourser son emprunt.

J’ai déjà posté une vidéo de C.Barraud (classé meilleur prévisionniste économique par Bloomberg) qui annonce un risque de krach immobilier aux US, il ne dit pas qu’il y aura, il dit qu’avec la politique de la FED, le risque augmente régulièrement.

Il y a 25 ans, pour un achat immobilier, les gens empruntaient sur 15 ans à des taux autour de 8%, la capacité d’emprunt comme celle de payer un loyer, n’a pas changé, elle est toujours de 30/35%…On comprend alors pourquoi les points bas des prix sont en 1995 et 1997.
On comprend que la baisse des taux, conjuguée à l’augmentation des durées d’emprunts, a alimentée une bulle immobilière. 

Si nous entrons en stagflation, ce qui semble se dessiner, une inflation sans contamination vers les salaires (pour éviter cela, on bouste les aides diverses et les primes qui ne serons pas pérennes) il va falloir revoir sérieusement les critères d’investissement immobilier.

Un autre exemple, expliqué il y a un moment dans une émission par un agent immobilier, les gents ne font pas toujours la balance "propriétaire/locataire", cet agent avait vendu son bel appartement de centre ville pour louer un équivalent, l’argent de la vente ayant servi à acheter un certain nombre de place de parking, beaucoup plus rentable.

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#74 23/10/2022 13h18

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ISTP

MarsAres a écrit :

J’achète une obligation de capitalisation à 10 ans qui offre un rendement de 2%, je sais que dans 10 ans elle me sera remboursée 122 euros (environ)

Je mets cette obligation dans le coffre de ma maison et au bout d’un an, je sais que j’ai 102 euros dans mon coffre mais voilà, j’ai besoin d’argent et je dois la vendre, j’ouvre alors mon coffre et je vois avec stupéfaction qu’il n’y a pas 102 euros mais 80 ! que s’est-il passé ; les taux sont brusquement passé de 2 à 5%.

L’acheteur potentiel m’explique que mon obligation vaudra 122 euros dans 9 ans et que 80 euros aujourd’hui suffise à lui donner ces 122 euros dans 9 ans.

L’immobilier, peut être considéré comme une obligation plus ou moins perpétuelle, le terrain (l’emplacement) et la pierre (périssable), et les paramètres principaux de valorisation sont l’alternative de placement soit les taux sans risque ou risque modéré et la capacité à un locataire de payer son loyer, à un propriétaire de rembourser son emprunt.

Bonjour, si vous considérez un bien immobilier comme une obligation perpétuelle, il n’y a plus cette sécurité de se dire que le bien se revendra le même prix dans 10 ans comme votre exemple des 122 euros.
Je comprends la comparaison mais je pense qu’il y a 2 cas de figures. La personne qui restera dans sa maison toute sa vie (obligation perpétuelle) et celle qui pourrait revendre dans quelques années. Pour cette dernière s’il y a une baisse "probable" de l’immobilier elle aura intérêt à avoir acheter sa maison à bas prix sinon elle ne retrouvera jamais sa mise. A moins d’acheter un autre bien qui aura encore plus baissé du fait de sa zone géographique.
A ce propos je pense que les biens isolés dont le prix avait explosé lors du Covid vont se prendre un gros retour de manivelle d’ici quelques années et deviendrons de bonnes affaires pour qui voudra habiter dans les milieux ruraux.

MarsAres a écrit :

Un autre exemple, expliqué il y a un moment dans une émission par un agent immobilier, les gents ne font pas toujours la balance "propriétaire/locataire", cet agent avait vendu son bel appartement de centre ville pour louer un équivalent, l’argent de la vente ayant servi à acheter un certain nombre de place de parking, beaucoup plus rentable.

MErci pour cet exemple que je trouve très intéressant. Plutot que de bloquer son capital dans un bien immobilier qui ne rapporte rien et coute en frais d’entretien et d’impots foncier. Faire le calcul des cash flow pour que la location de l’habitation principale soit largement payée par la location des garages ou autres. C’est surtout valable si on a remboursé son habitation principale au départ.


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#75 23/10/2022 13h30

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INTJ

Le problème de comparer l’immobilier à des obligations perpétuelles, c’est que l’immobilier bénéficie de l’inflation : les terrains sont en quantité limité, le coût des matériaux augmente… Donc l’inflation pousse les prix de l’ancien à la hausse.

On a deux forces contradictoires : les taux qui mettent la pression à la baisse à court terme, mais l’inflation qui finira bien par gagner à long terme.

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