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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#1 16/06/2018 18h50

Banni
Réputation :   6  

Bonjour,

Informaticien salarié, 28ans , TMI 14%, revenus 2500euros/mois net

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : formation en comptabilité
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : membres de ma famille peintre, électricien.
- Sociales : très bonne
- Temps disponible : important

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport résidentiel avec 7 appartements (4T3 et 3T4)
- Année de construction : Maison des années 1945, rénovée entièrement en 1995 , façade refaite il y a 3 mois, toiture refaite il y a 5 ans
- Immeuble sur 2 étages, 385m²
- les 7 logements sont actuellement loués
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété : oui
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels, relevés manuels
- Décoration : classique

LOCALISATION DU BIEN

- Département : Finistère (29)
- A 5mn au nord du Centre-ville de 140 000 habitants ( population stable).
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : présence de centres commerciaux à proximité, quartier résidentiel
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Dans une hypothèse réaliste, non, une stagnation de la valeur voir une baisse semble réaliste.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 518 000€ (484 000 net vendeur + frais de notaire)
- Terrain constructible de 280 m² , 10 places de parkings et 4 garages (loués 35€/mois par les locataires actuels , valeur de marché : 50€/mois )
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : location nue  3118€ /mois (avec garages) : 37 416€/an , occupés par 3 couples de personnes âgés et 4 autres personnes. 
Loyers jamais revalorisés depuis 10ans et en-dessous du marché de 15% à 20% : loyers actuels revalorisés à 15% : 43 200€ (3600€/mois)
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les ans
- Travaux immédiats : rafraichissement des 3 T4 à prévoir à l’avenir

- Taxe foncière hors TEOM :  4 199€ (580€ TOEOM)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 560€/an
- Provisions pour charges : faibles, 30€/ mois soit 2500€/an

- Rentabilité brute :7,14% (actuelle) , 8,3% (avec revalorisation loyers)
- Rendement opérationnel brut : 7,05% (actuelle) , 8,19% (avec revalorisation loyers)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 2%
- Durée du crédit : 20ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue ou LMNP (mais pas avant 2020 selon les baux actuels sad )

Cash Flow :
- nue :  -100€/mois (loyers actuels) , +130€/mois (loyers revalorisés 15%)
- LMNP : +800€/mois (loyers actuels) , 1050€/mois (loyers revalorisés 15%)

Objectif de ce post :

Je souhaite effectuer un investissement locatif car j’adore les chiffres et la gestion et souhaite utiliser mes connaissances informatiques et comptables pour me procurer un revenu complémentaire.

Actuellement le propriétaire souhaite revendre car il souhaite avoir des liquidités et est malade. Il gère cet immeuble en nom propre et je ne peux considérer cette solution car les cashflows sont négatifs et je ne peux pas compter sur une indexation positive de l’immeuble compte tenu de l’historique des prix de la ville qui stagnent voire décroient.
Le bien me parait surcoté par rapport au marché et sous valorisé au niveau des loyers. Par ailleurs le propriétaire a fait financer ses travaux de réfection en 1994 par une subvention ANAH ce qui explique en partie cette surcote.

Je suis bloqué par les baux des locataires louant nu et ne peut espérer une rentabilité de cet investissement en l’état…
Je suis en train d’étudier la piste de la SCI à l’IS qui me permettrait d’obtenir quasiment le même cashflow que le LMNP mais il y a la problématique de la +value in fine…

Je vous remercie pour vos avis éclairés

Mots-clés : immeuble, immobilier, nue-propriété, revenus fonciers

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#2 16/06/2018 19h26

Membre (2017)
Réputation :   11  

Bonjour, votre présentation est très succincte. Je me pose donc des questions sur vos capacités d’investissement.
Avez-vous déjà un accord bancaire? Personnellement, je n’aurai jamais osé espérer un accord bancaire pour un projet d’un demi-million avec un revenu de 2500 euros.

D’autre part, n’y a t-il pas besoin de travaux dès l’entrée en propriété?
Pouvez-vous financer un cash flow négatif?
Pouvez vous augmenter d’un coup de 15% sans respect d’un indice immobilier?

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#3 16/06/2018 20h37

Membre (2014)
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Réputation :   490  

Projet pas assez rentable et utopique (passer des f4 en meublé par exemple). Revaloriser des loyers de 20% avec des locataires âgés. Avez vous une expérience dans le domaine?

Avez vous visite le Bien? Chiffré les travaux?

Essayez de calculer le cash flow au bout de 10 ans avec fiscalité associée.


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#4 16/06/2018 20h39

Membre (2011)
Réputation :   105  

Bonsoir,
Que les baux n’aient jamais été revalorisé ne vous autorise pas à "rattraper" le temps perdu. En effet, vous ne pourrez appliquer que la dernière augmentation de l’IRL prévue par la loi.

Pour ce qui est du LMNP, il me semble que bien que vos baux s’achèvent en 2020, si vos locataires souhaitent rester dans le logement et ne souhaite pas de meublé, vous devrez faire avec leurs doléances.

Pour ces deux raisons, vos simulations d’augmentations de loyers me paraissent très optimistes.

Comme mentionné par Greg81, avez vous un accord de la banque? Vu le contexte actuel, cela m’étonne qu’il finance un bien sans apport de votre part et ce bien immobilier va fortement impacter votre TMI. Je n’ai pas l’impression que vous avez bien pris en compte cet aspect dans vos projections.

En plus, avec les "réflexions" du gouvernement sur la compensation de la taxe d’habitation, il est à craindre une forte montée de la taxe foncière dans les prochaines années, couplée à la hausse de la CSG depuis le début de l’année et l’incertitude sur les projets de transition énergétique du ministre Hulot et leur impact sur la mise aux normes des logements, notamment vu l’âge de votre bien. Autant d’éléments qui nécessitent d’être prudents dans les projections financières et d’anticiper une certaine marge de manoeuvre.

Enfin, pour une première expérience dans l’immobilier, n’avez vous pas vu trop grand? Ne serait il pas plus sage de faire une 1ère acquisition avec un bien moins conséquent?

Lors de mon premier achat immobilier, d’un immeuble de rapport de 3T3, j’avais aussi fait de belles projections qui me semblaient très réalistes… sur le papier. Cela ne s’est pas passé comme prévu et, aujourd’hui, cette expérience me permet de considérer différemment mes projets d’acquisition. Heureusement que j’avais gardé un coussin financier, sinon les choses auraient pu vite virer au fiasco.

A mon avis, prenez le temps de bien mûrir votre projet, de lire les différentes expériences des forumeurs qui sont très enrichissantes et permettent de se faire une idée assez complète de ce qu’est l’activité de bailleur et de compléter votre description de votre projet pour avoir des avis plus pointus sur le sujet.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#5 17/06/2018 06h26

Banni
Réputation :   6  

Bonjour

Je vous remercie pour vos réponses.

Les cash-flows mentionnés sont nets de fiscalités en prenant en compte la progressivité de l’impôt avec les bénéfices fonciers.

Oui j’ai visite le bien et pour les travaux il s’agit de rafraîchissement pour les T4 estimé à 4000€.
Pour les T4 j’ai pour idée de les découper en T2  . Travaux estimés à 8 000€ .

Ce qui me ferait une enveloppe de travaux de 12 000€.

Si je comprends bien la situation actuelle des biens occupés avec loyers sous valorisés est irrévocable ?

Le projet n’est pas assez rentable dans quel sens ?

Merci

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#6 17/06/2018 07h11

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   490  

Noyl a écrit :

Oui j’ai visite le bien et pour les travaux il s’agit de rafraîchissement pour les T4 estimé à 4000€.
Pour les T4 j’ai pour idée de les découper en T2  . Travaux estimés à 8 000€ .

Ce qui me ferait une enveloppe de travaux de 12 000€. i

Vous avez des devis? Ça me semble très bas. Vous avez compté la pose des nouveaux compteurs? Refaire au moins une installation électrique par appartement? Idem avec les salles de bain, les cuisines.

Vous avez prévu combien pour le (r)achat des meubles pour passer en meublé? Montant des travaux annuels?

Votre PNO me semble très basse.

Noyl a écrit :

Si je comprends bien la situation actuelle des biens occupés avec loyers sous valorisés est irrévocable ?

Non, ça se fait sur la durée et surtout au changement de locataire. Mais ça peut prendre des années avant d’être au bon niveau. Et pendant ce temps, vous percevrez toujours l’ancien loyer.

Quelle est votre épargne de précaution?

Dernière modification par lachignolecorse (17/06/2018 07h20)


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#7 17/06/2018 12h51

Banni
Réputation :   6  

Bonjour

Les cuisines et salles d’eau sont équipées et il restera que des lits et petits mobilier à acheter pour une enveloppe de 2000€.

Pour l’épargne de sécurité pas tant que ça, car j’ai d’autres projets … 6K€.

Il y a aussi cette problématique de terrain à bâtir de 280m2 (valeur vénale 40K€)  et 10 places de parking non louées (valeur locative 20€/mois)
Je souhaitais étudier par la suite la construction d’une maison de 170m2 sur ce terrain pour soit la revendre soit la découper en 5 T2 (2200€/mois de loyers ) et faire du LMNP .
Prix évalué de la construction de 200 000€ financé en parti par le cash flow positif en cas de passage en LMNP sur l’immeuble actuel.

Aussi l’évolution des prix sur Brest n’est pas folichonne donc tabler sur une plus value de revente … J’y crois moyennement.

J’ai déjà l’information que ce sera difficilement négociable en dessous de 460 000€ net vendeur soit 24 000€ d’économies.
Compte tenu de la situation des locataires en place avec loyers sous évalués et travaux déjà faits donc pas de déficit foncier à prévoir en cas de régime normal je tablais sur une décote de 10% soit 435 000…

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#8 18/06/2018 10h05

Membre (2016)
Réputation :   65  

Personnellement je n’accorde que peu d’importance aux dires des AI sur les baisses de prix potentielles. Si vous estimez que votre projet n’est rentable qu’à 435 000 euros faites une offre en conséquence, sans tenir compte des propos de l’AI qui auront tendance à vous freiner. Pourquoi ne pas tenter 425K ? En argumentant, devis à l’appui, en vous basant sur les ventes dans le secteur, etc. Au pire vous aurez un refus, ou une contre-offre. D’autant qu’en l’espèce ce projet est sans doute trop cher (je ne connais pas du tout votre marché local), donc pas de regrets, tentez le coup et vous trouverez un autre projet plus tard sinon.

Comme indiqué plus haut, le projet est ambitieux pour une première fois (financement ne devrait pas être évident à trouver), mais vous êtes le seul à savoir si vous en êtes capable ou non. 

Si vous avez de la famille dans le métier faites vous accompagner lors des visites, analysez bien vos chiffres et garder une enveloppe de sécurité importante. A mon sens, une sécurité de 6k n’est pas suffisante. Je pense personnellement que les investissements ne doivent pas risquer de mettre en péril l’équilibre financier personnel, car un coup dur peut vite arriver (voiture à changer, problème sur sa RP, mauvaise surprise dans immeuble lors de la rénovation, impayés, etc). Il vous faudrait essayer d’obtenir un différé de remboursement, pour vous permettre de constituer ce matelas de sécurité. Mais là encore, cela risque d’être délicat à obtenir, compte tenu du montant important de l’investissement. Mais pas impossible, surtout si vous parvenez à mener à bien une négociation ambitieuse.


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#9 18/06/2018 10h11

Banni
Réputation :   6  

Bonjour

J’ai d’emblée après avoir fait mes simulations en nue propriété et récupéré les dates des baux avec loyers bloqués pendant 3 ans fait une offre à 420 000 et l’AI m’a dit clairement que ça ne passerait jamais…

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#10 18/06/2018 10h15

Membre (2016)
Réputation :   65  

Le job de l’AI est de faire passer une offre que vous formulez. Donc faites cette offre par écrit si vous estimez que c’est le bon prix pour vous.

Dernière modification par dalki (18/06/2018 10h16)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#11 18/06/2018 10h33

Membre (2017)
Réputation :   14  

6K€ me semble être un bien maigre matelas de secours.
Avec plusieurs appartement, les travaux imprévus arrivent vite : une VMC qui tombe en panne, des ardoises déplacées sur un toit, un changement de robinet ou ballon d’eau chaude, etc,  tout cela risque de plomber rapidement votre pécule.

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#12 18/06/2018 12h22

Membre (2015)
Réputation :   64  

Le rôle d’un agent immobilier est de transmettre votre offre. S’il refuse de le faire, n’hésitez pas à lui rappeler son code de déontolgie :

Le Code de Déontologie des professions immobilières (2015). L’article 8 (défense des intérêts en présence) précise que les professions “s’obligent à transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié“.

J’ai pour habitude de faire des offres agressives mais toujours justifiées par les travaux, l’emplacement, la rentabilité actuelle du bien, les prix de vente de biens comparables (la base des impôts est une grande aide), etc… et je demande systématiquement un retour écrit en cas de refus.
Jusqu’à présent, mes offres ont toujours été transmises, avec beaucoup de retours négatifs mais je me contente des quelques retours positifs ^^

Concernant votre projet, visez une rentabilité bien + importante (au moins 9% brute) car votre marge d’erreur est trop faible (impayés, travaux, vacance locative et c’est tout votre projet qui vous met dans la m**** ! ). Votre matelas de sécurité me semble également beaucoup trop mince au vu des montants engagés, et il va falloir être très convaincant pour qu’une banque vous suive sur un projet à 1/2 million d’euros avec seulement 6k€ d’épargne et 2.5k€ de revenus mensuels. Commencez un peu + petit dans un projet avec une bonne rentabilité pour prouver à la banque que vous maîtrisez votre sujet et vous verrez + gros par la suite.

Je ne sais d’ailleurs pas comment vous arrivez à un cash-flow négatif de seulement 100€/mois en location nue. Au vu du montant des loyers, sans déficit foncier à mettre en face, vous allez très vite entrer dans la tranche des 30% + 17.2% de CSG…
Pour un crédit de 518k€ à 1.45% hors assurance sur 20 ans, c’est déjà presque 2500€ de mensualité, à mettre en face de vos 3100€ de loyers (charges comprises?). Une fois déduis votre taxe foncière (-350€, susceptible d’ailleurs de fortement évoluer quand la taxe d’habitation sera supprimée), quelques travaux, un peu de vacances locatives ou d’impayés, sans compter les impôts, je pense que votre cash-flow mensuel négatif sera + proche des - 1000€…

Je ne parlerai pas de vos travaux à 8k€ pour diviser un T4 en 2T2, à moins de tout faire seul je ne vois pas comment vous pouvez arriver à ces montants, rien que la mise en place d’un nouveau compteur électrique ça chiffre vite 2k€ et je vous invite à vous renseigner sur les démarches administratives à effectuer pour diviser un appartement.

Bref, il est urgent de vous former ! Vous avez de la chance, ce forum est une vraie mine d’or, parcourez les files de présentation de certains membres comme Cricri77700, Philippe30,DDtee, ZX-6R pour ne citez qu’eux, vous en apprendrez beaucoup

Edit : vous oubliez également le cout de la garantie à intégrer dans votre projet.

Dernière modification par Stinky (18/06/2018 12h24)


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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