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#1 09/06/2018 23h23

Membre (2018)
Réputation :   14  

Bonjour à tous.

Bon, ayant fait quelques visites et identifié quelques biens qui pourraient me convenir, j’ai commencé à discuter avec des propriétaires/agences sur ceux-ci. Pour l’un d’entre eux, l’immeuble est parti au-dessus du prix limite que je m’étais fixé… et donc bien au-dessus de ma proposition. Dommage car il me plaisait vraiment bien (bon état, bons locataires, tous ou presque avec garant, bref).

Donc je vous soumet ici un nouveau bien.

VOTRE PROFIL

- 33 ans, 2 enfants, marié (cf mon profil)
- TMI: non-résident fiscal - mes revenus foncier sont imposés à env. 13% +17,2% Ch. Sociales. On va dire 30% tout compris.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables je ne suis pas un spécialiste, mais oui - je me renseigne, je lis, j’apprend.
- Fiscales idem
- Légales (j’ajoute cette catégorie qui me semble importante)- idem
- Artisanales : oui sauf gros oeuvre/plomberie, mais je ne suis pas sur place de toute manière.
- Sociales : correcte
- Temps disponible: très faible (distance importante).

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport
- Année de construction: NC
- un local commercial avec un locataire installé depuis plus de 15 ans, l’entreprise existant depuis plus de 25 ans.
- 3 grands appartements - mais pas de parking et stationnement payant dans la rue.
- Rénové il y a environ 10ans (intérieur+extérieur), très bon état. Quelques plaques de fibro-ciments sur une annexe et une toiture en fibro-ciment mais en bon état donc pas de toiture à prévoir en principe. Quelques linos seront à refaire dans les prochaines années.
- entièrement occupé, bien que les locataires soient tous arrivés il y a peu (indicateur de turn-over ?)
- Chaudières, eau et électricité individuels.
Pas de travaux à prévoir dans l’immédiat je pense - peut-être améliorer encore un peu le bien aux changements de locataires (meubles hauts de cuisine, hotte, etc.) pour pouvoir mieux (=plus facilement) louer.

LOCALISATION DU BIEN

- Normandie
- ville supposée difficile. Il y a beaucoup de biens à la vente et beaucoup en location, beaucoup sont en mauvais état et/ou mauvais locataires. Je pense que des investisseurs souhaitent partir, mais surtout je pense que de nombreux gros propriétaires ’historiques’ partent à la retraite ou allègent leur patrimoine et que les acheteur prennent peur. Les agents immobiliers me disent que les biens situés plein centre sont moins impactés. Dans le cas présent le plein centre est très proche.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non, stable (j’espère - mais je n’ai pas de boule de crystal).

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix : 285 000€, au mètre carré j’ai vu mieux mais pour des biens en mauvais état.
- Frais d’achat: 21 k€

- Loyers : 32 500 € HC (31,5k + 1k de TF remboursée par le commerce)
- Charges : 30 € par logement (Elec. communs et TEOM je pense)

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 10,6 % (32 500)/(306 000)

CHARGES D’EXPLOITATION

- Taux de vacance envisagé : Je compte entre 0.6 mois par an sur l’ensemble de l’immeuble - sachant que le commerce rapporte 40% des revenus bruts, ca fait 1 mois/an/appartement =1575 €

- Travaux récurrents : Je compte 0.75 mois de loyer brut: 2000 €
- Taxe foncière avec TEOM : 3800 €/an (2800€ en comptant le remboursement des 1000 € du LC)
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : le propriétaire actuel paye plus de 1000 € - est-ce normal à votre avis ? Est-ce du au commerce (vitrines, etc.) et à la ville ? D’après ce que j’ai vu ici et ailleurs, je compte 900 pour faire large.

- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: Je prend 3% au cas ou, sur les loyers habitation seulement (60% des revenus), bien que certains locataires puissent avoir des garants. =575€

Si investissement par SCI-IS:
- CRL :  400 € _ 50% seront-ils ajoutés au loyer actuel du commerce automatiquement ? Il risquent de faire la tronche, non, vu que ca relève uniquement de mon choix ?
- Expert comptable : 1200 € _ d’après ce que j’ai lu

Agence Gestion: 7.2% des loyers bruts =2275 €

=>Charges d’exploitation annuelles : 10 125 € (cas sans SCI)

Impôts sur le revenu: 5000 €

=> Rentabilité nette de charges et impôts : 5,3 % (31,5 loyers - 10,1 Charges - 5 impots) / 306

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: Frais de notaire + 10% du prix (50k) : c’est ce que les banques demandent aux non-résidents sad donc 32k à 50k (je cherche encore une banque qui financerait 100% - hors frais de notaires).
- Montant du prêt : 256 000 € - Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance= TAEG: 2 %
- Durée du crédit=20 ans
=> Mensualité = 1300 €

- Épargne de précaution en cas de problème : 20 K€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Personne physique ou SCI-IS, à déterminer. Dans le cas SCI je pense mettre mes enfants mineurs avec des parts très minoritaires.

Les avantages que je vois à la SCI-IS dans mon cas sont:
- fiscalité indépendante de mon pays de résidence (par exemple en cas de retour en France, ma TMI serait surement de 30% soit 47% imposition des revenus de l’immeuble).
- possibilité de récupérer son apport sans être fiscalisé (via compte courant associé).

*Inconvenient SCI IS:
- 1600 € de plus qui s’en vont en comptabilité et CRL.
- il y en a d’autres ?

CASH FLOW

=> CF (net net) positif d’environ 85 € par mois (31500-15550)/12 - sachant que s’il y a moins de maintenance/travaux/frais que prévus je pourrais mettre cet excédent de CF en réserve en cas de travaux imprévus.

AUGMENTATION DE CAPITAL
J’ajoute cette catégorie qui me semble importante car le CF ne fait pas tout: entre 100€ de CF et un capital qui grandit lentement et 50€ de CF et un capital qui grandit vite, je choisis le second, étant dans une phase dans laquelle je dois faire grossir mon capital.

Donc, d’après mes calculs je me constitue un capital de 11500 € par an (remboursement de la partie capital du prêt - hypothèse de revente au meme prix+frais de notaire).

Soit un rendement Net de mon apport de 50k de 25%/an en prenant en compte ce capital et le cash-flow.

SITUATION AVEC LE VENDEUR

Le bail commercial est mauvais: il s’agit d’un model issu d’un autre pays, francophone, mais quand meme.

Comme je le précisais dans une autre discussion, le bail indique un montant de loyer, et c’est tout (exemple simple: 1000€). Mais les quittances indiquent (encore exemple simplifie):
Loyer 600 HT + 120 TVA
Taxe foncière: 233 HT + 47 TVA
Soit 1000 en tout, mais c’est une grande différence ! que je n’ai découvert que tard.

Hors, tant dans le cas personne physique que SCI-IS, la TVA ne m’intéresse pas vu qu’il y a peu de travaux, et que je n’en ai pas par ailleurs sur d’autres biens. Je pense que c’est une erreur du bailleur, et je n’ai découvert cela qu’au court de la négociation. De plus, les montants qui m’avaient été indiqués étaient loyer+TF, hors finalement c’est loyer Y COMPRIS TF, encore 1000 euros de perdus/an. Au final, ma rentabilité brute a pris un gros coup (11,76% -> 10,6% (frais notaire inclus) _ et 6% Net -> 5,3% Net)

Je me demande si demander une renégociation du bail commercial avec le preneur actuel. Le risque est de commencer sur de mauvaises bases. L’autre option serait de négocier une forte baisse du prix de vente, mais je pense que cela va être compliqué (un peu oui, mais pour revenir à presque 12% c’est beaucoup). Une combinaison des deux (vu les loyers commerciaux alentour) pourrait être une option. Qu’en pensez-vous ?

Merci d’avance pour vos avis éclairés !

Dernière modification par BenBBB (10/06/2018 15h14)

Mots-clés : bail commercial, immobilier, sci (société civile immobilière)

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#2 11/06/2018 23h11

Membre (2018)
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Ca n’inspire aucun commentaire/avis ?

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[+1]    #3 11/06/2018 23h50

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Il n’y a pas de questions très claires dans votre message.

Ce que je peux en dire :
- le risque lié à la ville "difficile" dites-vous; sans savoir quelle ville, vous êtes seul pour estimer ce risque.
- PNO effectivement très élevée, ça devrait normalement être de l’ordre de 100 € par local, soit 400 € au total.
- CRL "50% seront-ils ajoutés au loyer actuel du commerce automatiquement ?" ca dépend de la rédaction du bail.
- inconvénients de la SCI IS : l’amortissement du bien (et des travaux éventuels) vient diminuer le résultat donc les impôts ; mais en cas de revente de l’immeuble, la plus-value est augmentée de tous les amortissements déjà comptabilisés. C’est une "bombe à retardement" fiscale. Pas rédhibitoire, le tout est d’en être conscient.
- inconvénient du nom propre : comme vous l’avez bien repéré, c’est la fiscalité qui risque de monter à 47,2 % en incluant les PS, dès votre retour en France. A propos, je suis étonné de votre taux d’imposition à 13 %. Il faut bien voir que ces revenus fonciers sont des revenus supplémentaires (ne pas confondre le taux moyen actuel de votre imposition et le taux qui s’applique aux revenus supplémentaires) ; de mémoire ils seront imposés au moins à 20 % ; voir même à 30 % si, de mémoire toujours, l’administration fiscale prend en compte vos revenus allemands pour déterminer votre TMI applicables à vos revenus français (c’est à dire que vos revenus allemands ne sont pas imposés une deuxième fois, par contre ils sont pris en compte pour déterminer dans quelle tranche sont imposés vos revenus fonciers). Vérifiez bien la fiscalité de vos revenus français, au besoin avec l’aide d’un fiscaliste connaissant bien le cas des non-résidents (ils sont nombreux). Il faudrait éviter une mauvaise surprise à ce sujet !
- TVA : le principe pour un local commercial est que le loyer est convenu HT. Si vous ne vous assujettissez pas, ce sont les montants HT qui continuent à s’appliquer, la TVA s’évapore.
- révision du loyer du local commercial : on ne révise pas quand on veut ni comme on veut, regardez où en est le bail par rapport à sa durée et à ses échéances ; et potassez le sujet de la révision du loyer, du renouvellement du bail à l’échéance, etc.
- le bail "mal fichu" pour le local commercial est un risque, car il va falloir décortiquer ce qui s’applique tout de même (la "force" du contrat) et ce qui n’est pas valable car contraire à la loi. En particulier si vous embêtez le locataire (révision du loyer, CRL à sa charge pour moitié, etc.), qui pourrait alors devenir procédurier et chercher la petite bête.

Au total, c’est à vous de savoir si la rentabilité vous semble rémunérer suffisamment les risques et complications liés à cet investissement.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#4 12/06/2018 07h52

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Êtes vous sûr qu’une banque vous finance sur 20 ans ?
En théorie, elles sont un peu frileuses pour des durées si longue pour du locatif.

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#5 12/06/2018 15h16

Membre (2018)
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Smad, Je ne comprend pas pourquoi cela serait compliqué. Ma banque me suit. Il me semble que de nombreux investisseurs locatifs sur ce forum empruntent aussi à 20 ans sans difficulté… ou bien ai-je mal compris votre post ?

Merci beaucoup pour ces remarques point par point Bernard.
En ce qui concerne les impots du non-résident, c’est bien comme ça que ça marche: si je gagne 1000 Euros de foncier en plus, il ne seront pas imposé à la TMI du revenu mondial, mais au taux moyen. Comme il y a 1000 Euros de plus, le taux moyen va augmenter d’un point ou deux, donc l’ensemble des revenus fonciers FR est imposé avec quelques points de plus, mais pas à la TMI.

En ce qui concerne le loyer commercial je ne veux pas le ’renégocier’ mais simplement corriger une pratique qui a été mauvaise puisque le propriétaire précédent incluait la TVA dans le montant prévu au bail, au lieu de la facturer en sus du montant indiqué au bail. Je ne sais pas si légalement je peux le justifier ou bien si les quittances/la pratique font office de modification informelle du bail original. Néanmoins, c’est clair que psychologiquement ca risque d’etre dur à accepter pour le preneur.
NB: le loyer HT (donc hors TVA et hors TF) est en dessous du marché, évidemment.

Merci aussi de souligner l’inconvénient principal de la SCI IS. Dans mon cas, je n’espère pas une grosse plus-value - hors amortissement. Si j’ai bien compris dans le cas de la SCI-IS la plus value est imposée comme un bénéfice de la SCI ? Il s’agirait donc de faire un gros déficit foncier l’année de la vente avec plus-value pour s’assurer de ne pas payer les impots sur la tranche d’imposition supérieure à 38120 Euros ?
En tout état de cause d’ici 4 ans (2022) la plus-value de la SCI-IS ne sera imposée "qu’à" 25% (si résultats de la SCI déjà au-dessus de 38120Euros), non ? En ajoutant 30% imposition des dividendes, cela fait 47,5% soit exactement ce que je paierais sur les bénéfices chaque année (en personne physique, bénéfices annuels ajoutés aux revenus) si je revenais en France. Me trompé-je ?

Dernière modification par BenBBB (12/06/2018 15h26)

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#6 12/06/2018 18h20

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Ce n’est pas forcément si facile que vous le sous entendez d’emprunter sur 20 ans.

Je n’ai pas tout suivi pour votre imposition de non résident, mais avec une sci is c’est du dividende que vous vous versez, pas de revenus fonciers.

Ce que Bernard explique, c’est que lors de la revente de votre bâtiment, si vous avez amorti 50K € du bâtiment, ces mêmes 50K seront imposables au même titre qu’une plus value immobilière. Rien à voir avec le déficit foncier ou taux d’imposition.

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#7 15/06/2018 22h42

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Oui, mais d’après ce que je comprend cette plus-value, dans le cadre d’une SCI IS rentre dans les bénéfices de la société et est donc imposée au taux d’imposition des sociétés, soit 25% à partir de 2022?

Dans ce cas, est-ce vraiment une « bombe fiscale » si on paye le même impot, simplement plus tard ?

Que pensez-vous de l’absence de parking ? Pour ceux d’entre vous qui loue des appartements de grandes surfaces ( type t4) est-ce problématique ?

Que pensez-vous d’une renta nette tournant autour de 5-6 % (sachant bien sûr qu’elle est grignotée par l’agence de gestion)? Est-ce encore intéressant, ou faut-il s’orienter sur d’autres produits (scpi?) ou attendre encore un bien mieux négocié ?

Enfin, y en a t’il parmi vous qui délèguent la gestion à une agence, et en êtes-vous satisfaits ? Quelles sont vos expériences permettant d’optimiser la qualité des locataires bien que passant par une agence ?

J’espère relancer un peu la conversation autour de ces questions.

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#8 19/06/2018 13h38

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Personne ?

Pour revenir sur l’imposition des plus-values de la SCI-IS:
Il me semble comprendre que le montant de la plus-value est plus important car il s’agit d’une plus-value comptable prenant en considération la valeur nette comptable (soit amortissements déduits), d’accord.

Mais cette plus-value, d’après ma compréhension, n’est pas imposée avec un taux spécial plus-values, mais au barème de l’impôt sur les sociétés n’est-ce pas ? Si cela n’est pas le cas, où est mon erreur ?

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#9 19/06/2018 13h47

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Bonjour

Il me semble que les revenus foncier sont imposés a 20% des le premier euros ( je ne sais plus si la CSG est toujours applicable il y a eu debat pendant des années mais n’etant plus concerne je n’ai pas suivi )

petit complement pour votre message precedent.

1) Oui la PV est imposée au taux IS standard … mais il y a un taux reduit jusque 38ke de resultat , apres il augmente..

l’année de la vente il augmentera donc tres certainement

2) une fois vendu l’argent reste a la SCI … si il faut le faire sortir , vous paieezi l’IR sur les Dividendes ( des
methodes ont ete discutés sur le forum pour optimiser cela )
cdt

Dernière modification par Timinel (19/06/2018 13h58)

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#10 19/06/2018 13h57

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BenBBB a écrit :

Oui, mais d’après ce que je comprend cette plus-value, dans le cadre d’une SCI IS rentre dans les bénéfices de la société et est donc imposée au taux d’imposition des sociétés, soit 25% à partir de 2022?

15% jusqu’à 38 120 € de résultat imposable.

BenBBB a écrit :

Expert comptable : 1200 € _ d’après ce que j’ai lu

Le mien me prend 900€ HT pour une SCI à l’IS (avec option TVA).

BenBBB a écrit :

Il me semble comprendre que le montant de la plus-value est plus important car il s’agit d’une plus-value comptable prenant en considération la valeur nette comptable (soit amortissements déduits), d’accord…Mais cette plus-value, d’après ma compréhension, n’est pas imposée avec un taux spécial plus-values, mais au barème de l’impôt sur les sociétés n’est-ce pas ? Si cela n’est pas le cas, où est mon erreur ?

Sauf erreur de ma part, le concept de ’bombe fiscale’ auquel se réfère Bernard2k est en lien avec votre premier point. Soit tout bêtement que l’assiette taxable est la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (après amortissements). A la différence d’une PV immobilière ’classique’ (si on n’est pas à l’IS) pour laquelle l’assiette taxable est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
Mais en contrepartie, on peut amortir tous les ans, donc réduire l’IS etc.
Mais (cf. commentaire Bernard2k) le tout est simplement d’en être conscient et ce n’est pas rédhibitoire.

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#11 19/06/2018 14h21

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Merci de vos réponses, en effet, c’est ainsi que je comprend l’imposition des SCI et de leurs bénéfices (y compris plus-value).

Cela signifie donc qu’en cas de travaux réalisés sur un bien No2 l’année de la vente d’un bien No1, les travaux se déduisent du montant de la plus-value (ou plus exactement du montant des bénéfices de la SCI, auxquels la plus-value de No1 a été ajoutée) ?

Timinel a écrit :

Il me semble que les revenus foncier sont imposés a 20% des le premier euros ( je ne sais plus si la CSG est toujours applicable il y a eu debat pendant des années mais n’etant plus concerne je n’ai pas suivi )

Oui, c’est ca. En théorie. En effet, on peut demander l’application d’un taux moyens sur les revenus mondiaux (qui n’Est inférieur que si vous avez des revenus faibles-bons et/ou des enfants, mais pas si vous avez des revenus exceptionnels).

En ce qui concerne la CSG/CRDS, elles sont de nouveaux applicables aux non-résidents depuis 2016 - suite à la jurisprudence DeRuyters, l’Etat s’était vu contraint de ne plus les prélever, et même de rembourser À qui en faisait la demande. Cependant, l’Etat a vite modifié l’appellation de ces charges (de mémoire elles sont devenues des impôts et non plus des contributions), de sortes qu’elles sont exclues du cas de cette jurisprudence… reste à attendre la prochaine action judiciaire donc.

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#12 19/06/2018 21h06

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BenBBB a écrit :

Cela signifie donc qu’en cas de travaux réalisés sur un bien No2 l’année de la vente d’un bien No1, les travaux se déduisent du montant de la plus-value (ou plus exactement du montant des bénéfices de la SCI, auxquels la plus-value de No1 a été ajoutée

Attention, il est souvent conseillé de créer une sci par bien.

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[+1]    #13 19/06/2018 21h23

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Pourriez-vous développer l’intérêt de cette tactique Smad ?

Il me semble qu’il y a pourtant des avantages à avoir plusieurs biens dans une meme SCI comme indiqué ci-avant, et en plus les compensations d’éventuelles moins-value avec des plus-values ?

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[+2]    #14 19/06/2018 23h22

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Je ne veux pas casser le délire mais :

- ville difficile
- loin de chez vous
- 3 grands appartements (donc familles et risque de forte inertie en cas de pb de paiement) + 1 local commercial avec bail apparemment tordu
- pas de parking
- TF élevée
- Pb de TVA
- SCI
- option IS

Cà fait un peu beaucoup non comme problèmes potentiels ? Surtout pour votre premier "vrai" investissement …

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#15 12/11/2018 18h32

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Merci à tous pour vos contributions.

J’ai laissé tombé ce projet d’immeuble en particulier étant en pleine phase de transition professionnellement avec un déménagement international à la clé.  Je vais me tourner vers un investissement immobilier prés de ma nouvelle localité pour permettre une gestion en directe. Par ailleurs, vue la configuration du lieu ce sera un investissement en appartement(s).

Je clos donc cette file.

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