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#1 14/06/2018 01h10

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour,

Dentiste salarié, 25ans PACS avec 1 enfant, TMI 30%, revenus 7000euros/mois net

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : compagne possède une licence d’économie et gestion ( comptabilité et fiscalité y sont abordées)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : membres de ma famille maçon, peintre, électricien.
- Sociales : très bonne
- Temps disponible : important ( ma conjointe s’occupe du foyer, elle s’occuperai de la partie immoblière locative).

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport résidentiel avec 5 appartements (4T1 et 1T3)
- Année de construction : Maison des années 1930, rénovée entièrement dans les années 2000
- Immeuble sur 2 étages, 150m²
- les 5 logements sont actuellement loués
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété : non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels, relevés manuels
- Décoration : classique

LOCALISATION DU BIEN

- Département : Manche (50)
- Centre-ville d’un petit village de 3000 habitants ( population stable).
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : présence d’usines laitières à proximité.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Dans une hypothèse réaliste, non, une stagnation de la valeur voir une baisse semble réaliste.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 220 000euros (205 000 net vendeur + frais de notaire)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : actuellemet 1800euros/mois.
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les ans
- Travaux immédiats : aucun

- Taxe foncière hors TEOM : 1000euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 560euros/an
La propriétaire m’a montré les factures des différentes charges (taxe foncière, assurance, ordures ménagères) : 3000euros/an soit 250euros/mois

- Rentabilité brute : 9,82%
- Rendement opérationnel brut : 7,64% ( 1800*11-3000/220000)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,8%
- Durée du crédit : 20ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue

Cash Flow : positif

Objectif de ce post :
Issu d’une famille ouvrière, mes proches ne possèdent pas de connaissances dans le secteur de l’immobilier locatif. Cependant, je nourris un désir d’investissement dans l’immobilier afin de pouvoir cesser mon activité professionnelle avant l’âge légale (67ans…).
J’essaye de me former par divers supports (internet, rencontre avec des experts comptables, investisseurs plus chevronés).
Ma réflexion me pousse à considérer une SCI à l’IS afin de réaliser cette investissement, qu’en pensez-vous? Cet investissement vous parait-il rentable(premier achat)?
Les investisseurs que j’ai rencontré ont investi en SCI à l’IR et ne voit pas l’intérêt de faire une SCI à l’IS.
Je suis donc dans le doute, en me disant qu’avec un revenu confortable, un train de vie modeste, on peut faire quelque chose… Quelles stratégies vous semblent adaptées à ma situation afin de constituer un patrimoine immobilier?

Bien à vous, dans l’attente de vos conseils éclairés.

Dernière modification par Rastafary (14/06/2018 20h04)

Mots-clés : immeuble, immobilier, sci

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#2 14/06/2018 02h11

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
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Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   490  

Je vous invite a calculer la rentabilité nette en tenant compte de la fiscalité. Vous allez payer rapidement 50% l’impôt sur vos revenus fonciers (TMI + PS)..

Pour la sci, les gens qui vous ont conseillé ont raison. La SCI à l’IS ne sert à pas grand chose dans ce cas précis. Vous allez payer des frais inutiles sans compter le formalisme à respecter.

Vous devriez approfondir l’aspect fiscal de l’immobilier car vu votre situation (revenus élevés), il faut privilégier la location nue avec gros travaux (pour jouer avec le deficit foncier) ou la location meublée (pour éviter la fiscalité grâce aux amortissements).

Dernière modification par lachignolecorse (14/06/2018 02h13)


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#3 14/06/2018 19h56

Membre (2015)
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   183  

Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 560euros/mois

Par an non ?


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#4 14/06/2018 20h05

Membre (2018)
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Oui l’assurance PNO est bien par an ( je viens de modifier)

Des avis concernant la mise en place d’une SCI à l’IS afin de maîtriser l’imposition?

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#5 14/06/2018 20h14

Membre (2015)
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   183  

Pour la SCI à l’IS je vous invite à lire ce fil

Pour faire simple, il faut pouvoir "rentabiliser" l’ensemble des frais (comptabilité, frais de constitution etc) donc un minimum d’investissement est nécessaire, 200k c’est peu. Si votre objectif est de réaliser plusieurs autres investissements par la suite pourquoi pas.

Toutefois, le principal avantage de la SCI est de permettre une transmission du patrimoine plus fluide.

La taxation à l’IS peut présenter un intérêt si la vente des biens immobilier à terme n’est pas une fin en soit.

En effet, si vous souhaitez vendre une fois le prêt remboursé, ce n’est clairement par la solution.

Si l’imposition est relativement faible au départ (IS taux réduit sur votre résultat qui devrait être relativement faible avec l’amortissement), elle sera élevée à la sortie (imposition sur la valeur nette comptable).

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue

(4T1 et 1T3)

Alternativement vous pourriez louer en meublé, relativement simple pour les T1, peut être plus compliqué mais pas impossible pour le T3. Avec à la clef une imposition au BIC bien plus favorable qu’en foncier.

Dernière modification par maxlille (14/06/2018 20h31)


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#6 14/06/2018 21h18

Membre (2018)
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Afin de préciser, l’objectif principal est de conserver les biens immobiliers (difficiles à vendre dans le département) afin de bénéficier d’une rente conséquente d’ici 20-25ans ( en ce sens la SCI à l’IS me semble plutot indiquée).

Je souhaite réaliser plusieurs projets afin d’acquérir ce niveau de rente.

D’après les simulations que j’ai effectué en SCI IS, il resterai 70 000euros de trésorerie à 20ans ( sans effort d’épargne de ma part), auquel il faudra retirer la CRL, la comptabilité (500euros/an) et la création de la société (1500euros). La simulation que j’ai réalisé en meublé est bien moins bonne, avec 15 000euros de trésorerie à 20ans.

Mon raisonnement parait-il cohérent?

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