Prêt immobilier : obligation de préciser au banquier l'affectation du bien (locatif ou RP) ?

mrbluesky · #1

Bonjour,

Je lis souvent que les banquiers sont bien plus frileux à accorder des crédits pour investissements locatif que pour la résidence principale et que les taux pour les premiers sont plus élevés.

A t’on l’obligation de préciser au banquer l’affectation du bien ? Si je monte un dossier de crédit pour résidence principale et que je le loue par la suite, serais-je dans l’illégalité ?

Je suis actuellement locataire, ce serait mon premier achat.

Merci par avance pour vos réponses

Mots-clés : crédit, investissement locatif, résidence principale

Surin · #2

Bonjour,

mrbluesky a écrit :
A t’on l’obligation de préciser au banquer l’affectation du bien ?

Oui, vous signerez une attestation sur l’honneur en ce sens et listant aussi la liste de vos crédits existants.

mrbluesky a écrit :
Si je monte un dossier de crédit pour résidence principale et que je le loue par la suite, serais-je dans l’illégalité ?

Oui, la banque peut alors réclamer le remboursement du prêt. Dans la pratique elle n’a pas forcément un intérêt évident à le faire et il se peut qu’elle ne le sache jamais mais c’est ça le risque.

Il y a un sujet qui rejoint cela il me semble que ce point précis y est abordé:
Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l’immobilier locatif ?
D’une manière générale si votre situation ne vous permet pas d’obtenir un crédit en répondant aux critères de la banque, le risque sera d’autant plus élevé si vous lui mentez, y compris par omission. Il faut aussi en être bien conscient.

amoilyon · #3

Dans le cas d’un seul projet, soit. Vous prenez des risques, mais après tout, si vous êtes prévenu et conscient.
Par contre, bonjour la relation de confiance avec la banque. Imaginez la tête du banquier quand vous revenez dans 3 ans pour le deuxième…

Un bon dossier, solidement ficelé est un meilleur argument pour descendre le taux.

arkamoon · #4

Je rejoint entièrement amoilyon (surement car il habite dans une ville fort sympathique)

Je pense que c’est un stéréotype de se dire qu’on prêt plus pour une RP.
Je dirais : Plus de gens pretent pour une RP que pour un investissement locatif, mais si vous trouvez le bon interlocuteur. Je viens d’investir dans un immeuble alors que je n’ai pas de RP, et juste un petit investissement dont je n’ai pas 1 ans de recul au moment de la négociation du prêt… !

Si vous n’arrivez pas à trouver de vous même quelqu’un pour vous prêter, alors allez voir un courtier… Et s’il refuse votre projet, c’est surement que votre projet ne leur semble pas si intéressant que ça, alors peut être votre projet est trop risqué ou alors pas assez rentable?

mrbluesky · #5

Bonjour et merci à tous pour vos réponses,

J’ai pris contact avec un courtier de la place pour le crédit et il m’a proposé spontanément de lui-même de déclarer que l’achat sera pour ma résidence principale. Selon lui, y’a aucun engagement personnel quand à l’affectation du bien et que la négo sera meilleure. Après j’imagine que c’est différent d’une banque à l’autre.

Aussi, le CA m’a contacté suite à une simulation sur leur site, dès que je leur ai appris que c’était pour du locatif ils ont refusé le financement sans même étudier le dossier sous prétexte qu’ils ne financent pas de locatif pour les personnes qui ne sont pas propriétaires de leur RP.

Voila pour les retours d’expérience à date.

Dernière modification par mrbluesky (05/01/2018 16h45)

sebmick · #6

Bonjour,

Un courtier m’avait également proposé un crédit en précisant àla banque que l’achat serait pour ma résidence principale (liée à une promotion pour les primo-accédants à l’époque). Néanmoins je n’ai pas donné suite.

Je n’étais pas tellement gagnant pour mon cas avec le coût de l’assurance en supplément.

Dicci · #7

mrbluesky a écrit :
Bonjour et merci à tous pour vos réponses,

J’ai pris contact avec un courtier de la place pour le crédit et il m’a proposé spontanément de lui-même de déclarer que l’achat sera pour ma résidence principale. Selon lui, y’a aucun engagement personnel quand à l’affectation du bien et que la négo sera meilleure. Après j’imagine que c’est différent d’une banque à l’autre.

Aussi, le CA m’a contacté suite à une simulation sur leur site, dès que je leur ai appris que c’était pour du locatif ils ont refusé le financement sans même étudier le dossier sous prétexte qu’ils ne financent pas de locatif pour les personnes qui ne sont pas propriétaires de leur RP.

Voila pour les retours d’expérience à date.

Je me fais financer par le CA pour du locatif et ne suis pas propriétaire de ma RP. Par contre, c’était "on fait pas plus de 15 ans sur du locatif" tandis que d’autres auront des prêts du 20 ou 25 ans pour du locatif.

Je pense que leurs pratiquent diffèrent beaucoup : déjà en fonction de la caisse régionale prêteuse, mais aussi en fonction du profil de l’investisseur. Sortir une phrase bateau de style "nous ne pratiquons pas…" ça permet de couper court aux négociations en disant grosso-modo "cherche pas y’a pas moyen d’y déroger", même si c’est pas le cas.

Surin · #8

mrbluesky a écrit :
Selon lui, y’a aucun engagement personnel quand à l’affectation du bien et que la négo sera meilleure.

C’est faux, à un moment vous allez bien signer un document correspondant à une fausse information.
Vous vous voilez la face, l’autre en face n’est qu’un commercial. C’est simplement vous qui en prenez la responsabilité mais n’en faites pas le déni.

tuileur · #9

Oui enfin quand on voit la longueur du post du sujet "faut il mentir a son banquier"… soit il y a énormément d’imbéciles soit une certaine réalité… Quand à l’engagement pour une RP il faut arrêter; Qu’est ce qui vous empêche d’acheter pour y vivre et de déménager 2 mois après? De faire une demande de prêt et de changer de situation pro juste après? Perso j’ai signer des CDI juste pour un financement et démissionné le mois après avoir obtenu mon prêt et je travaille toujours avec le même banquier… Ils ont des contraintes qu’il faut accepter et comprendre mais ils ne sont pas stupide non plus et savent que le système est débile dans bien des cas.
Je viens de signer mon 20ième investissement locatif et c’est évident pour moi que pour quelqu’un qui débute et qui n’a pas beaucoup de biens (et donc d’expérience vis à vis du banquier), financer une RP est beaucoup plus facile que financer un investissement locatif.
L’attitude "oie blanche" de certain me fait un peu réagir car si vous êtes aussi transparent que vous le laissez entendre j’imagine que;

Quand ça va mal avec votre femme vous appelez le banquier pour dire que vous allez divorcer…
Quand vous vous mettez à fumer vous appeler toutes vos assurances pour les prévenir de vous augmenter les cotisations…
Quand vous ne faite pas vos résultats trimestriels vous appelez votre banquier pour lui dire que vous risquez de perdre votre job…

Bref vous êtes transparent…

Si quelqu’un sur le forum peu citer un cas de jurisprudence où la banque a demandé et obtenu le remboursement d’un prêt sous prétexte que ce devait être une résidence principale et que cela ne l’a pas été je suis preneur ;-), surtout que la situation doit se présenter des centaines voir des milliers de fois chaque année.

C’était mon coup de gueule mal réveillé du samedi matin ;-)

dangarcia · #10

mrbluesky a écrit :
J’ai pris contact avec un courtier de la place pour le crédit et il m’a proposé spontanément de lui-même de déclarer que l’achat sera pour ma résidence principale. Selon lui, y’a aucun engagement personnel quand à l’affectation du bien

Aucun engagement personnel de sa part. Mais de la vôtre, si.

Bernard2K · #11

Je pense que chacun a raison dans ce fil : ceux qui mettent en garde sur le fait que c’est la responsabilité du souscripteur qui est engagé ; et tuileur qui dit que dans les faits, ça se fait…

Le tout, c’est d’être conscient de sa responsabilité et de mesurer l’ampleur (ou l’absence d’ampleur) du risque.

Juste une anecdote : j’ai ouvert un compte bancaire quand je n’avais plus d’emploi. Le banquier m’a dit : "je vais mettre votre emploi précédent, car si je mets "sans emploi", ça va me demander des justificatifs supplémentaires". J’ai ainsi fait une fausse déclaration sur les bons conseils du banquier ! Et j’ai signé en bas. On vit une époque formidable. Cela dit, il ne s’agissait pas d’une fausse déclaration pour obtenir un emprunt, juste pour l’ouverture d’un compte.

Dernière modification par Bernard2K (06/01/2018 11h53)

tuileur · #12

C’est exactement ça.
Par exemple sur mon avant dernier emprunt:
Dans les fait je suis "rentier" (je n’aime pas ce terme mais bon) et je reviens vers mon banquier "partenaire" (avec qui j’ai fait 80% de mes investissements) pour lui proposer un projet d’achat d’immeuble avec une enveloppe de 1,3M€.
Il me répond: "sur le principe on vous suit mais la direction régionale des risques exige que vous ayez un CDI peu importe le salaire…"
Moi: "Vous vous rendez compte qu’un CDI à 1500€ alors que la mensualité dépassera les 5000€ c’est ridicule…?"
Lui: "Oui je sais mais c’est comme cela que l’on fonctionne, de toute façon c’est juste pour le prêt on ne vous demande pas de trouver un vrai travail…"
Moi: "Ok dans ce cas…"

J’ai appelé un pote qui a une agence qui m’a fait un CDI d’agent immobilier au smic, je n’ai jamais exercé et j’ai démissionné au bout de 2 mois une fois le prêt obtenu.

Bref c’est ça aussi le système et c’est vrai que l’on vie une drôle d’époque.

FastHand · #13

Bonjour,

Le différentiel de taux entre RP et locatif s’explique par la stratégie commerciale de notre banque.
Un prêt RP est un produit d’appel pour capter des clients et leur vendre d’autres produits.
Un prêt locatif n’a pas cette vocation, la banque n’a pas intérêt à perdre d’argent dessus, et il y a les risques inhérents (impayés, vacances locatives) qui rentrent en ligne de compte.

Concernant le fait de cacher cela au banquier, ce n’est pas forcément sur ce prêt ci qu’il y a un risque, mais sur les suivants. Si le banquier découvre votre côté truqueur et ne l’apprecie pas, vous aurez du mal à le convaincre pour des projets plus “border”.

Sur ce cas précis RP vs locatif, il y a des milliers de ménages qui mettent en loc leur résidence principale après quelques années, malgré la mention RP sur le prêt. Cela ne pose strictement aucun problème au banquier.

Une dernière anecdote, j’ai signé mon prêt RP avec mon ancienne banque alors que j’etais en période de préavis entre 2 contrats CDI. En pratique, un conseiller n’a pas les yeux rivés sur votre compte, s’il n’y a pas d’incident particulier.

Dernière modification par FastHand (06/01/2018 18h37)

Biapi · #14

Bonjour,

Un gros avantage sur un prêt locatif, c’est le taux de l’assurance. Comme ils n’assurent plus l’incapacité de travail, il ne reste que le décès et l’accident. Dans mon cas, on passe de 0.35 à 0.08 %. Sachant que l’impact est énorme car contrairement au taux d’intérêt qui s’applique au capital restant dû, l’assurance s’applique dans la plupart des cas sur le capital de départ. Donc il est beaucoup plus rentable de gagner 0.10% sur l’assurance que sur le taux d’intérêt.

diana1404 · #15

Bonsoir,

Je me permets d’écrire dans ce forum car nous avons une question qui préoccupe toute la famille actuellement et comme nous n’avons pas le temps de faire des recherches sur internet car on travaille tous les deux avec mon mari jusqu’à 19 h . Eh oui chez nous c’est "boulot-dodo" pour le moment J’espère que quelqu’un pourra nous apporter quelques conseils sur ce forum.

Nous travaillons tous les deux avec mon mari et percevons un salaire de 26 euros à nous deux (plus divers avantages d’entreprise dont les commissions etc.).
Nous avons deux enfants et la maman de mon mari qui vit également avec nous et qui s’occupe des enfants. Nous sommes à la base de Limoges mais en 2016 nous avons déménagé à Châteauroux car mon mari a eu un CDI dans cette région.
En cherchant une location de maisons à Châteauroux nous sommes tombé sur une personne qui nous a proposé de devenir propriétaire au lieu de payer simplement un loyer.
Nous avons trouvé un super terrain presque dans le centre ville et avons construit une très jolie maison. Nous avons bénéficié de subventions pour le terrain, du prêt à taux zéro, et de plusieurs avantages pour devenir propriétaire.
Nous avons déménagé dans notre maison en septembre 2017. Le problème est qu’aujourd’hui on souhaite revenir à Limoges puisque toute la famille se trouve à Limoges et de plus la maman de mon mari a quelques soucis au niveau santé et à Limoges au niveau médecine c’est plus facile de se faire soigner.
On ne sait pas comment faire, est-ce qu’il faut qu’on la vende? mais vu qu’on a eu pas mal d’avantage on va se retrouver perdant à mon avis. Nous avons pensé à la louer et prendre un autre crédit pour acheter un autre bien à Limoges vu que les revenus de la location seront normalement prises en compte par la banque pour acheter un autre bien, mais est-ce qu’on peut vraiment louer notre résidence principale?.
Pourriez-vous nous aider en apportant quelques conseils s’il vous plait ?
On vous sera très reconnaissant pour votre aide.

Bien cordialement,

Azote · #16

Bonjour à tous,

J’ai besoin de votre avis suite à une récente discussion avec mon courtier. Je suis actuellement locataire et en train d’acquérir un appartement dans le but d’en faire un investissement locatif. Mon courtier m’a obtenu des conditions que je juge satisfaisantes, à savoir un financement total du projet sans apport (achat, frais de notaire et travaux) sur une durée de 25 ans.

Mon courtier m’a cependant informé que puisque je n’étais actuellement pas propriétaire de ma RP, il a présenté mon dossier à ses partenaires bancaires comme une acquisition de RP. Il m’assure que cette pratique est très courante et que je n’aurai qu’à informer mon futur conseiller, une fois les travaux terminés, que je souhaite finalement mettre en location le bien.

Le courtier m’assure qu’en réalité, officiseusement, le conseiller bancaire sait que cette acquisition est pour un investissement, mais il tient à ce que je mente à la banque le temps de quelques semaines.

Est-ce effectivement une pratique répandue ? Est-ce que ce mensonge pourrait me poser problème par la suite ?

Merci à tous par avance de votre aide

Martin04 · #17

Est-ce répandu : je ne sais pas mais j’en ai déjà entendu parler.

Est-ce que ca va vous poser des problèmes : tout dépend de vos projets. Si vous voulez acheter un appartement puis rien vous pouvez y aller. En revanche, si vous voulez recommencer plus tard vous aurez besoin de montrer à votre banquier qu’il peut vous faire confiance. Vous pensez bien qu’avec ce genre de pratiques ca sera moins simple.

Il y aurait sans doute des commentaires à faire en ce qui concerne le courtier qui préfère vous pousser à mentir plutôt que se donner la peine de porter votre dossier.

trustout · #18

Bonjour @Azote,

Je ne sais pas si c’est répandu mais si vous n’allez plus avoir à traiter avec ce même banquier plus tard je ne vois pas d’inconvénient (ça peut briser la confiance).

D’autre part veillez juste à ne pas prendre de prêt aidé (PTZ, Tva Réduite ….).

Dernière modification par trustout (18/01/2018 14h16)

marvolo · #19

Vous signerez quand même un faux document lorsque l’offre de prêt indiquera "résidence principale" et non "immobilier locatif"… Or les banques n’appliquent pas forcément les mêmes conditions aux deux. C’est à vous de voir mais pour ma part je ne prendrais pas ce risque.

Arnaud13 · #20

Bonjour,
je ne vois pas trop d’inconvénient à ceci, vous pourriez très bien avoir REELLEMENT l’intention d’acheter votre RP et REELLEMENT changer d’avis (mutation?) plus tard pour la mettre très vite en location.
Mais vu que c’est déjà votre plan officiel, il faudrait quand meme vous assurer, en le rencontrant, que votre nouveau conseiller dans la nouvelle banque est tout à fait au courant de votre projet. Jouez la transparence avec lui directement, créez une relation de confiance avec lui, cela ne peut que vous aider plus tard. N’oubliez pas que le courtier va vite disparaître de la circulation quand vous n’aurez plus besoin de lui, mais que votre contact dans la nouvelle banque pourra, lui, vous aider dans de nouveaux projets ensuite (un réel achat de RP….?).
Ensuite, si vous jouez franc jeu, mais que la solution pour faire passer votre dossier est l’achat d’une RP… pourquoi pas?
Quand aux aspects fiscalité, qu’il faut souvent prendre en compte (future revente de ce bien & imposition PV, ou futur achat d’une réelle RP sur laquelle vous n’aurez plus droit au PTZ par exemple), n’oubliez pas de réfléchir "globalement/long terme", et pas uniquement en pensant à cet unique projet

Azote · #21

Bonjour à tous,

Merci à tous de vos réponses.

Nous avons bien rencontré le banquier et signé le financement pour une RP. Je vous tiendrai informé de sa réaction lorsque nous lui annoncerons dans quelques mois que nous décidons finalement de mettre le logement en location.

Mrmime · #22

Bonjour Azote,

J’ai suivi la discussion, comme vous le dites, tenez- nous informer concernant la suite des événements !

aixee · #23

Bonjour,

Imaginer qu’un jour vous faites l’acquisition de votre résidence principale et que 2 mois plus tard vous avez une opportunité pour aller travailler à l’étranger, vous savez très bien qu’un jour vous allez revenir en France donc l’idéale est de mettre cette appartement en locatif, donc en soit cette pratique n’est pas interdite, on ne pas s’engager contre les aléas de la vie : divorce, décès, mutation, etc…
votre banquier vous tiendra pas rigueur car ce qui est importe c’est que le crédit soit remboursé.
Un paramètre, ne pas prendre de PTZ.
Je vous conseille de suivre les conseils de votre courtier, c’est un bon.

Surin · #24

Azote a écrit :
Le courtier m’assure qu’en réalité, officiseusement, le conseiller bancaire sait que cette acquisition est pour un investissement, mais il tient à ce que je mente à la banque le temps de quelques semaines.

aixee a écrit :
Je vous conseille de suivre les conseils de votre courtier, c’est un bon.

C’est un bon ? Sans ironie ?
A mon moment il faut arrêter de se voiler la face. Non il ne donne pas de bons conseils en tant que professionnel et s’il faut mentir pour le faire passer le dossier ne doit pas être bon non plus.
Cela n’enlève rien au fait que la pratique est courante et a été mainte fois débattue ici mais de là à l’encourager…
Dernièrement on en a parlé ici: Prêt immobilier : obligation de préciser au banquier l’affectation du bien (locatif ou RP) ? à fusionner?
Sinon il y a cette discussion: Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l’immobilier locatif ?

Azote · #25

Comme promis je fais suite à mon précédent message.

J’ai donc récemment informé mon banquier du changement dans notre projet : j’ai annoncé que notre acquisition initialement prévue pour être notre RP sera finalement mise en location et ce pour des raisons professionnelles (déménagement remis en cause).

Pas de réaction particulière du banquier, qui m’a simplement dit que puisqu’il n’y avait pas de PTZ cela ne changeait rien pour lui.

A ma demande, il m’a transmis le numéro de téléphone du service des avenants pour que je puisse remplacer mon assurance multirisque habitation par une PNO.

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Prêt immobilier : obligation de préciser au banquier l'affectation du bien (locatif ou RP) ?

#1 04/01/2018 10h59

#2 04/01/2018 11h31

mrbluesky a écrit :

mrbluesky a écrit :

#3 04/01/2018 12h25

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#5 05/01/2018 16h44

#6 05/01/2018 19h06

#7 05/01/2018 20h45

mrbluesky a écrit :

#8 06/01/2018 00h24

mrbluesky a écrit :

[+1] #9 06/01/2018 09h04

#10 06/01/2018 11h12

mrbluesky a écrit :

#11 06/01/2018 11h51

#12 06/01/2018 12h14

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Azote a écrit :

aixee a écrit :

[+1] #25 13/06/2018 12h15

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