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[+1]    #26 16/06/2017 20h47

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   516  

C’est cela , cet immeuble ou un autre peu importe.

L’idée évoquée est de mettre un place des revenus locatifs supérieures aux mensualités d’emprunt afin de se libérer de la contrainte du salariat.

Pour atteindre ce but , il faut passer par de la rénovation et des biens dans des secteurs moyens.

Le plaisir n’est pas de gérer en permanence des personnes ayant des problèmes d’argent par manque d’activité rémunératrices.

Ces immeubles à cash flow important seront à revendre en fin d’emprunt.

Une fois les immeubles revendus progressivement , il faut mettre en place une structure IS pour faire un apport en compte courant.

La SCI rémunère l’argent prêté par l’associé assujetti à la CSG comme revenu mobiliers.
La SCI vous rembourse progressivement votre apport sans aucune fiscalité.

La structure IS peux être monté avec des enfants avant des échéances lointaines et il est possible de placer des enfants majeurs sinon il faut passer par un juge des tutelles pour les mineurs.
Il est possible de les mettre majoritaires en terme de parts , c’est une manière de leur constituer un capital de rente au terme de l’emprunt.

A savoir que même si vous achetez un immeuble à 5 % de rentabilité.
Votre apport sera mieux rémunéré qu’un livret  en terme de cash flow et concernant le taux servi par la SCI il sera d’environ 2 à 3 % ( à voir avec le comptable au vu des taux actuels)

Le démembrement évoqué par Gamma76 peux être envisagé également , la valeur des parts sera minoré par la dette dû aux associés rendant la valeur des parts infimes pour un démembrement.

Les enfants peuvent disposer de 90 % des parts et vous conserver 10 %.

Dans le cas d’un montage holding , ces 10 % de parts pourraient être revendues à la holding sur emprunt par celle ci.

Les montages sociétés ouvrent de nombreuses possibilités , il ne faut pas avoir peur de l’aspect IS.
Il faut le comprendre et maitriser les modes de transmission afférant à ce type de structure fiscal

C’est pour cela Gamma76 que je vous ai mis en garde vis à vis de votre achat en IS

Cash flow c’est en nom propre car on peux louer en meublé ou en nu.

Patrimoine c’est dans l’IS

Pour l’IR , je ne vois toujours pas l’intérêt.

Philippe


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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#27 07/07/2017 17h00

Membre (2013)
Réputation :   46  

Je reviens aux nouvelles concernant ce projet.

J’ai fais une offre à 380 K€ qui a été d’emblée refusée, le vendeur s’en tient au prix affiché sur l’annonce… Je vais réitérer l’offre à l’agent immobilier afin de voir si la négociation n’est pas totalement fermée mais il vient de m’annoncer qu’une promesse de vente a été signée, l’annonce est en ligne depuis un bon mois seulement, il y a une terrible frénésie acheteuse ici…

@Philippe30 : bravo pour votre parcours

Acheter à l’IR puis retaper intégralement un immeuble en profitant du déficit foncier puis le revendre à soi-même dans 20 ans à sa propre structure à l’IS est véritablement la voie royale à l’optimisation fiscale.

En revanche, je me vois difficilement reprendre un immeuble à rénover intégralement (avec ajout de compteurs Enedis, respect du PLU et passage du Consuel) surtout par manque de temps et aussi un peu par manque d’envie… Je reste cependant à l’écoute de ce genre de cas (il y a un an j’avais visité une maison de bourg séparable en 2 (dans un village que je connais bien) à retaper intégralement qui, encore une fois, a été vendue très rapidement, je n’avais même pas eu le temps de me positionner… Et maintenant l’ANAH ne semble plus subventionner la zone C…

Je prospecte surtout en fonction du rapport qualité/prix (et les biens sont très inégaux). Ici, les agents immobiliers évoquent le déficit foncier comme un argument de vente et vendent aux prix fort l’emplacement (et à mon avis ils trouvent du monde assez facilement car une part de la population sont des professionnels de santé à haut revenus).

Chose étrange, plusieurs agents immobiliers ont déjà exigé l’acquisition 100 % en cash ! (aucun intérêts bien évidemment même si j’ai la somme, l’intérêt est dans l’effet de levier de l’emprunt…)

Je possède des biens depuis 10 ans tout au plus dont certains ont des dispositifs fiscaux (Borloo Ancien) et avec un crédit en cours, dans ce cas la revente à moi-même vers une structure à l’IS n’est pas encore opportun.

Croyez-moi @Philippe30, je ne souhaite pas "acheter sur un coup de tête", c’est juste que nous discutons depuis plusieurs années avec mes parents et un centre de gestion pour fonder une Société Civile Patrimoniale dans le but de faire une Holding avec la société familiale existante (à l’IR) et le fait d’y loger un immeuble à l’intérieur serait un plus (mais pas forcément obligatoire).
Sur le choix de la zone, je me suis un peu remis en question en élargissant sur la couronne, plus loin me semble plus risqué.

Par exemple, pour Elbeuf, n’est-ce pas, en utilisant le langage boursier, "on ne rattrape pas un couteau qui tombe ?" en investissant dans ce genre de produit ? Certes, la rentabilité sera au RDV car il y a sans aucun doute de la demande locative et le prix du m² est faible mais le jour de la revente, la question à se poser est "y aura t’il beaucoup d’acheteur et quel prix seront-ils prêt à mettre ?", si l’optique est de revendre à terme, il est fort préjudiciable de faire une importante MV…
En tout cas, si je devais investir dans cette zone, je passerais directement par l’intermédiation locative de l’ANAH et je profiterais ainsi de 85 % d’abattement sur les loyers et n’aurais pas à gérer ce type de locataire (et l’ANAH gère visiblement l’impayés de loyers et les dégradations via l’intermédiation locative).

Philippe30 a écrit :

dont la majeure partie du paiement des loyers provient de la CAF.

J’ai souvenir il y a 10 ans de cela, d’une terrible expérience immobilière d’un de mes proches avec un locataire qui avait une part importante du loyer financé par la CAF. Ce locataire ne payait plus son loyer et par voie de conséquence, l’aide CAF n’a plus été versée au propriétaire. Cela s’est terminé par le tribunal et une expulsion (durée au moins 2 ans).
Alors CAF ou pas CAF, le risque est omniprésent, d’autant plus avec une population de locataires plus fragile, les conditions ont-elles changées à ce niveau depuis ?

Philippe30 a écrit :

Ne mettez pas la charrue avant les bœufs"

non j’évite mais je préfère anticiper et avoir une vision globale. Beaucoup n’étudient pas du tout l’aspect fiscal au moment d’acheter et se trouvent au bout de plusieurs années dans la panade fiscale, surtout avec des opérations peu étudiées avec un cashflow négatif d’emblée où ils doivent puiser dans leur épargne pour revenir à la normale…

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#28 10/07/2017 12h00

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   516  

En élargissant , vous approchez de quartiers à plus forte rentabilité.

La meilleure chose est d’acheter avec des travaux dans certains appartements et d’autres qui tournent avec des locataires en place.

La question de la revente est un faux problème car si vous gagnez du cash tous les mois sur votre bien , peu vous importe de le revendre avec un gain ou une perte dans 20 ans.

Dans 20 ans vous aurez toujours des acheteurs en recherche de rentabilité , j’ai aucun doute  à ce sujet par contre un bien super cher dans un super quartier avec une très faible rentabilité sera plus difficile à revendre , c’est ce que j’appelle de l’achat patrimonial à caser dans une SCI pour les enfants plus tard afin, de leur éviter d’aller faire le coup de gueule dans les quartiers compliqués.

Qui saura dire si un bien acheté dans tel quartiers va prendre de la valeur ou pas ?
Je vous rappelle que le principe du locatif est de se constituer un patrimoine financier et immobilier par la location donc ce n’est pas vous qui avez payé le bien alors il n’y a pas de perte…..

J’achète toujours avec les compteurs EDF en place , pour les compteurs c’est plus compliqué d’avoir déjà les divisionnaires.
Le coût pour les compteurs d’eau avoisinent les 1.500 € pour 2 compteurs car il faut remettre aux normes  , ça calme un peu

L’ANAH gère des remises en état d’appartements et vous fournit un locataire pour lesquels vous avez un bail restrictifs en terme de montant , d’augmentation, il ne gère pas plus et surement pas les impayés.
Evitez l’ANAH , il n’y a rien à gagner et les rénovations faites sont bas de gamme et vous n’avez pas la main sur les travaux.

La CAF ne paye pas le loyer , elle aide au paiement de celui ci , si le locataire ne paye plus alors la CAF n’aide plus , c’est logique.

Pensez vous qu’une personne travaillant aura plus de facilité à payer son loyer ?

Pas certain , les délais d’expulsion légaux sont les mêmes 18 mois ensuite il existe d’autres méthodes pour accélérer le départ la médiation financière , psychologique ou physique  …..

Vous avez raison d’étudier l’aspect fiscal car rapidement on peux être amener à payer des impôts sur la part du capital remboursé alors que cette part va dans le bien immobilier et non sur votre compte.
D’où encore une fois la priorité à donner au cash mensuel important qui se trouve par des biens peu chers avec travaux 

Philippe


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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#29 03/06/2018 23h58

Membre (2018)
Réputation :   14  

Gamma 76,

Ou en êtes vous de ce projet d’investissement ?

Je regarde moi même dans la région et ait visité des biens dans différentes villes, y compris Elbeuf. Ça semble risqué en terme de plus value mais comme indique au long du fil, la rentabilité >7% sur Rouen n’existe plus: en gros tous les immeubles en dessous de 350k partent au prix en moins de deux semaines et ce quelque soit l’état…

Y a-t-il des investisseurs qui partent sur des villes ‘difficiles’ en visant le haut de gamme (grands appartements en très bon état, à prix de marché)? Je me dis que si la rentabilité est plus élevée on peut se permettre de faire du premium à prix de marche et ainsi choisir ses locataires (100% de la population n’est quand même pas au chômage) ?

Quid de votre montage fiscal finalement ?

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[+1]    #30 04/06/2018 13h44

Membre (2013)
Réputation :   46  

Cher BenBBB,

vous trouverez dans une autre file du forum mon étude de cas à haut rendement qui s’est concrétisée. Je suis propriétaire d’un immeuble depuis janvier et j’essaierais de faire au moins un bilan annuel sur cette autre file un peu à la manière des évolutions de portefeuille boursier.

Cette affaire suit son court, il n’y a pour le moment rien de majeur à déplorer, les locataires prennent soins de leurs logements et communiquent plutôt bien.

Je ne regrette pas mon premier investissement à Rouen rive droite, dans les beaux quartiers, il y a quelques années déjà, à près de 8,5 % brut mais celui-ci me procure un cashflow négatif. La TF est excessive et comme tout immeuble ancien, il a fallut consacrer un budget considérable pour son entretien (mais bon le plus dur est passé : la couverture).

Aussi, j’ai plusieurs connaissances qui ont fait des achats dans des beaux secteurs de la ville et ont un constat mitigé car certes ils ont eu des locataires à "fort pouvoir d’achat" (salaire net à 3000-4000 €) mais se sont quand même retrouvé avec des logements sales et dégradés au retour… Voir même un avec des impayés ! (le locataire était juriste…).

A ces niveaux actuels de très faible rentabilité à Rouen (6-7 % brut voir moins), je me pose la question de l’amateurisme des acheteurs ?! Ce n’est que mon avis personnel mais j’ai l’impression qu’ils achètent les yeux fermés à cause des taux bas, que se passera t’il en cas de montée des taux et de l’explosion de la bulle immobilière ? J’ai le cas dans la copropriété de Rouen où un appartement à changé de main 4 fois en l’espace de 10 ans (mutation, divorce…) et chaque propriétaire a perdu de l’argent (et pas que les frais de notaires, ils ont vraiment vendu à perte)…
J’ai vu aussi une annonce à Rouen totalement indigne publié par une agence avec une kitchenette, une douche et un WC dans une même pièce (pas dans son jus mais rénové intégralement) !

Vous avez raison, 100 % de la population d’une ville en difficulté ne sera pas au chômage même s’ils vont plutôt cumuler des petits boulots précaires ou peu rémunérés, c’est effectivement un risque à prendre. Un contributeur avait publié un très bon lien sur l’INSEE qui permettait de se rendre compte, par ville, du salaire médian, du taux de pauvreté, des logements vacants… C’était très instructif et saisissant : Rouen avait un taux de pauvreté plutôt proche d’Elbeuf mais un salaire médian un peu plus élevé.

Je pense qu’une partie des biens sur Elbeuf sont délabrés car certains propriétaires n’ont pas les moyens d’entretenir et d’autres sont peu scrupuleux et ne rénovent jamais leurs biens à louer…
J’avais fait le test d’une annonce fictive publiée à Elbeuf avec un bon standing et je suis tombés sur des profils intéressants (du type jeune ingénieur dans l’industrie originaire de la région et donc qui connait Elbeuf).

Des villes comme Elbeuf ne prendront sans doute pas de la valeur mais les prix de Rouen continueront t’ils à être toujours aussi haut ? Je n’ai pas la réponse :-) mais le prix du m² y est globalement 4 fois plus cher.

Sinon j’ai opté pour une SC (pas une SCI) avec les avantages et inconvénients fiscaux qui vont avec. Cette SC n’est pas qu’à vocation immobilière puisqu’elle va acquérir d’autres parts sociales d’une société qui n’est pas dans le domaine de l’immobilier ainsi que des ETF et actions (j’ai prévu large).

Dernière modification par Gamma76 (04/06/2018 13h59)

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#31 04/06/2018 16h03

Membre (2018)
Réputation :   14  

Félicitations pour votre investissement,
Je vais aller lire cela.

En effet j’ai aussi vu cette annonce absolument incroyable… Je ne sais pas si vous avez vu mais il n’y avait pas de place pour un lit simple.

Je pense aussi - et ressenti après conversation avec agents immobiliers - que certains acheteurs achètent les yeux fermés, surtout ceux habitués à des rendements très bas - c’est à dire investisseurs de Paris.

Les agents immobiliers m’assurent qu’un bien rénové loués au prix du marché (donc en ’concurence’ avec  des appartements au même prix mais en moins bon/piteux état se louent bien.
D’autres avis/expérience sur l’achat en zone difficile et viser des appartements rénovés loués au prix ?

Enfin sur les stats de l’Insee c’est intéressant mais quand on regarde la statistique ’logements vacants’ c’est 13% à Elbeuf… Pour 11% à Rouen. 2% c’est la bascule ?

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#32 04/06/2018 17h04

Membre (2013)
Réputation :   46  

Merci, je vous avouerais que le lancement était compliqué à cause de la pression de l’entourage (il ne faut pas toujours tous les écouter, certains ont des avis très tranchés sans pour autant connaitre exactement le secteur, les préjugés ont aussi la vie dure…).

Dans une commune limitrophe de Rouen jugée assez populaire je n’ai pas eu mon mot à dire sur une offre pour un immeuble de rapport à 420 K€ (Cf. étude de cas de ce topic), il était de qualité mais avait d’innombrables défauts avec le plan d’urbanisme de la ville, pourtant un "investisseur" s’est plongé à corps perdu dessus. Il serait effectivement intéressant de connaitre le % de propriétaires parisiens dans cette grande agglomération proche de Paris, ils sont sans doute à l’origine de la hausse des prix.

Le taux de logements vacants est impressionnant pour les 2 villes, par comparaison il est 2 à 4 fois supérieur par rapport à ma Normandie rurale (communes de 10 000 et 800 habitants). Faut-il y voir des problèmes de successions et/ou des abandons de propriétaires ? Je pense que c’est un cercle vicieux : plus le bien est dégradé et plus le candidat locataire peut potentiellement dégrader…

Pour les immeubles de rapport à Rouen, il y a globalement très peu d’offres à un ticket d’entrée acceptable (< 300 K€).

Mon retour d’expérience est trop court dans le secteur mais en milieu rural, pour de la maison individuelle, j’ai 2 cas où depuis la rénovation complète, il s’est passé 10 et 12 ans sans carences ni vacances locatives, pourvu que ça dure !

Bon courage dans vos études !

Dernière modification par Gamma76 (04/06/2018 17h09)

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