LMNP : l'optimisation de l'amortissement lors de l'achat d'un bien immobilier

pierrejacques11 a écrit :

Si ce n’est pas la valeur du foncier qui pour l’essentiel conduit à ce que les prix parisiens sont quatre fois supérieurs à ceux de la province prise dans son ensemble, qu’est ce donc selon vous? La différence du coût de la construction ? Si c’est cela alors bonne chance avec le fisc !

Comment se constitue un prix selon vous ? Uniquement sur le cout de "construction" ? Parce que c’est ce que vous annoncez en considérent qu’il est à peu près le même partout.

Vous mettriez la même somme sur la table pour un appartement avec vue sur un parc et pour l’appartement attenant, identique en disposition, mais ayant vue sur l’immeuble voisin et la rue ? Pourtant le cout de construction est le même !

En considérant que tout vient du foncier seulement, et que le cout de construction est le meme partout, vous niez toutes les spécificités locales : salaires plus élevés à Paris qu’à Limoges, contraintes de construction différentes à Chamonix ou Megève qu’à Aix en Provence ou Marne la Vallée, contraintes réglementaires locales (allez demander la fermeture pour plusieurs jours d’une rue du 2ème à Lyon pour passer vos camions vs la même chose à Beynost, vous verrez la différence), transports de approvisionnement (place, taille des camions, distance, stationnement, livraison effective,… ), etc, etc, etc, etc.

Le prix, c’est la valeur où se rejoignent les acheteurs, qui veulent dépenser le moins possible, et les vendeurs, qui veulent obtenir le plus possible. Point. Sur un secteur tendu, avec trop d’acheteurs et peu de bien, le prix de vente monte jusqu’à ce que les acheteurs ne puissent plus suivre.

C’est vrai sur le foncier, qui de facto va monter dans les secteurs tendus et baisser dans les secteurs en perte. C’est vrai aussi sur toute la chaine de valeur de l’immobilier. Le promoteur va ainsi essayer d’obtenir le terrain le moins cher possible, tout en essayant de marger le plus possible à la vente. Les artisans idem (chez moi, la pénurie sur certains métiers fait monter les prix). C’est aussi ce qui justifie des salaires plus élevés dans des métiers tendus vs des métiers avec trop peu de postes et beaucoup de monde devant la porte.

Ce n’est pourtant pas clair:

pierrejacques11 a écrit :

La logique voudrait que, si l’on part du postulat que le coût de la construction est peu ou prou le même partout, la différence de prix au m2 du bâti immobilier constaté lors des ventes dans les différentes villes de France reflète la différence du prix du foncier.

Votre postulat de départ est faux et c’est ce qu’il vous explique, à partir de là difficile de tomber d’accord.

D’où l’intérêt d’acheter avec peu de foncier en LMNP en agglomération.

Exactement, l’offre et la demande de foncier à Paris ont fait exploser les prix à un niveau tel que la seule différence de coût de la construction ne peut expliquer un tel écart avec la province.

Oui, les variantes de la construction modifient la décomposition de l’amortissement.

Ceci étant, dans votre exemple, à combien estimeriez vous le foncier de la maison, si vous deviez l’amortir ?

Vous n’avez pas besoin de vous poser cette question, mais c’est pourtant l’un des points centraux du processus d’amortissement, l’évaluation du foncier.

lachignolecorse a écrit :

Pensez vous que ce soit rentable de faire du meublé avec cette maison?

Personnellement non, mais je ne vois pas le rapport.

Dernière modification par pierrejacques11 (31/05/2018 11h35)

lachignolecorse a écrit :

Le foncier a bon dos…

Prenez une maison dans paris. la maison fait 122m², la maison en vente à 1600000€.
Estimons 3000€ le m² le prix de la construction soit 400 000€ donc un terrain de 1 200 000 € soit 75% pour le terrain (j’en vois qui sourient…)

Vous rasez la maison et vous construisez un immeuble 10 étages, 2 studios par étage (20m²) que vous vendez à 10 000 €/m². Le prix de vente des appartements représentent 4 000 000 € pour un terrain qui vaut toujours 1 200 000€ soit 30% cette fois-ci.

C’est parfaitement logique car un terrain constructible à Paris a une valeur de marché, en valeur absolue (en euros) et non pas en pourcentage de la valeur de la construction édifiée dessus.

Supposons effectivement qu’il soit possible de construire un immeuble de 400 m² sur cette parcelle. Les acheteurs vont être de deux types : ceux qui veulent garder la maison, et ceux qui veulent la démolir pour édifier un immeuble à la place.
Le prix de marché va être fixé par celui des deux types d’acheteurs qui est prêt à mettre le plus cher. Si c’est le promoteur qui peut mettre le plus cher, la maison sera achetée par un promoteur et rasée.

Dans cet exemple, un promoteur peut vendre 4 m€ l’immeuble construit.
Le promoteur et les intermédiaires prennent disons 30 % de marge.
Restent 2,8 M€ pour acheter le terrain et construire.
Disons que le coût de la construction soit de 3000 €/m², ça fait une construction à 1,2 M€. Ajoutons 200 k€ pour la démolition. Reste 1,4 M€ pour acheter le terrain. On tombe à peu près sur le prix de la maison.
Donc en fait, cette maison vaut 1,4 à 1,6 M€, qu’on l’achète en tant que maison ou en tant que terrain à construire. Donc, le terrain vaut bien de l’ordre de 1,4 à 1,6 M€, et la maison (hors foncier) n’a quasiment pas de valeur. D’où le pourcentage très élevé de la valeur du terrain par rapport au prix de la maison, et l’amortissement misérable qu’aurait un LMNP qui achèterait cette maison pour la louer meublé.

Il n’y a d’ailleurs pas qu’à Paris qu’on voit ça. Dans une banlieue cossue lyonnaise, le coût d’une maison un peu moche et ancienne, sur un grand terrain constructible, vaut à peine plus que le terrain sur lequel elle est implantée. Prenons un exemple : maison de 180 m² sur 1200 m² de terrain, valeur d’achat 360 k€, valeur du terrain seul 300 k€. Supposons qu’un bailleur LMNP veuille acheter cette maison, ne pas faire de travaux car elle tient à peu près la route, et rajoute 10000 € de meubles pour louer ; son prix de revient total est 370 k€, la valeur du terrain est de 81 % de la valeur de la maison. OK, mon exemple est extrême car la maison à ce prix a besoin de travaux ; si on prend le cas d’une maison en bon état, elle va être plutôt à 480 k€, soit une valeur du terrain de 62 %, ce qui est très élevé quand même !

Si ce LMNP évalue le terrain à 10% de la valeur de la maison, parce qu’il a lu sur l’internet que c’est comme ça qu’on fait, il peut se prendre un méga redressement ; et, contrairement à Paris où il se vend très peu de terrains constructibles nus, dans une telle banlieue cossue, les Impôts n’auront aucun mal à utiliser la méthode n°1 préconisée par le Conseil d’Etat, à savoir se référer au prix de vente de terrains similaires vendus récemment à proximité.

Ca n’est pas du tout un cas rare d’avoir un immeuble dont la valeur est rejointe voire dépassée par celle de son terrain ; quand ça arrive, un promoteur achète et rase pour faire un immeuble ou un lotissement. Un bailleur LMNP qui achèterait une telle maison prend le risque de ne pas pouvoir amortir 80 % ou plus de son prix d’achat (si son estimation de la valeur du terrain est sincère) ; ou de risquer un redressement s’il évalue le terrain entre 10 et 20 % comme on fait classiquement.

Accessoirement, ça veut dire que, quand le terrain est relativement cher, un LMNP au réel a intérêt à maximiser le nombre de m² loués par rapport au nombre de m² de terrain. Toujours dans la même banlieue cossue, un petit immeuble de ville de 4 étages de 100 m² chacun, sur un terrain de 100 m², aura une valeur d’environ 800 000 € dont 50000 € de terrain, soit 6,25 % de terrain. Pour faire du LMNP au réel, il vaut donc infiniment mieux acheter un immeuble de ville qu’une villa sur un grand terrain. Et tant pis pour les locataires qui voudraient un jardin !

Dernière modification par Bernard2K (31/05/2018 13h45)

pierrejacques11 a écrit :

@Surin : Ok, donc pris à l’envers, ce que j’essaie de dire dans ce post, c’est que le différentiel de coût de la construction est loin d’expliquer une telle différence de prix au m2 entre les immeubles parisiens et provinciaux (en moyenne toujours bien sûr), et que celle-ci ne peut être expliquée que via la prise en compte d’une forte différence de valeur du foncier. Et que donc cette différence de foncier doit nécessairement se refléter lors de l’amortissement.

Désolé, mais ce n’est pas la question posée.

Si la question était "la valeur faciale des biens parisiens est-elle liée à la valeur faciale du foncier parisien" j’irai dans votre sens.

Mais ce qui était en question, c’est la part amortissable. Peut on amortir 10, 20, 50%. Or, en présupposant que la différence de prix parisien (x2, x3 par rapport à certaines communes de provine) n’est due qu’au foncier, qui n’est pas amortissable, vous annoncez que la PART amortissable d’un bien parisien est beaucoup plus faible que celle d’un bien à Triffouillis les oies.

Et là non, pas d’accord.

Pour déterminer la valeur amortissable, il ne suffit pas de déduire un pseudo cout de construction. Il faut tenir compte de l’attrait d’un bien donné, peu importe son cout de construction, par rapport à l’attrait du terrain nu, non encore utilisé. Ainsi la bicoque d’une super star, bien que constituée de 4 planches, pourra avoir une valeur énorme (auprès d’idiots, j’en conviens) avec un terrain sans valeur et un cout de construction dérisoire.

Il faudrait être en économie administrée pour que le calcul du rapport foncier / prix total soit aussi figé que dans votre hypothèse.

Tout à fait d’accord avec vous.

Ce que je voulais souligner est que l’Etat veille donc il faut rester sur les méthodes comptables éprouvées et ne pas partir en croisade avec des théories nouvelles pour estimer le foncier.

Cependant, ces théories sont intéressantes et cela apporte un éclairage nouveau à des questions que je m’etais posé seul dans mon coin.

pierrejacques11 a écrit :

Euh, non, il faut lire les posts… J

Donc vous n’avez pas écrit :

pierrejacques11 a écrit :

La logique voudrait que, si l’on part du postulat que le coût de la construction est peu ou prou le même partout, la différence de prix au m2 du bâti immobilier constaté lors des ventes dans les différentes villes de France reflète la différence du prix du foncier.

Donc vous n’avez pas clairement écrit que le prix = foncier + construction, que la construction étant la même partout, de facto la part amortissable = (prix - foncier) / prix = construction / prix est de facto plus faible à Paris vu que le foncier est plus cher à Paris …

Bref, il y a un autre pierrejacques11.

"Personne n’a soutenu cela je crois. Pour déterminer la valeur amortissable, il faut déduire la valeur du foncier …"

Techniquement, vous l’avez fait en réduisant la notion de prix à foncier + construction et en niant tout le reste …

xazh a écrit :

pierrejacques11 a écrit :

Euh, non, il faut lire les posts… J

Donc vous n’avez pas écrit :

pierrejacques11 a écrit :

La logique voudrait que, si l’on part du postulat que le coût de la construction est peu ou prou le même partout, la différence de prix au m2 du bâti immobilier constaté lors des ventes dans les différentes villes de France reflète la différence du prix du foncier.

Donc vous n’avez pas clairement écrit que le prix = foncier + construction, que la construction étant la même partout, de facto la part amortissable = (prix - foncier) / prix = construction / prix est de facto plus faible à Paris vu que le foncier est plus cher à Paris …

Ben, non, je n’ai pas "clairement" écrit cela… Pour une raison que j’ignore, vous ne souhaitez pas lire le post dans son intégralité. J’y explique entre autre que le prix de la construction n’est justement pas le même partout et qu’un amortissement nécessite une analyse plus fine. Il n’en demeure pas moins que la variable "prix du foncier" reste selon moi déterminante afin d’expliquer la valeur supérieure des immeubles parisiens, en moyenne.

xazh a écrit :

"Personne n’a soutenu cela je crois. Pour déterminer la valeur amortissable, il faut déduire la valeur du foncier …"

Techniquement, vous l’avez fait en réduisant la notion de prix à foncier + construction et en niant tout le reste …

Soit mais merci alors de m’expliquer comment vous décomposez la valeur d’un immeuble et remplissez la 2033.

xazh a écrit :

Faire un postulat manifestement erroné ne permet pas d’apporter une réponse valide à une question pourtant claire : comment déterminer l’amortissement possible d’un bien immobilier ! A ce compte, si on peut poser n’importe quel postulat pour raisonner, on peut donc dire n’importe quoi sous prétexte qu’on a défini ce postulat ?

Ce serait défendable sur un forum traitant de raisonnement formel. Mais il me semblait qu’ici on tentait plutôt d’apporter des réponses concrètes.

Excusez moi, je n’aurai pas du formuler ma phrase comme je l’ai fait, vous avez raison sur ce point, et Surin me l’a rappelé à juste titre. Mais je trouve que votre manière de discuter est un peu malhonnête (faire semblant de ne pas comprendre votre contradicteur et de ce fait faire patiner la discussion sans réel argument sur la manière d’amortir).

Dernière modification par pierrejacques11 (03/06/2018 08h37)

pierremg a écrit :

Contrairement à une idée communément répandue, les cessions de biens immobiliers sont soumises à l’imposition des plus-values des particuliers donc calculée entre la valeur de revente et la valeur d’acquisition. Les amortissements passés ne sont donc pas réintégrés dans l’assiette de calcul de la plus-value ce qui est fiscalement très avantageux.

Cela est vrai pour une acquisition en nom-propre.
Cela n’est pas le cas pour une SCI à l’IS.
Est-ce le cas pour une SCI à l’IR ?

Je parlais uniquement du statut LMNP. De ma compréhension des choses, cela n’est pas valable en SCI quel que soit le statut.