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#126 10/05/2018 20h25

Membre (2017)
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salammbo a écrit :

Contexte : Local divisé en 20 parts détenues par mon oncle / 4 parts détenues par mon père en indivision. Mon père me vendrait alors ses 4 parts.

Loyer : loyer par mois de 4088 euros soit pour les 4 parts convoitées : 4088 / 12 * 4 = 1360 euros brut

Je ne comprends pas ce calcul. 4088€/mois
divisé en 24 parts, et vous en avez 4 parts, j’obtiens donc 4088 / 24 * 4 = 681€33

Votre père doit être capable de dire ce qu’il perçoit chaque mois, non ?

En admettant que vous achètiez (une donation n’est-elle pas possible ?)

680€/mois * 12 = 8160€/an.

Si vous achetez les parts pour 80000€ alors vous avez 10% de rendement brut.
Si vous les avez pour moins cher, bonne affaire smile

Je ne connais pas le marché parisien, donc je ne connais pas les rentabilités habituelles pour ce type de bien dans cette rue.
En admettant que ce soit un bien "lambda" dans une ville "lambda", on cherche en général autour de 10% de rentabilité brute (loyers annuels / prix d’achat = 10%).
Mais selon la situation on peut se contenter de moins… j’ai un local loyers annuels / (prix+frais notaire+frais agence+frais bancaire) = 8%

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#127 10/05/2018 20h27

Membre (2016)
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Je n’ai pas bien saisi votre demande.

Plusieurs méthodes existent pout définir un prix de vente

- rentabilité.
Vu la très belle adresse,  risque de vacances locatives nulles, donc rentabilite faible.
Vous prenez le loyer annuel total divisé par le prix de vente pour avoir la rentabilité. Règle de 3 pou votre prix de vente pour la surface totale et diviser par 24 pour le prix de la part

- par comparaison
Connaître les prix de vente des biens comparables vendus récemment, voir agents immobiliers dans le commerce.

- par surface avec un prix au m2
Multiplication du prix au m2 par la surface. Tres peu précis.
Vous divisez ensuite par 24 pour avoir le prix de la part. Puis multiplier par 4 pour avoir le total de votre pere

D’autres méthodes existent également.
Sinon voir la valeur retenue par les impôts ( celle déclarée aux impôts par votre papa) .

En tout cas, belle adresse. Félicitations !

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#128 10/05/2018 22h19

Membre (2014)
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amoilyon a écrit :

- rentabilité.

Vous prenez le loyer annuel total divisé par le prix de vente pour avoir la rentabilité. Règle de 3 pou votre prix de vente pour la surface totale et diviser par 24 pour le prix de la part

Merci pour toute vos réponses.

Ma question est simplement de trouver une méthode pour établir un prix de vente pour une part. Ceci afin que mon père puisse me vendre ses 4 parts.

Pour répondre à votre proposition. Comment puis je diviser par le prix de vente si justement c’est le prix de vente que je cherche à obtenir?

iubito a écrit :

Je ne comprends pas ce calcul. 4088€/mois
divisé en 24 parts, et vous en avez 4 parts, j’obtiens donc 4088 / 24 * 4 = 681€33

Pardon votre calcul est effectivement le bon

Quand vous dites "Si vous achetez les parts pour 80000€ alors vous avez 10% de rendement brut."
Justement sur quelle base puis je argumenter que une part vaut 20 000 euros?

Dernière modification par salammbo (10/05/2018 22h36)

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#129 10/05/2018 23h28

Membre (2017)
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salammbo a écrit :

Quand vous dites "Si vous achetez les parts pour 80000€ alors vous avez 10% de rendement brut."
Justement sur quelle base puis je argumenter que une part vaut 20 000 euros?

Si vous achetez cash et que vous avez plein de réserve, c’est un investissement patrimonial sur le long terme.
Si vous achetez avec un emprunt, il faut que les loyers remboursent l’emprunt et dégagent ce qu’on appelle un "cashflow" pour payer la taxe foncière, les charges (assurance, copropriété…), et les impôts sur revenus fonciers !

En général : mensualité de remboursement < 70% du loyer, ça rassure les banques.

Pour faire une simulation plus complète, il faudrait connaître quelques chiffres (revenus, nombre de parts fiscales, charges de copro, assurance…) mais surtout connaître votre objectif :
- avoir du cash chaque mois -> objectif rentabilité
- avoir du patrimoine sur très long terme -> mettre un apport, ou accepter de payer de sa poche si l’emprunt est trop élevé (c’est généralement une situation à éviter)
- éviter de payer trop d’impôts -> là… faut changer de plan, de la location nue avec plein de travaux, de la location meublée, une SCI…
- spéculer pour revendre un jour -> revendre des parts d’indivision c’est pas top

Donc pour en revenir à la question, c’est pas des arguments à exposer au vendeur en général, mais bon là c’est votre père wink donc soit il fait un prix sympa pour vous faire plaisir et que ça lui importe peu, soit il veut quand même une somme rondelette, et l’argument c’est… "trop cher".

Je répète, je connais pas le marché parisien, et ça se trouve dans cette rue, un local commercial à 5% de renta c’est la norme et les propriétaires font avec, ils investissent pour leur retraite et pas pour être rentable maintenant.
Tout ça dépend de l’objectif et du portefeuille.

Dernière modification par iubito (10/05/2018 23h31)

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#130 10/05/2018 23h40

Membre (2014)
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iubito a écrit :

salammbo a écrit :

Quand vous dites "Si vous achetez les parts pour 80000€ alors vous avez 10% de rendement brut."
Justement sur quelle base puis je argumenter que une part vaut 20 000 euros?

Si vous achetez cash et que vous avez plein de réserve, c’est un investissement patrimonial sur le long terme.
Si vous achetez avec un emprunt, il faut que les loyers remboursent l’emprunt et dégagent ce qu’on appelle un "cashflow" pour payer la taxe foncière, les charges (assurance, copropriété…), et les impôts sur revenus fonciers !

En général : mensualité de remboursement < 70% du loyer, ça rassure les banques.

Pour faire une simulation plus complète, il faudrait connaître quelques chiffres (revenus, nombre de parts fiscales, charges de copro, assurance…) mais surtout connaître votre objectif :
- avoir du cash chaque mois -> objectif rentabilité
- avoir du patrimoine sur très long terme -> mettre un apport, ou accepter de payer de sa poche si l’emprunt est trop élevé (c’est généralement une situation à éviter)
- éviter de payer trop d’impôts -> là… faut changer de plan, de la location nue avec plein de travaux, de la location meublée, une SCI…
- spéculer pour revendre un jour -> revendre des parts d’indivision c’est pas top

C’est un investissement long terme. Je suis Freelance (39 ans) pacsé avec deux enfants et ce sera un complément pour ma retraite.
D’où un achat en 100% emprunt sur 20 ans pour pouvoir déduire les intérêts d’emprunts de mes revenus foncier.

J’ai calculé que si mon père me vend la part 31000 euros pour un loyer annuel / part de 2044 euros
cela fait 6.6% de rendement brut

Si je calcul le rendement net en déduisant 8.5% frais de notaire sur l’achat + charge/travaux / mois (environ 12 euros par part) +  17.2 % de CSG + 30%TMI je tombe à 3.3 %

Cela vous parait-il intéressant pour un achat de local commercial très bien placé à Paris donc sans risque (locataire depuis + de 50 ans en place)?

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#131 11/05/2018 00h27

Membre (2017)
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Êtes-vous prêt à payer un peu chaque mois ou souhaitez-vous un autofinancement ?

31000€ * 4 parts = 124000€
En arrondissant, 12000 de frais de notaire/banque/trucs imprévus, en général pas prêté par la banque (le prêt à 110% c’est un doux rêve)

On a vu que les revenus sont de 680€/mois
ou une part rapporte 2040€/an, revenus annuels de 4 parts = 8160

Renta brute : 8160 / 136000 = 6%

Emprunt 124000€ sur 20 an, au taux de 1,70+30€ assurance ça me donne des échéances de 640€
donc chaque mois il reste 40€ pour payer la taxe foncière, les charges, les impôts
L’emprunt représente 94% des loyers, beaucoup trop élevé.

Vous avez calculé 12€/mois de charges, reste donc environ 30€, soit une rentabilité nette avant impôts de 30€*12 mois / prix total 136000 = 0,26%

et les impôts :
17,2% de 70%(*) de 680€ = 82€ de CSG
TMI 30% de 70%(*) de 680€ = 142€ d’IR
…par mois !

soit chaque mois 224€-30€ = 194€ à investir
ça ira mieux dans 20 ans quand il n’y aura plus la charge de l’emprunt
vous retrouverez l’équilibre dans 30 ans, soit à 69 ans.

Un emprunt de 90000€ (donc un apport de 46000€) donne à peu près un équilibre.

* D’un point de vue impôts, il faudra déclarer en micro-foncier qui fait un abattement forfaitaire de 30%, donc imposable = 70% du loyer brut = 70% de 680€ = 476€, soit une différence de 204€
Emprunt de 90000€, les intérêts au départ sont à 130€, ce qui est moins intéressant que l’abattement de 204€… à moins que vous ne payez la taxe foncière (pas à la charge du locataire) et qu’elle représente + de 75€/mois, dans ce cas ce sera au "réel".
Emprunt de 124000€, les intérêts au départ sont à 176€, même remarque.

---------------

L’autre solution : le prêt "In Fine"
Vous ne remboursez que les intérêts pendant 20 ans.
Vous laissez de côté tous les revenus, payez sagement les impôts
et dans 20 ans vous payez tout le capital à la banque… en en mettant de votre poche quand même (car le taux en In Fine est + élevé).
Je ne sais pas si ça se trouve facilement un prêt "In Finie", et à mon avis il vaut mieux avoir une belle somme de côté sur une assurance vie pour montrer à la banque qu’on peut rembourser le capital dans 20 ans…

Dernière modification par iubito (11/05/2018 00h36)

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#132 11/05/2018 01h03

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Un local avec une aussi belle localisation se vendrait actuellement sans doute avec un rendement proche de 4% seulement (voire moins : certains rapports de SCPI évoquent des prix de marché pour des commerces de pied d’immeuble des meilleures localisations sur Paris basés sur des taux de rendement encore plus bas). Il faut quand même prendre en compte quelques paramètres associés au locataire et au bail en cours : ce rendement s’entend si le locataire a son fond de commerce complètement lié au local (s’il ne pourrait pas exercer la même activité aussi bien depuis un autre local), et que la valeur de son fond de commerce est grande. Sinon, il faut remplacer le montant du loyer actuel par le montant qui pourrait être obtenu avec un autre locataire (à déterminer en analysant les loyers payés pour les autres commerces à proximité); ce rendement est-il triple net, avec tout (y compris la taxe foncière) à la charge du locataire, car si le bail prévoit autre chose, il faudra corriger en conséquence.

Ensuite, il y a sans doute lieu d’appliquer une décote, car le bien est détenu en indivision, et que 4 parts sont une petite minorité. Il serait en effet bien plus facile (=il y aura plus d’acheteurs intéressés) de vendre le bien que de vendre quelques parts minoritaires d’une indivision sur le bien (la preuve : votre père ne doit pas avoir pléthore d’acheteurs potentiels…). Dans une indivision, l’entente antre les indivisaires est aussi essentielle (ici l’entente avec votre oncle).

Au final le raisonnement de votre père "valeur de la part = loyer annuel généré pour une part * (15 à 20)", qui correspond à un rendement de 5 à 6.67%, semble assez approprié.

A ne pas oublier : vous devrez pouvoir justifier de la pertinence du prix auprès du fisc, car ce dernier pourrait soupçonner une sous-valorisation (qui permettrait de diminuer les droits de mutation, mais aussi constituerait une donation cachée père -> fils), et être amené à faire en conséquence une "proposition de rectification" (= un redressement) salée. Donc mieux vaudrait qu’un pro du domaine vous fournisse une expertise de la valeur de ces parts.   

Question : pourquoi votre père souhaite-t-il vendre, et plus précisément à vous et non à votre oncle (ce qui réglerait la problématique de l’indivision, et de la décote associée, et permettrait à votre oncle de décider seul, par exemple de vendre le bien, ou d’essayer d’imposer une hausse de loyer au prochain renouvellement du bail) ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#133 11/05/2018 07h35

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Le préalable, c’est que tout indivisaire dispose d’un droit de préemption sur la vente de parts d’indivision. Votre oncle veut-il acheter ? Si la réponse est oui, le reste des questions ne se pose même pas !

Sinon, pour le cas improbable où votre oncle ne serait pas intéressé à racheter, quelques remarques :
- l’indivision est un système assez lourd ; correct quand les indivisaires sont d’accord sur tout, horrible dès lors qu’il y a désaccord.
- dans l’"inventaire" de savoir si c’est intéressant ou non, il y a : lire le bail commercial (et notamment savoir les charges imputables au locataire ; vérifier les modalités de révision du loyer et l’historique de révision du loyer) ; vérifier que l’indivision est bien gérée. Y a-t-il une convention d’indivision, avec désignation d’un gérant ? Celui-ci est-il rémunéré pour sa gestion ?
- Dans une indivision, il faut que toute recette et toute charge soit répartie au pro-rata des parts. En pratique, l’idéal est d’avoir un compte bancaire dédié à l’indivision. Il faut aussi noter que chacun est imposable sur les revenus fonciers au pro-rata de ses parts, ce qui est bien différent du "bénéfice" restant sur le compte de l’indivision à la fin de l’année et/ou distribué aux indivisaires (fonctionnement un peu pareil qu’une SCI IR).
- habituellement, le patrimoine se transmet dans le sens parent->enfant. Donc, les parents envisagent de faire de donations aux enfants, pas de leur vendre des trucs. Etes-vous nettement plus riche que votre père, ou bien avez-vous déjà reçu des donations de votre père au taquet, pour qu’il envisage de vous vendre et non de vous donner des éléments de son patrimoine ?

Dernière modification par Bernard2K (11/05/2018 07h57)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#134 11/05/2018 09h11

Membre (2014)
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Merci pour vos réponses.

-Petite précision, mon oncle rachète deja des part  qui apartiennent au troisième frère de la fratrie.
Voila pourquoi il ne rachètera probablement pas les parts de mon père. Il en aura alors 20 sur les 24.

-Je suis deja propriétaire pour 60 000 euros de parts de SCPI (Corum Conviction et Atout pirre diversification). Je vois l’achat de ces parts comme un diversification de mon patrimoine pour préparer ma retraite et ne pas tout investir dans la pierre papier. C’est une occasion d’investir dans un local commercial de qualité  sans soucis de gestion et à la hauteur de mes moyens financiers.

-Je suis deja propriétaire de mon appartement.

-Concernant l’indivision. Je serais minoritaire mais je ne vois pas vraiment ou pourrais s’établir une relation conflictuelle avec mon oncle vu que ce n’est pour moi qu’une rente à très long terme et qu’il gère complètement ce local depuis des dizaines d’années sans aucun soucis.

-Je me suis renseigné. Le locataire est dans ses mur depuis 90 ans (!) Il est très peu probable qu’il parte d’autant que c’est une chaîne de magasins  prospère.

-Mon père ne me fait pas don de ses 4 parts car nous sommes trois frères et sœurs et ne souhaites pas / ne peut pas faire un don équivalent à ces derniers.

A vrai dire ma problématique est de savoir si un investissement sensé ou peut être vaudrait-il mieux investir dans une SCPI du genre Corum conviction ou le rendement sera plus élevé mais l’avenir plus incertain.

A noter que je suis deja propriétaire de mon appartement Parisien / j’ai 50 000 euros placés en bourse buy and hold) / 40 000 euros sur des assurances vie / 5000 euro en crypto monnaies / 60000 euros sur deux SCPI avec un prêt bancaire sur 20 ans.

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#135 11/05/2018 10h11

Membre (2017)
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L’indivision sera, un jour (malheureusement nous sommes tous mortels), entre vos cousin(e)s (enfants de votre oncle), puis un jour entre eux et vos enfants…

Lorsque mon frère et moi avons acheté à quelques mois d’écart nos RP, notre père nous a fait un prêt sur l’honneur (de mémoire) à 0% de 12K pour moi, 25K pour mon frère, pour arriver à boucler notre budget travaux.

À ce moment-là, mes 2 autres de la fratrie n’avaient pas un besoin d’argent.
Il avait mis une clause comme quoi on devait le rembourser avant ses 70 ans (il avait laissé 10 ans de marge), tout en nous disant que d’ici-là, il ferait une donation à chacun.

A 68-69 ans, alors que ma sœur avait besoin d’argent (installation cabinet médical), il nous a fait une donation de 12K à chacun, sous forme de remise de dette totale pour moi, partielle pour mon frère, et de l’argent pour les autres. On a déclaré tout ça aux impôts.

Bon, les 70 ans sont arrivés et pour le moment pas de 2e donation, donc mon frère à une dette à régler en théorie, mais la donation viendra, quand mes parents auront fini de payer leur camping-car big_smile

Bref, des solutions existent. Alors, c’est sûr, sur un montant de 4 parts… faut qu’il ait de quoi donner par la suite aux autres.
Je m’y connais pas bien mais je pense qu’il y a d’autres solutions, et que les autres auront compensation lors de l’héritage (on a eu ça pour une maison dans la famille), faut se renseigner… et bien sûr espérer que l’héritage de votre père offrira la possibilité de compenser… ou c’est vous qui payez vos frères et sœurs, je sais pas trop.

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#136 28/05/2018 17h00

Membre (2018)
Réputation :   14  

Bonjour à tous,

Je voulais revenir à l’origine du sujet, le bail commercial, avec une question spécifique à laquelle mes recherches - y compris sur le forum - ne m’ont pas permis de répondre.

Si je dois renégocier le bail avec mon preneur commerçant, ai-je (et a-t-il) plutôt intérêt à augmenter la part de taxe foncière remboursée par le commerce, ou plutôt le loyer ?

En fait pour moi ça revient à se demander:
- Vaut-il mieux recevoir 1000 Euros de plus de loyers (imposable+frais d’agence de gestion…), ou 1000 de taxe foncière remboursée (étant considéré une récupération de charge, est-ce imposable ?) ?

- Qu’est-ce qui est plus intéressant pour le commerçant: peut-il déduire la taxe foncière qu’il me rembourse de son bénéfice ?

Merci pour votre éclairage.

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#137 31/05/2018 06h18

Membre (2014)
Réputation :   17  

Bonjour,

BenBBB , comme Maxcorporis vous l’a indiqué, une présentation serait bienvenue.

Vous posez des questions à droite à gauche en stipulant que vos recherches n’ont pas été fructueuses mais une recherche de qq secondes sur google  vous apporte rapidement des réponses à la question ici posée. N’attendez pas tout des autres, vous risqueriez d’attendre longtemps.

Enfin, il existe une section "étude de cas". Vous êtes en train, au travers de différentes discussions générales, d’essayer d’avoir des réponses éparses à un cas particulier. Posez les éléments dans la rubrique adéquate avec l’ensemble de vos questions et vous pourrez certainement obtenir les réponses à vos questions

Cdt
K16

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#138 14/10/2019 16h25

Membre (2014)
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Bonjour,

Pour revenir à un message que j’ai posté l’année dernière ou je m’interrogeait sur l’achat de plusieurs parts d’un local commercial. J’hésite encore. A savoir :

*Local commercial situé Rue Saint Antoine à Paris entre Bastille et Saint Paul - Localisation premium ++
*Locataire de bonne facture depuis plus de 40 ans en place, pas de mouvement prévu.
*Local détenu Entre mon oncle (19 parts) et mon père (5 parts)
*J’achèterais les 5 parts de mon père à 30 000 euros soit un prêt de 150 000 euros à faire.
* Loyer net de 665 euros / mois pour 5 parts (pas de taxe foncière dans le commercial)
* Mon TMI est 30%
* A prendre en compte aussi d’éventuels travaux de l’immeuble.
*Je suis propriétaire de mon logement sans crédits et je souhaites me créer une rente en prévision de ma retraite (je suis un travailleur indépendant de 40 ans)
* Je détient 60 000 euros dans 2 SCPI acheté en 2014 avec prêt sur 20 ans

Le rendement n’est pas énorme mais c’est un placement safe, sans soucis (mon oncle s’occupe de la gérance) pas de vacances locatives..Etc

J’ai du mal à me positionner sur cette affaire.

Qu’en pensez vous?

Dernière modification par salammbo (14/10/2019 16h45)

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#139 14/10/2019 16h36

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Réputation :   183  

Qu’en pensez vous?

Quel est votre objectif ? Sur quelle durée ? Serez-vous libre de céder vos parts par la suite ?
Avez-vous déjà une idée du montant que vous devrez sortir tous les mois pour acquérir ce bien?

Après calcul rapide (prêt sur 20 ans, micro foncier) je suis à environ -300e/mois, est-ce que cela "colle" avec vos attentes ?

J’ai l’impression qu’on est peu ou prou dans votre idée de départ dans votre présentation en termes de montant ?

Dernière modification par maxlille (14/10/2019 16h38)


Mon blog L'argent travaille pour moi et pas l'inverse

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#140 14/10/2019 16h42

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J’ai mis à jour le post avec ces infos.

C’est donc la pour me constituer une rente a ma retraite. J’ai 40 ans et je suis travailleur indépendant.

simu de prêt sur 20 ans à 1.26 et assurance a 0.36 ---> 750 euros par mois
loyer de 665 euros net (hors travaux immeuble)

J’aurais à sortir 85 euros. A pondérer avec mon TMI. Je pensais faire du réel pour déduire les intérêts.

Dernière modification par salammbo (14/10/2019 16h45)

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#141 14/10/2019 16h46

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prêt: -750
loyer: +665
IR le premier mois*: (665 - 150 ) x 47.2% = -243
Cash flow premier mois: -328

*  plus le temps passera, moins les intérêts seront élevés, avec un IR de plus en plus conséquent.

Dernière modification par maxlille (14/10/2019 16h47)


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#142 14/10/2019 16h53

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Cette précision est importante.

Pensez vous que c’est alors un investissement peu intéressant en regard  (par exemple) d’un achat résidentiel qui serait loué en régime meublé?

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