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#26 12/05/2018 13h53

Membre (2018)
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Ici il ne s’agit pas de Paris. C’est une succession avec vendeur sous tutelle.. Cela devrait pouvoir se faire.
Je prend mon propre notaire pour défendre ma cause. L’agence m’indiquait que le compromis se signe à l’agence, celà risque de prendre plus de temps pour que mon notaire soit dispo et aura donc pour conséquence une vente décalé mais je ne préfère pas prendre de risque sur mon premier achat et faire les choses correctement. De plus, cela me permettra de faire une première connaissance/acquisition avec "mon" notaire.

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#27 12/05/2018 14h00

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Et vous avez entièrement de signer avec votre notaire, y compris pour vos futurs investissements, c’est indispensable croyez-moi.


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#28 18/05/2018 16h57

Membre (2018)
Réputation :   8  

Suite de l’étude de cas :

Je suis finalement passer par une autre agence à 175k€. Soit 2109€/m2

La première agence n’avait pas transmis mon offre (au prix) à la propriétaire et essayait je ne sait quoi… L’offre à 175k€ est cette fois-ci contre-signée avec l’agence B bien plus professionnelle et disponible.

Le compromis sera signé mercredi soir, je prend mon notaire qui étudie le projet de compromis avant mercredi.

Pour le Financement, premier contact aujourd’hui avec le crédit Foncier :

Financement possible sur 25ans à "110%" sur prix du bien + frais de notaire. Apport nécessaire : Les frais de garantie. Pas de frais de dossier.  Reste à financer : Les travaux (25k€). Report de crédit de 3mois possible..  Le taux 2,1% soit mensualité hors assurance hors travaux 817€. J’avais préparé un dossier complet avec le projet, mon profil, mes objectifs, touts les justificatifs etc.. qu’ils ont a peine regarder. La colocation, il ne veulent pas en entendre parler, ils veulent se baser sur un loyer bas d’une famille lambda.

2 autres rdv la semaine prochaine avec ma banque (Crédit agricole Centre-Est) et le crédit mutuel.

Je nomme les banques, je ne sais pas si cela se fait bien. J’ai appris pas mal de chose avec ce forum, il me semble logique de partager mon parcours sans filtres.

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#29 28/05/2018 16h37

Membre (2018)
Réputation :   8  

Retour de rendez-vous avec les banques. Décidément le sans apport, il n’aiment pas ça. On peut avoir un financement sur 25 ans sans apport mais avec un taux de 2,1%.. Et c’est pas gagné. Un courtier me propose 1,65% sur 25ans en y faisant passer pour de la RP. Ma banque 2,07% sur 25 et 1,77% sur 20ans.

Le compromis est signé depuis 6 jours et je me pose encore pleins de questions. C’est un sacré montant ! Mais même si les rentabilités ne sont pas celles que l’on peut observé sur ce forum, c’est toujours mieux que de ne rien faire. Cela faisait déjà 1an que le projet murissait dans ma tête.

La question que je me pose c’est à la revente. si d’ici 5 ans, je souhaite le revendre (avec plus-value) je risque quand même de perdre de l’argent avec les frais de notaire + frais de remboursements anticipés.

Pour alimenter le débat 20ans / 25ans, on a 119€ d’écart de mensualité pour un cout d’emprunt supérieur de 21 800€ sur 25ans. Différence importante qui me fait hésiter. Sauf que sur 20 ans, le Cashflow n’est plus top top..

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[+1]    #30 28/05/2018 21h03

Membre (2015)
Réputation :   14  

C’est votre premier investissement, c’est normal que la banque se méfie, vous allez devoir faire vos preuves.
Je ne doute pas que pour le prochain vous saurez prouver à la banque qu’elle a eu raison de vous suivre et elle ne demandera pas mieux que de vous prêter à nouveau.

Mon premier investissement : 110%, 25 ans refusé (donc 20 ans), taux moyen.
Le second : 110% + 15000€ de travaux, 25 ans admis, taux moyen, report de 3 mois refusé.
Le dernier en cours : 110% + frais agence + 3000€ de cuisine, 25 ans d’emblé, taux très compétitif, 12 mois de report !
Tout cela pour dire que c’est une question de confiance et qu’elle se gagne au fur et à mesure de la relation.
J’ai à chaque fois fait un dossier, complet, avec plein de chiffres et c’est la première fois que ma conseillère l’a lu. C’est même la première fois que c’est moi qui avait les cartes en main pour négocier le taux !

Vous êtes convaincu ? Alors feu !
Vous semblez avoir mûri votre projet. Ne vous bloquez pas un futur investissement pour 21000€ de surplus de crédit qui seront de toute façon remboursés par vos locataires !

Je vous souhaite une belle réussite.

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#31 13/06/2018 15h06

Membre (2018)
Réputation :   8  

Merci Alexandco ! C’est bon pour la motivation.

Je viens cependant d’essuyer 2 refus.

En effet Bernard2K avait raison, Le crédit agricole demande 6 mois de loyer de précaution sur son épargne pour du locatif..En mettant 4000€ je ne les ai pas.. Donc prêt refusé.. 

L’autre banque estime que l’apport n’est pas suffisant (Crédit Mutuel).  J’ai mandaté un courtier, le temps court et ça me fait flipper pour le délai..

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[+1]    #32 13/06/2018 16h51

Membre (2014)
Réputation :   8  

Bonjour tini38,

Ne vous découragez pas, j’ai moi même eu du mal à me faire financer pour ma colocation mais c’est finalement passé. Taux pas extra (2.10% TAEG) mais c’est ma banque historique, les autres banques m’ayant jeté.

Essayez de voir du côté de la Caisse d’Epargne. J’aurais pu faire du 25 ans mais j’ai opté pour 20 ans finalement. Mon conseiller a été très réceptif à mon projet de colocation et a utilisé mes projections de rendement. Il les a transmis à la SACCEF qui a validé la garantie, ce même avec un endettement élevé (41% en différentiel, 90% en classique).

Autre astuce, ayant avancé des fonds pour séquestre et acompte des artisans, mon compte était presque à sec. Mes parents m’ont fait une avance de 10K pour montrer à la banque que je suis solvable.

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#33 09/07/2018 16h23

Membre (2018)
Réputation :   8  

Je reviens ici pour donner des nouvelles. Merci FrançoisM !

J’ai réussi à obtenir un accord de principe (pour le moment) pour :

Montant 215 000€
Apport 2300€
2 Lignes de prêt : 1 sur 15 ans à 1,10% et 1 sur 25 ans à 1,55% Soit lissé cela fait du 1,41%.
Mensualité Hors assurances sur 25 ans : 853€

J’ai la possibilité de "décaler" le prêt jusqu’à 2 ans moyennant des frais intercalaires : soit des frais perdus qui retardent l’amortissement.. (246€/mois). Mais cela me permettra de faire les travaux et d’encaisser les premiers loyers ou simplement de couvrir la première mise en location qui risque d’être bien plus compliqué en Novembre/Décembre qu’au mois de Septembre.

A noté également que j’ai obtenu ces conditions via une courtière qui a fait passer le prêt en résidence principal sans prêts réglementés type PTZ etc..  ce qui me permet de le louer directement.

Là ou la banque se rattrape, c’est sur l’assurance : 0,43% ! Soit une mensualité de presque 50€/mois. Mais je préfère obtenir le crédit et profiter de la loi Hamon qui me permettra dans quelques mois de changer d’assurance de prêt.

J’ai dépassé la date limite pour la clause suspensive d’obtention de crédit.. Je n’ai à ce jour qu’un accord de principe, j’attends les offres par courrier. L’acte de vente doit se signer avant le 03 Août. Ca risque d’être short mais j’ai hâte de l’avoir et d’attaquer les travaux !

Bonne semaine !

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#34 13/11/2018 10h00

Membre (2017)
Réputation :   0  

Bonjour
Comment c’est passé la suite de votre aventure de votre appartement ?
Tout ce passe comme vous le voulez ?

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#35 14/12/2018 21h08

Membre (2018)
Réputation :   8  

Bonjour Kintaro,

J’ai bien acquis l’appartement le 14/09 et je suis en plein travaux. Deja 3 mois..

J’ai pour l’instant réalisé tout moi-même : démolition, pose de l’ossature métallique complète du plafond suspendu (Hauteur totale finie 2,4m) indispensable pour l’électricité et la plomberie. J’attaque une partie de la plomberie et j’ai commencé a faire venir des artisans :

-Electricien OK
-Plomberie que je ne peux pas réaliser moi même (cuivre) OK
-Reste plaquiste & carreleur

Pour le moment j’ai plutôt bien réussi la partie financement (non sans mal) mais il est vrai que 25k€ de budget travaux pour un appartement de 85m2 c’est vraiment juste. C’est pour cette raison que je réalise pas mal de travaux moi même afin d’apprendre principalement sauf que c’est long, très long..

Je mettrai des photos pour suivre le projet.

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[+2]    #36 05/09/2019 17h41

Membre (2018)
Réputation :   8  

Bonjour à tous,

Voici un récapitulatif sur cet investissement car je viens de mettre en places les 4 colocataires.

1.Recherche du bien
4 mois pour trouver le bien qui se prêtait bien à la colocation (avec ajout d’une chambre). Une fois sur place, offre faite au prix ou presque (-5k€) car marché très tendu, on ne peut pas se permettre de négocier ici.

Le prix était en dessous du prix du marché car succesion et volonté de vendre vite pour passer à autre chose. Achat FAI 175k€. Estimation faite après travaux 250k€

2. Financement
Le financement a été compliqué faute d’éparge suffisante. 3 refus pour investissement locatif puis un accord via courtier pour RP. Au final très satisfait du financement : 215k€ sur 25 ans avec 24mois de différé pour un taux de 1,4%, le tout sans apport ou presque (2000€ pour crédit logement).

Je viens de changer mon assurance emprunteur en passant de 50€/mois à 17€/mois. On obtient donc une mensualité de 870€

3. Les travaux
La partie la plus compliquée pour moi. Etant débrouillard & fils d’artisan (pas dans la construction) je ne m’attendais pas vraiment à ça. Au départ, je m’étais donné 3-4 mois pour réaliser les travaux. (Samedi & Dimanche uniquement)
Au final j’en ai mis 10 avec l’intervention de quelques artisans : carreleur, electricien, peintre & plombier uniquement pour la partie Gaz.

Des connaissances que j’ai acquises tout au long de ce chantier mais qui m’ont fait perdre un temps fou. Reflexion constante sur comment faire, quoi acheter, dans quel ordre. J’ai réalisé quelques erreur selon moi comme de conserver la chaudière Gaz et les radiateurs puisqu’ils étaient là alors que j’aurais certainement dû tout passer en éléctrique.

Mais dans l’ensemble, grâce à ma famille, amis, le travail est vraiment bien fait et je suis fier de moi. 

Résultat :

27k€ de travaux pour un budget de base de 25k€ soit 325€/m2 et environ 7000€ de meuble pour un budget similaire. Les 10 mois m’ont permis d’échelonner les dépenses et surtout de voir le budget évoluer afin de prendre des décisions sur la réalisation par moi-même ou pas.

4. Annonce & Mise en place des locataires
L’annonce a suscité beaucoup d’interêt (près de 3000vues), 80 mails, 12-15 visites pour 4 colocataires.

J’ai bien cadré la chose, dans l’annonce tout était bien détaillé, "1er contact par mail avec description, non fumeurs, pas d’animaux" Du coup, le temps était optimisé, visite sur 1 journée + 2 soirées et c’était réglé.

Donc les 4 chambres sont à 390€ HC avec un forfait de charge de 80€ pour EC,EF,chauffage,electricité,internet. Plus qu’à poser ses valises. Le concept que beaucoup sur le forum adopte.

Reste maintenant d’expérimenter la gestion en direct et de voir comment va se dérouler l’été, vont-ils rester, tous s’en aller etc..

Je vous laisse quelques photos Avant-Après du projet.






Avant de me remettre dans la recherche d’un nouveau bien, je souhaite me reconstituer de l’épargne car je sais à présent que c’est primordiale.

J’ai donc une question : Sur les 2ans de différé, j’ai passé en gros 1an pour les travaux, il me reste 12mois de différé avec des frais intercalaires de 220€/mois.

Dois-je profiter de ce différé pour me reconstituer de l’épargne et ré-investir ou au contraire, engager au plus vite le crédit pour amortir du capital ?

Dernière modification par tini38 (05/09/2019 17h50)

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#37 09/09/2019 18h11

Membre (2013)
Réputation :   42  

Bonjour, bravo le bien est réussi.
Selon moi je profiterai du différé sans hésité.

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#38 28/09/2019 23h28

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonsoir,
J’arrive un peu tard sur votre post, donc mes remarques avec un an de retard risquent d’être obsolètes.
D’après moi, une seule salle de bain pour 4 chambres n’est pas suffisant et ce manque de confort risque de générer une forte rotation dans votre colocation, et d’induire par conséquent de la vacance.
En outre, la rentabilité me paraît faible, compte tenu de l’investissement "temps" qu’une colocation requiert.
Peut-être faut-il tout simplement attendre une autre opportunité, ou revoir la localisation du bien souhaité ?

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#39 29/09/2019 07h41

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C’est à vous de juger le temps qu’il vous faut pour reconstituer un matelas d’épargne suffisant, tout en sachant que cela a un coût.
La remarque précédente tout comme votre question qui parle de "profiter" du différé est trompeuse, vous ne "profitez" de rien du tout car cela vous coûte 220€/mois à fonds perdus. Mieux vaut en faire l’économie dans la limite du possible et raisonnable. Si c’est pour "profiter", c’est faux.


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#40 30/09/2019 18h20

Membre (2018)
Réputation :   8  

Colombo a écrit :

Bonsoir,
J’arrive un peu tard sur votre post, donc mes remarques avec un an de retard risquent d’être obsolètes.
D’après moi, une seule salle de bain pour 4 chambres n’est pas suffisant et ce manque de confort risque de générer une forte rotation dans votre colocation, et d’induire par conséquent de la vacance.
En outre, la rentabilité me paraît faible, compte tenu de l’investissement "temps" qu’une colocation requiert.
Peut-être faut-il tout simplement attendre une autre opportunité, ou revoir la localisation du bien souhaité ?

Pas de soucis. Il est vrai qu’un seule salle de bain pour 4 c’est peu. Raison pour laquelle j’en ai crée 2, petites certes mais au moins il ne font pas la queue le matin et il y a tout le nécessaire dans chaque salle d’eau : Douche 80x100/80x80, meuble vasque, colonne de rangement et seche-serviette.

Pour la rentabilité, elle n’est pas extra-ordinaire au vu de l’investissement et du temps deja passé sur les travaux. Il génère tout de même un cash-flow de 300€ si l’appartement est loué 10mois/12.
Si prochain il y a, je chercherai une rentabilité proche de 10%. J’attends principalement de voir le temps que peut prendre la gestion d’une colocation.

Surin a écrit :

C’est à vous de juger le temps qu’il vous faut pour reconstituer un matelas d’épargne suffisant, tout en sachant que cela a un coût.
La remarque précédente tout comme votre question qui parle de "profiter" du différé est trompeuse, vous ne "profitez" de rien du tout car cela vous coûte 220€/mois à fonds perdus. Mieux vaut en faire l’économie dans la limite du possible et raisonnable. Si c’est pour "profiter", c’est faux.

Je vois l’idée, dans mon cas, il est important de me reconstituer de l’épargne donc je vais prendre quelques mois de différé supplémentaires mais je comprend qu’avec une épargne confortable, ce n’est pas nécessaire…

Dernière modification par tini38 (30/09/2019 18h21)

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#41 04/02/2021 11h40

Membre (2021)
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Félicitation pour ce travail fait seul du début jusqu’à la fin. Vraiment un enseignement enrichissant pour vous. Et pour la suite vous avez donc l’expérience et c’est le plus important.

Je profite donc de votre expérience acquise pour vous poser cette question.

Avez vous enchainer sur un second projet maintenant que vous avez dans vos revenus en plus du salaire un revenu foncier, avez vous tenter des simulations auprès des banques, voir comment votre taux d’endettement a pu évoluer.

Pouvez vous aussi me parler de la partie fiscal, avez vous pu défiscaliser avec vos travaux?

Personnellement je suis aussi sur l’achat d’un bien qui sera en colocation et la je vais enchainer la partie travaux mais par un artisan et non pas par mes soins ^^. Mais comme vous je me suis poser la fameuse question qui est "Pourrais enchainer sur d’autres projets même si mon taux d’endettement était a son plafond après mon premier projet en RP".


Peux parrainer chez Boursorama.

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[+2]    #42 08/11/2021 17h43

Membre (2018)
Réputation :   8  

Petit bilan après 25mois de location sur cette colocation :

1) Vacance locative :
Je n’ai eu aucune vacance locative, la demande est forte et même si les chambres ne sont pas les plus grandes du marché (9-10m2), le fait que ce soit bien décoré et optimisé permet d’avoir pas mal de dossiers notamment sur la période Juillet-Août.

2) Turn-Over :
12 Locataires sur la période, 1 seul mec. La première année à 3 filles + 1 garçon, j’ai loué derrière uniquement à des filles et cela se passe relativement bien. Contrairement aux idées reçues, les filles peuvent êtres sales…

3) Gestion :  :
La gestion est plutôt simple, cela représente surtout du temps (une dizaine d’heures) en été pour les visites et états des lieux. Un seul cas un peu pénible à gérer qui oubliait ses clefs en claquant la porte, qui prenait Netflix sur mon compte internet, etc.. Mais c’est la vie d’un bailleur.

4) Financier :
J’ai fais l’erreur la première année de ne pas ouvrir un compte dédié pour cette activité et je n’ai pas su distinguer mes revenus personnels des loyers. Erreur rectifiée avec un compte Fortuneo dédiée à l’activité qui simplifie grandement la comptabilité et la gestion de la trésorerie.
10,2k€ de cash-flow généré sur 25mois de location (408€/mois) et 10k€ de capital amorti.

Pour les impôts, mon prévisionnel m’indique 4 ans sans impôts au réel (LMNP) avec 22,5k€ de recette par an. Mon expert comptable n’est malheureusement pas spécialiste de l’immobilier et ne m’est pas d’une très grande aide. Je verrais pour le remplacer lors de mon 2nd investissement.

Je suis en reflexion sur un investissement en RP + Locatif que je détallerai dans un autre post.

Un entretien bancaire avec ma conseillère en amont de la crise COVID m’indiquait que cet investissement avait augmenté ma capacité d’emprunt (calcul différentiel).

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#43 09/11/2021 05h58

Membre (2020)
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ESFP

Bonjour tini38,

Votre case fait plaisir à voir ! Voilà un premier investissement réussi.

De plus, je crois savoir exactement où vous avez votre bien, puisque j’ai visité une RP dans ce quartier là. Je me serais personnellement vu y vivre, mais je crois que ma copine non, la fréquentation dans le coin laisse à désirer d’après elle. Je n’ai pas eu le même ressenti, comme quoi chacun réagit différemment.

Vous n’êtes sûrement pas sans savoir que Lyon+Villeurbanne voit l’encadrement des loyer être mis à place à compter des baux signés au 1 novembre 2021. Encadrement des loyers : les villes françaises concernées p.5

Au-delà de l’accueil de cette nouvelle, comment allez-vous gérer cette nouvelle donnée. Est-ce que vous êtes dans les clous avec votre loyer actuel ?

Je me permets un commentaire, dans toutes les colocs que j’ai visitées à Lyon (sauf celle dans laquelle j’ai vécu), il y avait toujours une pièce de vie en complément de la cuisine. Un salon quoi. Cela donnait un logement bien plus chaleureux et propice à des visites, parfois quelques soirées. Avez-vous eu des retour des vos colocs comme quoi cela manquait dans votre bien ?

Dernière modification par Rodin (09/11/2021 05h59)

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#44 15/11/2021 13h33

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tini38, le 08/11/2021 a écrit :

Un entretien bancaire avec ma conseillère en amont de la crise COVID m’indiquait que cet investissement avait augmenté ma capacité d’emprunt (calcul différentiel).

Avez-vous refait le point avec votre conseillère suite aux recommandations du haut conseil de sécurité financière ?

Le calcul différentiel n’est plus pris en compte, je vous laisse lire les déconvenues d’autres IH.

Quel est votre taux d’endettement ?

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[+1]    #45 15/11/2021 22h24

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Rodin, le 09/11/2021 a écrit :

Bonjour tini38,

Votre case fait plaisir à voir ! Voilà un premier investissement réussi.

De plus, je crois savoir exactement où vous avez votre bien, puisque j’ai visité une RP dans ce quartier là. Je me serais personnellement vu y vivre, mais je crois que ma copine non, la fréquentation dans le coin laisse à désirer d’après elle. Je n’ai pas eu le même ressenti, comme quoi chacun réagit différemment.

Vous n’êtes sûrement pas sans savoir que Lyon+Villeurbanne voit l’encadrement des loyer être mis à place à compter des baux signés au 1 novembre 2021. Encadrement des loyers : les villes françaises concernées p.5

Au-delà de l’accueil de cette nouvelle, comment allez-vous gérer cette nouvelle donnée. Est-ce que vous êtes dans les clous avec votre loyer actuel ?

Je me permets un commentaire, dans toutes les colocs que j’ai visitées à Lyon (sauf celle dans laquelle j’ai vécu), il y avait toujours une pièce de vie en complément de la cuisine. Un salon quoi. Cela donnait un logement bien plus chaleureux et propice à des visites, parfois quelques soirées. Avez-vous eu des retour des vos colocs comme quoi cela manquait dans votre bien ?

En effet, c’est une très mauvaise nouvelle pour moi. Honnêtement je ne sais pas comment gerer cela aujourd’hui.

Vous vous en doutez, je loue en colocation plus cher que le loyer maximum fixé par l’encadrement.

Je vais surement continuer à louer au même tarif, si vraiment je suis contraint par les locataires et par la lois de baisser le loyer alors je vendrais.

Pour le salon, vous n’avez surement pas lu le fil au complet, il y a quelques photos du salon quelques posts au dessus.

amoilyon, le 15/11/2021 a écrit :

Avez-vous refait le point avec votre conseillère suite aux recommandations du haut conseil de sécurité financière ?

Justement, Je viens de demander un rendez-vous avec ma conseillère pour un projet encore plus ambitieux. On verra bien.

Pour le taux d’endettement :
° Seul (Hors taux différentiel) cela donne 17%.
° A 2 puisque je vais acheter avec ma compagne : 10% car elle n’a jamais investi et nous sommes locataires de notre logement.

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#46 22/11/2021 17h50

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Deux remarques :
- Il semble illusoire de croire que vous pourrez durablement faire fi de l’encadrement des loyers lorsque celui-ci s’imposera à vous : vous serez forcément confronté, à un moment ou un autre, à un locataire qui sera renseigné sur ses droits : il pourra très facilement vous obliger à vous mettre en conformité et provoquera un phénomène de contagion au niveau des autres colocataires.
- Il serait vraiment dommage d’être contraint à une revente rapide qui, potentiellement, ne vous laissera pas grand chose lorsque vous aurez soldé votre crédit et payé votre impôt sur l’éventuelle plus-value que vous pourriez dégager : les efforts que vous avez déployés dans ce projet seraient bien mal récompensés.

La différence entre le loyer que vous pratiquez actuellement et le loyer maximum auquel vous pouvez prétendre (= loyer de référence + 20%) est-elle si élevée que ça ?

Ne pourriez-vous pas tenter de pratiquer un complément de loyer, que vous pourriez justifier par des prestations, équipements ou éléments de confort particuliers ?

Peut-être pourriez-vous préserver votre niveau de loyer actuel, ou à tout le moins ne pas trop devoir le diminuer lorsque les mesures d’encadrement s’appliqueront à vous : ce sera peut-être mieux qu’une revente rapide…

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#47 23/11/2021 07h52

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tini38, le 15/11/2021 a écrit :

Je vais sûrement continuer à louer au même tarif, si vraiment je suis contraint par les locataires et par la lois de baisser le loyer alors je vendrais.

Lyon Metropole a écrit :

Cela concerne uniquement les nouvelles locations mais aussi les renouvellements de bail et les changements de locataires.

A lire tout cela, si vous faite de la co-location, vous allez devoir baisser le loyer dès le premier nouveau co-locataire ou changement de bail, avec une différence de traitement entre co-locataires qui risque d’être compliquée à gérer…

Si vous comptez revendre "contraint par les locataires ou la loi", alors ne vous faites pas d’illusions: vous allez devoir revendre sous peu, c’est une certitude. Ou bien vous prenez le (gros) risque d’être hors-la-loi avec ce que cela entraîne: un locataire un peu procédurier vous assignera en justice, vous contraignant à rembourser le trop-perçu sur la période, avec évidemment effet rétro-actif. Éviter de prendre comme co-locataire des étudiants en droits, ou des enfants d’avocats wink

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#48 26/11/2021 10h38

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Tchouikov, le 22/11/2021 a écrit :

La différence entre le loyer que vous pratiquez actuellement et le loyer maximum auquel vous pouvez prétendre (= loyer de référence + 20%) est-elle si élevée que ça ?

Ne pourriez-vous pas tenter de pratiquer un complément de loyer, que vous pourriez justifier par des prestations, équipements ou éléments de confort particuliers ?

Peut-être pourriez-vous préserver votre niveau de loyer actuel, ou à tout le moins ne pas trop devoir le diminuer lorsque les mesures d’encadrement s’appliqueront à vous : ce sera peut-être mieux qu’une revente rapide…

Le loyer de référence est de 10€/m2 et majoré de 12€/m2 soit 996€ max par mois.

Le loyer que j’applique est 56% au dessus…

La revente sera inéluctable.

Flouzamax, le 23/11/2021 a écrit :

Si vous comptez revendre "contraint par les locataires ou la loi", alors ne vous faites pas d’illusions: vous allez devoir revendre sous peu, c’est une certitude. Ou bien vous prenez le (gros) risque d’être hors-la-loi avec ce que cela entraîne: un locataire un peu procédurier vous assignera en justice, vous contraignant à rembourser le trop-perçu sur la période, avec évidemment effet rétro-actif. Éviter de prendre comme co-locataire des étudiants en droits, ou des enfants d’avocats

C’est difficile à dire, je suis bien conscient que je passe "hors-la-loi" en faisant cela et croyez moi cela ne m’enchante pas. Néanmoins, quand je vois qu’à Paris il n’y a eu que 6 amendes pour non respect de l’encadrement des loyers je me demande bien ce que représente le "gros" risque.

Enfin, les étudiants ne restent qu’un ou 2 ans, je peux me tromper mais aller en justice pour réclamer (390-249)*12 = 1692€ qui sont généralement les frais pour y aller, je ne suis pas tellement convaincu. Maintenant, il reste dans leur droit et pourraient très bien le faire.

Si un locataire en place m’en fait la remarque je serai tenu de m’y conformer et d’appliquer la remise à chaque locataire, jusqu’à ce que l’été arrive pour revendre l’appartement.

Je ne l’ai pas fait estimé mais je pense qu’entre l’achat en 2018 + les travaux effectués, la plus-value serait au moins de 40-50k€,

En toute franchise, j’aurais préféré le conserver 2 ou 3 ans de plus jusqu’à ce que l’amortissement globale soit épuisé.

Dernière modification par tini38 (26/11/2021 10h40)

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#49 28/02/2023 12h25

Membre (2018)
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Bonjour à tous,

Quelques nouvelles de cet investissement.

J’ai eu un peu de chance avec les 4 colocataires qui sont restés toutes les quatre une année supplémentaire..

Je n’ai donc pas eu de soucis pour le moment avec l’encadrement des loyers puisque les baux ont été signés avant la mise en application de la loi.

Cela va arriver cet été.

Entre temps j’ai acquis ma RP. J’aurais bien décaler cet acquisition qui va me bloquer dans le financement de futurs biens locatifs mais je ne regrette pas pour autant (Cadre de vie +++).

J’ai aussi quelques problèmes d’entretien sur l’appartement :

J’avais installé un parquet stratifié dans le séjour + les 4 chambres. Les colocs ont reversé du liquide sur environ 1m2 et cela a fait gonfler le parquet.

Elles ont eu l’amabilité de me prévenir. Après chiffrage par un artisan : 1700€ pour 16m2.. Je trouve le prix très cher. D’autant que le parquet que j’avais installé est toujours disponible à 15€ TTC/m2 (Acheté 9,90€/m2 en 2018). 

Le reste des petites bricoles assez simples à réparer.

Sur les prévisions, la copro parle d’isoler les façades sans préciser de dates mais en faisant mention d’une nouvelle loi.. A suivre..

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#50 28/02/2023 13h32

Membre (2018)
Réputation :   38  

Bonjour

Pour le parquet, pourquoi ne pas faire une déclaration RC entre votre assureur et le coloc responsable du dommage ?

Cela éviterait d’avoir à facturer à vous même ou à l’un de vos colocataire une somme relativement importante.

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