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#1 20/01/2017 15h40

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Bonjour,

Je me permets de lancer un énième sujet "Pinel" car je n’ai pas trouvé de réponse à ma question et que je ne suis moi même pas un expert dans ce sujet (je suis même à vrai dire allergique à ce mot à force de le voir dans toutes les publicités "attrape-pigeon").

Certains de mes proches ont un projet d’investissement locatif dans du neuf et voudrait bénéficier du dispositif Pinel.

Leur projet est d’acheter un terrain dans une agglomération de type zone B2, de faire construire une petite maison plein pied sur ce terrain et d’ensuite la louer via le dispositif pinel.

Je passe les détails concernant la rentabilité du projet, car avant de parler de rentabilité, il faut pouvoir parler de faisabilité !

Tout d’abord j’ai pu voir grâce à un premier topic, que la valeur d’achat du terrain rentrait aussi en compte dans la déduction fiscale:
Construction d’une maison en loi Pinel : comment valoriser le terrain ?

Le problème qui se pose à mes yeux est un problème de délai.. Mes proches ont trouvé le terrain, ont trouvé le constructeur mais la maison sera livré fin 2017 pour une location en 2018.

J’ai deux questions qui se posent à mes yeux:

1) A quel moment le bien rentre t-il comme étant éligible au dispositif Pinel ? Pour les dispositifs classique d’achat sur plan ou déjà bati, j’ai vu que cela (si je ne me trompe pas) intervient dès la signature chez le notaire ?
Quand est-il dans ce cas là où on achète déjà le terrain et on fait batir ? Il serait embetant que la maison soit finit fin 2017 voir début 2018 mais qu’elle ne soit plus éligible au dispositif.

2)Comment s’assurer que le constructeur va bel et bien batir une maison qui sera éligible au dispositif ?

(Peut être qu’il y a une intersection entre les questions 1 et 2 ?)

Question Bonus: Quand est-il quant au déficit foncier ? j’imagine que l’on ne peut pas avoir le droit à toutes les carottes fiscales non? Je n’ai pas de connaissance quand à l’éligibilité des travaux en déficit foncier concernant la construction en neuf.

MERCI ! :-)

Mots-clés : construction, maison, pinel

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[+1]    #2 20/01/2017 16h42

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Zone : il faut que la ville soit expressément listée en zone B2.

Délais :
PC déposé avant le 31/12/17 (puisque le Pinel a été prolongé jusqu’à cette date).
Travaux achevés dans les 30 mois.
Mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement.

Qualité de construction : conforme à la RT2012.

Déduction des travaux des revenus fonciers :
Par définition, les travaux de construction sont non éligibles. Donc tout ce qui concourt à la production de l’immeuble neuf est non éligible. Même des travaux périphériques ou complémentaires, effectués par le propriétaire ou par une autre entreprise ne sont pas éligibles, puisqu’ils concourent à la production de l’immeuble neuf (finitions, aménagement du jardin, etc.). Par contre, puisqu’ils font partie du coût de la construction neuve, ils pourraient entrer dans l’assiette de calcul de la réduction Pinel. On aura donc intérêt à faire faire au constructeur le "package" complet de travaux jusqu’à la production de la maison finie, et non pas laisser des finitions à faire soi-même, sous peine d’avoir du mal à faire entrer leur coût dans l’assiette de calcul de la réduction Pinel.

En principe, on ne doit avoir aucun travaux d’entretien ou de réparation à faire sur un logement de moins de deux ans :
- si le besoin de travaux vient du fait que le constructeur n’a pas ou mal fini les travaux, il faut le forcer à finaliser ses travaux, sans surcoût.
- si le besoin de travaux vient d’une panne d’un équipement, il faut forcer l’entreprise à le réparer ou le changer sous garantie (garantie de 2 ans sur les équipements livrés avec une construction neuve)
- si le besoin de travaux vient d’éléments couverts par la garantie décennale, il faut forcer l’entreprise à réparer le désordre dans le cadre de sa garantie décennale.

Les impôts devraient donc refuser, et avec raison, la déduction de travaux sur les revenus fonciers d’un immeuble achevé depuis moins de deux ans. Sauf peut-être, au bout d’un an, de l’entretien annuel obligatoire, comme l’entretien de la chaudière et le ramonage du conduit de fumée ?

Dernière modification par Bernard2K (20/01/2017 16h48)


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#3 20/01/2017 16h45

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Quand je l’avais fait en Scellier, c’était la date de dépot du permis de construire qui comptait pour la date. Cela n’a sûrement pas de raison d’avoir changé, mais il faudrait que vous retrouveriez le Bofip spécifique au Pinel pour vérifier.

Le déficit foncier fonctionne comme d’habitude pour les travaux que vous n’avez pas passés dans le coût de construction. Donc en pratique, ça devrait concerner d’éventuels travaux effectués après que vos 1ers locataires soient entrés dans les lieux.

Le constructeur doit juste déposer un permis de construire en mentionnant que c’est en vue de louer (ça impose quelques contraintes supplémentaires par rapport à une construction en RP comme le respect des normes handicapées notamment, et donc douche au lieu de baignoire etc.). Mais les choses ne sont guère compliquées de ce côté-là.

Dernière modification par julien (20/01/2017 16h46)

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#4 20/01/2017 17h04

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Merci pour vos réponses et tout particulièrement à Bernard, je pense que le sujet est bouclé!

En définitive, cela laisse une marge de manoeuvre assez importante j’ai l’impression. Tout repose sur l’obtention du PC avant le 31/12/17.

Avec tout ces délais, le bien pourrait même être loué en 2020 pour la première fois et toujours bénéficier du régime pinel !
( PC obtenu en milieu/fin d’année 2017, livraison maison au bout de 20 mois, mise en location 8 mois après..)

Bon j’espère pour mes proches que la maison sera tout de même finie et louée en 2018!

EDIT: cela ne m’étonne pas pour le cas du déficit foncier.. c’est ce que j’avais en tête..
On ne peut pas avoir une exonération de TF de manière provisoire, des frais de notaire réduit, un allègement d’impôt via le régime pinel et pouvoir en même temps demander à être bénificiaire d’un déficit foncier..

Dernière modification par Magnetov (20/01/2017 17h06)

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#5 23/01/2017 09h30

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Pour moi, il n’y a cependant aucun fondement juridique au fait de ne pas pouvoir passer de déficit foncier dans les 2 ans.

Bernard n’a pas cité toutes les éventualités en se concentrant sur ce qui concerne la garantie biennale. exemple : locataire qui part au bout d’un an et laissant une dégradation des murs nécessitant peinture etc.

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#6 26/05/2018 07h09

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En pratique, si les travaux ne sont pas éligibles, on peut quand même déduire les intérêts d’emprunts au point de départ de la signature de l’achat ? jusqu’à la fin de la construction ?

Et si on aménage à la livraison par exemple une cuisine (meules), c’est également déductible du revenu foncier ?

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#7 26/05/2018 09h28

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C’est un beau déterrage de sujet.

Je reviens sur ce que j’affirmais à l’époque.

Pour répondre à julien : oui, il y a des bases juridiques :
- le fait que les travaux de construction sont inéligibles en revenus fonciers (ça, c’est clair).
- le fait que les opérations de finition que l’on aurait pu oublier dans l’assiette du Pinel, et qu’on serait du coup tenté de passer en charges sur les revenus fonciers, sont en fait des opérations qui concourent à produire l’immeuble neuf, et qui sont donc indissociables des travaux de construction. Sur cette notion de travaux indissociables, voir notamment le point 20 ainsi que le point 250, dans la page du bofip dont le lien suit. Le bofip dit ne cite pas de cas de jurisprudence sur un immeuble neuf, mais sur des immeubles anciens (don re-construction), voir notamment le dernier exemple du tableau du point 270 dans cette page :
RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Dépenses de travaux - Caractère déductible de la dépense

Sur l’exemple cité par Mettero : à mon sens, l’installation de la cuisine sur une maison construite en Pinel, avant sas première location, est une opération indissociable de l’opération de construction. Elle devrait être intégrée dans l’enveloppe du coût de construction éligible au Pinel, plutôt que comptée en charges des revenus fonciers.

Sur l’exemple cité par julien : oui, il peut y avoir des travaux ayant la nature de charges déductibles les 2 premières années. J’étais un peu trop affirmatif ; il aurait plutôt fallu écrire : dans le cas général, il n’y a pas de raison de faire des travaux pendant les 2 premières années. Sur le cas que vous citez, les dommages sont normalement à charge du locataire (à récupérer sur le dépôt de garantie) ; ils ne peuvent être déduits en charge que si vous n’arrivez pas à faire payer le locataire.

Globalement :
- j’ai sans doute été trop affirmatif en disant qu’il n’y a aucune raison de déduire des travaux en charges les 2 premières années. Si l’on doit faire des travaux qui rentrent dans les travaux déductibles des revenus fonciers, on peut les déduire.
- je voulais prévenir le cas qui arrive assez fréquemment, où le constructeur livre une maison pas finie, et où le propriétaire fait une grande partie des travaux de 2nd oeuvre ou de finitions lui-même. Si l’on passe tous ces travaux en charges des revenus fonciers pour faire du déficit foncier, je pense que le risque est bien réel de se prendre un redressement pour avoir déduit, en charges des revenus fonciers, des travaux qui étaient en fait "indissociables" des travaux de construction.

Pour résumer :
- déduire en charges des revenus fonciers un peu de travaux qui sont vraiment apparus post-construction, ou même mieux post-location, ok ;
- déduire en charge des revenus fonciers des travaux importants qui sont en fait toute la fin de la construction de la maison : à mon avis, mauvaise idée avec risque de redressement fiscal.

Dernière modification par Bernard2K (26/05/2018 09h30)


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#8 26/05/2018 11h31

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Oui mais en fait, je pensais plutôt à un appartement dans mon cas… Plutôt qu’à une maison. Et j’ai peine à penser qu’installer une cuisine ikea à 800-1200 euros sera non déductible. Néanmoins une question aux impôts permettrait d’avoir une réponse opposable.

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