Max1785 [17] : étude de cas immobilier (ensemble de logements et commerces)

max1785 · #1

Bonjour,

Après avoir lu le forum depuis plusieurs mois, je post un premier projet.

J’étudie une offre à proximité de chez moi (5 min) pour un ensemble immobilier de 170 m2
Il y a 2 commerces de 110m² au total, +1 partie logement d’un total de 60m², inhabitable pour le moment, que je compte diviser après opération en 1 studio de 20m² environ + 1 T2 de 40 m² qui sera vendu (futur acheteur déjà trouvé impliquant une division de parcelle pour cette partie). Pour simplifier la compréhension, ces 2 parties sont déjà indépendantes.
Une cour commune inutilisée sépare la partie commerce de la partie logement.
Une allée traverse la passerelle donnant sur 2 rues (rue commerces + rue résidences)

Il y a des possibilités d’extension (étage sur commerces, cour à transformer en logement)

Pour cette opération, je compte monter une SCI à l’IR avec 2 associés (pas de lien familial)

VOTRE PROFIL

- Salarié privé, 33 ans,
- TMI : 14%
- Revenus : 25k€
- Crédit en cours : 511€/mois (locatif meublé)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : notions
- Fiscales : Bonnes mais à améliorer
- Artisanales : Bonnes (toutes finitions et un peu de gros oeuvres)
- Sociales : Très bonne (bon réseau local)
- Temps disponible : Très peu, un après midi par semaine (travail oblige)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Ensemble immobilier regroupant 2 commerces et une partie logement non habitable en l’état (travaux à prévoir), le tout de plein pied.
- Année de construction : différente pour les 2 parties (commerces années 90 et logement années 70)
- Pas d’étage mais possibilité d’extension au dessus des commerces, bonne luminosité,
- Surface 170 m² habitable, + cour de 40m² + allée commune.
- Déjà occupé par les commerces. Inhabité pour le logement
- Pas de copropriété actuellement
- Chauffage individuel pour chaques parties
- Espaces verts dans la copropriété : une cour non utilisée, une allée pour l’accés au logement et la cour.
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : un seul propriétaire, 2 baux commerciaux

LOCALISATION DU BIEN

- 17, commune d’environ 10 000 habitants proche mer, campus étudiant, gare, rocade, etc…
- périphérie d’une ville touristique et étudiante
- Bien situé dans le centre bourg de la commune au milieu de la place des commerces donnant sur 2 rues (rue devant commerçante et rue arrière résidentielle)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 334 000 € (310 000 + 24 000 de notaire)
- Loyer déjà pratiqué : 1600€/mois (2 commerces à 800€)
- Loyer déjà envisagé : 2000€/mois (+ 400€ logement réhabilité)

- Travaux immédiats : 15 000€ pour réhabilitation du logement (studio)
- Coût des travaux à 5 ans : 0€
- Coût des travaux à 10 ans : extension étage ?

- Rendement opérationnel brut : 6,85%
- Rendement net : 5,86%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€ (110%)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,90%
- Durée du crédit : 25 ans
- Frais annuel fonctionnement : 450€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- SCI à l’IR (3 associés)

CASH FLOW

- Cash flow positif : 150€/mois (calcul rendementlocatif.com)

Plusieurs intérrogations :

Le prêt à la banque : sur 25 ans souscrit par la SCI avec demande de différé (le temps des travaux) est-il facilement négociable ? Que me conseillez vous ? J’ai une banque physique et une banque en ligne mais je crois que les banques en ligne ne proposent pas d’ouverture de compte au SCI (même pro) ?

Futur division : Je suis novice sur ce sujet, je ne pense pas que la SCI pose un problème sur la démarche mais elle va revendre une des parties divisées, y’a t’il un risque d’achat-revente ?

Merci de vos retours et avis

Dernière modification par max1785 (18/04/2018 13h52)

Mots-clés : immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière)

max1785 · #2

Je reviens sur le sujet après avoir épluché le PLU de la commune.

Le souci majeur viendra de l’obligation de réaliser 1 place de parking pour un logement de moins 60m² (2 places pour plus de 60m²).

Si je divise la partie habitation en 2 lots (40+20) pour en revendre la partie de 40m², je serai dans l’obligation de créer un place de parking sur le terrain si je ne me trompe pas. Chose qui est techniquement infaisable.

Ma question est la suivante : puis-je transformer la partie de 40m² en garage et diviser ensuite afin de m’affranchir de l’obligation de parking du PLU ?

Iqce · #3

Bonjour,

Je ne suis pas sur de bien comprendre ; vous avez une partie habitation de 60m2 et vous voulez en faire un studio de 20m2 et un garage de 40m2 pour satisfaire au PLU ?
Si c’est cela, effectivement vous aurez largement créé le stationnement demandé (vous serez "taxable" au passage au nombre de place, inutile d’en faire plus que demandé).
Mais pourquoi ne pas faire un logement de 40m2 et un garage de 20m2 ?

max1785 · #4

Oui c’est bien ça.

La partie divisée (futur garage de 40m²) sera revendu au voisin qui veut justement le transformer en garage après achat.

Je me suis dit que si l’obligation de création de place de parking bloquerai la division de la parcelle, autant transformer tout de suite le logement en garage (de plus c’est une coquille vide non habitable, tout est à refaire à l’intérieur)

Iqce · #5

Avec ces précisions j’ai compris ; vous avez bien raisonné, c’est effectivement imparable.

Edit : mais attention à ce que je vous ai dit sur la taxe stationnement car il n’y a pas de petites économies (150 euros en moyenne par place de mon expérience).
Et attention également à la requalification "éventuelle" si vous affichez un achat avec intention de revente (et attention à la plu value ? Voir la rédaction de l’acte lors de l’achat avec un bon notaire de confiance, pour estimer au mieux la partie à revendre).

Dernière modification par Iqce (20/04/2018 13h11)

max1785 · #6

Je vais regarder ces 2 points.

Mais il me semblait que la taxe de stationnement avait été supprimée au niveau national, ce n’est pas le cas ?

Iqce · #7

Vous devez confondre/mélanger avec la TLE remplacée par la TA et/ou par une autre mesure relative aux places de stationnement : on pouvait éventuellement payer en cas d’impossibilité à créer une place.

Un article au hasard (lire dans le corps du texte) : CLUB IMMOBILIER - Vos projets immobiliers en France

Dernière modification par Iqce (20/04/2018 15h34)

Gamma76 · #8

La taxe de stationnement (ou autre dénomination) peut toujours être active selon les communes, il faut s’en assurer en consultant l’urbanisme et le PLU de cette commune.

Dans mon secteur, une commune dans une grosse agglomération oblige même à créer des places physiques à 300 mètres maximum de l’immeuble en cas de création de nouveaux lots, sinon la demande de création de lots est refusée…

Dernière modification par Gamma76 (20/04/2018 15h42)

Iqce · #9

Vous semblez sur de vous malgré le lien supra et les références qu’il donne ; un document d’urbanisme peut faire apparaître des mentions illégales : exemple le plus connu le COS. Charge au service instructeur de ne pas l’appliquer lorsque la loi en question le prévoit (COS) et/ou à la collectivité de modifier le document (Modification simplifiée L 153-41 CU pour le COS).
Pouvez vous svp donner le lien, l’extrait du Code de l’Urbanisme non abrogé, qui source votre affirmation pour aider le demandeur ?
Parce que si je lis bien la PNRAS n’existe plus depuis le 1er Janvier 2015. Je ne trouve que de vielles versions du CU (edit) qui évoquent cette participation ?

Dernière modification par Iqce (20/04/2018 21h07)

max1785 · #10

Pour répondre à quelques questions, après rencontre du service urbanisme de la commune, la réalisation de place de stationnement pour une division parcellaire n’est pas nécessaire puisque le logement date d’avant la création du PLU.

Par contre pour une extension, c’est considéré comme une nouvelle habitation donc soumis aux règles définis par le PLU pour les nouvelles constructions :
- 1 place de stationnement pour <60m²
- 2 places de stationnement pour >60m²

Nous rencontrons la semaine prochaine le responsable du service d’urbanisme de la communauté d’agglomération dont dépend le service de la commune.

max1785 · #11

Bonjour,

Suite à échange avec le service uranisme de la mairie, le projet contient quelques blocages vis-à-vis des agrandissements envisagés et l’obligation de création de places de parking.

De plus l’un des associés ayant initié le projet a trop d’affectif sur cet investissement (voisin de la parcelle) et se projette trop d’un point vu personnel (pour récupérer les futures divisions de la partie habitable). Il est de plus, un peu frileux pour gérer ce bien en SCI et veut garder toute la partie habitable.

J’abandonne donc le projet.

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