LMNP BIC réel : quel est le taux d'imposition des bénéfices ?

Re !

@MichMouch, je vais vous citer un exemple, pour expliquer :

- Toto est célibataire ; il a des revenus ordinaires (salaires) annuels de 20 000 euros ;
- Toto encaisse aussi des dividendes et des coupons d’obligations pour 10 000 euros ;
- et enfin Toto encaisse 4 000 euros par an en tant que LMNP Micro-BIC imposé à 50 %, soit 2000 euros.

Le revenus total imposable est donc de 32 000 euros. La tranche des 30 % commençant à 27 086 euros, son TMI est de 30 %

MAIS, grâce au PFU, la partie dividendes et obligations sera imposée à 12,80 % (+ 17,20 %pour les PS).
Du coup, les revenus LMNP seront imposées à 14 %, alors que le TMI est (nettement) à 30 %

Conclusion : ne pas se fier uniquement au TMI, mais faire un calcul plus complet.

Re !

@Hazdrubal, si, justement, les revenus soumis au PFU seront utilisés pour calculer le TMI et le taux moyen, mais les autres revenus seront imposés à partir des tranches inférieures.

Pour votre autre question

8000 EUR de revenus fonciers (imposables*) + 8000 EUR de revenus LMNP (imposables*), cela fera 16000 EUR de revenus imposables
La tranche étant à 9807 EUR, on aura :
9807 EUR imposés à 0 %
6193 EUR imposés à 14 %

(*) par "imposables", j’entends abattements déduits.

Dernière modification par M07 (09/05/2018 11h27)

Alors si je comprends bien :
1) On fait la somme de nos revenus imposables, c’est-à-dire :
+ salaires nets - abattement 10% ou salaires nets - frais réels
+ revenus fonciers - abattement 30% ou abattements charges réelles
+ revenus BIC - abattements 50% ou abattements charges réelles
+ revenus financiers : là il y a deux cas : si on opte pour le PFU, on ne les compte pas dans le revenu imposable, sinon on les compte (on fait revenus financiers - abattements (abattements 40% dividendes, abattement 4600 pour retrait AV…))

On obtient le chiffre R1

2) On divise R1 par le nombre de parts. On obtient R2

3) On compare R2 aux tranches d’impôts pour calculer son impôt : 0% * 9807 + 14% * …etc…
On a alors un montant d’impots IR1.
On voit aussi du coup son TMI mais finalement cette donnée n’est pas utile ici non ?

4) on multiplie IR1 par le nombre de parts. On obtient IR2, l’impôt qu’on doit payer

5) On retranche à IR2 les déductions et crédit d’impôts (déduction Pinel, déduction pour employé à domicile, etc…)
On obtient IR3, l’impôt réel qu’on a à payer. On paye aussi le PFU si on a choisi cette option pour nos revenus financiers.

Est-ce que j’ai bon ? (Dans ce cas finalement, le TMI est une donnée marginale, non ?)

Re !

@MichMouch, nous avons des avis différents. Mais je ne vais me battre pour cela. Chacun raisonnera à sa façon, et puis c’est tout.

Par contre :

MichMouch a écrit :

Je soulèverai également que dans votre exemple il conviendrait d’opter pour la soumission des dividendes au barème progressif qui serait plus avantageux.

En optant au barème progressif, Toto paiera, sur ses dividendes : 14 % + 17,20 % = 31,20 %  ; avec le PFU, il ne paiera QUE 30 % ; donc Toto a intérêt pour rester soumis au PFU.

En réalité, c’est encore pire. Avec l’IR progressif, il paierait 31,20 % sur 7086 et 47,20 % sur 2914  (7086 + 2914 = 10000), parce que les dividendes seront à cheval sur le changement de tranche.  De plus, dans ce cas, cela soumettrait les revenus LMNP à 30 % au lieu de 14 % (pour le seul IR).

Dernière modification par M07 (09/05/2018 18h49)

Re !

OK pour l’abattement. Nonobstant cela, je maintiens que seul un calcul global permet de choisir. Voilà ce que ça donne avec l’exemple de Toto :

M07, votre tableau est erroné :
- comme dit Michmouch, le revenu imposable issu des dividendes est post-abattement, donc 6000 €. Du coup, les dividendes sont imposés à 14 % en totalité et seulement 913 € du BIC LMNP est imposé à 30 %.
- en revanche, les PS sont sur la totalité des dividendes, donc il faut faire deux colonnes différentes : une colonne = base de l’IR (c’est le revenu imposable sur lequel s’applique le taux de la tranche d’IR), et une colonne = base des PS.
- il manque la récupération de 6,8 % de CSG ; elle s’applique aux PS sur le BIC LMNP dans les deux cas, et de plus, aux PS des dividendes mais seulement dans le cas du barème progressif.
- côté PFU, il comprend une part d’IR et une part de PS. Vous pourriez donc scinder le taux au lieu d’appliquer 30 % ; votre calcul est juste quand même mais ça serait plus "pédagogique".

Comme a dit Bernard2k, vous ne pouvez pas récupérer la CSG déductible sur les dividendes soumis au PFU, c’est donc un élément de plus à prendre en compte et qui impacte le montant soumis au barème progressif.

Oui : je peux confirmer.

(C’est d’ailleurs juste du bon sens : le nombre de parts permet d’appliquer le taux d’imposition (progressif) adapté, pas de diviser son imposition.)

Zhole a écrit :

Je rappelle juste que la location meublée permet d’effacer l’impôt par l’amortissement, donc permet un investissement peu voire pas fiscalisé pendant de nombreuses années.
Si vous avez épuisé l’amortissement, il faut envisager d’autres investissements après une vente en profitant de la fiscalité des plus values immobilière des particuliers très avantageuse, sinon, vous avez un aperçu de l’imposition ci dessus.
C’est peut être la raison pour laquelle les sites "spécialisés" n’en parlent pas …
OP

Je modère votre propos en ajoutant que cela dépend de la rentabilité nette.

Prenons un investissement de 100k€ (FN inclus) et 10% de rentabilité nette (avant impots), votre bénéfice sera de 10000€ auxquels vous déduirez la première année essentiellement les frais notariés et frais divers (frais financier) ce qui conduira à un résultat comptable nul pour l’année 1.

L’amortissement étant d’environ 3,3% du montant du bien (hors FN et hors terrain), vous pourrez déduire environ 3000€ d’amortissement par an.

Donc l’année 2, vous déduirez de votre résultat de 10000€ les amortissements et les intérêts d’emprunts des années 1 et 2. Ce qui conduira à nouveau à un résultat nul pour l’année 2 et vous aurez épuisé vos déficits reportables.

L’année 3, vous devriez avoir un résultat comptable positif et imposable. Ceci est la théorie et en pratique, vous risquez de gagner 1 ou 2 ans maximum en faisant quelques travaux, mais ce sera un grand maximum.

Vous avez raison sur l’ajout d’autres biens pour poursuivre le résultat fiscal nul mais c’est une fuite en avant qui a ses limites.

Comparé à une location nue où vous seriez imposable la première année, le lmnp est certes plus favorable mais certainement pas un eldorado fiscal.

Dernière modification par lachignolecorse (25/08/2019 09h59)