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#1 29/04/2018 23h38

Membre (2016)
Réputation :   4  

Bonjour,

Je vais signer prochainement un compromis pour un immeuble comprenant :
- local commercial au rdc loué par Square habitat depuis 14 ans,
- au 1 er étage, un petit T2 locataire en place loué en nu, avec un grand grenier accessible par l’intérieur du logement qui pourrait potentiellement permettre d’n faire un duplex.
En centre ville, 3500 hab mais ville éloignée de toute grande ville, ce qui fait qu’elle est autosuffisante avec pas mal de commerces.
TMI : 14 %
Total des loyers mensuel : 923 €

Prix négocié : 75000 €
frais d’agence : 8000 €
frais de notaire : 7000 €
Renta : 12,73 %
Mensualité de prêt proposé par le CA : 463 € ass incluse
TF : 450 €
CF avant impôt : 422 € /mois

Sur le papier , cela me parait plutôt bien avec un commerce stable qui comprend 3 salariés, portefeuille de 100 lots en gestion.
Fiscalité pas top mais j’ai un achat en projet avec beaucoup de travaux.
Mon inquiétude : le renouvellement du bail commercial n’a pas été fait au terme des 9 ans. Il est donc envisagé de le refaire entre le locataire et les nouveaux acquéreurs.
Je me demande s’il y a un truc que je n’ai pas vu.

Vos avis m’aideront, merci.

Mots-clés : commerce, immeuble, immobilier

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[+1]    #2 30/04/2018 00h18

Membre (2013)
Réputation :   233  

Bonjour,

C’est interessant, je suis assez surpris par le montant des loyers annoncés pour une si petite commune.
Concernant le bail commercial, ce qui m’a intrigué c’est le fait que ce soit une agence immo qui en soit le preneur.
C’est curieux d’imaginer que pour un loyer qui semble élevé une agence immo ne souhaite pas devenir proprietaire de ce bien.
Franchement ca m’intriguerai si j’etais un acquéreur.

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#3 30/04/2018 00h43

Membre (2016)
Réputation :   4  

Bonjour
Oui j’y ai pensé aussi . S’agissant de square habitat et donc du groupe Crédit agricole, je suppose que cela ne rentre pas dans leur politique actuelle d’investissement immobilier, je ne pense pas qu’ils achètent les murs de leur agence. L’immeuble en question ne correspond a mon avis pas à leur critères.
Les loyers se répartissent comme suit : 600 € pour l’agence immobilière et 323 € pour le T2.
Je cherche aussi le problème, que je ne vois pas, mais parfois à trop chercher on ne fait rien.
Le vendeur, artisan, est malade et souhaite liquider ses biens.

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[+1]    #4 30/04/2018 07h24

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Les loyers : êtes-vous sûr qu’on vous a annoncé des loyers HC ?

Bail commercial :
- si le bail est arrivé à son terme sans demande de renouvellement, on est dans le cas de la tacite prolongation. Le bail poursuit ses effets mais sans contrat en cours.
- en revanche, si le locataire a fait la demande de renouvellement, sans réponse du bailleur sous 3 mois, le bail est renouvelé. Un bailleur un peu brouillon ou amnésique peut donc ignorer que le bail a été renouvelé. Dans la mesure où le renouvellement est à l’avantage du locataire (situation plus saine en cas de cession du fonds de commerce notamment), et que le locataire est une agence immobilière, il serait tout de même très étonnant qu’elle ait oublié de demander le renouvellement ! A vérifier donc !


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[+1]    #5 30/04/2018 08h41

Membre (2012)
Réputation :   11  

Bonjour,

Pour faire simple,

Si le bail commercial a plus de 9 ans sans renouvellement, il faut aussi voir s’il a plus de 12 ans.

Car dans ce cas le locataire et/ou le propriétaire peut demander un nouveau bail en sortant des contraintes de fixation du loyer prévue dans le bail et demander la fixation du nouveau loyer au prix du marché.

Très bien si votre loyer est faible par rapport au marché, cependant vous serez limité à une augmentation de 10% maximum.

Peux poser problème si votre loyer est surévalué par rapport aux autres commerces environnants, car le locataire pourrait vous demander de le baisser.

Si le bail a entre 9 et 12 ans, le renouvellement se fera en fonction des conditions définies lors de sa signature, habituellement application d’un indice pour l’augmentation.

Pour aller plus loin, les baux commerciaux sont du sur mesure, il vous faut donc bien lire le votre car c’est lui qui fait loi, sauf s’il contrevient à une loi. auquel cas celle-ci s’applique.

Dernière modification par Whynot (30/04/2018 08h47)

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#6 01/05/2018 16h18

Membre (2016)
Réputation :   4  

Bonjour,

Les loyers sont bien hors charge.
J’ai demandé plus d’informations à l’agence concernant ce renouvellement de bail commercial.

Le bail actuel a 14 ans. Donc dépassé depuis 5 ans.

Je pourrais inclure au compromis une condition suspensive de renouvellement de bail commercial au même loyer ? ainsi le renouvellement ou le nouveau bail se signerait le même jour que la vente ?

Je ne sais pas si c’est un avantage ou un inconvénient, l’agence chargée de la vente c’est l’agence qui est locataire du bail commercial. Il connaisse dont bien la situation mais en même temps peuvent avoir un intérêt a ne pas être transparent..?

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#7 01/05/2018 21h08

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Si l’agence prend 8k au passage, je me dis qu’elle doit pouvoir mouiller la chemise.


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#8 03/05/2018 07h52

Membre (2012)
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Bonjour,

@angele35

Votre idée, de signer avec une condition suspensive de la signature d’un bail neuf avec le locataire, me parait tout à fait adaptée.

Personnellement, je demanderai que la rédaction de ce nouveau bail soit faite avant la signature de la promesse de manière à pouvoir l’annexer à cette promesse.

Pourquoi, car les lois ont bien changé depuis 14ans, y compris sur les baux commerciaux (exemple : clauses d’indexation des loyers, aujourd’hui impossibilité d’utiliser l’indice du cout de la construction alors que c’était un standard auparavant), ceci vous permettrai de connaître les nouvelles conditions du bail (qu’il va falloir certainement négocier avec le locataire).

Dernière modification par Whynot (03/05/2018 07h54)

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[+1]    #9 04/05/2018 07h20

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Bail actuel qui date de 14 ans, renouvellement pour 9 ans… On est sur des durées longues où les évolutions, ou absences d’évolution du loyer, ont beaucoup d’impact.

Par exemple, il y aurait (si le bail datait de moins de 12 ans) un encadrement de l’augmentation de loyer du nouveau bail ; encadrement limité à l’augmentation de l’ILC depuis la signature du bail initial. Or, depuis sa création en 2005, l’ILC a augmenté de 20 %, ce qui n’est pas dégueulasse. Si le loyer est resté constant à 600 € depuis 14 ans, vous êtes peut-être le dindon de la farce. S’il a augmenté régulièrement, alors ça va.

Le loyer n’est pas le seul élément financier fixé dans le bail. La mise à la charge du locataire de taxes et impôts, des travaux etc. représente une part significative de l’équilibre financier.

Bref, le renouvellement du bail est sensible car il détermine la rentabilité pour les 9 années à venir, et la possibilité d’augmenter le loyer ou non.

Vous semblez être prête à vous contenter de "condition suspensive de renouvellement de bail commercial au même loyer" ; mais : quid d’une augmentation de loyer à l’occasion de ce renouvellement ? quid des modalités d’augmentation de loyer durant les 9 ans à venir ? qui de l’équilibre de la mise à la charge du locataire des taxes, impôts et travaux, qui peut changer ("c’est obligatoire c’est les nouvelles lois Macron et Pinel", va vous expliquer l’agence), et qui va déséquilibrer significativement le nouveau bail en faveur du locataire ?

Avec cette agence qui est intéressée puisqu’elle est à la fois locataire et en charge de la transaction, vous pouvez être sûre qu’elle va faire passer ses intérêts avant les vôtres.

Aussi, je ne saurai trop vous conseiller de prendre votre propre notaire, et de le charger de négocier les conditions les plus avantageuses pour vous concernant le renouvellement du bail commercial. Que ce renouvellement ait lieu avant ou après l’achat.

Notez que si vous êtes trop offensive sur ce sujet avant l’achat, l’AI aura beau jeu de conseiller au bailleur de préférer un autre acheteur. Peut-être faut-il d’abord acheter en se faisant passer pour un peu naïve, PUIS négocier durement les conditions du nouveau bail.

Ou peut-être que je me fais des films, que le marché local est en déprise pour les baux commerciaux, et que 600 € est déjà une somme royale ? Dans ce cas, l’enjeu du renouvellement sera que le locataire n’obtienne pas une baisse de loyer !

Dans tous les cas, la stratégie adaptée est à définir avec votre notaire, qui est bon connaisseur à la fois des baux commerciaux en général et du marché local en particulier.

Dernière modification par Bernard2K (04/05/2018 07h33)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#10 05/05/2018 19h12

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Réputation :   4  

Bonjour à tous,

J’ai un peu de nouveau.
Le loyer de départ du local commercial était de 435 € en 2003, il est aujourd’hui de 585 €.
La demande de renouvellement a été faite en 2012 par le locataire sous forme d’exploit d’huissier. Le propriétaire n’ayant pas refusé dans les 3 mois, le bail a donc été reconduit jusqu’en 2021.
Donc je suis normalement tranquille pendant encore 4 ans.
A ma demande d’inclure une condition suspensive de renouvellement de bail au même loyer, l’agence m’a répondu avoir contacté la holding qui a répondu qu’elle ne souhaitait pas renouveler le bail avec le même montant de loyer car elle considère le local vétuste… (Ah nous y voilà, c’était trop beau). Là ça se complique un peu car personnellement lors de la visite, la négociatrice, salariée du locataire du coup, ne m’a pas fait part d’une quelconque vétusté. Faut dire qu’à ce moment là elle avait la casquette de la vendeuse et non de la locataire…pas facile. Alors, éventuellement à part les fenêtres qui sont en simple vitrage ou le local archives qui lui est c’est vrai vétuste, je ne vois pas car le reste est à la charge du locataire.
Donc je vais leur demander quels sont les travaux attendus, si ce n’est que ça, ça va. Et effectivement Bernard2K lors du renouvellement en 2021, je négocierai le renouvellement avec l’aide d’un notaire.
Mais du coup, dois-je utiliser ce nouvel élément pour justifier d’une baisse de prix auprès du vendeur ?
Car finalement la rentabilité vendue n’est que provisoire.

Dernière modification par angele35 (06/05/2018 14h23)

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#11 07/05/2018 15h56

Membre (2016)
Réputation :   4  

Bonjour,
Un autre élément, le local n’est pas aménagé pour recevoir des handicapés et l’accès à l’agence commence par deux marches intérieures descendantes.
Après vérification du bail, pas de souci, il y une clause qui indique que les travaux obligatoires suite une loi ou décret ou nouvelle réglementation sont à la charge du locataire.
Mais achèteriez vous ce genre de local vu que le locataire pourrait être amené à partir à cause de ces travaux peut-être difficiles à faire et couteux au vu des marches d’accès ? Et la relocation sera d’autant plus difficile à cause de cette non conformité. Pourtant encore beaucoup de locaux commerciaux ne sont pas conformes. Est-ce vraiment rédhibitoire.

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#12 08/05/2018 03h17

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Dans votre investissement, le local commercial est le principal loyer. A vous d’estimer quel sera le raisonnement du locataire actuel.

Le local étant loué depuis longtemps, quel sont les indices sur la vétusté : tableaux électriques, anomalies sur diag …

Pour la conformité pour l’accès aux pmr, faites un chiffrage de la solution. A vous d’estimer la stratégie : argument pour faire baisser votre peu  d’achat, risque de baisse de votre rentabilité dans quelques années ou une combinaison des deux.


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