Matonisuka [33] : étude de cas immobilier (investissement locatif et résidence principale)

Bonjour,

Matonisuka a écrit :

nous avons un T2 loué meublé LMNP à 810€, 670€ d’emprunt d’ou un cashflow positif de 140€/ mois. pour lequel il ne devrait pas y avoir d’impôts compte tenu du déficit foncier (rénovation complète de l’appartement, + appel à un comptable + adhésion à un CGA).

Pas de taxe foncière ? D’entretien ? Comptable et CGA gratuits ? Pas de charges de copropriété, d’assurance PNO ? Déficit foncier suffisant pour 20 ans de non-imposition ?
Votre calcul du cashflow semble faux.

Matonisuka a écrit :

Nous sommes actuellement en cours d’achat d’un terrain de 1800m² à 430k€ sur lequel nous souhaitons construire une maison afin de la louer et une autre maison qui deviendra notre future résidence principale.

Le coût approximatif de ce projet des d’environ 900K€ il se compose de :
- terrain 430k
- frais d’acte 40k
- maison investissement locatif 170k
- raccordement divers et viabilisation 15k
- taxe 5k
- maison future résidence principale 250k

Ce qui revient à environ 5000€ de remboursement d’emprunt mensuel.
Nous comptons demander un différé à la banque de 2 ans le temps nécessaire aux permis de construire et la construction.

Qu’appelez-vous "taxe" ? C’est très variable selon les communes, mais si vous parlez de la taxe d’aménagement faites bien le calcul car ça me semble plutôt bas. J’ai 3500€ pour une maison et c’est (essentiellement) proportionnel.

Sur l’estimation des coûts de construction, sur quoi vous basez-vous ? Si vous listez raccordements et viabilisation à part, j’imagine que vous vous basez sur des coûts de construction "donnés par un commercial de constructeur", qui sont toujours largement sous estimés car il oublient la peinture et les VRD.
Cela dit, j’imagine que vous partez sur une maison T3 90m² pour la location, soit un coût de construction estimé par vous à 1900€/m², à ce prix là on a une maison complètement finie y compris fondations terrassement peinture jardin etc.  Et votre RP ferait donc 130m² ?

Pour une maison, j’en ai pour environ 7k€ de viabilisation (= pose des compteurs en bordure de propriété, sans compter la tranchée technique qui fait partie du poste terrassement/assainissement). Pas d’économie d’échelle à ce niveau là sauf si vous jouez à brancher les deux maisons sur le même tout à l’égoût (mauvaise idée si vous vendez un jour).

Matonisuka a écrit :

Nous estimons louer notre résidence principale actuelle : 900€
La maison à construire pourrait se louer : 1200€
Ce qui nous permettait d’avoir un total de 2240€ de loyer.

Avant même d’aborder des aspects de la construction pour faire des économies et avoir une meilleure rentabilité, je souhaiterais avoir vos avis sur la viabilité du projet, ce que vous en pensez?

D’après vous quel est le meilleur plan d’investissement tenant compte de ces éléments.

Que pensez-vous de la loi pinel compte tenu de nos revenus, sur quelle durée ?
La loi pinel vient elle en réduction des revenus sur salaire ou revenus uniquement locatifs ?

Pensez-vous qu’il faut 3 prêts pour distinguer terrain, maison en locatif, maison en résidence principale, et quelle durée demander ?

Pour des raisons fiscales je pense qu’il faudra distinguer maison locative et RP. Ce qui pose le problème du terrain car il serait dommage de faire une division parcellaire juste pour pouvoir avoir deux prêts sur le terrain. Je n’ai pas de réponse sur ce point.

Vous auriez un coût total pour la maison locative de 415k€ et des loyers de 1.2*12k€ annuels soit un rendement brut de même pas 3.5%. Ça me semble très mauvais.

Vos différentes remarques me permettant d’aller plus loin, c’est pourquoi j’ai mis un peu de temps à vous répondre.

Ce n’est pas moins souhait de m’arranger avec les chiffres, mais j’ai écrit mon projet avec précipitation et mon manque d’expérience ne me permet pas de prendre tout en compte. Je vous demande de m’en excuser et je vous remercie de permettre de prendre en compte les différents éléments nécessaires à mon projet.

sven337 a écrit :

Pas de taxe foncière ? D’entretien ? Comptable et CGA gratuits ? Pas de charges de copropriété, d’assurance PNO ? Déficit foncier suffisant pour 20 ans de non-imposition ?

taxe foncière : 714€
copropriété : 902€
assurance PNO : 108€
Comptable + CGA : 982€
En effet je n’aurais pas de déficit foncier pendant 20 ans mais à cela il faut prendre en compte l’amortissement du bien et j’ajout d’autres biens au fil du temps au régime du LMNP.

sven337 a écrit :

Qu’appelez-vous "taxe" ? C’est très variable selon les communes, mais si vous parlez de la taxe d’aménagement faites bien le calcul car ça me semble plutôt bas. J’ai 3500€ pour une maison et c’est (essentiellement) proportionnel.

Sur l’estimation des coûts de construction, sur quoi vous basez-vous ? Si vous listez raccordements et viabilisation à part, j’imagine que vous vous basez sur des coûts de construction "donnés par un commercial de constructeur", qui sont toujours largement sous estimés car il oublient la peinture et les VRD.
Cela dit, j’imagine que vous partez sur une maison T3 90m² pour la location, soit un coût de construction estimé par vous à 1900€/m², à ce prix là on a une maison complètement finie y compris fondations terrassement peinture jardin etc.  Et votre RP ferait donc 130m² ?

Pour une maison, j’en ai pour environ 7k€ de viabilisation (= pose des compteurs en bordure de propriété, sans compter la tranchée technique qui fait partie du poste terrassement/assainissement). Pas d’économie d’échelle à ce niveau là sauf si vous jouez à brancher les deux maisons sur le même tout à l’égoût (mauvaise idée si vous vendez un jour).

Sur une évaluation des constructeurs, compte tenu des taxes locales la taxe d’aménagement devrait être entre 9000€-10000€.

En effet je me base sur ce qu’on pu me dire les constructeurs avec des coûts de construction à 1300-1400€/m² pour lesquels que je pense que le prix avec les finitions sera plus proche des 1600-1700€
dont en effet pour l’investissement une maison de 100m² à 150-160K€, et la maison pour ma RP 160m² à environ 270k€.

Ai-je vraiment besoin de faire un division parcellaire dès le début ? (Idéalement je souhaiterais le faire au moment de vendre la maison pour l’investissement dans plusieurs années).

Plusieurs options restent possibles :

1) Envisager la revente après l’achèvement de la maison d’investissement et ainsi rembourser d’autant mon emprunt ?

2) La louer dans un dispositif Pinel x années puis la vendre ?

3) La louer dans un dispositif Pinel x années la passer au LMNP (colocation ?)

Bernard2K a écrit :

Dans ce message, vous n’accordez aucune importance à la notion de rentabilité locative :
- votre T2 vous satisfait car le cashflow est positif de 140 €. Cet appartement ne coûte que la mensualité d’emprunt : vous avez inventé l’immobilier sans aucune charge ! Ca signale quand même une sacrée dose d’aveuglement volontaire puisque vous évoquez vous-même des charges dans la phrase suivante : expert-comptable + CGA. Reprenez la définition d’un cashflow : flux global de trésorerie, prenant en compte toutes recettes et TOUTES CHARGES. On ne peut pas faire une sorte de "cashflow brut" en oubliant des charges, pour se faire plaisir ! Notez aussi que cashflow et rentabilité sont deux choses différentes, et que la rentabilité mérite toujours d’être calculée : le cashflow dépend en bonne partie du montant et de la durée de l’emprunt ; en faisant un apport personnel important sur l’achat ou sur les travaux, on peut avoir un cashflow positif et une rentabilité basse.

- vous voulez louer votre RP actuelle, sans même vous demander quelle est sa valeur de marché, et donc quelle sera la rentabilité de l’argent immobilisé dans cet appartement. Sans non plus vous demandez quelle est votre plus-value latente du point de vue fiscal ; car en cas de plus-value élevée, il peut être intéressant de la revendre maintenant (exonération de la PV sur la RP ; exonération qui ne pourra plus être utilisée dès lors que ça sera loué).

En effet Bernard je n’ai pas de cashflow positif, il n’y a pas d’excédent, le bien s’autofinance.

Connaissez-vous des tableaux excel qui me permettront de réaliser différentes simulations de rentabilité?

Pour des raisons personnelles, je ne souhaite pas vendre ma RP actuelle même si à titre indicatif je connais sa va valeur actuelle. Je compte la louer peut-être en colocation au sein du LMNP créé.