Hugome : étude de cas immobilier (division parcellaires)

Bonjour

Aptitudes et expériences

Commerçant à mon compte et passionné d’immobilier/travaux, j’ai entrepris il’ y a quelque temps un changement de carrière professionnelle avec la réalisation d’ un premier projet concrétisé :

- transformation de bureaux en 6 appartements actuellement loués en LMNP.

Expérience des plus enrichissantes qui m’a permis d’être aujourd’hui plus expérimenté dans les formalités administratives de l’immobilier  français. ( Et j’ai encore énormément à apprendre ! )
Je ferai d’ailleurs une étude de cas sur ce projet, tellement de choses importantes qui pourront en aider plus d’un !

Situation actuelle

Projet précédent terminé et expérience plus que positive, dans cette continuité je décide d’en faire mon métier et de me lancer marchand de biens.

Projet

Achat d’un terrain que je souhaite lotir, n’ayant pas d’expérience de lotisseur je viens confirmer ou non certains points.

surface / caractéristiques :

- + de 10000 m2 , terrain plat plutôt long que large ( 180 ml de long )
- prix : 140 000€
- 2/3 du terrain situé en zone UB et 1/3 en zone UAB avec une obligation pour l’acheteur de créer une route communale de 8m de large pour desservir cette zone UAB ( dans le PLU)
- situé en zone pavillonnaire
- le terrain est à proximité immédiate d’un centre ville, ce n’est pas un secteur ou les investisseurs/lotisseurs ne se font pas nombreux et cela m’avantage.

mes estimations

Je pense qu’il y’ a une possibilité de créer 11 lots d’environs 750/800 m2 avec une nécessité de VRD pour la distribution de ces 11 lots ( voie d’accès, éclairage, viabilisation… )
D’après mes recherches le prix des terrains viabilisés se rapproche des 55€/m2 .

Je m’y intérésse car j’ai la possibilité de réaliser une partie de la VRD au cas ou celle-ci rendrai le projet non viable.

De plus je souhaiterai vendre 6 terrains à des particuliers et en garder 5 pour mes les vendre à une sci pour auto construire 5 maisons.

J’ai rendez-vous avec un géomètre pour avoir un devis.

Mais je n’arrive toujours pas à évaluer la faisabilité/ les points importants à ne pas louper.

Tout d’abord le statut de MDB me soumet à la TVA, mais je ne sais pas si je serais soumis à une TVA sur marge ou une TVA sur le total ?

Ensuite dans le cas ou je ne m’occupe pas de la VRD, quid du cout ?

Le terrain étant long, j’ai peur que cela chiffre vite et fasse déraper le projet … si quelqu’un à des exemples/chiffres ? Je suis parti sur une base de 100ke de VRD, viabilisation … mais pour 180ml je pense sous estimer ce point.

Voila la division parcellaire n’est pas le domaine que je maitrise le mieux et je ne veux pas passer au travers de vérifications essentielles …

Merci  de m’avoir lu

Mots-clés : division, immobilier, terrain lotissement