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#51 17/04/2018 12h35

Membre (2018)
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Bonjour naphto,

Merci beaucoup pour votre  retour.

Pas bête du tout le montant élevé des charges à prendre en compte dans le calcul du rendement locatif.

Je compte également 1,5 mois de vacances locatives, ça vous semble pertinent n’ayant pas d’information sur ce type de donnée ?

Merci
Florian

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#52 17/04/2018 14h02

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Florian,
Je pense que vous trouverez réponse à beaucoup des questions que vous vous posez dans ce livre :
L’investissement immobilier locatif intelligent

Si vous avez encore des questions après l’avoir lu, on en reparle wink

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[-1]    #53 04/04/2019 22h07

Membre (2018)
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Bonjour à tous !

En me basant sur les infos présentées ici et à d’autres endroits, et après avoir parcouru le livre de l’investisseur immobilier, je me suis pris à faire un calcul du retour sur investissement immobilier. Voici ce que ça donne, est-ce juste ?

On fait l’acquisition d’un F3 de 68m² à Mulhouse, acheté et rénové pour 85 000€ tout compris (travaux, notaire, prêt…)

Nous le payons avec 15 000€ d’apport personnel et un emprunt de 70 000€ (intérêts, assurance et frais de dossier compris).  L’emprunt est remboursé sur 5 ans pour 1250€/mois.

L’appartement est loué 600€/mois + 70€ de charges/mois, soit 8040€ annuel CC (charges comprises).

Les charges totales de l’appartement sont de 2800€ (assurance, charges, taxe foncière, réparations…)

Le retour net de charges est donc de 5 240€ par an.

Sur ce retour net de charges, au réel, s’appliquent les prélèvements sociaux, soit 17,2%.

Le retour net de charges et de prélèvements sociaux est donc de 4 338,72€ par an

Sur ce retour net de charges et de prélèvements sociaux s’applique l’imposition. Cependant, celle-ci bénéficie de nombreux types d’abattement : défiscalisation des travaux, abattement forfaitaire… Au régime réel, nous sommes imposés sur le retour net de charge.

Sur la base des 5240€/an, avec notre tranche d’imposition à 14%, le coût de l’imposition sera de 733€.

Le retour NET FINAL de l’investissement immobilier APRÈS remboursement du prêt est de 3605,12€ par an.

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#54 05/04/2019 00h06

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Non, ce nest pas du tout juste. Vous mélangez plein de choses, et devriez commencer par lire des discussions faisant ce genre de calcul (en commençantpar tous les messages de cette discussion).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#55 05/04/2019 05h56

Membre (2019)
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Pour estimer votre imposition vous devez calculer le revenu foncier imposable (résultât fiscale) qui servira de base pour les prélèvements sociaux et votre TMI

Avec une mensualité de deux fois supérieure à votre loyer il est peu probable d’avoir un cash flow positif

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#56 05/04/2019 06h51

Membre (2018)
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si je comprends bien le calcul de luxarki, il compte la rentabilité après avoir revendu le bien. Bref, le calcul est confus, mélange des entrées et sorties mensuelles et annuelles. Pour bien faire :
- prendre tous les mouvements sur la même base (a l’année ou au mois)
- ne pas compter la vente du bien

Edit : en fait non, il faut juste modifier la dernière ligne du message : il s’agit de retour AVANT et non APRES. D’autre part, le calcul de 4338-14% me parait faux.

Dernière modification par leportois (05/04/2019 10h08)

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#57 21/05/2019 07h39

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Bonjour,

Je vous explique mon cas, je veux investir dans l’immobilier donc j’ai rechercher un bien que j’ai trouver sans locataire, visité plusieurs fois ainsi que les artisans pour les travaux à l’intérieur.

Je n’ai rien signé, je n’ai rien promis avant que je sache la rentabilité exacte de ce bien.

Ma question est : Est-ce que vous avez une feuille de calcul, des méthodes précises pour calculer la rentabilité brut // net.

Je sais déjà calculer cela mais je veux aller plus loin dans ma recherche avec les différents frais (travaux imprévus, assurance GLI // PNO, …

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#58 21/05/2019 08h37

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ISTJ

Bonjour,
vous pouvez utiliser le site Rendement Locatif pour cela.
Cordialement.


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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#59 21/05/2019 10h07

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En complément, si vous voulez comprendre un peu les choses, il y a aussi cette file, aisément trouvable via le moteur de recherche.
Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#60 21/05/2019 19h09

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En complément, vous pouvez lire des études de cas, où vous verrez de nombreux exemples de calculs de rentabilité. Pensez à bien distinguer les calculs en revenus fonciers (location nue), et en BIC (location meublée) car c’est très différent.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#61 03/07/2019 10h37

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Bonjour à tous,

Malgré tout ce que je lis sur le sujet je n’arrive toujours pas a comprendre l’intérêt d’un calcul de rentabilité sur un investissement immobilier. Je comprend très bien (je crois) comment on calcul la rentabilité brut/nette/nette nette, je n’en saisi pas l’application concrète :

Sur mon livret A la rentabilité est de 0,75% c’est à dire que je touche 0,75% de ce que j’ai investi tous les ans. C’est le cas le plus simple et le plus clair, j’investi > je perçois le fruit de mon investissement.

En bourse c’est assez clair aussi j’investi > je perçois des dividendes. De plus, en cas de revente de mes actions je réalise une PV ou une MV et je peux alors "corriger" la rentabilité finale.

Si j’achète un appartement comptant, alors je peux faire la même analogie qu’avec la bourse ci-dessus.

Ce qui me perturbe en fait je pense pour la rentabilité immobilière c’est l’utilisation du crédit et l’effet de levier qui va avec. Généralement on investi en immobilier à crédit, voir même on recherche l’autofinancement.

Dans ce dernier cas mon patrimoine grossi sans que j’y ai mis le moindre euro. Pour autant la rentabilité ne sera peut-être pas extraordinaire. Mais avoir un studio à 80K€ qui s’autofinance avec une renta médiocre, semble quand même nettement plus intéressant qu’un investissement boursier à 8% certes, mais avec un capital quasi inexistant ?

En d’autre terme si le cash flow est positif pourquoi s’intéresser à la rentabilité ?

Je n’arrive pas à me dépatouiller entre cash flow positif (qui me semble être le but à atteindre) et rentabilité (qui me semble assez abstrait)

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#62 03/07/2019 10h51

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La rentabilité est un indicateur valide pour tout le monde alors qu’avoir un cash flow positif dépendra de nombreuses choses : structure juridique, TMI…

On pourrait aussi ajouter d’autres variables comme le temps passé à chercher le bien, à le gérer, à réaliser des travaux, mais on s’éloigne du sujet.

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Favoris 1   [+1]    #63 03/07/2019 10h56

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Relaxmax a écrit :

Ce qui me perturbe en fait je pense pour la rentabilité immobilière c’est l’utilisation du crédit et l’effet de levier qui va avec. Généralement on investi en immobilier à crédit,

Petit préambule: l’effet de levier d’un crédit dépend non seulement de l’apport, mais aussi (et surtout) de l’effort d’épargne qu’il nécessite.
J’avais tenté de calculer l’effet de levier réel d’un investissement immobilier en fonction de son rendement: Quel levier réel l’emprunt immobilier offre-t-il à l’investisseur ?

voir même on recherche l’autofinancement.
Dans ce dernier cas mon patrimoine grossi sans que j’y ai mis le moindre euro.

Il n’y a pas de question à se poser: un bien auto-financé (à 110%) doit être acheté. Evidemment.
Mais un bien autofinancé (tout compris) ne se trouve aps aussi facilement que certains le présentent.

Pour autant la rentabilité ne sera peut-être pas extraordinaire. Mais avoir un studio à 80K€ qui s’autofinance avec une renta médiocre

C’est là que vous faites une erreur de raisonnement: l’auto-financement est la conséquence directe du couple rendement/durée d’emprunt (ci dessous, calculs fait sur un emprunt type meilleurtaux)
Si vous empruntez 80K€ sur 20 ans, le bien s’autofinance si vous dégagez 405€ nets-nets, donc si vous avez un rendement de 6.075%
Si vous empruntez 80K€ sur 25 ans, le bien s’autofinance si vous dégagez 346€ nets-nets, donc si vous avez un rendement de 5.19%

L’auto-financement est la conséquence de ce rendement.

(et rappelez-vous que la bourse aussi peut se faire à crédit, avec les mêmes possibilités d’auto-financement)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#64 03/07/2019 10h59

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Ok, bien sur la renta est assez universelle pour discuter ensemble d’un projet.

Je comprends aussi que rentabilité et cash flow on malgré tout un lien, si la rentabilité est faible il y a peut de chance de dégager du cash flow

Mais au bout du compte, quelque soit la rentabilité, le fruit de mon investissement, ce que je touche tous les mois c’est le cash flow non ?

Sur les études de cas on discute d’un point de vue général et donc avec des notions de rentabilité. Mais une personne qui présente sont cas et qui avec des hypothèses valides dégage un cash flow positif alors il n’y aucune autre questions à se poser si ?

EDIT : Grillé par Faith

Dernière modification par Relaxmax (03/07/2019 11h02)

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#65 03/07/2019 11h04

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Relaxmax a écrit :

En d’autre terme si le cash flow est positif pourquoi s’intéresser à la rentabilité ?

Si le cash flow est positif la rentabilité est forcément bonne puisque vous avez des revenus (loyers) supérieurs aux charges (copro, impôts, remboursement d’emprunt).
Mais entre 2 investissements donnant un cash flow positif, comment choisissez-vous ?

D’autre part à défaut d’atteindre un cash flow positif (ce qui est le cas le plus fréquent) comment savoir si l’investissement peut vous rapporter plus que la bourse par exemple, ou couvre au moins le coût du crédit ?

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#66 03/07/2019 11h06

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Il faut déjà préciser une chose: le cash-flow dépend de l’apport, du mode de paiement des travaux, etc. C’est pour ça que je n’utilise pas jamais notion parce que derrière ce terme tout le monde n’y met pas la même chose.

Par ailleurs, votre cash-flow dépend de la durée d’emprunt.
A l’extrême, n’importe quel appartement est auto-financé si on emprunte sur 100 ans…

Relaxmax a écrit :

Mais au bout du compte, quelque soit la rentabilité, le fruit de mon investissement, ce que je touche tous les mois c’est le cash flow non ?

Il faut que vous réalisiez que le cash-flow et le rendement sont issus d’un seul et même calcul.
Vous ne pouvez pas avoir une rentabilité médiocre et malgré tout être auto-financé. Et vous ne pouvez pas avoir un rendement excellent et ne pas être auto-financé.
Ces deux notions sont, à périmètre identique, équivalentes

Dernière modification par Faith (03/07/2019 11h07)


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[+1]    #67 03/07/2019 11h37

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Bon merci à vous deux, et merci pour le lien vers le calcul du levier "réel" qui m’aide aussi.

Je comprend que seule la rentabilité est un outil qui permet de comparer plusieurs investissement. Effectivement le cash flow dégagé est propre à chacun et dépend de plusieurs paramètres.

A rentabilité équivalente un bien acheté comptant dégagera a priori un cash flow positif, et un bien acheté a crédit dégagera un cash flow inférieur.

> A rentabilité équivalente, plus l’apport diminue et plus le cash flow diminue également

De fait si l’apport est de 0€ et le cash flow toujours positif alors la rentabilité est nécessairement très bonne et sans doute que les conditions d’emprunt le sont tout autant !

Le reste n’est qu’effet de levier, théoriquement utilisable sur tous les investissements, mais plus facilement accessible via l’immobilier.

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#68 03/07/2019 17h41

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(et rappelez-vous que la bourse aussi peut se faire à crédit, avec les mêmes possibilités d’auto-financement)

Est-ce bien vrai ?
Les seuls possibilités sont :
- Avoir un capital initial et donc pouvoir faire un crédit lombard / utiliser la marge.
- Faire un prêt personnel, dans ce cas on est vite limité en montant / année, donc très faible levier.

Je serais curieux de savoir qu’elles sont les autres moyens qui permettent d’avoir un levier équivalent à l’immobilier sans capital initial et qui en plus peuvent s’autofinancer.

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#69 03/07/2019 18h13

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myred a écrit :

Je serais curieux de savoir qu’elles sont les autres moyens qui permettent d’avoir un levier équivalent à l’immobilier sans capital initial

Le problème est que les gens ont tellement l’habitude de parler de "levier de l’immobilier" qu’ils ont oublié de demander de combien est ce levier.
C’est le point que j’ai essayé de clarifier dans le lien donné précédemment: en dessous de 4.5% de rentabilité nette-nette pour l’immobilier (en supposant un crédit au TAEG de 2%, oui ça date un peu) il n’y a pas de levier par rapport à un placement en actions de l’effort d’épargne associé (à un rendement équivalent au rendement du-dit immobilier)

Donc vous voyez, si l’immobilier que vous achetez a une rentabilité inférieure à 4.5%, vous n’avez pas de levier. Il est donc assez facile de faire "aussi bien" avec des actions.
Comme je le dis dans le lien, il faut arriver à 5.5% de rentabilité nette pour arriver à un levier qu’il serait déraisonnable de suivre avec des actions. Bref, un quasi auto-financement.

un levier équivalent à l’immobilier sans capital initial

Il y a un paradoxe assez intéressant: personne ne vous conseillera de vous lancer dans l’immobilier sans capital initial, on vous conseillera toujours au minimum d’avoir quelques milliers d’euros pour parer à des travaux+vacance locatives pendant au moins quelques mois.
Par ailleurs, vous ne mentionnez pas l’obligation d’avoir un salaire (ou au moins des revenus garantis) pour acheter de l’immobilier "sans capital initial". Ceci est une condition qui n’existe pas lors d’un investissement sur marge.

Pour auto-financer sur 20 ans un investissement sur marge, il "suffit" de placer l’argent à un rendement de 4.1% nets.

(sujet à continuer sur l’autre fil, je pense)

Dernière modification par Faith (03/07/2019 18h18)


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#70 04/07/2019 08h07

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De nombreux outils permettent de réaliser du levier sur les marchés actions.
Il ne faut pas confondre effet de levier et emprunt bancaire:
Les futures, options, warrants, SRD, certains fonds structurés  permettent d’investir sur les marché avec effet de levier sans recourir à un emprunt bancaire.

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#71 04/07/2019 09h28

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C’est juste, mais quand il s’agit de comparer avec l’immobilier, on se place dans l’optique d’un placement long terme.
A ma connaissance, les autres possibilités que vous avez présentées souffriront de beta slippage ou seront beaucoup trop chers (SRD… qui d’ailleurs est une forme peu pratique de marge, quoique permettant la vad)


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#72 04/07/2019 11h33

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Relaxmax : vous dites en gros : l’investissement ne me coûte rien, car emprunt et cashflow nul ou positif, alors que je n’ai pas d’épargne (vous parlez de "capital quasi inexistant").

Vous oubliez un détail : les aléas de l’immobilier locatif, couplés à l’effet de levier, sont un risque redoutable.

Exemple : votre appartement en copro, acheté au taquet de votre capacité endettement, peut "partir à vau-l’eau", alors qu’il semblait bien : 2 ans après l’achat, coûteux travaux indispensables mais imprévisibles (exemple : fuites dans la toiture) ; locataire qui ne paie plus son loyer à cause des nuisances dues aux problèmes nécessitant les travaux (en l’occurrence, infiltrations d’eau chez lui, or la copro met longtemps à décider puis réaliser les travaux) ; au même moment plusieurs copropriétaires ne peuvent/veulent payer l’appel pour travaux et entrent en procédure d’impayés.
Vous ne pouvez pas revendre (avec un locataire qui ne paie plus, des travaux coûteux, et plusieurs copropriétaires en procédure d’impayés, la valeur de votre bien vient de dégringoler et est inférieure au CRD, donc vous ne pouvez tout simplement pas vendre) ; vous ne pouvez pas expulser votre locataire (votre épargne a été rincée par l’appel de charges pour travaux et les premiers mois d’impayés du locataire, donc il ne vous reste pas de quoi payer l’avocat et l’huissier), et il est probable que vous n’arriverez plus à payer les mensualités du prêt et/ou les charges de copropriété. Ce genre d’histoire finit très mal (commission de surendettement et/ou saisie de votre bien immobilier).

Conclusion : l’effet de levier et le rendement ne sont pas gratuits. Ils viennent avec un risque. Ce qui aggrave le risque : all-in sur un seul bien immobilier, absence d’épargne de précaution. Ce qui diminue le risque : panacher sur plusieurs biens immobiliers de typologies différentes, et avoir un bon matelas d’épargne de précaution.

Vous noterez qu’il y a trois sorte de risque :
- un risque qui est intrinsèque au bien (est-ce que ce bien-là/ce quartier-là vont mal tourner) ; votre capacité à bien choisir va être importante, mais souvent le rendement élevé se trouve dans des biens de moindre qualité, plus exposés à ce genre de risque.
- un risque qui ne dépend que de votre richesse : capacité d’épargne et revenus sont-ils suffisants pour faire face aux imprévus, ou non.
- un risque qui allie immobilier et richesse : avez-vous les moyens d’investir dans plusieurs biens de façon à mutualiser le risque ?

De ce point de vue, on ne dira jamais assez qu’il faut un bon matelas d’épargne de précaution, et qu’il faut emprunter sans apport (110 %), car votre épargne, vous avez besoin qu’elle reste liquide, pas immobilisée dans la pierre (ni dans quoi que ce soit d’illiquide), de façon à pouvoir faire face aux imprévus.

Dernière modification par Bernard2K (04/07/2019 14h30)


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