PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

Sondage 

Synthèse des avis :

Recommanderiez-vous la SCPI Novapierre 1 à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

0% - 0
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

25% - 1
Je ne sais pas (avis neutre)

25% - 1
Non, probablement pas (avis assez négatif)

0% - 0
Non, certainement pas (avis négatif)

50% - 2
Nombre de recommandations : 4   Recommandation moyenne : 1,3/4 Avis plutôt négatif

[+1]    #1 13/08/2014 14h43

Membre (2013)
Réputation :   7  

Après avoir analysé quelques SCPI de commerce, ci-joint mon opinion au sujet de Novapierre1.

Ses principales qualités me semblent être liées à la qualité des emplacements des bien acquis et de leur administration. La gestion est effectuée dans l’intérêt des associés : frais modérés, arbitrages non abusifs. Les achats réalises récemment offrent un potentiel de revalorisation.

Le seul problème constaté au niveau de cette SCPI est lié à l’attitude du Conseil de Surveillance. Le prix de la part est fixé à un niveau trop bas, d’où une forte dilution pour les anciens associés. La présence de cette SCPI dans des contrats d’assurance-vie n’en est probablement pas étrangère.

De fait, sur les 5 dernières années, la création de valeur (variation de l’actif net comptable + résultat courant) est inférieure aux performances de plusieurs SCPI de typologie équivalente (FonciaPierreRendement, Sofipierre, BTPimmobilier, Fonciereremusat, PierreSelection).

Par contre, en 2013, cette SCPI est peu souscrite, l’effet dilutif s’estompe et la création de valeur est conséquente : 7% du prix de la part. C’est la meilleure performance relevée parmi les SCPI de commerce analysées.

Comment interpréter ces résultats. Si l’on ne tient pas trop compte du passé, avec des magasins en centre ville, localisés majoritairement à Paris, le potentiel de revalorisation et la sécurité sont importants. Si l’on s’en tient aux performances passées : dilution, TRI…, cette SCPI est peu intéressante.

Informations et observations sont les bienvenues.

Mots-clés : novapierre

Hors ligne Hors ligne

 

#2 13/08/2014 15h00

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Si elle n’avait pas acquis 2 gros magasins loués à Virgin, qqs mois avant que ce dernier ne fasse faillite (et si elle avait depuis reloué, assez rapidement), elle aurait mieux performé….


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#3 09/07/2015 18h16

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Voici (avec un peu de retard) un Compte-Rendu de l’AG du 19/05/2015 de cette SCPI :

Environ 25 associés ont assisté à l’AG de la SCPI Novapierre1 le 19/05/2015. Le quorum pour l’AG a été atteint. Les scrutateurs étaient APICIL et M.de Juvigny.

Toutes les résolutions de l’AG ont été approuvées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2014, on a pu noter :
  - Collecte : Il y a déjà eu 0.6 M€ collectés en 2015 à la date de l’AG, et la collecte reste limitée.
  - Distribution de plus-values : 1.5 à 1.8€/part de plus-value (déjà réalisées) devraient être distribués en 2015, et idem en 2016.
  - Il y a un dossier locatif délicat sur Avignon (anciennement loué à Virgin, qui a fait défaut) qui représente 9% des recettes locatives. Un nouveau bail est en cours de négociation (représentant 1€/part de distribution).
  - Projet d’investissement 2015 : 2 investissement en retail parc sont envisagés, pour 5 à 7 M€ chacun, financés par de la dette (dette à 2% à comparer au rendement locatif de 6-7%).
  - Perspectives de distribution 2015 : entre 18.9€ et 20.0 €/part, hors distribution de plus-values.

Il y a eu (comme lors de l’AG précédente) quelques questions d’associés se plaignant du fait que la Société de Gestion a bénéficié de rémunérations conséquentes lors des augmentations importantes de la capitalisation de la SCPI (qui a doublée en 2011), alors que les associés ont de leur côté juste pu constater une baisse de la distribution par part (non rattrapée depuis lors), la SCPI ayant mis de nombreux mois avant de réussir à investir cette collecte. La société de gestion a indiqué avoir été surprise par la collecte abondante de l’été 2011, avant de pouvoir prendre des mesures pour freiner la collecte, et que 50 à 60% des commissions de souscription étaient reversées aux réseaux de collecte.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#4 09/07/2015 19h21

Membre (2011)
Réputation :   32  

Merci.
Pas très encourageant tout ça et cela donne raison, entre autre, à IH concernant la gestion des SCPI.
Pour le dossier d’Avignon, je suis au courant puisque je n’habite pas loin, mais je ne savais pas que c’était Novapierre qui louait.

Hors ligne Hors ligne

 

#5 04/10/2015 16h44

Membre (2015)
Top 10 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   95  

Le bulletin d’information du second trimestre indique un TOF passant de 93 à 89,9% sur le trimestre, et un taux d’occupation physique passant de 86,6 à 83,1%. Et 793 parts en attente de rachat (2,25% du nombre de parts). Avec deux distributions trimestrielles (hors réserve de plus-values) de 4,35 contre 4,8 l’année passée, effectivement, pas rassurant dans l’immédiat.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #6 19/06/2016 23h55

Membre (2015)
Top 10 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   95  

Voici mon analyse du rapport d’activité 2015 de cette SCPI à capital variable, surtout constituée de murs de magasins (65%), de galeries commerciales (31%), localisés à Paris (38%), Ile-de-France (25%) et régions (37%).

L’éditorial signale un développement maitrisé en 2015, et pour cause. La SCPI a été boudée par les investisseurs, avec 6800 parts de retirées en 2015, par retrait compensé et aussi utilisation du fond de remboursement, entièrement vidé en fin d’année et reconstitué fin janvier 2016 par une fraction du produit d’une vente d’un lot brestois. Il n’y a donc pas de risque de dilution par les nouveaux arrivants comme en 2011 (humour)…

Malgré cela, la SCPI a investi dans 4 commerces parisiens, et dans un retail park à Epinal, ce dernier grâce a 2 prêts hypothécaires au taux de 1,5% sur 7 ans. Le taux de rendement de ce bien n’est pas détaillé précisément (c’est l’habitude chez Paref de n’indiquer que le rendement brut moyen des acquisitions de l’année, qui est de 6,7% pour ces 5 dossiers). On peut estimer que le rendement du retail park est supérieur à 6,7%, compte tenu des 4 commerces parisiens (probablement eux entre 4 et 5%). Paref utilise les capacités d’emprunt de la SCPI pour compenser l’absence de souscriptions, avec un fort différentiel entre taux de l’emprunt et rendement, ce qui est de bon augure pour le redressement de la SCPI.

Le patrimoine de la SCPI est de 135 ME contre 137 en 2014. Le patrimoine immobilier est de 143 ME contre 132 ME l’année précédente. Les valeurs comptables, de réalisation et de reconstitution sont stables à 339, 387, 454 euros contre 344, 388, et 453 en 2014.

Le TOF est à 89,7% en fin d’année. 14 lots sont vacants.

Le revenu par part diminue de 24,4 euros à 23,9, les charges augmentent de 5,8 à 6,6 euros (il y a en particulier une augmentation de provisions pour créances douteuse, avec 12 locataires en procédure, et 12 autres en retard de paiement), le résultat par part est donc en forte baisse (17,3 euros contre 18,6 en 2014).

Le RAN a été ponctionné de 0,1 euros pour une distribution annuelle de 19,43 euros, soit une Distribution sur Valeur de Marché de 4,52%. Il ne reste que 0, 406 euros  de RAN par part en fin d’année.

Par ailleurs, le rapport du conseil de surveillance est assez consternant. La seule chose utile que l’on y apprend est que la distribution de 19,43 euros a comporté 2 euros de plus-value (quelque chose m’échappe, il n’y a pas eu de vente en 2015, et à aucun moment la société de gestion n’évoque une distribution de plus-value.  A t’elle distribué en 2015 une plus-value sur la vente du commerce de Brest du début d’année 2016 ? Est-ce normal?)

Conclusion : cette SCPI souffre manifestement du contexte général, et n’est pas encore totalement remise de l’afflux de souscriptions de 2011. La société de gestion essaie de noyer le poisson dans son éditorial (elle espère augmenter la rentabilité de la SCPI, ne comprenez pas augmenter la DVM l’an prochain), même si elle ne reste pas inactive (effet de levier des emprunts).

Hors ligne Hors ligne

 

#7 20/06/2016 10h26

Membre (2011)
Réputation :   23  

sm94 a écrit :

Par ailleurs, le rapport du conseil de surveillance est assez consternant. La seule chose utile que l’on y apprend est que la distribution de 19,43 euros a comporté 2 euros de plus-value (quelque chose m’échappe, il n’y a pas eu de vente en 2015, et à aucun moment la société de gestion n’évoque une distribution de plus-value.  A t’elle distribué en 2015 une plus-value sur la vente du commerce de Brest du début d’année 2016 ? Est-ce normal?)

Cela vient des cessions de 2014

Sa société de gestion Paref Gestion a décidé d’attribuer aux quelque 2.500 associés un dividende exceptionnel au titre de l’exercice en cours et du suivant après avoir réalisé en 2014 la cession de deux immeubles en 2014.

https://www.toutsurmesfinances.com/plac … alues.html

Hors ligne Hors ligne

 

#8 20/06/2016 13h29

Membre (2015)
Top 10 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   95  

Merci Progfrance pour cette info qui, me semble t’il, ne figure pas dans le RA 2015. Je considère qu’il y a un manque de transparence…

Une certitude cependant: la distribution (relativement faible) n’est couverte qu’a 89% par le résultat par part.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 20/06/2016 13h32

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Avez-vous lu le message #3 ?
Est-il utile que je mette en forme et publie mes notes de l’AG 2016 ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#10 20/06/2016 19h00

Membre (2015)
Top 10 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   95  

Bonsoir GoodbyLenine,

Je suis preneur de vos notes et toujours de vos avis très éclairés…

Effectivement vous aviez annoncé cette future distribution, de plus elle est citée dans le tableau 8 du RA 2015 et aussi à la fin de la page 5, j’ai donc intenté un mauvais procès d’intention à Paref. Comme quoi il faut bien relire 3 ou 4 fois ces documents un peu touffus…

Hors ligne Hors ligne

 

#11 06/05/2017 20h26

Membre (2015)
Top 10 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   95  

Mon analyse du rapport annuel 2016 arrivé cette semaine :

La valeur du patrimoine a augmenté de 4,6% en 2016, liée essentiellement à la progression de la valeur de l’immobilier parisien, et un peu de celui de l’Ile-de-France hors Paris, alors que la valeur du patrimoine des autres régions est en baisse (ce qui n’est que partiellement liée à la vente de deux biens en province, les deux seules ventes de l’année). Il n’y a eu aucun achat en 2016.

L’analyse de l’inventaire montre bien que ce sont les biens achetés en 2011 et 2012 qui sont en moins value (ces deux années étant celles ou la SCPI a le plus collecté : 63000 KE investis en 2 ans pour un total de 125000 KE depuis l’année 2000…)
La valeur de reconstitution augmente donc à 476 euros pour un prix de part qui reste à 430, soit une décote qui devient intéressante (pour les acheteurs) de 9,6%.

Le nombre de parts augmente très légèrement, de +0,54%. Elle reste donc boudée par comparaison avec beaucoup de SCPI du marché. C’est probablement ce qui la rend intéressante. Est-ce cela qui explique qu’il n’y a pas de revalorisation du prix des parts ? Le fond de retrait à été utilisé pour 2566 parts (0,7% du nombre total de parts en fin d’année)

Le revenu/part remonte un peu et reste plutôt stable depuis 2012 lorsqu’on la compare avec d’autres SCPI qui ont beaucoup collecté. (soit 17,7/18,9/18,6/17,3/17,6 euros en 2012/2013/2014/2015/2016). Le rendement un peu faible est en rapport avec celui des commerces parisiens.
La distribution est de 17,7 euro/part car 0,1 euro a été prélevé dans le RAN
La DVM est de 4,34% (4,11% liée aux revenus plus 0,23% de plus-values)

Je pense qu’il y a pire dans les SCPI actuellement.

Dernière modification par sm94 (06/05/2017 20h58)

Hors ligne Hors ligne

 

#12 05/03/2018 14h51

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Au 01/04/2018, le prix de la part passe de 430€ à 440€.

Note: La valeur de réalisation a augmenté en 2017 d’un peu plus en %, mais le rendement est toujours assez faible (4%), et les associés devront faire preuve de patience (la SdG indique viser une revalorisation à long terme…).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#13 08/08/2018 01h40

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

A noter, pour information (cf le bulletin trimestriel paru ces derniers jours) le rejet lors de la dernière AG de la résolution 13 …. qui proposait d’augmenter (de 8% à 10%) la commission de souscription.
C’est assez rare (le rejet d’une résolution proposée par la société de gestion) pour être signalé.

Au moins dans cette SCPI semble-t-il y avoir quelques associés qui savent voter dans leur intérêt. (même si, de toute manière, vue la situation actuelle de cette SCPI, avec un rendement sur DVM de seulement 4.00% malgré un prix de part inférieur de presque 10% à la valeur de reconstitution, il n’y a que peu de nouvelles souscriptions).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#14 09/02/2019 13h52

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   99  

Bonjour,

J’ai acheté des parts il y a 12 ans à crédit sur 15 ans.
Je voudrais savoir de combien je serai imposé sur la PV en cas de revente.

J’ai acheté pour 39390 €
Aujourd’hui ça vaut 45760 € (+12,8%), moins les 8% de frais je récupérerai 42 099 €. Soit 2709 € de PV.

Comment seront imposés ces 2709 € ?

Dernière modification par FCP (09/02/2019 13h53)


Mon code parrain Corum : X2BNTB

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #15 09/02/2019 14h21

Membre (2018)
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   314  

Bonjour,

C’est le régime des plus values immobilières qui s’applique.

IR : 19 % de la PV
Prélèvements sociaux : 17,2 %

Abattement de 6% par an sur la PV à partir de la 6ème année pour l’IR
Abattement de 1,65 % par an sur la PV à partir de la 6ème année pour les prélèvements sociaux

Soit, si plus de 12 ans de détention et moins de 13 :

Imposition = PV (0,19 x (1 - 0,42) + 0,172(1 - 0,1155))

Soit Imposition = PV (0,1102 + 0,1521) soit 26,23 % de la PV

Le calcul et le paiement seront effectués par la société de gestion si vous passez par son intermédiaire pour la vente.

Canyonneur

PS : les abattements sont calculés par année pleine, il vaut donc attendre la date anniversaire d’achat…

Dernière modification par Canyonneur75 (09/02/2019 14h22)

Hors ligne Hors ligne

 

#16 09/02/2019 15h16

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   99  

Je croyais que c’était encore plus imposé. Ca a été allégé par Macron ?!?
Top. Je me note ça dans un coin.

Dernière modification par FCP (09/02/2019 15h26)


Mon code parrain Corum : X2BNTB

Hors ligne Hors ligne

 

#17 09/02/2019 22h18

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   99  

Du coup, j’ai fait une courbe :



Dire qu’il y a encore 10 ans, on était totalement exonéré au bout de 15 ans, maintenant c’est 30 ans !


Mon code parrain Corum : X2BNTB

Hors ligne Hors ligne

 

#18 12/02/2019 18h50

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   99  

J’ai eu des infos positives sur cette SCPI qui font que je vais reporter ma vente pour l’instant.


Mon code parrain Corum : X2BNTB

Hors ligne Hors ligne

 

#19 12/02/2019 19h06

Membre (2012)
Réputation :   48  

Ca mérite quelques infos ce genre de phrase, non ?
wink


Parrainage => Saxo, Degiro, Bourse Direct  - Linxea - Fortuneo, Boursorama

En ligne En ligne

 

#20 12/02/2019 19h08

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   99  

Je ne peux pas le dire. Ca sera certainement dans le prochain bulletin trimestriel qui devrait sortir dans les prochains jours.


Mon code parrain Corum : X2BNTB

Hors ligne Hors ligne

 

#21 15/02/2019 17h59

Membre (2012)
Réputation :   48  

Valeur du patrimoine +0,3%
C’est pas ça qui va me faire rester


Parrainage => Saxo, Degiro, Bourse Direct  - Linxea - Fortuneo, Boursorama

En ligne En ligne

 

#22 15/02/2019 19h37

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   99  

Attendez les prochaines annonces…
MP si vous voulez des précisions.

Dernière modification par FCP (15/02/2019 20h43)


Mon code parrain Corum : X2BNTB

Hors ligne Hors ligne

 

#23 17/02/2019 11h27

Membre (2012)
Réputation :   48  

mp envoyé
M.erci


Parrainage => Saxo, Degiro, Bourse Direct  - Linxea - Fortuneo, Boursorama

En ligne En ligne

 

#24 17/02/2019 11h53

Membre (2011)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   99  

Pas reçu. Je ne sais plus le mail que j’ai indiqué.
Je t’ai envoyé un courriel.


Mon code parrain Corum : X2BNTB

Hors ligne Hors ligne

 

#25 17/02/2019 11h54

Membre (2015)
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Réputation :   88  

Dommage que vous vous transmettiez ces infos en privé, vraiment, autant ne pas l’evoquer sur ce forum si c’est pour proceder ainsi.
On a deja eu des infos avant annonce officielle sur des SCPI notamment, et je trouve que ca fait partie des avantages d’un forum que de les partager…sauf a etre interdites de diffusion, alors ne rien evoquer sinon c’est un peu frustrant.


Parrainage LINXEA / MesPlacements / BourseDirect et Wesave:(AG6FA2): Cliquez sur mon nom puis Courriel :" Envoyer un courriel ".

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.


Discussions peut-être similaires à "novapierre 1 : vos avis sur cette scpi (paref gestion)"

Discussion Réponses Vues Dernier message
451 138 205 17/02/2024 19h32 par jackpearson
173 29 829 18/02/2024 16h49 par sm94
27 7 966 21/07/2022 09h20 par Thortue
100 31 833 07/02/2024 22h29 par GoodbyLenine
Cette discussion est fermée
250 61 818 05/01/2023 10h34 par GoodbyLenine
112 32 724 22/03/2024 22h07 par FailliteClub92
68 21 445 03/01/2024 19h38 par Pauriak

Pied de page des forums