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#1 30/01/2018 20h40

Membre (2017)
Réputation :   16  

Bonjour,

Je vous présente aujourd’hui mon nouveau projet. Je pars sur un studio avec travaux, à meubler pour le passage en LMNP.
Beaucoup de changement dans ma vie, notamment un changement de région : Aquitaine > Lorraine ce qui fait que ce projet me remettra le pied à l’étrier du locatif dans une nouvelle région.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : studio de 21m²
- Année de construction : année 70, résidence rénovée.
- Étage : 3ème sur 5, bonne luminosité car n’a pas de vis à vis, donne sur un terrain arboré et grande surface vitrée. surface de 21m², pas d’ascenseur.
- Inhabité.
- syndic professionnel
- Chauffage collectif au gaz
- Volets roulants.
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels.
- L’appartement est à rafraîchir : Il ne présente pas chouette au premier abord, fais vieillot.
- L’appartement est sous convention APL. Je me suis renseigné, il est possible de la dénoncer via huissier, d’autant plus que la date de fin de convention est passée.

LOCALISATION DU BIEN

- Dans le 54 à deux pas de Nancy. Situé administrativement sur une autre commune mais à 15mn à pied du centre ville de Nancy. Arrêt de bus à 50m.
Il y a quelques écoles à 15mn (architecte, facs etc..) a pied donc intéressant pour des étudiants.

RENTABILITÉ DU BIEN

Rentabilité calculé sur rendement locatif

- Bien : 36000€ (je pense négocier au mini 2000€ étant donné les éléments qui suivent)
- Travaux estimé : 3000€ (Enlever lino et tapisserie. Remettre stratifié partout, peinture. Changer meuble sdb et cuisine, changer le tableau électrique. J’en ferais une partie : élec’, dépose lino et tapisserie, dépose/repose des meubles.)
- Meubler entièrement : 3000€ (du mal à estimer…)
- Loyer 350€
- Taux de vacance envisagé : 6%
- Gestion par moi même
- Frais de copro : 659€/an dont 360€ récupérable.

- Travaux immédiats
- Aucun travaux dans la copro de prévu. Je suis entrain de regarder car il y a eu un dégât des eaux et je veux m’assurer que la remise en état du faux plafond de l’entrée de l’immeuble ne sera pas à ma charge. l’AI doit se renseigner sur la prise en charge par l’assurance ou non.

- Taxe foncière : 380€/an
- Assurance PNO : 60€/an

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 350x12/34000 + 3500=11%
- Rendement opérationnel brut : 9%

FINANCEMENT DU BIEN

Crédit bien sur.
Apport : En fonction de la banque, le moins possible. (Financement de l’ameublement? J’ai déjà regardé des discussions, il faut que j’approfondisse…)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée au réel (cela sera mon 2ème bien dans ce régime)

CASH FLOW

Lorsque je fais la simulation sur rendement locatif au prix de 34k€, il me donne (Sachant que j’aimerais fixer ma mensualité sur max 70% du loyer soit 245€) :
- Capital à emprunter : 41000€ (44k€ au total - 1000€ frais bancaires - 2000€ apport)
- Crédit : 16ans au taux de 1.45%
- Renta net 6.5%
- Mensualité : 247€
- Cash flow négatif de -5€

Pas top donc. Le site me donne 145€ de charges mensuelles, j’avoue que je reste dubitatif.
Lorsque j’essaie de mensualiser les charges je tombe sur cela :
assurance : 60/12=5€/mois
copro : (659-360)/12=25€/mois
foncier: 380/12=32€/mois
Soit au total : 62€/mois.
Loyer de 350€ -Mensualité de 247€ - charges 62€ = 41€
J’oublie peut être des choses…
Je néglige les impôts car LMNP + travaux.

Qu’en pensez vous?
A bientôt,
Merci.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

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[+1]    #2 30/01/2018 21h15

Membre (2017)
Réputation :   19  

Bonjour.

J’ai voulue refaire votre calcul par curiosité sur rendement locatif.
Il manque les provisions pour charge que vous comptez mettre. J’ai supposé 30€/mois du coup.
Avec ceci pour une tmi a 14%, je tombe sur -21€ par mois.
3000€ de meuble me parait vraiment énorme pour un studio même si vous comptez faire une cuisine équipé.
J’ai fais un calcul avec 1000€ de mobilier avec un investissement a 110% sur 20 ans.
J’obtiens en gros 13€ de cashflow par mois.
Concernant les impôts. Ne pas oublié la CFE , le compatble , le cga
"Des frais de comptable de 250€/an et de CFE de 250€/an ont été pris en compte."
Maintenant a vous de voir ce qui est le mieux.

Dernière modification par potterthekiller (30/01/2018 21h28)

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#3 03/02/2018 11h06

Membre (2017)
Réputation :   16  

Bonjour,

Oui 3000€ est peu être trop fort.

J’ai zappé certains éléments :
La comptabilité sera effectué par un ami comptable, gratuit donc. (Sauf si je peux déduire une bonne bouteille de temps en temps pour le remercier!)
La CFE : j’ai déjà un studio en lmnp donc il faudrait que j’en compte la moitié je pense.

Je vais faire une offre plus agressive, dans les 32000 «la bonne affaire se fait au prix d’achat».

J’ai également quelques interrogations concernant l’aménagement mais ca sera, peut-être, pour plus tard…

A bientôt,
Bourru.

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[+1]    #4 03/02/2018 15h50

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Le mobilier coûte cher. Cela dépend du standing recherché. Si vous additionnez :
- literie 400€
- cuisine 400€
- électroménager 400€
- table+chaises  200€
- canapé? 250€
- divers (éclairage, étagères, vaisselle, deco) 200€

Vous n’êtes pas loin de 2000€. Vous pouvez réduire en récupérant ou en achetant d’occasion. Ne serrez pas trop votre budget prévisionnel, sinon vous vous prendrez de front tout ce que vous n’avez pas prévu.

Le chauffage étant collectif, y a-t-il une individualisation de la conso? Si cela n’est pas encore fait, il y aura des travaux  de copro à prévoir car ce sera obligatoire dans les prochaines années (date d’application fonction de la puissance installée)

Pour le prix, faites l’inverse de votre calcul. Calculez le prix d’achat en fixant votre cf ou votre rentabilité recherché. N’hésitez pas à faire une offre agressive. Et si vous êtes joueur, baissez encore un peu le prix en attendant la contre proposition…


Faire et laisser dire

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[+1]    #5 10/02/2018 00h00

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour,

Pour le mobilier c’est peu-être un peu fort effectivement mais cela reste correct :

- Lit 300€
- Cuisine 500€
- Machine à laver
- Electroménger : 300
- Aspi : 100
- Canap : 300
- Vaiselle : 100
- Table, table basse, déco, sdb, table, frigo bref 3000 c’est fort mais 2k c’est le mini si vous voulez faire du propre.

Vous avez un taux à 1.45%, pourquoi réduire le crédit sur 16 ans ? Je pense qu’il faut que vous allongiez la durée du crédit à 20ans qui est souvent la durée optimal CF/intérêt.

Si vous avez déjà un appartement en meublé, vous avez déjà fait une déclaration CFE, à voir si elle est dans la même ville.

Par contre je n’ai pas compris votre calcul concernant la mensualité sur 70% max du loyer. Votre cash flow se calcule sur le loyer réel donc 350€ loyer - 247€ de mensualité soit 103€ Brut.

Sur le papier votre investissement n’a pas l’air déconnant.

Pour ma part, je négocierai clairement plus. Faite une offre tabassé et voyez, rien ne vous empêches de faire une contre offre plus haute. Vous ne prenez que le risque que le vendeur vous dise oui et donc d’acheter moins cher.
Deuxième conseil, allongez votre durée de prêt à 20 ans.

Je n’ai pas refait les calculs mais si vous faite ça votre CF devrais être positif, sur une renta de ce type il n’y a pas de raison!

Bon courage pour votre bien !

Bryan

Dernière modification par InvestisseursIntelligents (10/02/2018 00h02)

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[+1]    #6 10/02/2018 09h07

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InvestisseursIntelligents : vous avez "oublié" de passer par la case "présentation". Ca serait utile et même urgent si vous espérez convaincre modérateurs et foreumeurs que vous voulez vraiment participer à cette communauté et non pas seulement drainer du trafic sur votre site internet.

Bourru a écrit :

Je suis entrain de regarder car il y a eu un dégât des eaux et je veux m’assurer que la remise en état du faux plafond de l’entrée de l’immeuble ne sera pas à ma charge. l’AI doit se renseigner sur la prise en charge par l’assurance ou non.

L’AI ne vous dira que ce que vous voulez entendre. Ce qu’il dit sur ce sinistre n’a aucune pertinence et ne vous apporte aucune garantie. Prenez votre propre notaire et demandez-lui de blinder cet aspect. Ca sera à lui de prendre les précautions (demande de documents prouvant que l’assurance du vendeur ou du locataire couvre le sinistre ; rédiger le compromis puis l’acte de vente de façon à ce que les conséquences pécunières de ce sinistre ne puissent pas être à votre charge…)

- Crédit : 16ans au taux de 1.45%
- Renta net 6.5%
- Mensualité : 247€
- Cash flow négatif de -5€

Pas top donc.

Le cahsflow ne vous dit pas tout. Mettez un emprunt sur 25 ans et faites un apport de 30 %, vous aurez un super cashflow, sans rien avoir changé à la rentabilité de l’investissement !

Concrètement je pense que vous devriez prendre une durée d’emprunt de 20 ans, c’est généralement le meilleur compromis. En allongeant la durée de l’emprunt, vous abaissez les mensualités, donc vous préservez votre capacité d’emprunt pour de futures opérations.

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2018 09h59)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#7 10/02/2018 11h54

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Bernard2K a écrit :

InvestisseursIntelligents : vous avez "oublié" de passer par la case "présentation". Ca serait utile et même urgent si vous espérez convaincre modérateurs et foreumeurs que vous voulez vraiment participer à cette communauté et non pas seulement drainer du trafic sur votre site internet.

Bonjour Bernard, j’ai supprimé le lien vers mon site en signature pour éviter toute ambiguïté,

Cdt,

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#8 11/02/2018 15h17

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C’est effectivement un gage de bonne foi, mais ce n’est pas cela dont je parlais. Je parlais de vous présenter ici : Info - Forums des investisseurs heureux comme vous vous y êtes engagé en signant la charte du forum.

Il y a un modèle ici : Info - Forums des investisseurs heureux

Bourru : désolé pour le HS !


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#9 21/02/2018 22h27

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Réputation :   16  

Bonjour,

Pas de problème pour le HS!

Merci pour la remarque concernant l’individualité du chauffage, j’ai revisité l’appartement et il y a effectivement un système pour cela.

Pour la durée du prêt, vous avez probablement raison pour allonger la durée sur une 20aine d’années. Je ne sais pas pourquoi je me cantonne à ne pas dépasser 15ans, l’impression que c’est ridicule de prendre aussi long pour un si "petit" investissement probablement…
Je vais donc suivre vos conseils sur ce point.

Merci de me rappeler à l’ordre sur les dégâts du faux plafond de l’immeuble, si l’affaire se conclue je contacterai le notaire sur ce point! Je suis probablement encore trop…naïf sur ce genre de chose.
(Même si ce document ne doit avoir aucune valeur "juridique" j’ai un mail écrit de la part de l’AI me disant que c’est bien l’assurance du syndic qui prend en charge les travaux.)

Concernant la CFE j’ai bien fait une déclaration mais mon 1er logement n’est pas dans la même ville, votre message me laisse penser qu’il y a quelque chose de particulier si plusieurs logements ne sont pas dans la même ville? Je ne pense pas être le seul dans ce cas…

Avec ces conseils, je vais faire une offre sur ce logement,
Bonne soirée à tous,

Dernière modification par Bourru (21/02/2018 22h30)

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#10 22/02/2018 00h09

Membre (2017)
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Votre sujet commence a daté un peu.
Si le bien est toujours disponible une offre plus basse que les 2k € espéré peu peut-être passé.
Tentez 4k en justifiant les travaux a faire.
Si cela fonctionne c’est tout bénéfique.
Je suis dans le meme cas que vous.
Ancien d’aquitaine et nouveau en Loraine mais j’hésite a y investir pour le moment.

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#11 22/02/2018 13h07

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Offre acceptée a 32000! smile

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#12 22/02/2018 14h20

Membre (2017)
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Ah ba voila smile.
Vous étiez décidé à demandé 32000?

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#13 25/02/2018 10h05

Membre (2017)
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Bonjour,
Je ne saisis pas bien le sens de votre question…
Sur des petits budgets comme cela je me demande toujours jusqu’où je peux descendre : le moindre 1k€ représente un % plus important que sur un immeuble par exemple.

Dans mon esprit je comptais faire une offre a 34k€, ce que l’AI m’avais dit qu’il était possible lors de ma visite.
Mais j’ai senti que pas grand monde n’était intéressé par ce bien et encouragé par vos avis j’ai voulu descendre jusqu’à 32k€.
Lorsque j’ai fais mon offre a 32k€ l’AI m’a dit que c’était un peu trop mais a finalement proposer mon offre sans que j’ai besoin de pousser.

Du coup, la rapidité de l’acceptation je me dis que j’aurais peut être du descendre encore plus…!

A bientôt!

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#14 25/02/2018 21h38

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Bourru a écrit :

Bonjour,

Du coup, la rapidité de l’acceptation je me dis que j’aurais peut être du descendre encore plus…!

A bientôt!

Toujours compliqué de savoir les limites du vendeur. Une seule chose certaine : si votre offre à été acceptée, c’est que vous pouviez proposer moins.


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#15 25/02/2018 21h53

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Oui effectivement.
Ce n’est que mon second achat locatif et le premier (similaire, un studio affiché au même prix) a été acheté pour 34k€ après plusieurs A/R de proposition de prix.
Inconsciemment, cela a peut-être joué…

Bref, j’apprends! smile

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#16 26/02/2018 02h01

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Je ne suis pas d’accord avec votre intervention Lachignole. Je pense totalement l’inverse: si votre offre à été acceptée, c’est qu’en proposant plus vous auriez perdu de l’argent !
Enfin les deux ne sont pas incompatibles mais on voit que vous n’avez pas eu souvent des biens qui vous sont passés sous le nez, parfois pour moins de 5% de négo, on se trouve idiot après coup.
Quand on fait une offre on l’assume sans regarder dans le rétroviseur et si elle est acceptée alors bingo, on continue d’avancer !


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#17 26/02/2018 03h54

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Voyons Surin… c’était un peu d’humour… il y a toujours une valeur qui fait basculer la vente. Cela dépend de beaucoup de paramètres, parfois irrationnels. En effet, j’ai eu peu de refus, tout simplement parce que je ne fais de proposition que si je sens la bonne affaire et que le projet me plait. Rien qu’à la lecture de l’annonce et le premier appel téléphonique, je laisse tomber 80% dès projets.

Bonne chance à Bourru. Le plus facile est fait. Maintenant, il lui faut passer au financement, aux travaux… Bon courage !


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