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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#1 08/02/2018 12h02

Membre (2018)
Réputation :   2  

Bonjour,

Le but de ce projet est de constituer un patrimoine en autofinancement à 50m de la maison.

VOTRE PROFIL

- Marié, 28 ans, TMI 0% (pour le moment), 36 000€/an

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonne
- Fiscales : moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : bonne
- Sociales : très bonne (surtout ma femme)
- Temps disponible : 2.5 jours le weekend

CARACTÉRISTIQUES DU PROJET

- Type : 1 maison T3 (55m2) + 1 maison T3 (62m2)
- Année de construction : 18eme siècle, aménagement par architecte dans les années 80 (J’ai les plans parce que l’architecte retraité est un ami)
- RDC + 1 étage + comble non aménagé,
- Inhabités depuis moins de deux ans
- Chauffage électrique (convecteurs)
- Persiennes
- Chacune son jardin (20m2) plein sud + cabanon 8m2
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU PROJET

- Antrain (35)
- Centre-bourg, rue sens unique
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? 700 emploi usine agroalimentaire pour 1300 habitants.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Mon épouse est chargée du développement local par le biais du patrimoine (riche), bon résultat en deux ans (+10% sur l’immobilier, + 3 commerces, démographie positive malgré le manque de logement décent)

RENTABLITÉ DU BIEN

Je suis en train d’implémenter mon tableau, en gros c’est du 11% bruts et entre 6 et 8% net en fonction de l’arbitrage des travaux (en cours) et des négociation.
- Travaux immédiats : oui 15 000€ maximum par maison (devis et arbitrages en cours)
- Taxe foncière 450€
- Assurance PNO: 200€ en négociation
- GLI : 306€ en négociation

FINANCEMENT DU BIEN (en négociation)

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable 87000 €
- Taux du crédit hors assurance 1.30% (meilleure proposition actuelle)
- Assurance emprunteur 200€/an en négo
- Durée du crédit : 12 ans
- Épargne de précaution : 30 000€
- Avantage fiscal : déficit foncier ? (incertitude prélèvement à la source)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location nue (foncier réel pour déficit foncier)

CASH FLOW

- Cash-flow positif de l’ordre de 60€

J’ai deux interrogations sur ce projet :
- L’impact du prélèvement à la source sur le calcul de mon déficit foncier (potentiel de 30 000€).
- La durée du prêt, mon épouse souhaite le plus court (12 ans), j’hésite avec augmenter le cash-flow mensuel.

Merci de me lire et merci d’avance pour vos avis.

Cordialement,

Mots-clés : immobilier, locatif, maison

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#2 08/02/2018 15h13

Membre (2016)
Réputation :   3  

En général, on conseille la durée la plus longue possible pour ne pas se mettre le couteau sous la gorge. J’ai pris une seule fois en minimisant la durée, et je m’en suis mordu les doigts (ou alors il faut aimer les pâtes, comme ils disent à l’assemblée).

Pour rassurer votre compagne : il n’y a pas de mal à avoir des dettes, surtout que dans le cas du locatif, vous n’avez pas de risque d’être mis dehors par la banque, le pire des cas sera de vendre votre investissement locatif en cas d’impossibilité de rembourser.

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#3 08/02/2018 15h30

Membre (2013)
Réputation :   46  

Je confirme les propos de marvolo, 12 ans est court, vous pouvez porter la durée à 20 ans, surtout vu la contexte des taux actuels…

J’ai fais aussi la mauvaise expérience de placer le prêt locatif sur un temps court et dans ce cas, il faut prendre conscience que chaque imprévu devra être assuré sur sa trésorerie personnelle… Idem pour les impôts afférents à cette nouvelle source de revenu qui deviendront mécaniquement grandissants.

De plus vous pourrez être gêné par le taux d’endettement si vous vous lancer dans un autre projet ultérieurement.

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#4 08/02/2018 16h31

Membre (2015)
Réputation :   73  

Effectivement, la durée la  plus longue possible est conseillée, pour les raisons exposées ci dessus.
Concernant l’emplacement, y’a-t-il une demande locative existante pour ce genre de bien sur cette commune ? C’est un peu isolé, mais en même temps loin de nulle part :-)
Que se passe-t-il demain si l’entreprise agro dont vous parlez licencie ?


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#5 09/02/2018 22h34

Membre (2018)
Réputation :   0  

20 ans c’est bien. Il ne fut surtout pas que vous ayez à faire un effort d’épargne.

Bryan

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#6 10/02/2018 22h59

Membre (2017)
Réputation :   2  

Idem, pourquoi 12 ans? vu les taux passez sur 20 le cash flow va se multiplier par 4 voir 5 !  , vous augmentez vos revenus en vu d’epagner , d’assurer vos investissement, ou de recommencer smile

Pour avoir 100% des loyers dans 12 ans ?   dans ce cas passez sur 20ans,  épargnez les cash-flows et soldez dans 12 ans. Ca vous laissera le temps de peut être disposer de cet argent différemment, surtout quand on sait qu’un crédit ou un investissement dure 7 ans en moyenne smile

Dernière modification par floppy (10/02/2018 23h00)

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#7 11/02/2018 16h04

Membre (2013)
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Je ne suis pas un investisseur intelligent et vous préconiserait de considérer ce qui vous est dit si dessus mais de ne pas négliger ce qui m’a réussi et me réussit encore*. N’hésitez pas à faire un effort d’épargne si vous en avez les moyens pour faire mieux et surtout si ça vous rassure.

Je préfère un endettement court (7 à 15 ans grand maximum, le plus souvent 10, selon le prix du bien) quitte à y consacrer un peu de ma capacité d’épargne même si un tableau excel dit que ce n’est pas optimal.
Pourquoi ? Parce que 20 ans c’est désespérément long, il y a toujours des travaux surprises ou programmés au delà de quelques années, une évolution de la fisca in-maîtrisable, on peut aussi subir une mutation du quartier voire de la ville défavorable, la vie peut vous éprouver d’une manière ou d’une autre… alors qu’il reste encore des années de remboursement avec un capital restant dû très élevé.

Je persiste donc à ne pas considérer comme hérétique ma pratique même si on vous soutiendra (notamment des investisseurs qui ont 4 à 5 ans d’expérience réelle) que 20 à 25 ans c’est top.

* Je dois être une quiche en investissement financiers : mon épargne réinvestie en immobilier et incommensurablement plus productive que celle laissée sur des contrats d’assurance vie et qui, ces 20 dernières années, a essentiellement fait le yoyo au point qu’elle soit intouchable lorsque j’en avais besoin. Je préfère donc répartir ma capacité d’épargne entre PEA, Assurance vie, et immobilier avec une prépondérance vers ce dernier, au point d’acheter parfois cash

Dernière modification par Range19 (11/02/2018 16h07)

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#8 11/02/2018 17h00

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Range 19 :
- vous avez peut-être des revenus suffisamment élevés pour que votre taux d’endettement ne soit pas bloquant pour de nouveaux investissements.
- vous parlez d’investissements passés, où le différentiel de taux entre 10 et 20 ans représentait sans doute beaucoup d’argent. Avec les taux bas actuels, l’avantage objectif d’un emprunt court sur un emprunt long a fondu comme neige au soleil.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#9 11/02/2018 17h37

Membre (2013)
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Bonjour Bernard,
Je ne suis pas un vieillard wink J’investis toujours dans l’immobilier, une opération tous les deux ou trois ans maxi. Une dernière en cours vient d’être annulée mais les fonds sont dispos (autofinancement). ça ne saurait tarder.

L’avantage objectif d’un emprunt court sur un long est réel ne se limite pas à ce que dit un tableur.
Je crois intéressant de regarder le montant de capital amorti à tel ou tel terme avant de s’engager, c’est un élément objectif de mesure du risque.

Il y a des avantages aussi à limiter la durée (attention, je n’en fais pas une religion, à adapter au cas de chacun)
- on redevient notamment plus vite un bon interlocuteur pour un banquier (critère qui ne me concerne plus)
- on gagne en flexibilité (c’est plus facile de vendre quelque chose de payé)
- on gagne en sérénité (on en reparlera dans 20 ans) surtout si on a plus de 40 ans
- on est plus facilement en mesure de faire face aux aléas de la vie
- bien d’autres éventuellement qui varient de l’un à l’autre en fonction de la structure du foyer, des goûts des uns et des autres, de l’aversion ou non au risque et des compétences concrètes, une fois sur le terrain, de la capacité d’épargne.


Je considère donc comme pertinent, selon le profil de l’investisseur, de considérer que l’on n’est pas obligé d’entrer dans une autre rats race en s’en collant ras la gueule pendant 20 ou 25 ans.

Hortavan, vous souhaitez que l’investissement s’autofinance. Je préfèrerais faire des travaux moi même plutôt qu’augmenter la durée.

Dernière modification par Range19 (11/02/2018 17h42)

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#10 11/02/2018 20h14

Membre (2018)
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Bonjour,

Merci à tous pour vos avis, en effet nous allons négocier un emprunt sur 17 ans (compromis avec madame) sans indemnité pour le solder.

yademo a écrit :

Concernant l’emplacement, y’a-t-il une demande locative existante pour ce genre de bien sur cette commune ? C’est un peu isolé, mais en même temps loin de nulle part :-)
Que se passe-t-il demain si l’entreprise agro dont vous parlez licencie ?

Bien sur nous avons bien étudié la question de l’attractivité, les emplois sont répartis sur 3 entreprises qui ont plus d’embauches que de départ tous les ans depuis six ans.

Quand nous sommes arrivés nous avons peiné à trouver un logement décent (pas trouver d’ailleurs), les biens rénovés n’ont même pas le temps d’être mis sur le bon coin, le bouche à oreille fonctionne merveilleusement et mon épouse à un réseau local très fort.
Le "taudis" ou nous vivions à été loué sitôt notre préavis reçu. Vacance du bien 1j et quand nous avons emménagé le locataire précédent partait avec sa dernière remorque.

Range19 a écrit :

Je considère donc comme pertinent, selon le profil de l’investisseur, de considérer que l’on n’est pas obligé d’entrer dans une autre rats race en s’en collant ras la gueule pendant 20 ou 25 ans.

Hortavan, vous souhaitez que l’investissement s’autofinance. Je préférerais faire des travaux moi même plutôt qu’augmenter la durée.

Je comprends , c’est le point de vue de mon épouse, mais 850€/mois sur deux loyer (- de risque), pour moi ce n’est pas ras la gueule.

Les travaux, je préfère payer des professionnels, pour économiser non pas de l’argent mais mon temps et ma santé (et celle de ma famille). De plus je ne suis qu’un bricoleur sans la passion.
Les artisans il faut qu’ils bouffent aussi, comment investir dans un bien immobilier d’une ville et ne pas faire tourner l’économie local qui garantira la valeur de ce bien? Pour notre résidence principale nous avons effectué 70 000€ de travaux avec les entreprises dans un rayon de 15 km, là encore 30 000€, c’est cela aussi investir.

Du coup je consulte un courtier (local) pour le prêt, lui aussi m’a conseillé 20 ans, a suivre.

Cordialement,

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#11 14/02/2018 09h22

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Top 10 Immobilier locatif
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Vous avez sans doute raison pour les artisans. J’en fais travailler quelques uns épisodiquement pour entretenir une relation favorable si interventions en urgence.

Quels travaux prévoyez vous ?

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#12 15/02/2018 21h56

Membre (2018)
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Bonjour,

Les travaux sont: remplacement de menuiserie bois (3 portes et au moins 2 fenêtres), mise en sécurité de l’installation électrique, isolation des combles, mise à niveau de la plomberie, les deux salles de bain sont à rénover, peinture de l’ensemble des murs et les sols des étages( parquet stratifié).
Je compte m’occuper des peintures et des sols parce que j’aime bien. Je poserais les cuisines avec mon beau père parce qu’il aime bien.

Total 30 000 €

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#13 23/02/2018 08h10

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
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Au sujet des sols, jetez un oeil sur les lames PVC Gerflor : dureté exceptionnelle*, pas de bruit d’impacts en marchant, pas de poinçonnement, résultat visuel top. Je viens d’acheter un appartement dont le sol avait été refait avec ce produit il y a quelques années, ça me paraît vraiment bien.

*Lorsque je peignais, la bâche avait un accroc et un peu de peinture a traversé. Je l’ai enlevé en grattant le support alors qu’elle avait pénétré le relief, il ne reste pas la moindre trace ni de peinture, ni de grattage.

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#14 03/03/2018 12h13

Membre (2016)
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Pour ma part j’ai testé (sur les conseils de plusieurs intervenants) le rouleau PVC, j’ai pris le Sol vinyle HAPPITEX, chêne blanc chez Saint-Maclou. L’organisation n’ayant pas été au top, il a été posé quasiment avant tous les autres travaux, il a donc supporté peinture, appareils lourds, etc., et aucun souci à ce jour.

Le rendu en situation ci-dessous, car c’est toujours compliqué de se rendre compte de ce que ça donnera au moment où on l’achète. Pour ma part je l’ai payé à -50% en soldes en janvier.

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#15 23/04/2018 11h27

Membre (2018)
Réputation :   2  

Bonjour,

Suite du projet, le compromis à été signé et l’offre de prêt en cours d’édition. La signature est prévue fin mai début juin. Au final nous avons un prêt sur 18 ans avec 6 mois de différé pour un taux de 1.60% (hors assurance). La mensualité avec assurance sera de 492€, les récentes mise en location du quartier ont révélé une hausse des loyers (malgré une qualité médiocre), nous visons donc des loyers brut entre 850€ et 900€ induisant un cash-flow positif de 240€.

Pour le sol, je pars sur du parquet stratifié (dont je maitrise la mise en œuvre), j’ai posé des lames PVC dans deux chambres de la RP mais je ne suis pas fan du rendu et mon épouse ne veut pas entendre parler de rouleau PVC (sans plus d’argument que ça) et on ne contrarie pas une femme enceinte…

Il me reste encore des artisans à rencontrer, pour faire jouer la concurrence notamment en menuiserie.

A ce propos une entreprise m’a proposé le seul remplacement des ouvrants des fenêtres, il seront sur-mesure et posé sur les dormants existants, quelqu’un a-t-il déjà expérimenter ce système?

Pour le moment la meilleure offre de PNO est à 126€/an/maison, suis-je dans la tendance?
Pour rappel :1 T3-62m² + 1 T3 -55m²

Cordialement,

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#16 26/04/2018 13h18

Membre (2016)
Réputation :   3  

126 euros par an pour chaque appartement ou pour le tout ?

Pour ma part à la MAAF, 3 appartements :
- 80m² : 138 euros
- 29m² : 71 euros
- 50m² : 110 euros

Le stratifié j’étais fan également, mais après avoir vu un dégât des eaux sur ce type de sol, je plébiscite plus le lino (sur les conseils des participants de ce forum d’ailleurs). Je découvrirai peut-être des défauts supérieurs au lino, qui vivra verra !

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#17 26/04/2018 15h19

Membre (2016)
Réputation :   13  

Marvolo a écrit :

- Avantage fiscal : déficit foncier ? (incertitude prélèvement à la source)

Bonjour Marvolo,
Comme personne ne vous a encore répondu sur ce point là, voilà quelques calculs sans séparer les deux biens (avec des hypothèses, vous pourrez rectifier en fonction de points non éclaircis dans vos messages précédents.

Première partie : année blanche, 2018
En supposant une location sur les trois derniers mois de l’année, ce qui correspond à votre date de signature en juillet (1/2 année) plus durée des travaux (les artisans sont peu souvent disponibles au mois d’août)
Loyers bruts : 900x3= 2700
Charges (selon la 2044)
Pour frais divers : 2x20€
Assurance PNO : 252/2€
Foncier : 0 (vous n’êtes pas le payeur en 2018)
GLI : 306/2€
Interêts emprunts et assurance emprunteur évalués à 500€ en 2018
Parts déductible frais notariés de l’ordre de 500€
Travaux 30 000€
Total loyers bruts-charges = -28 619€
Calcul année blanche
-28 619€ vont s’imputer à hauteur de 10 700€ sur le revenu (qui seront perdus en supposant que vous n’ayez que des revenus ordinaires comme le salariat)
Il reste 17 919€ à ranger pour plus tard (dans la colonne des déficits non consommés)

Deuxième partie : 2019
revenus bruts 900x12= 10 800€
Charges en bloc (assurances, foncier, intérêts emprunt et assurance évalués à 1500€)= 2558€
Travaux de 2018 pris en compte à hauteur de 50%= 15 000€
Total loyers bruts-charges = - 6758€
Qui s’imputeront sur votre revenu (pas le choix…).

Conclusion :
Si vous êtes toujours non imposable en 2019, vous aurez juste un déficit de 17 919€ datant de 2018 qui vous permettra de ne pas être imposable sur vos revenus fonciers en 2020 et 2021 ( en reprenant les calculs de 2019).
Si vous êtes imposable en 2019, vous y ajouterez la non fiscalisation de 6758€.

Je laisse à d’autres si ils en ont envie le calcul fiscal en LMNP, ce que je ne maîtrise pas du tout !

Et je rejoins largement Range19 qui a préconisė des lames PVC Gerflor.
La même expérience avec les travaux ! Aucune trace de peinture restante.
Plus quatre ans de location (maison de bord de mer avec beaucoup de sable à l’intérieur et un dégat des eaux dans la cuisine) : sol dans le même état aujourd’hui que le jour de la pose.
Dureté et durabilité exceptionnelle

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#18 27/04/2018 10h29

Membre (2018)
Réputation :   2  

Bonjour,

@ marvolo : en effet c’est un tarif par maison, du coup je suis pas trop mal, il me reste un peu de temps pour optimiser ce poste.

@ Milavn: Je suis d’accord avec votre calcul (si le dispositif fonctionne comme cela). J’attends la publication du BOI-IR-PAS-50 décrivant les dispositions transitoires du prélèvement à la source.

Un ami fiscaliste (d’entreprise mais bon…) a évoqué la possibilité qu’en cas d’achat locatif en 2018 et donc de premier revenu foncier ce dernier serait considéré comme revenus exceptionnel car non récurrent. De ce fait on ne perd pas les premiers 10700€. Ce système servirait à ne pas pénaliser les projets de premier investissement. Cela reste une hypothèse,  bien plus favorable que celle de l’année blanche.

J’ai pris la même hypothèse que vous et comme je ne suis pas imposable cette année j’annulerais mes revenus foncier sur 2019 2020 et peut être 2021, avant de repasser en micro-foncier (si pas d’autres travaux).

J’ai été voir chez Ca…..ma les lames de PVC Gerflor, c’est vrai que la qualité est au rendez-vous, pour un prix correcte , à voir avec madame…

Cordialement,

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#19 27/04/2018 23h52

Membre (2016)
Réputation :   13  

"Un ami fiscaliste(d’entreprise mais bon…) a évoqué la possibilité qu’en cas d’achat locatif en 2018 et donc de premier revenu foncier ce dernier serait considéré comme revenus exceptionnel car non récurrent. De ce fait on ne perd pas les premiers 10700€. Ce système servirait à ne pas pénaliser les projets de premier investissement. Cela reste une hypothèse,  bien plus favorable que celle de l’année blanche."

Quel sac de noeud ! Cela en devient incompréhensible.

Les revenus fonciers de l’année 2018 seront effacés par le CIMR dans la mesure où ils sont issus de l’exécution normale du contrat (la somme mentionnée sur le bail). Pourquoi votre ami voudrait-il qu’ils soient non récurrents ? Et pourquoi voudriez-vous les fiscaliser pour ne "pas perdre les 10700€".
Visiblement, vous connaissez mal le principe du déficit foncier. Ces premiers 10 700€ déductible du revenu sont les moins intéressants. Alors perdus pour perdus pour cause de CIMR, autant en récupérer un maximum dans votre enveloppe pour plus tard

Quant à ne pas pénaliser les investissements, je suppose que vous confondez avec la disposition suivante : les travaux réalisés en 2019 dans des biens acquis la même année seront retenus à hauteur de 100% (et non à hauteur de 50% comme ce sera le cas pour des travaux dans des biens acquis antérieurement).

Et comme vous allez investir en 2018, vous n’avez aucune possibilité de trouver des hypothèses plus favorables ! Cela vous fait tout de même gagner une année de non-imposition, même si vous n’optimisez pas au maximum (il aurait fallu pour cela être imposable).

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[+1]    #20 19/09/2018 10h33

Membre (2018)
Réputation :   2  

Bonjour à tous,

Suite du projet, après l’arrivée magique quoique chaotique d’un petit bonhomme dans la famille début mai, l’acte authentique a été signé début juin.

Les travaux ont commencés le 19 juin.
Je ne sais pas comment vous faites pour gérer vos travaux, j’ai tenté la rédaction d’une notice descriptive, à l’image de ce que je peux faire a titre professionnel et le résultat est très concluant. Les artisans ont apprécié le support papier synthèse du projet, il m’a servi à obtenir des devis très précis rapidement et le planning inclus a évité quelque retards fâcheux.
Péripétie de rénovation:
- Amiante dans le plafond de l’une des salle de bain
- Cloisons placo-alvéolé pourri suite à un ancien dégâts des eaux (reconstruite)
- Montage électrique (fait par un pro) incohérent et dangereux dont une pièce alimenté par la maison d’a coté
- Cuisine Ca…..ma de qualité douteuse avec des problème de livraison et commande
- 1 peintre incompétent remercié
- 1 vol de matériel

Pour le moment +785€ de travaux artisans.

Coté travaux perso, je suis en retard, je pensais naïvement faire des travaux tranquille le soir et le week end avec un nouveau né.

Un smartphone détruit et toutes les photos des travaux se sont envolés, c’est bien dommage pour les souvenirs et le avant/après.

Aujourd’hui la première maison est en cours de finition (ce weekend) et la deuxième à 80%.
J’ai finalement trouvé une assurance PNO à 87€ par an pour chaque bien.

Les peu de locations en concurrence (4) sont biens en dessous niveau qualité et les loyers continuent d’augmenter au gré des relocations (pourtant sans travaux). Les maisons de bourg se vendent très bien et les prix montent très vite, par exemple ma nouvelle voisine (une locale) a acheté 100k€ sa maison qui était sur le marché depuis deux ans et encore à 80k€ noël dernier.

Bilan, la confiance est bonne, le projet toujours rentable, du retard pour ma partie travaux, nous hésitons encore entre la GLI et la caution solidaire.

Cordialement,

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