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#1 29/01/2018 12h35

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bonjour,

Que pensez vous d’acheter un appartement "cash" (sans emprunt ou presque), pour faire du locatif ?

Je me pose cette question, car à ma connaissance, l’investissement immobilier est surtout conseillé quand on a pas ou peu d’apport, grâce à l’effet de levier. La banque est en effet d’accord, sous conditions, pour avancer l’argent que l’on a pas.

Or, en ce moment, j’ai environ 300k€ qui sont plus ou moins bien placés (assurance vie, principalement) mais qui ne génèrent pas de rentrées d’argent régulières.

Du coup, je me demande s’il ne serait pas judicieux d’acheter un (ou idéalement deux) appartement cash, sans emprunt, pour profiter d’une "rente" immédiate avec de la location.

Que pensez-vous de cette approche ? Certains ont t-ils déjà fait de même, malgré des taux bas ?

Je précise que dans mon cas, je suis déjà endetté avec l’achat de ma résidence principale, donc je n’ai sans doute pas intérêt à créer d’autres passifs.

Merci pour vos avis smile

Mots-clés : apport, investissement immobilier, rente

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#2 29/01/2018 13h28

Membre (2017)
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Je dirais tout dépend de vos projets… arreter de travailler ?

Personnellement si j’ai 300 000k demain je peux arreter de travailler. Avec une telle somme investie cash on doit tirer 4 000 de loyers mensuels !

Les investisseurs affamés je pense diront de jamais faire cela, mais petit calcul dans ma ville de façon tres simple sans chercher et sans travaux et sans négociation :

En achetant : 300000€ = 6 appart T2 a 450€ = 2700 / mois = 32000/ an
En plaçant : 300000€ * 2% = 6 000 €

Alors evidement ya les impots diront les moins connaisseurs, mais pas d’accord il y a des solutions a mettre en place: )

Et j’ajoute que les loyers vont monter dans le temps alors que les 2% couvrent meme pas l’inflation smile

Je suis un peu dans ce cas là, j’ai 100K que je veuxc pas toucher et qui rapportent rien, je me lance depuis peu, je vais emprunter au maxi et quand la banque coincera je lâcherai 80k je pense…. a suivre pour l’instant la banque me suit et parrait y’a que les cons qui changent pas d’avis evidement lol  smile

Dernière modification par floppy (29/01/2018 13h30)

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[+1]    #3 29/01/2018 13h34

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floppy a écrit :

Personnellement si j’ai 300 000k demain je peux arreter de travailler. Avec une telle somme investie cash on doit tirer 4 000 de loyers mensuels !

Ca fait 16%. Brut, net? En tout cas personne sur ce forum n’arrêtera de travailler avec cette somme, insuffisante.
Vos autres calculs sont alambiqués d’ailleurs on descend à 10,6% de rentabilité, vous ne parlez que de loyers bruts et optimistes, quid des charges?

L’intérêt d’avoir du cash peut être de profiter du levier de l’emprunt si votre capacité est déjà entamée. Si elle l’est trop, cela a du sens en effet d’acheter un bien cash. A voir s’il ne serait pas mieux de rembourser l’emprunt de la RP et en reprendre un pour l’investissement de façon à déduire les intérêts d’emprunt. Cela vous fait des calculs à faire et dépend aussi des éventuelles IRA sur l’emprunt existant.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#4 29/01/2018 13h41

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floppy a écrit :

Personnellement si j’ai 300 000k demain je peux arreter de travailler. Avec une telle somme investie cash on doit tirer 4 000 de loyers mensuels !

Parler des loyers n’a pas beaucoup d’intérêt, c’est le revenu net qu’il faut considérer

floppy a écrit :

Et j’ajoute que les loyers vont monter dans le temps

Faites nous profiter de votre scoop, d’où vous vient cette info ?

A l’exception de quelques rares grandes villes, les loyers sont plutôt actuellement orientés à la baisse en France.

@floppy
L’emprunt déductible du revenu fiscal est généralement intéressant puisqu’il permet d’acheter "gratuitement" un bien si celui-ci à un niveau de rentabilité suffisant pour que ce soit le locataire qui finance tout.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#5 29/01/2018 13h43

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Si vous retirez cette somme pour tout mettre sur de l’immobilier, vous perdez votre diversification.
De plus, pourquoi vous priver des taux bas si vous pouvez encore emprunter ? Quel est votre taux d’endettement actuel et quelle somme pouvez-vous "éventuellement emprunter ?

Quant aux 16% de rendement décrits par floppy, j’ai quelques doutes. Mais admettons, pourquoi ne pas le faire avec l’argent de la banque plutôt que votre fond de sécurité sur les AV ?

De façon générale, l’effet de levier de l’emprunt est un avantage que l’on ne peut pas utiliser partout, autant en profiter, non ?

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#6 29/01/2018 14h03

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pangolin a écrit :

Que pensez vous d’acheter un appartement "cash" (sans emprunt ou presque), pour faire du locatif ?

J’imagine que tout dépend de votre situation et objectifs, ces aspects ayant été évoqués ci-dessus, par les ténors de l’immobilier sur ce forum (sincèrement) :

1. Coût d’opportunité de ce cash : est-ce qu’il rapporterait plus ailleurs?
2. IR : à entrer dans vos calculs (évoqué par DDT/Surin) = déduction de l’emprunt des revenus locatifs
3. Projet poursuivi

Personnellement, j’ai pour projet de rembourser par anticipation ma RP d’ici 8-9 ans (pour arrêter de payer des mensualités et financer les études de mes enfants) mais certainement pas l’appartement que je loue et sur lequel je déduis les intérêts de l’emprunt + les autres charges déductibles.

Et je me permet de partir un peu hors sujet de votre question. J’espère que ça alimentera de façon utile votre réflexion sur le locatif (en plus de ce que vous glanerez sur le forum). Cf. page n°52 du rapport du CPO (lien). Ca résume très bien l’impact de la fiscalité sur le locatif en fonction de plusieurs hypothèses/forme juridique de location. Ca m’aurait bien servi en première approche quand je me suis lancé là dedans!

Par contre, faut pas lire les préconisations du rapport. En résumé, il souligne que l’immobilier est aujourd’hui plus taxé que les actifs financiers et il recommande de taxer encore plus fort le capital et les revenus locatifs… Bref, l’immobilier locatif n’est pas nécessairement un placement super super par les temps qui courent (mais ça varie en fonction des situations).

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#7 29/01/2018 14h32

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pangolin a écrit :

Or, en ce moment, j’ai environ 300k€ qui sont plus ou moins bien placés (assurance vie, principalement) mais qui ne génèrent pas de rentrées d’argent régulières.

Comme je le disais dans une autre file, avoir de l’argent qui traîne n’est pas la raison qui doit guider une achat.

Vous avez 300K mal placés. Placez-les donc mieux !
En parallèle, si vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier, faites le également. Aux taux actuels, vous ne seriez pas probablement pas gagnant à acheter cash.
L’achat cash (ou un apport conséquent) ne se privilégie que si vous n’arrivez pas à placer votre argent à un taux supérieur au crédit (selon vos critères de tolérance au risque) ou si votre endettement est trop élevé.
Autre cas où l’achat cash peut se justifier: une volonté de se spécialiser dans l’immobilier, en ayant une grande quantité de biens rentables disponibles.

Vos tâches pour les mois à venir (je me permets de vous fixer des objectifs, pardonnez moi si c’est malvenu):
- cherchez un placement rentable qui vous satisfasse pour une somme de 150K à 200K
- cherchez des biens immobiliers à forte rentabilité (3 ou 4% nets d’impôts ne compensent à mon avis pas le risque et le travail), et renseignez vous sur les prêts obtenables.

En fonction du nombre de biens que vous trouvez, de leur rendement, du rendement (potentiel) des placements que vous avez sélectionné, taux et du montant empruntable, vous pourrez faire le choix le plus judicieux


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#8 29/01/2018 14h39

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Si on réfléchit à investir de l’argent que l’on possède déjà, on peut voir de nombreux aspects où la bourse (les dividends aristocrats par exemple) dépasse intrinsèquement l’immobilier : quasi pas de frais à l’achat, liquidité éminemment supérieure, possibilité à l’entreprise de s’adapter, d’avoir un moat (alors que l’immobilier est par définition une commodité), temps de gestion qui n’évolue pas de pair avec le montant investi, etc.

Mais même si l’immobilier est désavantagé sur tous ces critères, il trouve un intérêt parce que c’est justement le seul actif qui permet d’investir de l’argent qui n’est pas le vôtre, et qui plus est en s’endettant sur une longue durée aux taux fixes très bas du moment.
De là, il est dommage de ne pas tirer profit du principal avantage comparatif de cet actif.

floppy a écrit :

Alors evidemment y’a les impots diront les moins connaisseurs, mais pas d’accord il y a des solutions a mettre en place: )

Oui, bien sûr qu’il y a des solutions pour optimiser la fiscalité (et qu’un investisseur sérieux cherchera systématiquement à mettre en place).

Mais rien ne vous dit qu’elles tiendront 20 ans !
Bref, penser pouvoir être rentier avec 300 k€ en immobilier, tous les "plus connaisseurs" (pour reprendre le terme inverse du vôtre) vous diront que c’est voir trop petit et avoir mal calibré sa marge de sécurité…

Dernière modification par julien (29/01/2018 14h44)

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#9 29/01/2018 14h45

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julien a écrit :

Mais même si l’immobilier est désavantagé sur tous ces critères, il trouve un intérêt parce que c’est justement le seul actif qui permet d’investir de l’argent qui n’est pas le vôtre

Non.
L’investissement sur marge est très accessible et permet, selon les rentabilités visées, un levier qui peut être comparable à celui que procure l’immobilier (non, on n’a pas un levier x10 quand on apporte 10k€ cash pour un appartement de 100k€ FdN inclus)

et qui plus est en s’endettant sur une longue durée aux taux fixes très bas du moment.

Ca par contre, c’est en effet un point important. Reste à savoir combien de temps les taux seront bas.
Actuellement, l’investissement sur marge en euros coûte 1.25%, et le restera tant que l’EONIA ne sera pas repassé en territoire positif, ça peut être long (ou pas…)


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#10 29/01/2018 14h53

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Oui Faith, ma phrase n’était peut-être pas assez claire et mal formulée avec le "qui plus est", mais je voulais bien insister sur le facteur endettement long terme à taux fixe.

Ceci dit, coté levier, on arrive encore à faire du 110% sur l’immobilier dans certaines banques et avec certains profils, donc sans mettre de cash. Ce qui par définition doit quand même faire un levier supérieur que le compte sur marge IB ou le crédit lombard. wink
D’autant que sur un compte sur marge, l’exigence de fonds propres peut changer quasiment du jour au lendemain. On est donc à loin à mon sens de pouvoir investir à long terme de l’"argent qui n’est pas le nôtre" aussi sereinement qu’avec un crédit immobilier. Et c’est à mon sens également un facteur essentiel de différence.

Bref, j’étais surtout sur le critère "endettement à taux fixe longue durée".

Dernière modification par julien (29/01/2018 14h57)

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#11 29/01/2018 14h59

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floppy a écrit :

Personnellement si j’ai 300 000k demain je peux arreter de travailler. Avec une telle somme investie cash on doit tirer 4 000 de loyers mensuels !

Les investisseurs affamés je pense diront de jamais faire cela, mais petit calcul dans ma ville de façon tres simple sans chercher et sans travaux et sans négociation :

En achetant : 300000€ = 6 appart T2 a 450€ = 2700 / mois = 32000/ an
En plaçant : 300000€ * 2% = 6 000 €

Calcul vraiment simpliste, avec un rendement peu accessible a la plupart.

D’autant plus que vous ne prenez pas en compte les impôts, qui en général sont plutôt de 47.2% en fonction de la tranche d’imposition (dans ce cas 30%).
Avec les charges a retirer, a 2700€ de loyers brut s’il vous reste 1.200 en poche c’est déjà très bien…
Et attention aux (gros) travaux, qui peuvent complétement vous mettre sans revenus.

@Pangolin, si vous avez 300K qui "trainent", mieux vaut effectivement comme déjà dis mieux les placer, et utiliser le crédit pour emprunter dans l’immobilier.

Quels sont vos revenus?

A+

Ohe

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#12 29/01/2018 15h15

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Si on parle de gros montant oui c’est sur.
Mais pour 1 appartement pour une personne qui cherche un complément de revenus immédiat ( genre début de retraite et cash disponible ) il peut y avoir du sens.

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#13 29/01/2018 15h27

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julien a écrit :

Ceci dit, coté levier, on arrive encore à faire du 110% sur l’immobilier dans certaines banques et avec certains profils, donc sans mettre de cash. Ce qui par définition doit quand même faire un levier supérieur que le compte sur marge IB ou le crédit lombard. wink

Pardon d’insister, mais non justement.
A moins d’un bien auto-financé, vous avez bien un apport, même avec un crédit à 110%: l’argent que vous mettez au panier chaque mois pour rembourser.

J’avais initié un fil à ce sujet:
Quel levier réel l’emprunt immobilier offre-t-il à l’investisseur ?
Pour faire court, j’avais calculé qu’avec un financement à 110% sur 20 ans (TAEG 2%), il faut atteindre un rendement locatif net-net d’au moins 4.5% pour commencer à avoir un début de levier ! (en comparaison de placements financiers à 3 ou 4% nets)

(si vous souhaitez continuer, nous pouvons le faire là-bas plutôt qu’ici)

Dernière modification par Faith (29/01/2018 15h28)


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[+1]    #14 29/01/2018 17h05

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Faith , après avoir lu l’autre file je ne contredis pas votre démonstration et suis d’accord avec vous en cas de cash-flow négatif. Et je crois comprendre que vous êtes aussi d’accord avec moi en cas de CF>0.

En effet, je supposais un cash-flow positif dans mon message précédent qui est pour moi un critère fondamental de l’investissement immobilier locatif. Certes, je n’avais peut-être pas pris la peine de le préciser assez (même si j’avais quand même écrit "sans mettre de cash"), car c’est pour moi désormais un réflexe systématique de me limiter à ça.
Même si contrairement à d’autres, je ne dis pas qu’on doit avoir cash-flow positif ET financement à 110%, mais suis prêt par exemple à me contenter parfois d’un financement à 90%.

Par contre, je suis intransigeant sur le cash-flow positif, qui à partir du moment où l’apport se limite à une proportion très raisonnable découle forcément d’un large différentiel taux de rendement locatif - taux d’emprunt, lui même en général condition nécessaire et suffisante à un "vrai" effet de levier.

Dernière modification par julien (29/01/2018 17h10)

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#15 29/01/2018 18h34

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Merci pour toutes vos réponses et pistes de réflexions.

Effectivement, mon argent est sans doute mal investi pour le moment, il me rapporte extrêmement peu.

J’ai acheté ma RP il y a quelques mois, dans laquelle j’ai investi 280K€.

Il me reste aujourd’hui environ 300k€+, essentiellement en AV (pas ou peu d’UC), PEL, cash.

floppy a écrit :

Je dirais tout dépend de vos projets… arreter de travailler ?

Je sais bien que je n’ai aucune chance d’arrêter de travailler avec une si "petite" somme ! Selon moi, il faudrait environ 1.6 Million pour être rentier … impossible !

Par contre, je souhaiterais (comme tout le monde ici je pense), générer des rentes pour deux choses très simples :

* Diminuer le risque lié au revenu du salariat en vieillissant
* moins travailler tout en gardant le même niveau de vie

Niveau endettement, je gagne un peu plus de 4k par mois (et ma femme pareil). Nous avons un crédit de 1730€/mois à rembourser sur 20 ans (~900 chacun, soit 340k€).

Côté dépenses, rien d’autres d’exceptionnel si ce n’est que nous avons un enfant donc moins de marge de manœuvre qu’un couple libre comme l’air.

J’hésite également à opter pour une stratégie plus orientée bourse, avec des dividendes, pour le moment les différences que je constate entre immo et bourse sont les suivantes :

Bourse
- Très liquide, mais donc également plus volatil
- Pas de possibilité de faire du levier (du moins, via une banque qui avance l’argent)

Immo
- Peu liquide, mais peut être plus sur que la bourse (il y aura toujours besoin de se loger)
- Risque de défauts des locataires, des travaux imprévus, … donc plus de déperdition des gains
- Un peu plus accessible que la bourse, où il faut s’y connaitre

Après, je ne souhaite pas vraiment m’endetter encore plus … et ça va être difficile de ne pas le faire si j’emprunte de nouveau.

Dernière modification par pangolin (29/01/2018 18h38)

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#16 29/01/2018 20h41

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Je vois que mon premier message a fortement fait réagir smile

Alors pour reprendre votre chiffre Pangolin, 1 600 000 , dans ma ville, 55 000 habitants on trouve "facilement ce type de bien ":

T2 - 60 000 FAI et FN inclus, 450 de loyer net - 600 TF - 600 Copro
Donc en exagérant,c ’est a dire en claquant 100% , ce qui n’est pas une bonne je l’accorde…,  on peut se payer 26 appartements

26 * 12 * 450 = 140 000 €
On enlève 600 * 12 de TF = 7200
On enlève 600 * 12 de Copro = 7200
On enlève 10% de vacances locatives = 14 000
Soit un total de 111 600€ par an de cash flow

On dépasse les 9 000 Mensuels soit vos 2 revenus, personnellement avec le tiers j’arrête de donner gracieusement mon quotidien et mes journées a mon patron wink  je dis pas que j’arrête de travailler, mais je le fais pour moi sans stress… !

On parle pas d’impôts car des montages bien faits permettent de ne pas en payer pas mal d’années.

Alors j’y suis allé fort sur mon premier message en parlant de 300000 € pour 4000 de loyer, mais 3000€ pour 300 000€ c’est largement faisable. J’en ai visité un avant hier 270 000 pour 2400 de loyer, prix demandé, a négocier sur un immeuble haussmannien bien placé.

Mon avis c’est que Avoir de l’argent c’est bien, en profiter c’est mieux smile Mais la chacun fait ce qu’il veut, certains veulent atteindre le million, d’autre 1 smic/mois,  mon objectif perso  c’est de sortir de la Rat Race et je démarre a peine et espère y arriver… un jour smile smile

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#17 26/08/2019 01h07

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Acheter Cash pour faire du locatif en vue de développer un parc locatif peut il également être intéressant ?

J’explique mon cas, j’ai 60-70k fraichement disponible, commerçant, ex interdit bancaire (FICP clôt en 2016 - prêt conso), locataire, aucun crédit, bonne gestion de compte, j’ai le plaisir de maintenant m’épanouir financièrement.

J’aimerais me constituer un parc locatif et j’ai peur que mon passé bancaire + statut commerçant depuis - de 2 ans joue contre moi vis à vis du Banquier.

J’ai une opportunité pour acquérir un bien front de mer estimé à 60-70k pour 40k en partie grace à la réactivité et à la certitude d’un paiement cash (donc sans clause suspensive de crédit).

Ce bien peut être loué autour de 450€ en location traditionnelle et 650€+ en saisonnier (option choisie pour ma part) (Je connais un peu la valeur locative en saisonnier car un proche à exactement le même bien dans la même résidence, meme étage, même vue et en tire plus de 7,8k Annuels depuis trois ans.

Avoir un bien payé cash et loué avec un bon Rendement peut il peser en ma faveur lors de la contraction d’emprunts futur ?

De mon point de vue je montre à la banque que je sais acheter, que je sais louer, j’ai un bien payé entièrement à éventuellement mettre en garantie, j’ai une rente mensuelle potentielle de 650€ en garantie également.

Ma réflexion est elle mauvaise ? Mon cash serait il plus valorisé sur mes comptes pour montrer à mon banquier que je suis un peu plus solide qu’avec 20-30k liquide.

Développer mon patrimoine avec un rente mensuelle (loyer du bien) est il plus important ?

En effet, certes je n’utilise pas l’effet de levier du crédit mais je ne vois pas d’autre investissement qui vont me permettre de faire 15-20% brut d’intêrets annuel.

Mon objectif est d’aller sur 350k de crédit en 2020 en prennant de l’immeuble de rapport en province et idéalement 700k d’ici 2021.

Merci encore pour vos avis éclairés, en espérant avoir respécté toutes les règles du Forum.

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#18 26/08/2019 07h10

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Le seul problème en procèdant de cette manière est que vous allez augmenter votre fiscalité. Quelle fiscalité allez vous appliquer sur le logement quand il sera en location ? Par contre, oui, le fait d’avoir des revenus en plus aidera forcément votre situation auprès de votre banquier.

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#19 26/08/2019 07h29

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Si vous souhaitez pouvoir être en mesure de rassurer votre banquier pour votre prochain achat vous pouvez éventuellement mettre un apport de 30 à 40% sur ce premier bien, plutôt que la totalité en cash, afin d’avoir un apport pour votre second bien.
Car si effectivement votre statut risque de vous pénaliser pour l’obtention de votre financement, le fait d’avoir un apport vous permettra de "cocher" des cases dans la tête du banquier et de vous faire financer plus facilement le second. A l’inverse d’un prêt à 110%.

Mais ne risquez vous pas de perdre l’affaire si vous ne payez pas en cash ? Rien ne vous empêche en tout cas d’acheter sans conditions suspensives et de solliciter un prêt. L’absence de close vous oblige simplement à acheter le jour prévu pour la signature de l’acte authentique, vous faites ensuite votre affaire de la provenance des fonds. Mais veillez bien dans ce cas à demander à votre notaire une date qui puisse vous permettre d’avoir le temps de monter un dossier de crédit.

Dernier conseil : au vue de votre situation "originale", choisissez une banque dont le Directeur d’Agence est seul décideur (dans le cadre de sa délégation)

N’hésitez pas, si vous souhaitez des avis, à présenter votre projet dans la partie étude de cas.

Dernière modification par dalki (26/08/2019 07h39)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#20 26/08/2019 08h59

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Ce type de situation est plutôt propice à l’investissement immobilier avec apport mais au lieu de faire un projet, j’en ferai 3 ou 4 avec 15 à 20 % d’apport à chaque fois.

Cela vous permettrait à la fois d’avoir un bel effet de levier, d’avoir un cashflow net significatif boosté avec l’apport et un endettement raisonnable pour cette même raison.

Et au lieu d’avoir 32 k € de loyer, vous en auriez 60 ou plus. (Avec le travail qui suit!)

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#21 26/08/2019 12h10

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Bonjour,

En complément de la réponse de Michael, je vous suggererais de négocier un nantissement plutôt que d’apporter ces 15/20%.

Si c’est possible, même placé sur une assurance-vie maison à haut frais, vous conservez votre capital corrigé de l’inflation et votre banquier pourra être plus enclin à vous financer de nouveau, la "relation client" (lire "la facturation de frais élevés") étant bien établie.

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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[+1]    #22 26/08/2019 13h25

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Pour ma part, je ne vois pas pourquoi, dans votre situation, acheter ce bien (fort rentable …. mais pourquoi donc ?) avec votre cash ne serait pas approprié.

J’irais néanmoins discuter avec le banquier (d’une banque où il a un réel pouvoir de décision, pas d’une où il se contente de préparer le dossier sur lequel d’autres décideront, et où les conseillers ne changent pas d’agence tous les 2 ans) pour évaluer avec lui ce qui est préférable, dans votre situation, pour pouvoir financer a terme le projet plus gros que vous avez en-tête.

L’avis de ce banquier sera sans doute plus pertinent (et tiendra plus compte des particularités de votre situation) que ce que vous lirez dans pas mal des réponses (surtout celles qui font des propositions assez complexes -un peu irréalistes vu le montant de votre projet actuel-, ou qui évoquent l’impact des intérêts sur votre fiscalité -un argument pertinent quand les taux étaient élevés, mais plus maintenant-) qui vous ont été faites ce forum.

Dans tous les cas, pour emprunter 350k ou 700k dans quelques temps, il vous faudra une source de revenus pro suffisante et stable (et pas juste 60-70k de cash, qu’il soit disponible ou investi, même bien investi)…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#23 27/08/2019 14h12

Membre (2019)
Réputation :   0  

Il est vrai que l’on à toujours (pour ma part en tout cas) un peu d’appréhention avec le banquier mais c’est un partenaire en affaire sur ce coup ci, poser carte sur table devrait aider.

Je vais suivre votre conseil.

Le bien n’est pas non plus une mine d’or, loin de la mais j’ai la chance de très bien connaître la station balnéaire en question, d’avoir de la famille dans le batiment dans cette même station et il apparaît que le saisonnier y marche très bien toute l’année, plages du débarquement visités en permanence par beaucoup d’Anglais et Américains, entre autres.

Le cash est disponible et en faisant cette opération il me reste l’apport pour avancer sur mon futur projet avec emprunt.

Il me semble avoir oublié de le précisé mais j’ai fais en sorte d’avoir des revenus de 5k nets avant impots pour pour aspirer à 300-350k d’emprunt sur 25 ans pour le premier semestre 2020.

Cette ’petite’ opération en fonds propre me servirait à montrer à ma banque sans la solliciter que je suis capable d’acheter, de rénover, de gerer du locatif saisonnier tout en développant un peu plus de cash flow.

J’ai bien compris que je pouvais multiplier en multipliant les apports / emprunts mais encore une fois je ne pense pas que cela sois possible dans mon cas du moins dans un premier temps.

Merci encore à tous ceux qui ont pris, et qui vont prendre la peine de me répondre avec des avis constructifs, cela permet à mon projet d’évoluer.

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#24 28/08/2019 14h57

Membre (2016)
Réputation :   10  

Michael a écrit :

Ce type de situation est plutôt propice à l’investissement immobilier avec apport mais au lieu de faire un projet, j’en ferai 3 ou 4 avec 15 à 20 % d’apport à chaque fois.

Cela vous permettrait à la fois d’avoir un bel effet de levier, d’avoir un cashflow net significatif boosté avec l’apport et un endettement raisonnable pour cette même raison.

Et au lieu d’avoir 32 k € de loyer, vous en auriez 60 ou plus. (Avec le travail qui suit!)

Exactement d’accord avec ça, d’autant plus dans des zones où le prix de l’immobilier a des chances d’augmenter.

Je vois aussi un autre atout à l’utilisation de l’effet de levier. Vous réduisez le risque de perte liée à une baisse du prix de l’immobilier car vous n’avez pas acheter avec votre argent, mais avec les loyers que vous touchez, qui en plus vous rapporteront si la rentabilité est suffisante.
Si vous avez acheté un bien 100000€ qui ne vaut plus que 90000€ après avoir payé le crédit, vous aurez de toute façon acquis ce bien sans rien dépenser. En ayant payé cash, il y a un risque de perte sur l’argent investi.

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#25 28/08/2019 23h52

Membre (2019)
Réputation :   0  

Je suis tout à fait d’accord avec vous sur le principe de l’effet de levier, c’est le principe de base de l’investissement immobilier mais tout comme Jeromem vous oubliez la donnée principale de l’équation, dans l’état actuel des choses la banque ne me financera pas.

Si elle me suivait bien entendu que j’utiliserais le levier dès le premier bien.

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