Réduire son imposition immobilière tout les ans en cumulant les déficits fonciers ?

Daniel49 · #1

Après de nombreuses lectures des différentes discussions, je n’ai pas trouver précisemment la réponse à mon interrogation.
J’ai réalisé une première opération avec un gros déficit foncier et cumuler cela à un conventionnement ANAH, puis un autre, puis encore un autre… Résultat : j’ai effacé mes revenus fonciers et déduit les fameux 10700 euros sur mes revenus imposable tout les ans depuis 2013.
J’ai encore réalisé des travaux sur 2017 qui viendront s’ajouter à mon déficit et permettront également de déduire 10700 de mes revenus pour l’année écoulée.

Ma question est la suivante :

Etant donné que les 10700 euros de déduction sur mes revenus ne sont valables qu’en cas de travaux réalisés sur l’année concernée, si je ne fais "que" 10700 euros de travaux / an, sachant que les différentes déductions ( intérets, TF… ) ainsi que mon déficit foncier précédent se chargent d’annuler mes revenus fonciers pour encore quelques années, je peux réduire chaque année mes revenus imposables de 10700 euros ?
Dans le cas du projet de finance 2018, il faudra pour l’année 2018 et 2019 réalisé minimum 21400 euros étant donné que ces derniers ne seront déduit qu’à hauteur de 50%.

Suis-je dans le vrai ?

Merci d’avance pour vos commentaires.

Mots-clés : déficit foncier, défiscalisation, immeuble de rapport

Daniel49 · #2

Et bien, ma question n’a pas l’air d’inspirer beaucoup…
Tant pis.

ohennequin · #3

Bonjour,

Si vous êtes déjà en déficit foncier, oui vos ’nouveaux’ travaux seront déductibles a hauteur de 10.700€ de vos autres revenus.

Mais est-ce bien rentable?
En fonction de votre taux d’imposition, cela ne vous fera pas gagner beaucoup, en tout cas moins que cette même somme déduite de vos revenus foncier.

En d’autres terme, faire 10.700€ de travaux ’juste’ pour avoir cet avantage n’est pas forcement intéressant.

Il serait probablement plus judicieux d’attendre que votre réserve de déficit foncier disparaisse pour faire ces travaux.
A moins qu’il y ait une obligation de les faire.

L’année blanche et le prélèvement a la source ne simplifie effectivement pas le débat.

A+

Ohe

Bernard2K · #4

Si on ne se précipite pas pour répondre c’est peut-être parce que le sujet a déjà été discuté de nombreuses fois…

Quelques remarques :
- le montant des travaux nécessaires pour pouvoir déduire 10700 € du revenu global dépend de vos revenus fonciers.
Exemple : revenus bruts 50 000 €, revenus fonciers nets (toutes charges déduites mais hors travaux) 20 000 €. Il faut 30700 € de travaux pour déduire 10700 € du revenu global. Souvent, plus on a d’immeubles, plus le revenu foncier augmente, plus il devient difficile de faire assez de travaux pour faire un déficit foncier.

- l’avantage fiscal est moindre sur les 10700 € que sur les revenus fonciers eux-mêmes.
Exemple : revenus bruts 50 000 €, revenus fonciers nets (toutes charges déduites mais hors travaux) 20 000 €, TMI de 30 %. Si je fais 20 000 € de travaux, ils sont "subventionnés" à 30 +17,2 = 47,2 % (ce sont les impots et prélèvements sociaux économisés sur les revenus fonciers). Si je fais 10700 € de travaux de plus, ils sont subventionnés à 30 % "seulement" (puisqu’ils diminuent mon revenu global qui est imposé à 30 % mais non soumis aux prélèvements sociaux).
Donc, quand on a le choix entre faire beaucoup de travaux une seule année et créer du déficit, ou bien les étaler sur plusieurs années sans créer de déficit (ils s’imputent sur les revenus fonciers mais ceux-ci restent supérieurs ou égaux à zéro), la seconde solution apporte un avantage fiscal plus important en cumulé.

- le franchissement d’une tranche d’imposition augmente encore ce phénomène.
Exemple : revenus bruts 50 000 €, revenus fonciers nets (toutes charges déduites mais hors travaux) 20 000 €, TMI de 30 % mais je ne dépasse la tranche de 30 % que de 2000 €. Si je fais 20 000 € de travaux, ils sont "subventionnés" à 30 +17,2 = 47,2 % (ce sont les impots et prélèvements sociaux économisés sur les revenus fonciers).
Si je fais 10700 € de travaux de plus, j’ai 2000 € subventionnés à 30 % "seulement", et 8700 € subventionnés à 14 % "seulement".

J’ai l’impression que ça fait plusieurs fois que je donne cette explication sur le forum !

Concernant l’effet de l’année blanche, je donne ma langue au chat. C’est déjà assez compliqué comme cela, je laisse les personnes concernées faire leurs propres calculs.

Dernière modification par Bernard2K (19/01/2018 19h08)

lachignolecorse · #5

Votre raisonnent n’est pas correct car les intérêts ne peuvent créer un déficit. Si vous voulez créer du déficit, il ne faut pas tenir compte des intérêts d’emprunt de l’année durant laquelle vous faites les travaux ( les interers sont reportables 10 ans il me semble)..

Et bien sur plus votre tmi est élevée, plus c’est rentable de faire du déficit.

Pour 2018, je ne sais pas comment sera pris en compte le déficit s’il est limité à 2018. Je ne sais pas su quelqu’un est valable de répondre à votre question.

Dernière modification par lachignolecorse (19/01/2018 19h32)

ohennequin · #6

Les intérêts ne peuvent pas faire de déficit, mais ils y contribuent.

Je m’explique, il faut déduire d’abord les intérêts d’emprunts des revenus. Si le résultat est négatif, on reporte le surplus les années suivantes.

Si la le résultat est positif on déduit toutes les autres charges, qui elles sont reportable sur 10 ans, et sur les revenus a hauteur de 10.700€

A+

Ohe

Bernard2K · #7

Effectivement, il est très rare d’avoir assez peu de revenus pour que ce soient les intérêts qui créent le déficit. Sachant qu’on doit déduire les intérêts en premier.

Exemple 1 : 5000 € de revenus bruts, 2000 € d’intérêts, 1000 € de charges, 6000 € de travaux.
On fait d’abord 5000 -2000 = 3000 €. Les intérêts n’ont donc pas créé le déficit.
3000 -1000-6000 = 4000 € de déficit imputable sur le revenu général.

Exemple 2 : 1000 € de revenus bruts, 2000 € d’intérêts, 1000 € de charges, 6000 € de travaux.
On fait d’abord 1000 -2000 = -1000 €. Comme les intérêts ne peuvent créer de déficit, c’est en fait 1000 -1000 = 0 ; il reste donc 1000 € d’intérêts à reporter l’année suivante.
Puis 0-1000-6000 = 7000 € de déficit imputable sur le revenu général.

lachignolecorse · #8

Merci Bernard d’avoir corrigé une de mes croyances.

Plus de détail ici

Comment calculer le déficit foncier avec les travaux et les intérêts d’emprunt ? - Centre d’aide Rendement Locatif

Dernière modification par lachignolecorse (19/01/2018 21h09)

mrdupont · #9

@ Bernard2K

petite question sur le passage suivant :

- le franchissement d’une tranche d’imposition augmente encore ce phénomène.
Exemple : revenus bruts 50 000 €, revenus fonciers nets (toutes charges déduites mais hors travaux) 20 000 €, TMI de 30 % mais je ne dépasse la tranche de 30 % que de 2000 €. Si je fais 20 000 € de travaux, ils sont "subventionnés" à 30 +17,2 = 47,2 % (ce sont les impots et prélèvements sociaux économisés sur les revenus fonciers).
Si je fais 10700 € de travaux de plus, j’ai 2000 € subventionnés à 30 % "seulement", et 8700 € subventionnés à 14 % "seulement"

Sauf erreur de ma part, si dans l’exemple la personne est à une TMI de 30 % mais en ne dépassant la tranche que de 2000 € c’est parce que l’addition de son salaire et de ses revenus fonciers la font arriver à ce seuil de 2000 € au dessus des 30 %. Donc d’après moi (mais encore une fois je me trompe peut être), les 20000 € seront subventionnés pour 2000 € à 30 % et 18000 à 14 %. Les 10700 de travaux de plus eux seront subventionnés à 14 % …

Bernard2K · #10

Pour que les calculs soient plus simples, supposons 1 personne seule sans enfants, donc 1 seule part.
Sachant que la limite de tranche des 30 % est à 26 818 €.

Je voulais dire : tranche de 30 % dépassée de 2000 € hors revenus fonciers.

C’est à dire que cette personne gagne, hors revenus fonciers, 28 818 € imposables.

Avec 20000 € de revenus fonciers nets en plus (charges déduites mais hors travaux), elle paie comme imposition sur ces revenus fonciers : 20000 x (30% + 17,2 %)
Avec 20000 € de travaux, elle paie zéro revenus fonciers, donc les travaux sont "subventionnés" à 47,2 %.

Avec 10700 € de travaux supplémentaires, ces travaux sont "subventionnés" à 30 % pour les 2000 € premiers euros puis 14 % pour les 8700 € suivants.

Sachant qu’on a a rarement d’énormes travaux à faire tous les ans, il s’agit de se garder des travaux à faire pour les autres années. Supposons que la personne de mon exemple fasse 37000 € en année N, et du coup aucun travaux en année N+1.
Si elle faisait plutôt 20000 € en année N et 10700 € en année N+1, elle gagnerait très exactement 2000 x (47,2 -30%) + 8700 x (47,2 - 14%) = 3200 € d’impôts en moins à payer.

C’était juste un exemple.

Après tout le monde n’est pas concerné par l’effet de changement de tranche : si la personne gagne 38000 € imposables, hors revenus fonciers : il n’y aura pas d’effet de passage de tranche ni vers le haut (sauf revenus fonciers nets >34000 € ce qui est quand même rare), ni vers le bas (elle ne peut diminuer son revenu global que de 10700 € maxi, soit un revenu global de 27700 €, ce qui reste dans la tranche des 30 %).

Bref, ce qu’il faut retenir, c’est que, avec cet effet de passage de tranche, des travaux créant un déficit peuvent être "subventionnés" jusqu’à 3 fois moins que des travaux qui ne font que réduire le revenu foncier imposable ; puisqu’ils sont "subventionnés" à 14 % au lieu de 47,2 %. Même sans effet de passage de tranche, le déficit est moins subventionné : 30 % au lieu de 47,2 %.

Les gens qui font du déficit foncier sont souvent tout contents de voir qu’ils paient moins d’impôts sur leur revenu global qu’avant. Tout le monde se gargarise du fameux déficit foncier, comme un graal à atteindre. Moi, ce que je souligne, c’est que, si les gens ont la possibilité de planifier leurs travaux pour réduire ou annuler leur revenu foncier chaque année, sans jamais passer en déficit, ils seraient largement gagnants sur le long terme, car ils optimisent leur avantage fiscal.

Après, à chacun de faire ses calculs en fonction de sa situation personnelle (revenus, nombre de parts, travaux urgents ou non…).

Dernière modification par Bernard2K (20/01/2018 08h59)

Pierrot31 · #11

Concernant la problématique spécifique à 2018 de Daniel49 :

Dans le n°348 du « particulier immobilier » de janvier 2018, il est notamment écrit dans l’article « Prélèvement à la source : 2018, l’année blanche », en ce qui concerne la location en nue :
« L’Union financière de France (UFF) a ainsi calculé qu’il fallait débourser au minimum deux fois l’équivalent des loyers perçus, augmentés de 10700€- seuil de report du déficit sur l’année suivante- pour commencer à déduire au-delà des sommes engagées.
Prenez vos calculettes. Pour un bailleur ayant 10000€ de recettes locatives, cela équivaut à dépenser au moins 41400€ de travaux »

Je conseille cet article à tous les bailleurs (en nue ou en meublé) : c’est le seul texte « un peu » compréhensible que j’ai trouvé sur la question de la fiscalité immobilier en 2018…

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