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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#76 22/06/2015 16h33

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
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Réputation :   739  

Au foncier (contrairement au BIC/LMNP) les droits de mutation ne peuvent être admis comme frais.
Par contre les frais notariés d’hypothèque peuvent être admis en déduction.

Vous devriez lire cette file Info • Forums des investisseurs heureux


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#77 22/06/2015 16h51

Membre (2015)
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Merci de votre réponse. Justement le fil vers lequel vous m’avez envoyé (et le lien contenu dedans) indiquent que pour un meublé on ne paie pas de frais de notaire. Il ne s’agit que des frais d’hypothèque ou de l’intégralité des frais de notaire? (environ 7% de la valeur du bien).

Par ailleurs, savez-vous où et comment il faut l’indiquer dans les formulaires 2031-2033?

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[+1]    #78 22/06/2015 18h54

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
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Je suis sincèrement désolé de vous avoir sans doute lu trop vite ! En meublé, les frais de mutations sont bien une charge.
Par contre c’est mon comptable qui s’occupe de la liasse fiscale, je dirais sans certitude formulaire 2033 en (amortissement) frais d’établissement ? Si quelqu’un peut confirmer…


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#79 22/06/2015 19h09

Membre (2015)
Réputation :   0  

Ok merci! Il se trouve que je suis mon propre comptable…J’ai trouvé un forum où ils aident vachement pour les formulaires 2031-2033, mais la normale semble être d’inclure tous ces frais dans l’amortissement, donc je n’ai pas de modèle.

Pour ma part je pense que dans 10 ans (quand ces frais ne seront plus reportables), je serai passé en micro BIC car je n’aurai presque plus d’intêrets.

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#80 19/08/2015 21h59

Membre (2015)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je viens d’investir un studio non meublé à Nantes pour de la location à des étudiants. Je gère moi même la location du studio.
Je voulais savoir si je pouvais déduire en tant que frais de gestion les frais d’autoroute pour le calcul des revenus fonciers.

Merci par avance pour vos réponses

Message édité par l’équipe de modération (Aujourd’hui 22h43) :
- correction orthographe dans le titre (auroroute…)

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#81 20/08/2015 10h26

Membre (2013)
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A ma connaissance c’est possible en BIC (meublé/LMNP/LMP) ainsi que les frais de carburant. Au foncier je ne pense pas que cela soit le cas.


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#82 20/08/2015 20h25

Membre (2010)
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Bonjour,

Si vous louez nu, que ce soit à votre nom personnel ou via une SCI à l’IR, il s’agit d’une activité civile.

Vous ne pouvez donc pas déduire vos frais kilométriques ou de restaurant dans une activité civile.

Même si vous créez une société commerciale de service qui refacture à votre société civile, le fisc pourrait ne pas être d’accord s’il s’en aperçoit (sauf si c’est très marginal dans le chiffre d’affaire).

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#83 23/08/2015 18h04

Membre (2014)
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Bonjour,

Vous pouvez le faire mais via une SCI à l’IS (je ne vois pas trop l’intérêt d’une telle structure pour gérer un seul petit lot )
Sinon dans la déclaration au réel 2044 c’est compris dans le forfait des 20 €/an/lot.

Au plaisir

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#84 24/10/2016 10h56

Membre (2014)
Réputation :   0  

Bonjour
Je vais bientôt prendre possession de mon bien (Dat fin 2016, remise des clés en fev 2017). Il s’agit d’un investissement locatif type Pinel sur la région de bordeaux.
- 1Ere question : la date de T0 pour l’exonération de taxe foncière de 2 ans sera 2016 (date achèvement des travaux) ou 2017 (remise des clés ) : si 2016, je commencerais à payer des impôt foncier en 2018, si 2017 alors ce sera en 2019).
De même  le début de la réduction fiscale (loi pinel) ça sera pour les impôts 2016 à payer en 2017 ou en 2018 pour les impôts de 2017 ?
- 2eme question : je m’intéresse à la gestion locative par une agence. Je ne suis pas sûr de ce que veut dire « déductible des revenue financiers ».
Ex : loyer de 500€ + 100€ de charge. La gestion coute 10% + 1 loyer sans charge pour mise ne place nouveau locataire (supposons 1 par an, le pire cas !) les frais de gestion seront donc de  10%x600x12 + 500 = 1220€
Sur ma feuille d’impôts de revenu foncier je vais donc déclarer = mes revenues – charges déductible soit 500x12 – 1220 = 4780 €
Imaginons que je suis dans la tranche d’impôts de 14%, mes impôts en plus seront ainsi de
14% x 3100€=669€.
Bilan = 500x12 (recette) – (669+1220) (dépense) = 4111€
Si je gère moi-même mon logement le bilan est : recette-impots= 500x12-(14% de 500x12)=6000-840=5160€
La gestion locative ne me conte alors en fait que 5160-4111 = 1049€ (normal, ca correspond à 86% de 1220)

Bilan : si ma tranche d’impôt est de 14% alors tous mes frais déductible ne me coute en fait que 86% de ce que ca coute.
J’ai tout faux ou c’est bien ca ?

- 3eme question : dans mes charges déductibles puis-je aussi compter l’assurance-crédit + intérêt de l’année ?
- 4eme question : cette année, je n’ai pas eu de revenu foncier, mais par contre je paye déjà depuis 2 ans 40e par mois d’assurance crédit, j’aurais pu les déduire de mes impôts sur le revenu de cette année ? (je n’ai pas d’autre bien  immibilier)
4eme question : connaissez-vous une agence sérieuse sur Mérignac (proche bordeaux). Si je ne trouve rien, direct gestion m’intéresse aussi…

Bien cordialement,
CH

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#85 24/10/2016 12h54

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1ère question : je ne sais pas.
2ème question : vous avez juste.
3ème question : oui
4ème question : ça devrait générer un déficit foncier à reporter sur le futur (pendant 10 ans)
5ème question : non

Suggestion : lisez Charges déductibles des revenus fonciers : quelles charges déductibles ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#86 24/10/2016 12h57

Membre (2011)
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Bonjour,

Sans vouloir paraitre médisant, toutes ces questions vous auriez du vous les poser avant d’envisager votre investissement.

De plus avez une recherche vous auriez trouvé un certain nombre de réponses sans "polluer" le forum avec un nouveau fil qui ne sert qu’à vous.


Parrain Binance : 468564229 // Parrain Amex // Parrain Fortuneo : 12428190

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#87 24/10/2016 13h01

Membre (2014)
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Bonjour,
Vous n’avez pas compté les prélèvements sociaux.

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#88 24/10/2016 13h17

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Sur la première question :
- c’est la date d’achèvement qui compte.
- attention, si le certificat d’achèvement tarde, l’administration fiscale considère que l’immeuble est achevé dès qu’il est habitable (= principaux travaux réalisés, dont le raccordement aux réseaux, alors même qu’il resterait des finitions à réaliser ou des malfaçons à corriger). Cela peut donc conduire à faire démarrer l’achèvement, au sens des impôts, plus tôt que l’achèvement tout à fait définitif.
- donc, l’administration fiscale n’a rien à faire de la date de remise des clés !
IF- Taxe foncière sur les propriétés bâties - Durée et portée de l’exonération temporaire

- sur les charges déductibles : c’est quand même un grand classique. Tapez charges déductibles revenus fonciers dans un moteur de recherche, vous aurez vos réponses !


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#89 24/10/2016 14h20

Membre (2014)
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bonjour et merci de vos réponses.
Sachez que ces questions je me les suis posé au début de mon projet, mais malheureusement je ne retrouve plus la fiche que je m’étais fait smile
en tout cas merci encore.
bonne journée.

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#90 24/10/2016 15h56

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Précision :
- l’exonération de la TF commence le 1er janvier de l’année suivant l’année où a lieu l’achèvement
- la réduction fiscale commence dès l’année où a lieu l’achèvement.

Donc si achèvement en 2016 :
- TF exonérée en 2017 et 2018, à payer à partir de 2019 inclus
- réduction Pinel applicable dès 2016 inclus.

Sinon, c’est drôle de voir que dans votre présentation, vous aviez été dûment mis en garde contre les dispositifs de défiscalisation (car peu rentables)… et vous en avez fait un quand même.

Dernière modification par Bernard2K (24/10/2016 16h00)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#91 17/01/2017 14h30

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Bonjour à tous,

Je relance ce fil car je n’y ai pas trouvé de réponse à la question que je me pose : les frais d’huissier (commandement de payer) sont-ils déductibles des revenus fonciers pour le calcul du bénéfice fiscal (en location nue déclarée au réel) ?

J’ai regardé sur legifrance (Code général des impôts - Article 31 | Legifrance) mais je n’y ai pas trouvé de réponse non plus…

Merci d’avance pour votre aide.

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[+1]    #92 17/01/2017 15h20

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Notice de la déclaration 2044 a écrit :

221 Frais d’administration et de gestion
[…]
Frais de procédure
Il s’agit des honoraires que vous versez, notamment, à un notaire, un
avocat, un huissier ou un expert ainsi que des autres frais de procédures
(hors droits et taxes qui suivent le régime des impôts déductibles) que
vous supportez :
– pour le règlement de différends, soit avec votre locataire (paiement
de loyers ; fixation ou révision des loyers ; non-observation des
clauses du contrat), soit avec un entrepreneur ou prestataire (instance
contre l’entrepreneur qui a construit l’immeuble ou
réalisé des travaux) ;
– pour le règlement de litiges portant sur la propriété de l’immeuble
donné en location (limite de propriété…).
Cette déduction ne couvre pas les frais d’acquisition de l’immeuble.

C’est assez clair… Pour moi c’est déductible

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#93 17/01/2017 15h44

Membre (2015)
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Effectivement là c’est clair et en plus c’est la réponse que j’espérais ;-)

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#94 12/04/2017 18h47

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Bonsoir,

Question pratique sur la façon de remplir le 2044, dépenses de réparations, entretien, section 400 descriptif des frais.

Suite à un ravallement je vais pouvoir bénéficier d’un déficit foncier. L’arrêté des charges établi par le syndic recouvre une trentaine de lignes couvreur, archi, plombier, etc…
Faut-il rentrer une a une toutes les dépenses dans la section 400, avec noms des entrepreneurs, montant quote part, et solliciter le syndic pour avoir les dates de paiement de chaque facture  (ces dernières ne sont pas dans l’arrêté)?

ou peut-on résumer en une seule ligne "ravallement" avec entrepeneur principal , une  seule date et montant global ?

merci

Dernière modification par noar13 (12/04/2017 18h48)

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#95 12/01/2018 11h39

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Avec une SCI IR au régime réel peut-on inclure en charges déductibles les charges concernant un bien (vacant je précise) en nom propre (donc en dehors de cette SCI)?

Dernière modification par ykOne (12/01/2018 13h05)

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#96 12/01/2018 11h42

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Inclure des charges d’un bien qui n’appartient pas à la SCI (vacant ou pas), cela me semble pas possible. Pourquoi la SCI prendrait en charge quelque chose qui est à autrui ?

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#97 12/01/2018 13h42

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Je dirais deux fois non : premièrement car le bien n’appartient pas a la SCI, puis car il est vacant.

On ne peut pas déduire de charges s’il n’y a pas de gain en contrepartie.

A+

Ohe

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[+1]    #98 12/01/2018 13h57

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D’accord avec les 2 réponses précédentes.
Concernant la déduction des charges d’un logement vacant, c’est possible SI le logement est bien proposé à la location et que vous faites toutes les diligences pour le louer. Cf. :
Logement inoccupé et charges déductibles - Location - Le Particulier

En revanche, dès lors que vous ne faites pas de diligence pour louer, ça veut dire que vous vous en réservez l’usage, comme une résidence secondaire en fait. Dans ce cas, évidemment, on ne peut pas déduire les charges de ses revenus locatifs.

Donc, à vous de voir si c’est déductible ou non ; mais ce qu’il y a de sûr, c’est que si c’est déductible, c’est déductible du revenu foncier de son propriétaire (= vous en nom propre, et non pas la SCI).

Dernière modification par Bernard2K (12/01/2018 13h57)


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#99 12/01/2018 14h14

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Merci pour vos réponses.J’ai bien saisi la notion de proposition du bien à la location comme condition.J’ai en effet mal formulé ma question : je parlais d’ intégration dans la 2044 (revenus fonciers) dans lequel on déclare l’ensemble de ses revenus immobiliers ou bien cela voudrait dire qu’il faudrait remplir plusieurs formulaires? ( si bien sur la même personne était associée d’une ou plusieurs SCI MAIS possédait également un ou des biens en nom propre).

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#100 12/01/2018 17h10

Membre (2017)
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Effectivement, la 2044 doit tout regrouper (SCI et nom propre).

Mais faire particulièrement attention avec la réponse de Bernard2K : car même si elle est évidemment correcte, cela reste quelque part borderline et soumis a interprétation de la part des impôts, donc toujours très délicat a justifier.

Mais cela reste dans l’idée générale, si c’est pour de la location c’est déductible, s’il s’agit de frais pour la résidence secondaire/principale aucune déduction possible.

A+

Ohe

Dernière modification par ohennequin (12/01/2018 17h11)

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