Wanis [84] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour

Ca me semble être un projet intéressant au vu de la rentabilité.
Le cash flow semblé intéressant pour anticiper les futur travaux sur l’immeuble.
Quel est le commerce installé ? Et La part de celui dans le montant du loyer?

Ca me semble gerable pour un premier projet, 6 locataire c’est à la fois bien pour diluer le risque mais ca va vous demander du temps de gestion surtout pour les petite surface dont le turn overdose est plus fréquent.

Honnêtement vous pouvez trouver un financement à 110%.

Je connais bien le Vaucluse j’ai,habité pas mal de temps à chateaurenard, et si vous connaissez la région c’est d’autant mieux pour etre sur de la réelle demande locative du secteur.

Essayer quand même d’avoir des infos sur le commerce en place, et si il n’a pas prévu de déménager car La vacances pour les commerces est plu longue en cas de départ pour relouer. J’ai failli il y a peu acheter des murs commerciaux sur hendaye(64) occupé par une banque ( trés rassurant), mais en creusant le dossier j’ai découvert que la banque déménagait dans l’immeuble d’en face…!

Étudiez bien le dossier toutes les infos sont bonne à prendre

Flobono, je dois revoir l’ensemble des baux notamment le commercial ainsi que la vérification des quittances de loyer histoire de s’assurer que les loyers sont biens reglés et qu’il n’y a pas d’anguille sous roche.

Bernard2K, merci pour vos éclaircissement. En effet, je minore pour l’instant les travaux car l’immeuble est habitable dans son état actuel, les appartement ayant tous été refait hormis les 2 T2 l’un pour lequel, il faudra refaire les sols, la salle de bain ainsi que la peinture qui peut être réalisé par mes soin. C’est pour le second quand à lui a été chiffré de l’ordre de 15ke. Ce montant pourrait être déduit du prix si je les prends à ma charge. La charpente a été refaite il y a 6 ans et l’ai vérifié par mois même, de même que pour le système d’aération.

En fait j’ai déjà identifié les prochains postes de dépenses mais qui ne sont pas selon moi une urgence notamment le ravalement de façade, ainsi que le remplacement des fenêtres qui ne sont pas doublées. Dans mon plan, il s’agirait de cumuler le cashflow sur 2 ou 3 ans et une partie de mon épargne pour financer ces dernières en sommes 25 000€. J’estime le ravalement de façade à hauteur de 200€ le mettre bien que je pourrais obtenir un prix inférieur via quelques connaissances. Cela me permettrai de les imputer en déficit foncier et réduire mon imposition globale il me semble. Apres bien entendu, je prévoir de garder une trésorerie pour combler les risques d’impayés (l’assurance ne se déclenchant pas instantanément de même que pour les imprévus), je prévoit de provisionner 2000€ par ans pour ces postes là.

Dans tous les cas, je compte le revisiter en profondeur avec un artisans histoire de voir ce que j’aurais omis. Je prend note de vos remarques et vous en remercie car il vaut mieux douter que de se lancer tête baissée. Concernant les studios a meubler, il s’agit d’une éventualité qui se ferait progressivement au rythme des changement de locataire enfin il me faudra encore travailler cette stratégie et la chiffrer plus en détail.

amicalement.

Dernière modification par wanis (02/01/2018 20h45)

Merci pour votre éclairage Amoilyon,

Je dois vous avouer que coté diagnostic je n’ai aucune nouvelle si ce n’est que je me suis fié à l’état des appartements, les ayant visite par une journée assez fraîche, je l’ai ai trouvé bien isolé. Mais je ne manquerait pas de vérifier ces paramètres.

Concernant le meublé, j’avait connaissance des biens minimum à avoir et visait également a rendre les studios immédiatement habitables et surtout occuper le haut du panier.

Je pense suivre votre conseil ainsi que ceux donnée plus haut pour donner plus de poids à la nego, je crains seulement de perdre la main étant donnée que le bien est encore hors marché.

Pour ce qui est du commerce, je souhaite l’acquérir dans tous les cas histoire de rester maître à bord et ou le cas échéant en cas de libération des locaux envisager de lancer une affaire. Concernant la transformation en habitation ce serait une éventualité qu’il conviendrait d’aborder avec la mairie. Ce serait jouable dans la mesure où il ne s’agit pas de l’hypercentre où les commerces sont cote à cote. EN fait la plupart des immeubles d’a coté ont çà leur rez de chaussée des appartements. Je continue en tout cas mes recherches. Mais dans le cas où il n’y aurait pas de loup, le projet semble visiblement viable selon vous.

Binjour, Tout le monde,

je reviens au nouvelles, merci Amoilyon je viens de lire votre intervention, en effet le point à été sur l’ensemble des point bien qu’il me reste un point de vue extérieur et surtout technique.

Alors nous avons avancé sur le projet puisque nous sommes tombé d’accord sur un prix à 235ke, le bien étant actuellement loué, de même pour le commerce dont l’occupant détient le fond de commerce depuis 15 ans. Les loyers appliqués ce jour sont sur une fourchette basse comparé à la moyenne de la ville. Le propriétaire souhaite vendre car il n’est plus en mesure d’assurer la gestion du bien vivant à près de 900km mais de ce que j’ai compris ne s’est jamais impliqué dans la gestion de son bien au point où des problématiques d’ordre réglementaires lui on explosé à la figure. La mairie l’ayant obligé a effectuer des travaux lourds au risque d’être tout simplement amené à fermer son immeuble. C’est dans ce sens,que des travaux de réhabilitation de la toiture (charpente et tuiles etc) ont du être totalement renouvelés, les planchers également avec de nouvelles poutres, le système de VMC ainsi que les parties communes.

Sur le plan financier tout d’abord, le bien étant loué il génère une rentabilité de 11% brut soit près de 29500€ de loyer pour 260ke FAI et frais de travaux compris. D’autre part, le versement des apl couvre l’équivalent du  crédit ainsi que de la taxe foncière. ce qui est rassurant pour moi bien que non décisif. L’emplacement à proximité du centre ville et des réseaux de transports et commerce.

Sur le plan technique et c’est là ou j’ai quelques réserves, c’est qu’un appartement est à ce jour vacant car une mal façon a été décelée sur la dalle qui doit être impérativement refaite, celle ci étant un mélange de béton polystyrène d’une épaisseur de 7cm. L’actuel propriétaire étant en procédure judiciaire pour faire condamner l’artisan, m’a demandé un délai de 6 mois avant de démarrer les travaux le temps que le tribunal puisse effectuer une contre expertise technique du plancher c’est ce qui justifie le prix de l’immeuble. J’ai fait chiffré le coût des travaux complets dont la perte de loyer de l’appartement inférieur j’arrive à 12000€.

L’autre point méritant des éclaircissements, est une fissure ayant été réparée certes mais je me pose des question sur le risque qu’elle pose sur l’édifice en sachant qu’il s’agit d’un immeuble des années 30 et non des années 60 comme je l’avait signalé plus haut en pierre donc.
Ma question est est ce que je peux attendre du diagnostic technique, une information étayée de la solidité de l’édifice ou dois je avoir recours à un architecte ou un ingénieur structure pour lever le doute étant à mon premier achat?

Bonjour,
cette histoire de dalle de 7 cm avec billes de polyestere blanche, je crois que c’est le genre de dallette que l’on coule sur un plancher bois car son poids est plus faible. Donc si cette dallette fissure, c’est peut etre qu’une poutre du plancher travaille…

Candy a écrit :

Bonjour,
cette histoire de dalle de 7 cm avec billes de polyestere blanche, je crois que c’est le genre de dallette que l’on coule sur un plancher bois car son poids est plus faible. Donc si cette dallette fissure, c’est peut etre qu’une poutre du plancher travaille…

C’est en effet ce que j’ai déduit, alors que des poutres bétons ont été installés. J’ai inspecté ce plancher, RAS hormis le fait que sont épaisseur pourrait constituer un risque pour l’appartement inférieur. Je comptais saisir la décennale de l’artisan ayant coulé la dalle pour réduire les frais, mais il semblerait que ca ne soit pas si facile étant donnée qu’il n’ai pas payé ses dernière echeances et qu’en cas de liquidation de la boite, c’en était fini.

Bernard2K a écrit :

wanis a écrit :

Ma question est est ce que je peux attendre du diagnostic technique, une information étayée de la solidité de l’édifice ou dois je avoir recours à un architecte ou un ingénieur structure pour lever le doute étant à mon premier achat?

Les diags techniques portent sur les sujets des diags techniques : électricité, DPE, etc. Il n’y aucun diag sur les problèmes de structure donc n’espérez rien à ce niveau.

Vous pourriez effectivement demander un avis à un architecte ou un ingénieur strcture, mais ça serait probablement aussi efficace, si ce n’est plus, et probablement moins cher, de demander à un maçon. Dans tous les cas : un bon, et expérimenté (genre 50 balais minimum) ! Un maçon qui a de la bouteille connaît très bien les désordres de structure des bâtiments anciens.

J’ai en effet pris connaissance du contenu du diag, et effectivement rien niveau structure. Mais si un maçon suffit en effet ca me coûtera beaucoup moins cher. Dans tous les cas je dois revenir avec un membre de ma famille ingénieur de travaux qui pourra m’aiguiller là dessus. Je fais le point ce week end et vous tiens au courant!

Dernière modification par wanis (27/02/2018 20h39)