Vente d'un bien immobilier et fiscalité suite à l'abandon de la part usufruitière ?

bosk · #1

Bonjour,

Je vais vous expliquer ma situation.

Nous sommes une famille avec 2 enfants, mon frère et moi.

Du côté de ma mère, nous avons chacun hérité d’un bien immobilier de valeur équivalente avec nous en nu propriété et ma mère en usufruitière.
Nous avons chacun le nôtre et donc aucune part dans le bien de l’autre frère.

Dans les faits (notamment au niveau des impôts), nous agissons tous les deux comme les uniques propriétaires.

Nous sommes content de ce partage, et aucune personne de la famille ne songe à le remettre en question.

Maintenant, voilà ma question:

J’aimerais vendre le bien immobilier que je possède, avec l’accord de ma mère. Et toujours avec l’accord de ma mère (et de mon frère) disposer en titre propre de la totalité de l’argent de la vente pour l’utiliser à des fins personnelles.

Sauf que je me doute bien que le fisc risque de voir cela comme une donation de la part usufruitière de ma mère et venir mettre son grain de sel.
Donc plusieurs questions:

-Comment limiter l’impact financier du fisc dans l’histoire?

-Comment caler cela vis à vis de la succession? Car même si tous le monde est d’accord maintenant, j’aimerais être sûr qu’au décès de ma mère, cela sera toujours le cas.

Merci d’avance

Mots-clés : fiscalité, héritage, imposition, usufruit

Crown · #2

Bonjour Bosk,

La réflexion est bien sûr à être menée avec votre notaire mais il parait difficile d’éviter la fiscalité de transmission de cet usufruit.

En effet, l’usufruit et la nue-propriété sont des droits réels qui dans votre situation sont possédés par 2 personnes différentes. J’imagine de plus que vos détentions sont directement sur le bien et non via une société interposée).

Tel que vous décrivez la situation vous ne pouvez faire référence à une renonciation abdicative, et même si tel était le cas, le fait que vous entriez en jouissance du droit délaissé, cela déclenche la fiscalité.

Pour rappel une réponse ministérielle en 2007/2008 (Question écrite n° 00356, Joël Bourdin) abordant ce sujet avait formalisé cela de la façon suivante :

"Les renonciations à usufruit purement extinctives ou abdicatives sont assujetties au droit fixe prévu à l’article 680 du code général des impôts (CGI). Toutefois, les droits de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux deviennent exigibles, si le nu-propriétaire entre en jouissance du droit abandonné par l’usufruitier. En outre, la renonciation à un usufruit peut s’analyser en une donation, si elle révèle clairement l’intention du renonçant de consentir une libéralité au nu-propriétaire."

Quand à l’"optimisation", cela dépend de l’âge de votre mère, de la valeur économique de l’usufruit, des donations antérieures que votre mère a déjà effectuées ou non, de la date d’entrée dans votre patrimoine de la nue-propriété, des plus values potentielles (notamment depuis que vous avez reçu la NP du bien), de la date d’acquisition du bien par vos parents (si tel a été le cas), on pourrait imaginer (mais cela parait peu favorable) la transmission en votre faveur avant la cession à un tiers (mais attention aux abattement pour durée de détention, aux droits d’enregistrement,..), etc….
Surtout que vous aurez possiblement à prendre en compte des paramètres qui vont aller dans des "sens différents". On peut en effet penser que plus la valeur de l’usufruit sera élevée moins la fiscalité lors de la cession sera élevée, par contre plus la fiscalité de transmission en votre faveur sera élevée. Il faut donc raisonner au cas par cas.

Il y a matière à réflexion, d’autant plus, comme vous le dîtes très bien, qu’il faut intégrer dans l’équation la situation qui pourrait se produire au décès de votre mère.

Crown

Dernière modification par Crown (02/01/2018 15h32)

bosk · #3

Merci pour votré réponse.
Pour compléter:

Effectivement, les titres sont en nom propre.

Une possibilité envisagée est que comme je compte racheter un bien immobilier derrière (ma future RP) c’est de laisser l’usufruit à ma mère, ce qui réglerais quelques problèmes.

Mais bon effectivement, je sens que je ne vais pas échapper aux conseils des professionnels

Bernard2K · #4

Vous écrivez "Dans les faits (notamment au niveau des impôts), nous agissons tous les deux comme les uniques propriétaires."

Je ne sais pas ce qu’il faut comprendre exactement, mais ce n’est pas normal que votre frère et vous agissez comme uniques propriétaires. L’usufruit a une définition précise et votre mère devrait jouer pleinement son rôle d’usufruitière. Et notamment, pouvoir utiliser ces biens comme il lui plaît ; si ils sont loués, c’est elle qui doit toucher les loyers, pas vous.

Concernant la vente du bien, la seule façon logique de procéder me semble être la suivante : votre mère et vous vendez le bien, et votre mère et vous, vous vous partagez le prix de vente, au pro-rata du barème fiscal des valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété, conformément à l’article 621 du code civil.

Une possibilité envisagée est que comme je compte racheter un bien immobilier derrière (ma future RP) c’est de laisser l’usufruit à ma mère

Là encore vous vous exprimez de façon sybilline.
- si vous voulez dire "je pense vendre la nue-propriété de ce bien et ma mère en gardera l’usufruit", ça ne marche pas vraiment car il est difficile de vendre seulement une nue-propriété. L’acheteur éventuel exigera une très forte décote vu qu’il ne peut rien faire de ce bien ni en tirer un revenu. Il vaut mieux vendre le bien en bloc et que votre mère et vous touchiez chacun sa part, comme suggéré ci-dessus.
- si vous voulez dire "je pense proposer à ma mère d’avoir l’usufruit de ma future RP", c’est effectivement possible que l’usufruit du bien vendu se transfère au bien acheté avec le produit de la vente, mais c’est complètement contradictoire avec l’objectif que ce soit votre RP. C’est votre mère qui aurait le droit d’y habiter, pas vous. Pour que vous y habitiez, il faudrait que vous payiez un loyer à votre mère !

Dernière modification par Bernard2K (03/01/2018 00h26)

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