Palinvest [37] : étude de cas immobilier (T2 avec dalles au sol contenant de l'amiante)

palinvest · #1

Bonjour,

Je souhaiterais avoir svp vos avis sur mon premier investissement locatif.
Le bien est situé dans une grande ville de la région centre, plus de 100 000 habitants, près du centre ville et du tramway et des commerces. Immeuble des années 70
T2 = 53 m² avec une place de parking, état à rénover, prix 92700 € FAI, frais de notaires 8300 €, budget travaux 11000 € (peinture dans tt l’apart, sols- pose lino, installation cuisine Ikea, mobilier…). Investissement total 112 000 €.

Au niveau rentabilité brute, j’arrive à 6% (loyer HC 550 €). Au niveau des charges, la taxe foncière annuelle est à 700 €, les charges de copro annuelles sont à 960 € (600 € pour le locataire et 360 € pour le proprio), l’assurance PNO à 132 €, un budget annuel travaux ou vacance locative à 550 €.
Je n’ai pas budgété d’impôt car un stock de travaux, frais de notaire et d’amortissement qui viendront effacer l’impôt les premières années. Nous ferons de la location meublée. Du coup j’arrive à un rentabilité nette à 3% et un cash flow négative 840 € à l’année.
Financement si tout va bien 112 000 € sur 25 ans. Possibilité de mettre de l’apport pour conserver une mensualité max à 470 €/ mois si on passe à 20 ans.
L’intérêt de l’appartement est sa décote, dans ce quartier le prix au m2 est de 2400-2500 €/m2 soit un appartement qui peut se vendre à 130 000 €; un quartier qui peut prendre de la valeur avec des travaux de grande envergure à 200 m.
Ma grande inquiétude est la lecture des diagnostics, dalles de sol contenant de l’amiante dans tout l’appart…
Pensez-vous qu’il s’agit d’un bon projet? ces dalles doivent elles me faire renoncer au projet?
Merci par avance pour votre aide.

Mots-clés : immobilier, locatif, t2 avec dalles d'amiante

Iqce · #2

Bonjour,

Si le diagnostic ne dit pas qu’il y a danger non.
Moyennant des précautions il est possible de les enlever en tant que particulier, mais c’est un gros gros travail.
Par contre il vaut mieux faire quelque chose pour la location (je n’ose pas dire : recouvrir, pourtant c’est une pratique courante).
Les dalles de sol amiantées ont été très répandues par le passé, c’est un grand classique.

lachignolecorse · #3

En effet, c’est un grand classique. Avez vous fait une recherche sur le net. J’ai trouvé plein de solutions en quelques clics 😉

Pour la rentabilité, je vous laisse aussi parcourir le forum où vous trouverez les niveaux de rentabilité conseillés.

Dernière modification par lachignolecorse (30/12/2017 20h27)

palinvest · #4

Merci pour vos réponses. J’ai vu sur le net qu’il faut compter environ 8000 € pour enlever ces dalles. Vu que la rentabilité n’est déjà pas terrible, ça me fait hésiter. Bon j’ai encore une semaine pour réfléchir.

DDtee · #5

Je comprends votre intérêt pour une éventuelle plus value à la revente, encore faut-il en être certain, mais 6% brut, 3% nette c’est bien trop peu pour Tours !

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