Investissement immobilier en ZUP ?

fonzy · #1

Bonjour,
j’hésite à poster ici ou sous la rubrique étude de cas mais je pense que la question est générale.
Comme je l’ai indiqué dans ma présentation, nous envisageons de nous lancer dans l’immobilier locatif.
nous n’avons pour le moment aucune expérience concrète dans le domaine mais nous nous documentons beaucoup, ce qui a entrainé mon arrivée ici
Ma question concerne donc l’investissement dans les quartiers dit sensible.
Il y a par exemple actuellement dans la ZUP de Nîmes des F4 de 80 m², dans la résidence Soleil Levant pour ceux qui connaissent, négociables aux alentours des 25000-27000€ avec un garage.
Les charges s’élèvent à environ 2100€ par an dont 1450€ récupérables.
Les loyers sont d’environ 500€ hors charges.
Ce quartier est inclus dans le cadre d’un projet de réhabilitation à long terme avec création d’un arrêt de tramway, ravalements de façades etc. Ce projet sera financé par des budgets publics.
Malgré tout aujourd’hui c’est une population plutôt en difficulté qui vit là, dans un environnement très métissé.
Est-il vraiment inconscient d’investir dans ce type de biens, le risque d’impayé est-il vraiment beaucoup plus important que dans des quartiers plus paisibles?
Les habitants que nous avons croisés nous paraissent être "des gens normaux", certes à faible revenu mais pas des cas sociaux…
Nous cherchons bien évidemment des biens qui s’auto-financent et cela nous paraît introuvable dans les quartiers "normaux" dans notre région (Montpellier).
Merci d’avance pour vos conseils.

Mots-clés : banlieue, investir, zup

Gamma76 · #2

Bonjour,

au delà de l’aspect social (dont je ne maîtrise pas le sujet, mes logements locatifs sont plutôt en zone aisée mais dont l’acquisition est chère, il n’y a effectivement pas de secrets sauf en dénichant un biens comportant énormément de travaux…), il faut se méfier des grands ensembles en raison des montants de charge démesurés…

Vous mentionnez 1450 € de charges récupérables soit environs 120 € / mois de charges pour le locataire ce qui peut faire un certain budget (j’imagine que le chauffage et l’eau sont inclus dans ce prix ?). C’est un pari à prendre même si une isolation par l’extérieur (financé par les pouvoirs public s’il y a) par la suite permettra de réduire ces charges.

En cas de défaut de paiement, non seulement vous ne récupérerez pas le montant des loyers mais en plus votre locataire ne paiera sans doute pas ses charges, vous devrez alors les payer pour lui…

Pour résumer, préférez les lots qui ont décidé de passer le chauffage en individuel lors de leurs dernières AG… (Il en existe) Et les ressources collectives seront petit à petit bannies par les différents projets de loi prônant l’économie d’énergies…

Dernière modification par Gamma76 (27/11/2017 13h08)

fonzy · #3

L’eau et le chauffage sont effectivement inclus dans ce montant.
Je ne suis pas sûr qu’une isolation par l’extérieur soit prévue, et il n’existe à ma connaissance pas de lot ou le chauffage serait passé en individuel dans cette copropriété.
Compte tenu du montant de ces charges, c’est effectivement le risque d’impayé qui nous inquiète et l’augmentation éventuelle de ce risque lié au type de locataires.

ZeBonder · #4

Attention, des prix aussi bas attirent souvent les marchands de sommeil dont l’ultime but est d’y loger une population en difficulté pour empocher des loyers en cash sans rien déclarer et surtout sans payer les charges, ils en profitent au maximum le temps que la copropriété réagisse, que la justice fasse son travail et au final l’appartement sera sans doute vendu aux enchères … à un autre marchand de sommeil.

Je vous laisse imaginer dans quels états se retrouvent ce genre d’immeubles, sans oublier que les derniers habitant solvables doivent entre temps payer des charges exorbitantes.

DDtee · #5

En plus du problème des charges élevées des grand ensemble, vous risquez de proposer un bien à la location dans un quartier où personne ne veut habiter, sauf sous la contrainte (économique…).

Vous allez également vous retrouver en concurrence avec les loyers des logements sociaux avec lesquels vous ne pourrez rivaliser (subventionnés, financement très long et très peu chers, avantages fiscaux etc)

Au final le bien sera sans doute invendable quand vous voudrez vous en séparer…

fonzy · #6

Merci pour ces réponses.
L’immeuble date des années 70 et appartient exclusivement à des propriétaires privés, pas de bailleurs sociaux à ma connaissance.
À ces prix les appartements se vendent assez bien aujourd’hui, mais effectivement leur valeur à venir reste incertaine, est ce que les opérations de réhabilitation du quartier vont la faire remonter. ou bien vont ils continuer à chuter… (ils se vendaient 30000€ à 35000€ il y a moins de 5 ans)
Toujours est il que visiblement certains investisseurs tergiversent moins que nous et achètent en l’état.
Il semble que la demande locative existe bel et bien, sans doute effectivement dictée par des impératifs économiques même si le montant global loyer plus charge ne me semble pas particulièrement bas…

Dernière modification par fonzy (27/11/2017 16h49)

julien · #7

Je rajouterais que beaucoup de ZUP ont officiellement un projet de réhabilitation.

Mais un quartier à mauvaise réputation a toujours du mal à se défaire de celle-ci et reste souvent un quartier à mauvaise réputation plusieurs décennies.

DDtee · #8

fonzy a écrit :
L’immeuble date des années 70 et appartient exclusivement à des propriétaires privés, pas de bailleurs sociaux à ma connaissance.

Je parlais du quartier et non de l’immeuble, la concurrence ne s’arrête pas à votre palier

Philippe30 · #9

Contactez moi en MP sur la ZUP de Nîmes , je connais bien le secteur

Philippe

Bernard2K · #10

Je ne sais pas l’intérêt d’investir dans cet immeuble en particulier ; mais je signale juste l’intérêt du dispositif Cosse ancien, 70 % d’abattement de loyer en zone B1 dès le niveau de revenus "social" ; soit, compte tenu du niveau élevé des charges, l’assurance de ne pas payer d’impôts ni de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers de ce bien.

Philippe30 · #11

Allez je mets le contenu de mon message que j’ai envoyé à ce jeune en MP

( le monsieur qui est c__ se tient mieux maintenant …………………… )

Bonjour,

Je ne vous connais pas et vous êtes nouveau sur le forum.

Effectivement sur la Zup vous trouvez des 3 -4 pièces à 30 Ke voir moins.

Le problème c’est que vous êtes en zone de non droit , les huissiers n’iront jamais sur place en cas de problème de paiement.

Si vous voulez passer en force en cas de problème de paiement vous serez en territoire hostile ….

Sinon les charges de copropriétés sont énormes , beaucoup de propriétaires ne les payent pas ce qui fait que les autres doivent payer sinon les biens sont vendues aux enchères pour couvrir les retards.

Sur Nîmes ,Soleil Levant , Galerie Richard Wagner , Super Nimes , Clos d’Orville , Mas de Mingue , sont des zones à éviter à tout prix.

C’est simple vous prenez les biens les moins cher et vous notez leur emplacement pour les éviter.

Vous avez déjà été dans ces quartiers ?

Allez faire un tour dans la journée , le soir et voyez si vous sentez à l’aise ….

Vous allez de faites limiter vos capacités de location à une population qui vous sera doublement hostile en tant que bailleur et Français de souche , ce n’est pas du racisme c’est factuel.

Vous allez toucher la CAF mais si au bout de 2 mois les 80 ou 100 € manquants ne sont pas payés alors vous êtes tenus d’avertir la CAF et les aides aux logements seront supprimés.

Si vous vous taisez auprès de la CAF vous serez tenus de rembourser en cas de découverte du non paiement par le locataire.

C’est un sac à problèmes de louer dans ces quartiers , sans parler des trafics ….

Je voulais vous avertir de manière personnelle pour éviter un déballage sur le forum , vous pouvez me joindre puisque nous sommes voisins

Cordialement

Faudrait pas que ma réponse brute de décoffrage froisse des oreilles sur le forum.

S’agissant d’un sujet et d’une réponse très local , j’ai pensé à tort grand mal m’en fasse qu’une réponse par MP évitait de polluer le forum par des lieux et des informations trop précises.

Je vous prie m’excuser de mon erreur.

Bien à vous

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (11/12/2017 08h56)

Philippe30 · #12

un espace de trop malencontreux sans parti pris et ledep salut ma réponse

Pas de soucis , la reconnaissance vient de l’engagement

wanis · #13

merci beaucoup Philippe pour votre topo, j’avait effectivement une idées pareille sur Nîmes, mais il est clair que ça semble être un sac a problèmes, en même temps c’est assez réaliste. En tout cas je ne savait pas que la caf pouvait générer un trop perçu sur les apl en cas d’impayés. Finalement la tranquillité se paie.

Philippe30 · #14

Allons Wanis , vous qui habitez la grande ville de Montpellier ne voyez pas en nous pauvres acteurs Nîmois de l’immobilier que de va nu pied captant la caf à outrance.

Si mes souvenirs sont bons , vous avez vos secteurs à éviter comme la Mosson.

Tout ça pour dire que chaque ville à ses bons et mauvais quartiers , dans le sujet initiés on parlait de la zup de Nîmes comme de toutes autres zup où n’en déplaise à certains , il s’agit de zones de non droit et où il ne faut pas investir pour des problématiques de charges , de paiement et qu’un bailleur européen ne pourra pas récupérer des impayés lui même et que même les huissiers ne vont pas sur place.
Des appartements subissant de nombreux impayés se retrouvent sur le marché des enchères et rachetés à bas prix par des investisseurs d’Afrique du Nord qui se payent sur la Caf en faisant abstraction du reliquat à payer.

Ceux ci n’hésitant pas à inciter des locataires à ne plus payer si ils ont des propriétaires européens afin de les mettre en difficulté pour ensuite rafler la mise à bas prix.
Ceci est une histoire vraie.

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