Ohennequin : étude de cas immobilier (investissement dans un immeuble recent)

ohennequin · #1

Bonjour,

Je me permet de vous consulter suite a une annonce que j’ai pu voir.

Je suis toujours a la recherche d’un nouveau bien pour investissement.
J’ai un peu l’habitude des immeubles de centre ville avec partie commune, toiture avec charpente en bois et tuiles/ardoise/…

Or je viens de tomber sur un immeuble récent, type HLM des années 1970.
Et pour le coup, je me sent un peu perdu…

La toiture est plate avec évacuation des eaux, balcons, … et je me pose pas mal de questions sur ce qu’il faut vérifier auparavant ou lors d’une éventuelle visite.

Je verrais l’état des fenêtres et balcons, et j’imagine que l’isolation est quasi inexistante…

Si vous avez des conseils pour ce type de bâtiment je suis preneur.

Edit : d’ailleurs il n’y a pas que cela, il y a un peu de ’terrain’, avec des espaces goudronnés pour des parkings, des parkings couvert mais séparé du bâtiment et quelques espace verts (un peu de pelouse et une haie).

A+

Ohe

Dernière modification par ohennequin (12/12/2017 16h36)

Mots-clés : hlm, immeuble, recent, verifier

arkamoon · #2

Pour avoir souvent habité dans ce genre de résidence, je dirais qu’effectivement, il faut vérifier l’isolation qui peut être très différente selon la qualité de la finition… Actuellement dans mon appartement, je sens de l’air proche des fenêtres… L’isolation des murs est correcte, mais les fenêtre sont le problème.

Pour ce qui est du toi plat, j’ai souvent entendu dire que ça pouvait être source de problème, que la gestion de l’étanchéité pouvait être problématique… ! Sans un artisan il me semble compliqué de pouvoir vérifier ce genre de problème..

Si c’est un immeuble avec ascenseur, il me semble également que c’est un des points les plus important. Un ascenseur qui tombe toujours en panne peut être un réel problème et facilement compliqué votre relation avec vos locataires.

ohennequin · #3

M.erci du retour.

Pas d’ascenseur, mais il y a 3 étages (ça peut être un critère de non location effectivement).

Les toits terrasse peuvent être source de problème, mais je ne sais pas quel type de professionnel contacter pour valider cette partie?

A+

Ohe

DDtee · #4

ohennequin a écrit :
Les toits terrasse peuvent être source de problème, mais je ne sais pas quel type de professionnel contacter pour valider cette partie?

Ces spécialistes se nomment "revêtisseur d’étanchéité", le bitume est souvent en effet une source à problèmes…

L’acoustique des dalles ’70 est souvent aussi à problème pour leur grande diffusion des bruits sourds (faire visite aux heures où les voisins sont là). C’est souvent pas mieux dans les strctures bois de l’ancien

lachignolecorse · #5

DDtee a tout dit.

Si les plafonds sont à 2.5m, vous n’aurez pas de solution économique pour améliorer le phonique. Par contre, des solutions existent pour les planchers bois anciens.

Pour les toitures plates, il existe des films facile à poser pour étancher.

A vois de vérifier tout cela lors de la visite.

ohennequin · #6

M.erci pour vos réponses.

Effectivement, il faut faire attention aux problèmes phonique.
Et je ne pense pas que la hauteur sous plafond soit exceptionnellement haute…

Et concernant les parties goudronnées (places de parking), cela coute-t-il cher a entretenir/refaire?

A+

Ohe

Dernière modification par ohennequin (12/12/2017 19h16)

arkamoon · #7

Pour les murs entre les appartement doublé le béton avec du placo et un peu d’isolation phonique se fait bien, pour les dalles… Il faut avoir l’espace nécessaire en hauteur.
Après je ne sais pas ce que vous souhaitez refaire. Pour l’isolation je vous conseille de visiter a plusieurs, ça vous permet d’effectuer plus de test, car seul il est facile de se faire avoir si l’agent connait bien le bien. (ça m’est déjà arrivé sur une première visite seul de ne pas me rendre compte du tout que l’isolation phonique était terrible…)

Oui le goudron est très cher au m²… Après si bien fait / entretenu et que son usage est celui de place de parking ça doit tenir un moment. Il me semble que c’est aux alentour de 30€/m²
C’est plus cher que le revêtement d’intérieur.. Donc s’il y a des grandes surfaces, c’est à prendre en compte !

Iqce · #8

Bonjour,

Le goudron coûte cher.
Toutefois pour les puristes, heureusement aujourd’hui et depuis 40 ans environ on lui a substitué l’enrobé sauf dans les stations services (le pétrole et ses dérivés dissolvent +/- les enrobés).

Avant de savoir ce qui coûte cher il faut identifier la pathologie :

- sur autoroute c’est l’usure des gravillons (le "CPA") du au trafic donc on se contente de fraiser et re tartiner 100 à 120 kg/m2 d’enrobé de granulométrie 0/10
- dans une copropriété, l’usure en général n’a que peu d’importance et en général on voit des déformations ou des fissures qui traduisent un soucis de structure : il faut purger et refaire (sinon autant donner vos sous à "aidonsiqceadevenirrentier.com" !), ce qui coûte cher ou si on a juste des fissures débutantes, ponter ce qui ne coûte pas grand chose (on répand un "liquide" bitumineux qui étanche la fissure pour éviter que l’eau n’entraine les fines dessous et ramollisse la fondation).

Postez une photo si vous voulez , car de surcroît il se peut que vous n’ayez affaire qu’à un simple bicouche et non pas un enrobé. C’est "moins cher" car cela accepte les déformations, le résultat visuel étant par contre peu agréable à regarder et susceptible de vous faire penser "qu’il y a un problème".

Dernière modification par Iqce (13/12/2017 12h53)

ohennequin · #9

Merci pour vos réponses.

Pour le moment je n’ai pas de photos car pas (encore) visité.

Je m’interrogeais surtout sur ce a quoi faire attention, et si cela valait le coup d’aller plus loin sur ce projet.

J’ai effectivement utilisé le terme de goudron, honte sur moi, il s’agit probablement plus d’enrobé.

Il y a des arbres, alors je me demande si les racines ne vont pas un jour ou l’autre déformer le sol et donc casser l’enrobé.

S’il faut le refaire tous les 10-15 ans car il s’abime avec le passage des voitures et/ou le gel, ça peut être un budget important.

Pour l’intérieur, je ne sais pas encore comment c’est fait, et s’il faut prévoir de (re)faire une isolation phonique et/ou thermique.

Il y a a priori des systèmes de chauffages individuel (chaudière au gaz?) donc probablement un contrat d’entretien global a prévoir.

Mais je dois avouer que l’immeuble m’intrigue (dans le bon sens) et je n’arrête pas d’y penser..

A+

Ohe

lachignolecorse · #10

ohennequin a écrit :
Il y a a priori des systèmes de chauffages individuel (chaudière au gaz?) donc probablement un contrat d’entretien global a prévoir.

L’entretien des chaudières est à la charge du locataire (le propriétaire ne paie que les pieces). Je vous conseille de souscrire vous même le contrat et refacturer au locataire l’entretien dans les charges. Vous serez certain que le travail sera fait.

ohennequin · #11

Oui, c’est exactement cela.

Mais s’il y a changement de pièces ou même de chaudière, c’est a ma charge, ce qui n’est pas le cas pour du chauffage électrique.

Pour le moment j’attends plus d’infos de la part de l’AI sur les couts et factures actuels pour commencer a calculer le rendement.

Il faut donc que j’aborde tous les couts non habituel (pour moi) pour ces calculs.

A+

Ohe

Iqce · #12

Les racines peuvent effectivement fissurer l’enrobé ; mais quand on travaille correctement, on fait aux arbres de véritables fosses, on les choisit pour leurs racines filantes et on peut aussi mettre un géotextile ou similaire pour "guider" le racinaire.
Pour une copro des années 70, l’expérience me ferait plutôt douter négativement.

Loin de moi l’idée de "honte" sur qui que ce soit (cf mon inculture boursière). C’était l’idée du smiley et de la photo.

Par contre il est totalement impossible de donner un montant ou une périodicité de travaux sans un minimum de données : nature des désordres, matériaux en place sol porteur inclu, travaux sous sujétions (horaires de travail? A la main ou mécanique ? Bruit ?) etc Autant d’inconnues lourdes de conséquence.
Et encore, s’il s’agit bien d’enrobés des années 70/80/90 n’oubliez pas que l’amiante - puisque vous connaissez la nuance avec le goudron - était souvent ré employé dans les enrobés, donc s’il faut fraiser en copropriété…Et bien il vaut mieux ne pas fraiser du tout.

Dernière modification par Iqce (13/12/2017 15h00)

ohennequin · #13

Ne vous inquiétez pas, je n’ai absolument rien mal pris, le ’honte sur moi’ était plus un mea culpa/autodérision qu’une remarque désobligeante envers vous.

Je ne me le permettrait surtout pas envers des personnes qui m’aident.

Je ne connais pas grand chose au sujet des enrobés/goudron/bitume, si ce n’est que ce j’avais appris dans le cadre de la réfection d’une allée chez des amis.

Je ne cherche pas a connaitre exactement le cout d’une réfection, surtout que je ne sais pas ce qu’il y a a refaire et s’il y a a refaire.

Mais d’avoir une idée d’un cout si demain je devais envisager de faire des reprises ou de refaire une couche globale (sachant que je n’ai toujours pas la surface en question).

A+

Ohe

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