Rick : étude de cas immobilier (immobilier locatif saisonnier)

Rick · #1

Bonjour à tous,

Je voudrais investir dans un petit pied à terre sur le bassin d’Arcachon budget environ 100k€ donc recherche difficile sur ce secteur qui est très tendu….

J’ai actuellement deux biens en vue

Le premier bien est un studio en rez de chaussé 20m2, hauteur sous plafond importante donc mezzanine de 4.5m2 en supp, une fenêtre donnant sur la rue dans la pièce et une kitchenette, salle de bain avec wc pas de fenêtre.

Pas de parking, ni balcon

Le bien est situé en plein centre ville et à 200m de la plage

Petite copropriété avec faible charge 150€, foncier 390€

Location possible à l’année 450/500€ par mois

Saisonnier Juillet/aout 450€/500€ semaine reste de l’année 200/300€

Mon offre serait à 85k€ sur ce bien

Le deuxième bien est une petite maison de 30m2 de type T1, avec pièce de vie avec cuisine de 25m2, baie vitrée, fenêtre et salle d’eau de 5m2 environ avec fenêtre et terrasse.

Les fenêtres donnent sur le terrain pas de vie à vie.

Terrain 70m2 (pas de construction possible), pas de parking, possible cabanon pour vélo ou moto

Le bien est situé proche du centre ville de la Teste et à 15 mns en voiture des plages d’Arcachon

Pas de copropriété, foncier 472€

Location possible à l’année 500/550mois

Saisonnier Juillet/aout 550€/600€ semaine reste de l’année 200/300€

Mon offre serait de 105k€ sur ce bien

Donc ma question est:

A votre avis, faut il mieux privilégier l’emplacement au détriment de la tranquillité et du confort d’avoir un extérieur ou s’éloigner un peu et avoir une petite maisonnette indépendante sur son terrain pour ce genre de projet?

Mots-clés : immobilier, locatif, rentable, saisonnier

Iqce · #2

Bonjour,

J’aide mes parents sur de location estivale ; bien que nous soyons plutôt éloignés des plages (idem, 15 mn), le bien à de nombreux atouts : départs de circuits VTT, balades avec GR, accès centre ville aisé…Le retour d’expérience montre que finalement els gens ne passent pas énormément de temps sur les plages.
Dans votre cas, si les 15 mn du second bien sont "hors période de pointe" et s’il n’y a pas d’autres atouts (pas de piscine possible sur les 70 m2 par exemple ? Dans un tel cas ça change tout), pour du saisonnier je n’insisterais pas. En cas de bouchons, difficultés de parking et que sais je encore, il faudra gérer les déceptions des gens et avec le net (si vous avez un site ?) ça peut faire mal.

Si vous vendez le bassin d’Arcachon, les baignades faciles etc : c’est forcément un emplacement. Donc l’autre bien.

Dernière modification par Iqce (11/12/2017 09h11)

Rick · #3

Merçi pour votre réponse, non le bien avec les 70m2 n’est pas constructible…le petit bout de terrain permettra de pouvoir mettre une cabane à vélo, manger dehors et faire des barbecues

L’autre bien est lui n’a pas du tout d’exterieur mais vous marchez deux minutes et vous êtes sur la plage d’arcachon et pareil pour les commerces.

Iqce · #4

Alors, sur ce seul critère, je vous confirme mon avis.
De plus l’entretien est moindre.

Edit
NB : sur la non constructibilité des 70m2, sur quoi vous basez vous ?
Un PC refusé, un Cub négatif ? Votre lecture du PLU, un avis de la secrétaire de Mairie ?

Dernière modification par Iqce (11/12/2017 10h05)

Rick · #5

PLU sur ce terrain avec cos à 0,30 pour l’instant

Terrain surface totale 101m2 construction existante aux environ de 30m2.

C’est ce que l’on m’a dit quand j’ai appelé la mairie de la teste et le service urbanisme.

Iqce · #6

Mauvaise info, le COS n’existe plus !
On en parle plus, disposition illégale, merci au revoir voilà la réponse à donner au service qui vous a "informé".
La suppression du COS et ses conséquences - Magazine Decideurs

L’article 157 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 d’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), en modifiant l’article L. 123-1-5 du Code de l’urbanisme, a supprimé, avec effet immédiat, la notion de Coefficient d’Occupation des Sols ("COS").

Par contre le CES Coefficient d’Emprise au Sol perdure. ainsi que les règles de prospect art 6 et 7 du PLU.

Edit : dites m’en plus sur les dispositions réglementaires + scan du parcellaire et revoyez votre opinion éventuellement, si ce bien vous tente. Sous réserve bien sur que le terrain soit physiquement "constructible" bien sur.

Dernière modification par Iqce (11/12/2017 12h01)

Rick · #7

je viens d’avoir une autre personne du service urbanisme qui me dit que l’emprise au sol est de 0.60 actuellement mais passera sur le nouveau PLU à 0.3 et que c’est le nouveau PLU qui sera pris en compte lors de ma demande…donc refus en cas de demande d’extension

Iqce · #8

Rick, vous écrivez "COS" mais ils vous ont répondu "CES" : c’est plus logique.

Par contre, je suis désolé, mais sauf si le débat sur le PADD du futur PLU (projet d’aménagement et développement durable) à eu lieu, ils ne peuvent pas émettre un "sursis à statuer". A quel stade en est la procédure ?

Info ou intox ou manœuvre dolosive…Souvent les Collectivités, peut ou courant du droit, n’appliquent pas bien ce genre de disposition.

Le jeu en vaut il la chandelle ?

Dernière modification par Iqce (11/12/2017 14h35)

Rick · #9

La petite maison est vendue, offre 115k€ donc plus de question à se poser….

Reste plus que le studio mais on hésite du fait qu’il n’a pas d’extérieur et rdc.

Pas facile de trouver la perle rare dans les coins….

Surin · #10

Sans vouloir vous pousser à acheter ce studio le fait qu’il soit en RDC est plutôt un atout pour les touristes et leurs valises, cela vous permet de le payer moins cher, enfin vérifiez que ce soit bien le cas. Ensuite il n’y a nul besoin d’extérieur si en plus c’est à proximité de la plage et des commerces.

Rick · #11

Oui, pour le prix (si mon offre passe) je suis en dessous du marché car le moindre studio de 20m2 est à plus de 100k€ et moins bien placé (aiguillon donc plus vers le port)

Là sur ce studio les points négatifs sont comme je l’ai dit pas de parking, pas de balcon et fenetre donnant sur rue côté sud.

Mais les atouts sont emplacement, mezzanine 2 couchages avec bonne hauteur sous plafonds, peu de charges.

pandora64 · #12

Pour le saisonnier , vous êtes sur place pour pouvoir effectuer les entrées/sorties ?

Dernière modification par pandora64 (16/12/2017 12h36)

Rick · #13

Non, pas sur place malheureusement…

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