PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Flèche Découvrez le rapport boursier foncières cotées et infrastructure en cliquant ici.

#26 10/12/2017 17h08

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   516  

C’est comme la théorie de la perte de valeur lors de la distribution de dividende à hauteur du montant de celui ci , est-ce le cas non ?

J’ai toujours fonctionné à l’instinct , est ce que un dividende élevé est source de perte de capital alors que des sociétés verses depuis des lustres des dividendes ?

Quand je pars sur des immeubles entre 16 et 20 % est-ce un mauvais plan , est-ce un mauvais quartier ?

Le taux de rentabilité est associé à la valeur de l’action si elle baisse la rentabilité augmente mais les foncières et compagnie ne perdent pas pour autant du patrimoine.

Quand l’immobilier baisse ma rentabilité augmente par contre mes loyers reste contant ,, à l’inverse quand l’immobilier augmente ma rentabilité baisse et encore une fois mes loyers restent stables.

Certaines actions sont corrélées avec une situation à l’instant T , si on achète des actions procurant des rentabilités établies sur un historique stables alors le risque est identique avec le fait d’avoirs des vacances locatives.

Cela fait 1 an que je monte en puissance sur ce type d’achat , je vais aller voir mon banquier début 2018 pour lui présenter les résultats afin de voir comment emprunter pour ce type d’achat à forte rentabilité.

Philippe


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

Hors ligne Hors ligne

 

#27 10/12/2017 17h45

Membre (2013)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Finance/Économie
Réputation :   168  

Philippe30 a écrit :

Quand je pars sur des immeubles entre 16 et 20 % est-ce un mauvais plan , est-ce un mauvais quartier ?

Bonsoir Philippe30,
Je ne pense pas que vous puissiez comparer l’immobilier locatif en direct et l’investissement en foncières cotées.

L’investissement en appartements/immeubles avec travaux n’intéresse pas les institutionnels: un fond de pension ne va pas acheter le studio du coin à retaper. Et il y a peu de particuliers qui ont le temps et le courage de se lancer dans ce genre d’investissements. En bref, vous avez peu de concurrence; dans ces circonstances, il est possible de trouver du rendement élevé sans pour autant qu’il y ait de risques.

Les (grosses) foncières cotées gèrent des patrimoines colossaux. Elles intéressent les investisseurs institutionnels ainsi que les particuliers. Un rendement élevé sans risques constitue de fait une innefficience de marché: cela existe, mais prudence …
Cdt

Hors ligne Hors ligne

 

[+9]    #28 10/12/2017 17h52

Membre (2011)
Top 5 SIIC/REIT
Réputation :   334  

Philippe30 a écrit :

En toute honnêté  , certaines REIT tapent entre 9 et 18 % alors pourquoi s’en priver
Isin                                                                                   Cotation   Dividende  fréquence     taux annuel
US1248301004    cbl    CBL & Associates Properties     5,62 €      0,27 €     4     1,06 €     18,86%
US68571X1037    ORC    Orchid Island Capital     9,52 €      0,14 €     12     1,68 €     17,65%
US1567001060    ctl    CenturyLink     14,30 €      0,54 €     4     2,16 €     15,10%
US91325V1089    unit    Uniti Group      16,37 €      0,60 €     4     2,40 €     14,66%
US12673A1088    CYS    CYS Investments Inc     8,26 €      0,25 €     4     1,00 €     12,11%
US23317H1023    DDR    DDR Reit     7,64 €      0,19 €     4     0,76 €     9,95%
US84860W1027    src    Spirit Realty Capital      8,55 €      0,18 €     4     0,72 €     8,42%
US81721M1099    snh    Senior Housing Properties Trust     19,39 €      0,39 €     4     1,56 €     8,05%

Sans intellectualisé les rendements , je regarde ce qui rapportent le plus et je fonce par emprunt dans une option de diversification maximale

Philippe

Philippe, je poste un commentaire en forme de mise en garde : vous en ferez bien entendu ce que vous voudrez. Votre liste regroupe surtout des entreprises problématiques.

CTL, déjà, n’est pas une foncière, mais historiquement une télécom rurale dans une situation balancelle et opérationnelle difficile si ce n’est critique. La fusion avec Level 3 marque un tournant (focus sur les services aux entreprises) mais je n’ai lu aucune analyse qui laisse penser que les cash-flows puissent croitre de manière régulière et importante à l’avenir. Pire, la plupart anticipent une coupe drastique du dividende pour 2019, je cite au hasard Morningstar :

Morningstar a écrit :

« We are also concerned about the company’s ability to maintain its dividend over time. While the Level 3 merger stabilizes the combined entity’s payout ratio in the near term, we believe a 50% dividend cut starting in 2019 is probable based on a payout ratio that remains elevated and the future CEO’s propensity to prioritize balance sheet health and growth opportunities over shareholder returns. »

Le dividende actuel ne doit pas faire oublier que la performance total return à 10 ans est de -26% et encore, j’ai omis la fiscalité dans le réinvestissement systématiique des dividendes, donc dans les faits la performance est bien pire.

CYS et ORC sont des foncières hypothécaires : outre un risque de « black box » important (parce que vous ne savez pas exactement comment vont se comporter les tonnes de dérivés au bilan), quand on analyse les plus anciennes comme Annaly (NLY), on voit que la book value s’érode avec le temps. Et le dividende n’est pas stable : NLY est passé de $55 cents à $30 cents en 10 ans… 

Certes, NLY s’en sort correctement en termes de total return sur 10 ans mais ce n’est pas la norme du secteur : CYS par exemple fait un travail correct sur 5 ans, depuis l’IPO c’est moins reluisant. Concernant Orchid : vous tenez vraiment à confier votre capital à des anciens de chez Bimini ? En termes de management sans scrupules, ils sont au top !

Uniti : c’est un ticket de lotterie lié à Windstream. Si certains ennuis juridiques liés au spin-off se résolvent favorablement, ça va (beaucoup) remonter. Sinon…

CBL est au coeur du cyclone sur le retail US (le forum suit la valeur, je n’ai rien à ajouter).

DDR et Spirit Realty : pour jouer une recovery, ça se justifie. Mais dans les 2 cas, ce sont des REITs qui ont des actifs pour partie problématiques et on sait tous que c’est long, très long pour redresser une foncière. Et que ferez-vous du spin-off (actifs Shopko, entre autres) de Spirit Realty ?

Senior Housing : c’est lié à la galaxie RMR, ce qui est chez moi rédhibitoire. Sur 10 ans, vous voyez comment se comportent 2 excellentes foncières du secteur… et SNH (dont le dividende d’ailleurs n’augmente pas depuis des années et des années, alors que VTR c’est 8% de CAGR!):



edit : correction orthographe.

Dernière modification par Kapitall (10/12/2017 17h57)

Hors ligne Hors ligne

 

#29 10/12/2017 18h46

Modérateur (2014)
Top 20 Actions/Bourse
Top 20 Invest. Exotiques
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 10 SIIC/REIT
Réputation :   663  

Bonsoir,

Je me joins à Kapitall pour la mise en garde auprès des novices pouvant lire le message de Philippe30 et la réputation associée, quand au raisonnement voir au danger de ce message.

C’est comme la théorie de la perte de valeur lors de la distribution de dividende à hauteur du montant de celui ci , est-ce le cas non ?

Donc vous barrez d’un trait les mathématiques alors !

Ces milliards de cash versés en dividendes ne sont ni plus ni moins que du patrimoine même s’ils ne sont pas physiques tel un immeuble.


"Never argue with an idiot. They will drag you down to their level and beat you with experience" Mark Twain

Hors ligne Hors ligne

 

#30 10/12/2017 18h49

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Philippe30 a écrit :

Quand je pars sur des immeubles entre 16 et 20 % est-ce un mauvais plan , est-ce un mauvais quartier ?

Je ne suis pas un spécialiste, mais il me semble difficile de comparer l’immobilier physique que vous achetez et qui offre une bonne rentabilité pour des raisons qui vous sont personnelles (bonne négociation, travaux valorisant le bien, bonne gestion locative…) sur un micro marché et des foncières cotées, suivies par des milliers de spécialistes à travers le monde…  comme exprimé dans mon précédent message, il me semble bien que la rentabilité mesure ici alors le risque.

La question peut-être posée différemment, comment être plus malin que des dizaines de milliers investisseurs professionnels ? Pourquoi n’y vont-ils pas alors qu’ils ont comme vous l’information ?


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

#31 10/12/2017 20h07

Membre (2014)
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 10 Crypto-actifs
Top 10 Finance/Économie
Réputation :   647  

Philippe30 a écrit :

C’est comme la théorie de la perte de valeur lors de la distribution de dividende à hauteur du montant de celui ci , est-ce le cas non ?

Pour posséder certaines actions distribuant des dividendes de 3/4% par trimestre, je confirme que la baisse du cours est visible et systématique le jour de détachement.

Il est possible de passer à coté car certains site présentant les performances de l’action ajustent en fonction du dividende.
Par exemple, j’ai déjà vu:
- cours de la veille: 10
- cours du jour: 9.8
- performance sur la journée: + 1.03%   

(car distribution d’un dividende de 3%, amenant le cours à 9.7)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

Hors ligne Hors ligne

 

#32 10/12/2017 20h47

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2805  

Kapitall a écrit :

Philippe, je poste un commentaire en forme de mise en garde : vous en ferez bien entendu ce que vous voudrez. Votre liste regroupe surtout des entreprises problématiques.

+1   Vous devriez aussi regarder les résultats de notre hôte, qui s’est brulé les doigts sur plusieurs des titres de votre liste, relire Investir dans l’immobilier depuis chez soi : le livre , et ne pas considérer que parce que vous avez acquis une certaine expertise dans l’immobilier physique sur un marché local que vous écumez depuis un moment, ceci ferait de vous un expert sur le marché des foncières US (où il y a pléthore de plus experts que vous, certains avec des "poches profondes" (=bcp de capitaux)).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#33 10/12/2017 21h15

Membre (2017)
Top 20 Dvpt perso.
Réputation :   148  

GoodbyLenine a écrit :

Kapitall a écrit :

Philippe, je poste un commentaire en forme de mise en garde : vous en ferez bien entendu ce que vous voudrez. Votre liste regroupe surtout des entreprises problématiques.

+1   Vous devriez aussi regarder les résultats de notre hôte, qui s’est brulé les doigts sur plusieurs des titres de votre liste.

C’est exact. Et le risque de marché va grandissant chaque jour.

Hors ligne Hors ligne

 

#34 10/12/2017 23h39

Membre (2017)
Réputation :   63  

Bonjour,
C’est finalement assez accessoire mais le dividende affiché pour CBL ne tient pas compte de la récente coupe. Il est passé à 20 cts par trimestre.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #35 10/12/2017 23h48

Membre (2015)
Top 10 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1385  

GoodbyLenine a écrit :

+1

Cher modérateur, veuillez svp utiliser le système de réputation avec le "+" situé en dessous du pseudo de la personne qui a posté le message.
wink


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

#36 11/12/2017 00h14

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2805  

Mon "+1" signifiait que j’étais d’accord avec le message en question. Je ne modifie pas la réputation de quelqu’un parce que je suis d’accord (ou pas) avec lui : j’augmente la réputation lorsque je trouve qu’un message enrichit le forum et en augmente la qualité, et vice-versa.

Mon message n’était en aucune manière écrit en tant que modérateur. Merci d’éviter (et dans cette phrase, et elle seule, c’est le modérateur qui écrit) ce genre de remarque qui n’apporte rien au forum. Je vous suggère d’ailleurs aussi d’éviter ce genre de trait d’esprit, si d’aventure vous aviez envie d’en user à l’égard d’un magistrat dans d’autres tribunes.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#37 11/12/2017 00h20

Membre (2015)
Top 10 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Réputation :   501  

Bonsoir !

Si je comprends toutes les précautions émises par des membres éminents du forum, je pense que certains risques pris par Philippe30 peuvent être jouables.  Certes, il y a des risques, mais, en connaissance de cause, on peut assumer.

J’ai un exemple. Avec sans doute pas mal de chance, j’avais misé, durant 15 mois, sur OAKS (lié à RMR). Cela m’a rapporté 19 % de dividendes (dont un exceptionnel) et 5 % de plus-value à la revente. Alors que tous les avis sur OAKS étaient négatifs.

Ceci n’est bien sûr pas un encouragement à ce que n’importe qui mise sur ce genre de titres,  mais quelqu’un comme Philippe30, comprenant la balance risque/rendement peut bien tenter le coup. Après tout, il y a bien des gens qui jouent au loto, ou achètent du Bitcoin…

[Edit] par curiosité, j’ai regardé la marge que souhaite IB pour ORCHID ; et IB est d’accord avec la plupart d’entre vous sur une mauvaise opinion de cette boîte : presque aucune marge…    Je suis désavoué par IB  ;o(

Dernière modification par M07 (11/12/2017 00h49)


M07

Hors ligne Hors ligne

 

#38 11/12/2017 08h43

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   516  

Merci pour vos commentaires et mises en garde.

Attention ces propos n’engagent que moi et ne doivent pas être pris pour argent comptant comme
le signale certains mon expérience en immobilier n’est pas reproduisible dans le monde de la bourse oh combien financier en regard de mon expérience de l’achat et de la rénovation


L’expérience dans l’immobilier physique ne présume en rien de pouvoir avancer dans le monde obscur et mathématiques de la bourse.
Il n’empêche que je sais calculer et gérer avec comme on le dis souvent comme un bon père de famille.
Si certaines actions à fort dividende procure un risque important , il est indéniable que je n’irais pas dessus avec une forte exposition.
Le principe que j’ai mis en place depuis plusieurs mois est un engagement progressif pour voir comment évolue les choses.
C’est une question de dosage   

La bourse a toujours été pour moi un monde complexe , j’essaie de simplifier le fonctionnement par le bon sens , celui qui est près de chez vous.
Je n’irais pas faire des calculs alambiquées sur les résultats ou autres paramètres car ça me gave

Il n’y a pas longtemps innate pharma  à plonger de 40 % j’ai foncé pour en prendre
De même Cybergun à pris 70 % , j’en avais en réserve que j’ai revendu.
Cette activité est plaisante et la part psychologique dans la bourse est très importante selon moi et déconnecté majoritairement de la réalité des sociétés cotées.

Les exemples sont nombreux où pour une raison obscure ça monte ou ça descend puis c’est le calme plat , il suffit juste de lire la courbe et les chandeliers…
Ca c’est un autre sujet que n’a pas sa place ici

Pour finir
J’ai lu cette phrase quelque part qui m’a interpellé et qui vient en contradiction avec ce que j’ai lu dans les commentaires au dessus …

"Achetez seulement des actions dont vous serez heureux si le cours baisse de 50% [afin de renforcer à vil prix]."

Philippe


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

Hors ligne Hors ligne

 

#39 11/12/2017 08h58

Membre (2015)
Top 10 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1385  

Cette mise au point était nécessaire.
L’investisseur immobilier rigoureux que vous êtes par ce que vous avez fait et démontré par le passé montre là un autre visage, celui d’un investisseur qui se dit "en bon père de famille " mais, si j’ai bien compris, fait principalement fonctionner son cerveau reptilien à la lecture de courbes et chandeliers.
Vous avez toutes les chance de vous fourvoyer en agissant ainsi et si jamais vous gagnez en faisant davantage par exemple que le marché, ça sera tout compte fait pour des "raisons obscures". Ce que je vous souhaite néanmoins.

Edit: je précise avoir écrit ce message avant de lire votre message #215 dans votre présentation et qui confirme que vous fonctionnez principalement "à l’instinct" pour ce type d’investissement, à l’inverse il me semble de vos chantiers et constructions diverses où vous n’avez pas du beaucoup laisser sa place au hasard.

Dernière modification par kc44 (11/12/2017 09h03)


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

#40 11/12/2017 09h47

Membre (2011)
Top 5 SIIC/REIT
Réputation :   334  

Philippe30 a écrit :

Pour finir
J’ai lu cette phrase quelque part qui m’a interpellé et qui vient en contradiction avec ce que j’ai lu dans les commentaires au dessus …

"Achetez seulement des actions dont vous serez heureux si le cours baisse de 50% [afin de renforcer à vil prix]."

Philippe

Sans vouloir parler à la place de IH, cette phrase s’applique dans le contexte bien précis où on a fait une analyse poussée d’une entreprise, qu’on considère que les difficultés intrinsèques (opérationnelles) ou extrinsèques (conditions de marché) sont temporaires et que le prix ne reflète pas la valeur « normalisée » de la société.

On ne renforce évidemment pas une boite dont la valeur intrinsèque baisse d’année en année (comme CTL, par exemple). Parce que dans ce cas, aucun prix n’est assez bas…

MO7 a écrit :

Si je comprends toutes les précautions émises par des membres éminents du forum, je pense que certains risques pris par Philippe30 peuvent être jouables.  Certes, il y a des risques, mais, en connaissance de cause, on peut assumer.

J’ai un exemple. Avec sans doute pas mal de chance, j’avais misé, durant 15 mois, sur OAKS (lié à RMR). Cela m’a rapporté 19 % de dividendes (dont un exceptionnel) et 5 % de plus-value à la revente. Alors que tous les avis sur OAKS étaient négatifs.

Ceci n’est bien sûr pas un encouragement à ce que n’importe qui mise sur ce genre de titres,  mais quelqu’un comme Philippe30, comprenant la balance risque/rendement peut bien tenter le coup. Après tout, il y a bien des gens qui jouent au loto, ou achètent du Bitcoin…

Vous pouvez faire une belle plus-value sur la boite la plus pourrie du monde, les fluctuations au jour le jour sont ce qu’elles sont. Sur le long-terme, par contre, les différences de performance entre les bonnes entreprises et les mauvaises sont écrasantes.

A la rigueur, le seul conseil qu’un néophyte de la bourse devrait retenir (je parle en général, par pour vous M07), c’est qu’il suffit d’identifier les meilleurs (ou d’écarter les pires, par exemple les managements incompétents ou malhonnêtes) et de leur confier votre capital. Le temps fera le reste du boulot pour vous.

Hors ligne Hors ligne

 

#41 11/12/2017 10h18

Membre (2014)
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 10 Crypto-actifs
Top 10 Finance/Économie
Réputation :   647  

Kapitall a écrit :

A la rigueur, le seul conseil qu’un néophyte de la bourse devrait retenir, c’est qu’il suffit d’identifier les meilleurs (ou d’écarter les pires, par exemple les managements incompétents ou malhonnêtes) et de leur confier votre capital. Le temps fera le reste du boulot pour vous.

Pardon de m’immiscer, mais je dirais que le seul conseil à donner à un néophyte, c’est qu’il n’a aucun moyen de mieux identifier les meilleurs et les pires que le marché.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

Hors ligne Hors ligne

 

#42 11/12/2017 10h31

Membre (2011)
Top 5 SIIC/REIT
Réputation :   334  

Vous avez probablement raison, Faith.

Mais le néophyte saura-t-il choisir un ETF pertinent ? Ce n’est as aussi simple qu’on pourrait le penser de prime abord, le forum regorge de discussions de ce type…

De mon point de vue, certainement biaisé, il est plus facile d’identifier les leaders historiques d’un secteur et de se cantonner à ceux-ci que de choisir le bon ETF sectoriel. Mais c’est un autre débat.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #43 11/12/2017 16h16

Admin (2009)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   3852  

INTJ

Comme le dit Kapitall, les "meilleures" foncières sont en réalité faciles à identifier, ce sont toutes celles qui possèdent des biens immobiliers très qualitatifs et avec un endettement contenu.

D’ailleurs, monsieur le marché ne s’y trompe pas et la plupart du temps, elles ont un rendement sur dividendes en-dessous de la moyenne de leur secteur immobilier et cotent généralement au-dessus de leur NAV.

Par exemple, Boston Properties (bureaux) a un rendement sur dividende de 2,4% ; Federal Realty Investment Trust (centres commerciaux) de 3% et AvalonBay Communities (appartements) de 3,1%.

Philippe30 a proposé une sélection très "agressive", pourquoi pas… Mais de là à mettre un emprunt par là-dessus ("je regarde ce qui rapportent le plus et je fonce par emprunt dans une option de diversification maximale"), si tant est que ce soit possible, c’est une autre affaire.

Kapitall a écrit :

Sans vouloir parler à la place de IH, cette phrase s’applique dans le contexte bien précis où on a fait une analyse poussée d’une entreprise, qu’on considère que les difficultés intrinsèques (opérationnelles) ou extrinsèques (conditions de marché) sont temporaires et que le prix ne reflète pas la valeur « normalisée » de la société.

J’évoque justement cette phrase dans la newsletter de la semaine : 2 critères pour tester un investissement en bourse à long terme - Newsletter de l’investisseur heureux

En ligne En ligne

 

#44 11/12/2017 16h42

Membre (2014)
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   131  

Bonjour à tous,

Je me demandais quelle(s) foncière(s) détenaient des immeubles à New York et Manhattan ?

On avait New York Reit qui est censé être retiré de la bourse, mais je ne pense pas que l’on pourrait, ou aurait pu, la qualifier de bonne foncière bien gérée.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #45 11/12/2017 16h49

Admin (2009)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 Dvpt perso.
Top 20 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 5 Actions/Bourse
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 10 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 20 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   3852  

INTJ

En ligne En ligne

 

#46 11/12/2017 17h06

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   516  

InvestisseurHeureux a écrit :

Comme le dit Kapitall, les "meilleures" foncières sont en réalité faciles à identifier, ce sont toutes celles qui possèdent des biens immobiliers très qualitatifs et avec un endettement contenu.

Par exemple, Boston Properties (bureaux) a un rendement sur dividende de 2,4% ; Federal Realty Investment Trust (centres commerciaux) de 3% et AvalonBay Communities (appartements) de 3,1%.

Philippe30 a proposé une sélection très "agressive", pourquoi pas… Mais de là à mettre un emprunt par là-dessus ("je regarde ce qui rapportent le plus et je fonce par emprunt dans une option de diversification maximale"), si tant est que ce soit possible, c’est une autre affaire.

Venant comme vous le savez de l’immobilier physique , je ne peux pas partir sur des dividende à 2.4 % alors que je tourne entre 6 et 10 fois en terme de rentabilité et ce sous emprunt.

Disons que j’ai besoin d’une phase de décompression des pourcentages qui passe par des 12 - 14 %

En terme d’emprunt ce sera bien entendu après avoir valider ma première année sur ces foncières dites agressives.
J’ai aucun problème pour emprunter auprès de la banque bien entendu cela sera avec raison et réflexion sans aucune envie de griller le patrimoine constitué à ce jour.

Pour l’immobilier je suis parti sur de nombreux studios ( une dizaine ) et je suis monté en puissance   progressivement , j’ai pris des immeubles ( 5 à ce jour )
Maintenant je regarde les locaux commerciaux pour la facilité de gestion et la possibilité d’acheter loin de mon port d’attache Gardois.

Mon approche est identique sur ces foncières et aussi les actions je suis parti sur des petites sommes et j’ai faire grossir depuis 3 ans.

Philippe


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #47 11/12/2017 17h55

Membre (2011)
Top 5 SIIC/REIT
Réputation :   334  

Philippe30,

Je réagis une dernière fois à vos propos, ensuite je passe à autre chose pour ne pas vous harceler.

Ce que j’ai essayé de vous faire comprendre (et que j’ai écrit mais peut-être pas assez clairement) c’est que les dividendes de votre sélection ne sont PAS pérennes. CTL va certainement couper le sien d’ici à 2 ans, CBL vient de le couper (aviez-vous investi avant la coupe?), Uniti risque d’exploser en plein vol si jamais Windstream perd son procès, CYS et ORC sont à la merci d’un mouvement sur les taux (retournez 5 ans en arrière pour voir les dégâts que ça peut faire). Le dividende de DDR ne survivra pas à ce niveau s’il y a encore plus de pression sur le retail aux USA et je ne suis pas sûr que Spirit puisse maintenir ce niveau post spin-off. SNH est moins risqué à ce niveau là mais leur marge de progression est mauvaise : un dividende qui n’augmente pas au moins au niveau de l’inflation signifie que vous perdez du pouvoir d’achat année après année.

Résultat : vous aurez une perte en capital sur les titres qui couperont leur dividende, car le cours va s’ajuster à la baisse, et une diminution de votre flux de dividendes.  Vous perdez sur les 2 tableaux. Imaginez un emprunt là-dessus…

Il faut adapter votre logiciel d’investisseur, vos raisonnements ne peuvent pas être simplement dupliqués. Ils vous desservent même massivement !

Je peux vous proposer deux pistes de réflexion constructives pour ne pas être seulement dans la mise en garde  :

1 -

Prenons Vornado, cité plus haut (j’arrondis les chiffres grossièrement pour la démonstration).
Ils paient « seulement » 3% de dividende mais vous placez en réalité à 6% car Vornado conserve une partie des fonds qui ensuite travaillent pour vous, l’actionnaire, en étant investis dans de nouveaux projets qui généreront de nouveaux revenus. Quel est le résultat à long terme ? Cela a produit un rendement « total return » (c’est à dire appréciation du titre + dividendes versés) d’environ 13-14% par an. Là on retrouve les chiffres que vous cherchez. L’avenir n’est pas écrit, mais ils ont leur historique pour eux.

2 -

Si vous tenez absolument à investir sur de gros dividendes, regardez du côté des actions de préférence : il y en a énormément qui sont émises par des REITs. Vous prenez un risque de duration (c’est à dire que si les taux montent, votre action va baisser, toutes choses égales par ailleurs) mais le dividende est relativement protégé car les paiements des dividendes des actions de préférence sont, comme leur nom l’indique, prioritaires sur l’action commune. Et comme les REITs doivent payer 90% de leurs revenus taxables en dividendes…
A la louche, vous pouvez actuellement construire un portefeuille d’actions de préférence de 7 à 7.5% sans prendre trop de risques de signature. Tout ce qui est au-delà reflète un risque que vous ne percevez pas, mais que des intervenants bien informés ont, eux, bien identifié.

Tout ceci étant dit, chacun doit apprendre par lui-même, et ce sont les erreurs qui sont les plus profitables. Je vous souhaite bonne chance, quoi que vous décidiez de faire.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Hors ligne Hors ligne

 

#48 11/12/2017 18h03

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   516  

Merci pour ces explications claires et détaillées.
Je ne suis pas hermétique à l’information et je prend en compte vos remarques constructives.
Je ne ressent aucun harcèlement.

Actuellement j’ai 2 lignes
Orchid Island Capital
Spirit Realty Capital

Pour les autres j’observais depuis plusieurs semaines  avant d’avancer en 2018.

Dites moi où trouve t’on les informations que vous évoquez ?


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #49 11/12/2017 18h28

Membre (2016)
Réputation :   116  

Pour compléter les pistes évoquées par Kapitall, vous avez des closed-end-funds CEF variés investis sur des REITs, actions préférentiels ou autres classes d’actifs avec souvent des leviers.
Sisi peut aussi (je pense) abonder dans ce sens. Vous aurez avec ces CEFs (portefeuilles diversifiés) des dividendes autour de 8-10%.
En visant les CEF avec décote, vous limiterez les risques (relativement) versus vos 6-7 REITs sélectionnés.

Hors ligne Hors ligne

 

#50 11/12/2017 18h32

Membre (2010)
Top 20 Année 2023
Top 5 Expatriation
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Finance/Économie
Top 20 Banque/Fiscalité
Réputation :   795  

Kapitall

Vous écrivez :

A la louche, vous pouvez actuellement construire un portefeuille d’actions de préférence de 7 à 7.5% sans prendre trop de risques de signature. Tout ce qui est au-delà reflète un risque que vous ne percevez pas, mais que des intervenants bien informés ont, eux, bien identifié.

J’en ai un peu a travers des CEFs mais j’ai du mal a évaluer les bonnes positions individuelles
Vous auriez un bon outil pour les preferred?
Tssm avait parle d’un souci fiscal l’an passe quand une preferred a été "callee" ce qui m’a fait remettre ça plus tard…

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Découvrez le rapport boursier foncières cotées et infrastructure en cliquant ici.

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.


Pied de page des forums