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#1 04/12/2017 14h04

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Bonjour,
On entend toujours parler de l’effet de levier, principalement grâce au crédit, mais en existe-t-il d’autres ?
-    L’avance sur assurance-vie : on peut demander à emprunter entre 60 et 80 du montant de son assurance-vie, remboursable in-fine au bout de trois ans, avec les intérêts. J’ai entendu dire que les 3 ans étaient renouvelables. Sous quelles conditions cela est-il possible ?
-    Sur un autre post, quelqu’un proposait de racheter à crédit la maison de ses parents à 200000 euros, et ensuite, avec leur accord, utiliser cet argent pour investir. Ca permettait d’utiliser le crédit immobilier pour investir en bourse

Connaissez-vous d’autres possibilités ?

Question liée : comment utiliser au mieux cet effet de levier : placement en bourse, usufruit de SCPI,… ?

Question technique bonus : on parle d’effet de levier, mais comment on le calcule concrètement ? Entre acheter cash à 100000 un investissement à rendement 5% et l’acheter à crédit à 2%, comment calculer l’effet de levier crédit.

Merci

Mots-clés : crédit, effet de levier, usufruit

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#2 04/12/2017 14h35

Membre (2014)
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Hazdrubal a écrit :

Connaissez-vous d’autres possibilités ?

Attention aux bidouillages, en particulier la deuxième proposition qui assez dangereuse et applicable uniquement avec des relations au top avec ses parents et surtout pas de fratrie.
A déconseiller à tous.

Si vous voulez utiliser du levier en bourse, choisissez un broker qui propose l’utilisation de marge.
La marge combine tous les avantages imaginables:
- montant flexible
- taux faibles
- remboursement des seuls intérêts
- pas d’échéance.

Avec comme seule contrainte (mais contrainte de taille tout de même): comprendre et maîtriser le concept d’appel de marge: hors de question d’utiliser toute la marge disponible.

Question technique bonus : on parle d’effet de levier, mais comment on le calcule concrètement ? Entre acheter cash à 100000 un investissement à rendement 5% et l’acheter à crédit à 2%, comment calculer l’effet de levier crédit.

Une tentative de réponse dans le fil suivant (comparaison entre un investissement immobilier à crédit d’un coté, et un investissement régulier équivalent aux remboursement mensuels de l’autre)
Quel levier réel l’emprunt immobilier offre-t-il à l’investisseur ?

Avec une feuille de calcul qui… vaut ce qu’elle vaut.
Un peu bricolage, mais normalement pas trop faux.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#3 04/12/2017 14h54

Membre (2017)
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Connaissez-vous d’autres possibilités ?

J’imagine que vous pensez à des solutions moins conventionnelles que celle évoquées couramment sur ce forum ; je pense que, par définition, ce sera du "sur-mesure" et vous devrez en discuter avec un notaire ou un cabinet de conseil indépendant pour voir ce qu’il est possible de faire selon vos affinités au risque et votre situation fiscale et patrimoniale.

Question liée : comment utiliser au mieux cet effet de levier : placement en bourse, usufruit de SCPI,… ?

Question liée = réponse liée…
La question est globale, "Comment optimiser l’effet de levier", mais la réponse dépend fortement de l’investisseur lui même.

Question technique bonus : on parle d’effet de levier, mais comment on le calcule concrètement ? Entre acheter cash à 100000 un investissement à rendement 5% et l’acheter à crédit à 2%, comment calculer l’effet de levier crédit.

C’est un cas d’école, très simple sur le papier, jamais autant dans la vraie vie. Néanmoins, selon vos hypothèses, et en supposant que le capital vaut toujours 100 k€ en fin de crédit (et qu’il est revendu ce prix là), voici les résultats :

Cash
CF = + 5 000 €/an
TRI = 5,00 %

Emprunt (15 ans)
CF = - 2 722 €/an
TRI = 11,10 %

Si on affine un peu, avec un TMI à 30% + PS à 17,2% (genre SCPI) :
Cash
CF = + 2 640 €/an
TRI = 2,64 %

Emprunt (15 ans)
CF (moyen) = - 4 616 €/an
TRI = 4,72 %

Et je n’ai pas compté l’ADI, les fluctuations de revenus, la variation du capital en sortie d’opération, etc…

Sauf qu’un investissement ne se résume pas à un CF et un TRI ; cela ne mesure pas la volatilité du placement, les contraintes pratiques (gestion, fiscalité), les avantages indirects (investissements en capital d’une société qui vous appartient), etc…

EDIT :
J’ajoute qu’il est un peu étrange de comparer investissement en cash vs. emprunt.

Si vous avez le cash, il faut bien le placer.
Si vous avez la capacité d’emprunter, autant l’utiliser.

Dernière modification par Caceray (04/12/2017 14h57)

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#4 04/12/2017 15h03

Membre (2012)
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Le produits optionnels de type warrant ou turbo offrent une effet de levier important (x50 par rapport au sous jacent).

Le credit lombard est aussi peu connu.

Sinon, on ne pense pas assez souvent à solliciter un prêt auprès du mafioso de son quartier.  Ils ont des offres que l’on ne peut pas refuser….. :-)

Dernière modification par lionelo (04/12/2017 15h04)

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#5 04/12/2017 16h07

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Je me permet de rebondir sur le thème du sujet en posant de nouvelles interrogations :

- Quel organisme permet un crédit lombard ou une avance facilement et avec un taux compétitif ?

Je sais pour l’utiliser que Boursorama permet le premier en utilisant le terme "avance sur titres" qui est en fait un crédit lombard sur 3 ans au taux de 0,95% (sur 50% d’une assurance vie en fond euros par exemple), je ne sais pas si c’est prolongeable.

- Quel courtier permet le trading sur marge facilement avec des taux compétitifs ?

Degiro je crois, qui d’autre ?

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#6 04/12/2017 16h46

Membre (2012)
Réputation :   30  

De mêmoire, les taux les plus compétitifs de tous les marchés USD sont ceux de Interactive broker.

Je pense que tous les autres broker sont plus chers.

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#7 04/12/2017 19h39

Membre (2017)
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Caceray a écrit :

Connaissez-vous d’autres possibilités ?

J’imagine que vous pensez à des solutions moins conventionnelles que celle évoquées couramment sur ce forum ; je pense que, par définition, ce sera du "sur-mesure" et vous devrez en discuter avec un notaire ou un cabinet de conseil indépendant pour voir ce qu’il est possible de faire selon vos affinités au risque et votre situation fiscale et patrimoniale.

Question liée : comment utiliser au mieux cet effet de levier : placement en bourse, usufruit de SCPI,… ?

Question liée = réponse liée…
La question est globale, "Comment optimiser l’effet de levier", mais la réponse dépend fortement de l’investisseur lui même.

Je ne connais pas forcément les solutions "conventionnelles" non plus. Le but de mon post serait de regrouper toutes les possibilités dans un post, pour faire des recherches dessus ensuite. Je pense mettre à jour le premier post avec toutes les réponses pour avoir une sorte de synthèse sur l’effet de levier. Dans les réponses, il y a eu par exemple l’appel de marge et le crédit lombard, que je ne connaissais pas.

Question technique bonus : on parle d’effet de levier, mais comment on le calcule concrètement ? Entre acheter cash à 100000 un investissement à rendement 5% et l’acheter à crédit à 2%, comment calculer l’effet de levier crédit.

J’ajoute qu’il est un peu étrange de comparer investissement en cash vs. emprunt.

Si vous avez le cash, il faut bien le placer.
Si vous avez la capacité d’emprunter, autant l’utiliser.

Ma question vient du fait que si on achète un truc qui a une rentabilité de 5% :
- si on l’achète cash, le TRI est de 5%
- si on l’achète à crédit, le TRI est supérieur à 5%
C’est ce que j’appelai l’effet de levier crédit. Puis je suis tombé sur un post qui disait "j’ai un effet de levier de 1,5". Je me suis dit que l’effet de levier n’était donc pas juste un mot pour décrire cela, mais une donnée financière calculable. D’où ma question sur comment le calculer.

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#8 04/12/2017 20h56

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Les seuls brokers proposant des prêt sur marges à des conditions acceptables sont à ma connaissance IB et Degiro.

Pour moi le risque principal réside dans le fait que le broker peut à tout moment changer les conditions du prêt voir même le supprimer complétement.

Dernière modification par Klaus (04/12/2017 20h56)

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#9 04/12/2017 21h41

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Pas chez Degiro. Les conditions de marges sont définies dans les tarifs.
Ce qu’ils peuvent changer, c’est le calcul de votre risque et donc combien ils prêtent, mais ne pas utiliser toute la marge disponible est une précaution de base.

@Hazdrubal : Chez DeGiro, le système de marge est assez simple :

- ils calculent un risque sur la totalité de vos actifs et vous prêtent jusqu’à concurrence de la valeur titres du portefeuille - le risque.
- la valeur nette du portefeuille est   la valeur titres + cash (négatif si utilisation de la marge).

le levier est donc valeur titres / valeur nette.

Dernière modification par Gaspode (04/12/2017 21h47)

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#10 06/12/2017 11h53

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Certes, mais les tarifs peuvent aussi être modifiés? En quoi cela constitue une garantie?

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#11 06/12/2017 12h11

Banni
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le tarif de 1,25% de marge sur l’Eonia ? je ne pense pas que cela change du jour au lendemain. C’est leur avantage concurrentiel très net (par rapport à IB notamment)

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#12 06/12/2017 12h26

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Bonjour !

Les "revendeurs" d’IB (Lynx, ZB…) proposent aussi l’utilisation de comptes sur marge. Les conditions sont dérivées de celles d’IB, mais les taux sont un peu plus élevés (mais…)

Ceci dit, quelqu’un qui utilise la marge avec un levier de deux fera, logiquement, deux fois plus de transactions. Et IB gagnera donc deux fois plus d’argent lié aux transactions. Les intérêts sur marge peuvent être vus comme une cerise sur le gâteau.


M07

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[+1]    #13 06/12/2017 13h06

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Hazdrubal a écrit :

Ma question vient du fait que si on achète un truc qui a une rentabilité de 5% :
- si on l’achète cash, le TRI est de 5%
- si on l’achète à crédit, le TRI est supérieur à 5%
C’est ce que j’appelai l’effet de levier crédit. Puis je suis tombé sur un post qui disait "j’ai un effet de levier de 1,5". Je me suis dit que l’effet de levier n’était donc pas juste un mot pour décrire cela, mais une donnée financière calculable. D’où ma question sur comment le calculer.

un example en utilisant les conditions de marge de DeGiro

* portefeuille valeur 100, TRI 5% donc 105 au bout d’un an

* avec marge :
-risque calculé par DeGiro 35, il permettent donc 65 de marge
-marge utilisée 30, levier 1,3
- toujours TRI 5% mais sur 130 donc 106.5 au bout d’un an (136.5 moins la marge utilisée de 30)
- cout de la marge max(Eonia,0) + 1.25%, donc 30*1.25% en ce moment.
- TRI final 6.125 %, pour un levier de 1.3, et une utilisation de la marge < 50% ce qui laisse une grande sécurité. On a gagné un point de TRI pour un risque très modéré.

C’est un cas limite, si le TRI ou le levier augmente, le gain sera nettement plus important. Exemple avec un TRI de 7% et un levier de 1.5 le TRI avec marge ressort à 9,875%, soit un gain de presque 3 points. mais la sécurité sur marge devient faible.

C’est aussi très sensible aux taux. Sur l’USD, avec un coût de la marge à  2.43%, le Tri de 5% ne se transforme qu’en 5,77% dans l’exemple initial.

Dernière modification par Gaspode (06/12/2017 13h08)

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#14 06/12/2017 13h38

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@Gaspode,

Il y a un élément très important, que vous n’avez pas traité dans votre explication : les intérêts (le coût de la marge) ne sont pas fiscalement et socialement déductibles (contrairement à ce qui se passe dans l’immobilier locatif). Sauf si l’on utilise une entité soumise à l’IS.

Le problème pour faire les calculs, c’est que ça dépend alors du TMI de l’investisseur et de ses choix (PFU ou IR+PS).


M07

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#15 06/12/2017 19h36

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@M07, c’est transparent puisque je déduis le coût de la marge avant de faire le calcul de TRI.

Certes fiscalement parlant, on déclare un peu plus de plus-value que la réalité, mais ça représente 0.5% en plus de taxable pour un levier raisonnable.

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#16 06/12/2017 22h23

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Pour la marge il y a IB qui permet d’avoir un levier important et les taux sont dégressifs, ils proposent même un "portfolio margin" qui permet d’avoir un levier encore plus élevé ( à vos risques et périls ).
Un brexit ou un 11 septembre peuvent vous faire perdre toute votre mise.
C’est encore pire avec les courtiers FX où vous pouvez même vous retrouver à devoir de l’argent ( cf la décision de la BNS sur le CHF qui a même emporté des courtiers ).

Le lombard n’est pas très répandu en France mais il est possible d’en bénéficier dans d’autres pays ( Luxembourg pat exemple ).

Voici un exemple ( attention le taux est très élevé ) :
Keytrade Bank Luxembourg  | Crédit Lombard

Dernière modification par ZeBonder (06/12/2017 22h26)

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#17 07/12/2017 01h39

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Zebonder bonsoir

Non seulement le taux est beaucoup trop eleve chez Keytrade ( 3 a 4% au-dessus du libor/euribor…) mais d’autres frais se rajoutent ex 0.5% de com d’engagement + com sur coupons etc

La proposition de IB "portfolio margin" est presque équivalente au meilleur lombard de banque privée au Lux
Si on prend 70% - le max en banque privée- ça se compare a la marge standard de IB ou pour 10k d’un stock on ne sort que 25% de sa poche: en banque privee c’est 30%

Le gros avantage d’IB c’est leurs frais minimes (en "tiered" plutôt que "fixed"/flat) qui permettent de vendre un peu - acheter un peu alors qu’en banque faut y aller par grand minimum de 7k et plutôt 10k/transaction
Ca permet de baisser le Pru par petite touche…et reduire le levier rapidement en réduisant la position .

Le risque est limite si on se contente de peu de levier ou ne l’utilise qu’en cas d’opportunites a saisir comme Miguel

Mais ce qui fait la différence c’est la fiscalité: si les intérêts sont déductibles ça améliore le rendement
Perso je suis maximum a levier 2 chez IB donc un 6% de divi euro ou gbp est en fait 12% de brut - 1% ou 1.22% sur le montant de marge soit 0.5% = 11.5% de rendement ou 1.4% sur le Gbp
Pour un coupon de 7% c’est 14 - 0.5% = 13.5% de rendement

S’ajoutent a ça -on espère- l’équivalent en P-V !
A ne pas oublier que ce qu’on achète sur marge permet d’augmenter  le revenu ET les P-V réalisables MAIS les Moins-values aussi.

Pour conclure: avec 50% de marge et plus  faut être devant l’écran souvent!

Je vous donne un ex flagrant: j’avais 1200 Intu - dans la forte baisse de novembre j’ai triple ma position et mis des ordres de vente target. Ce matin au lieu d’encaisser 360 livres j’en ai encaisse 1080 apres l’annonce faite de rachat… avec les sommes recuperees j’ai ajoute 100 ou 200 actions a d’autres positions avec divi annonce pour bientôt …avec ordre de vente GTC a mon prix cible
Comme ça …

Mais attention! Quand ça baisse … faut alléger !
Et la revient la question de votre fiscalité sur gains/pertes!
Beaucoup de gymnastique!

A vous de voir si vous arriverez a bien dormir haha!

Dernière modification par sissi (07/12/2017 01h51)

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#18 07/12/2017 05h45

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Re !

Gaspode a écrit :

@M07, c’est transparent puisque je déduis le coût de la marge avant de faire le calcul de TRI.

Certes fiscalement parlant, on déclare un peu plus de plus-value que la réalité, mais ça représente 0.5% en plus de taxable pour un levier raisonnable.

En fait, ce n’est transparent que si vous calculez un TRI brut. C’est différent si vous calculez un TRI net.

La base imposable est augmentée …dans la proportion du levier (multipliée  par 1,3 dans votre exemple). Et il faut enlever le coût de la marge après imposition. On voit alors apparaître l’intérêt du PFU relativement aux TMI+PS  ;o)

Dernière modification par M07 (07/12/2017 05h46)


M07

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[+1]    #19 07/12/2017 07h25

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Le problème avec la marge, c’est quand les marchés crash, genre 2001, 2008, 1987.

Je m’explique, quand les marchés perdent 30%, il n’y a nulle part ou se cacher. Donc votre portefeuille perd 30% en valeur, et comme vos titre sont en garantie sur vos prêts, votre courtier va faire un appel de marge: donnez-nous du cash pour couvrir vos positions. C’est le fameux margin call.

Or, si vous n’avez pas de cash, vous êtes obligé de cloturer vos positions. Au pire moment, donc, puisque le margin call est issu au plus bas. C’est buy high et sell low à tout les coups.

Dans le pire des cas, le broker peut cloturer le compte: le client ne peut pas rembourser les pertes liées au titre.

C’est fondamentalement un problème de liquidité. Et cela contribue à la dévastation lors des crises. Actuellement, les regulateurs imposent aux banques un cap sur leur effet de levier a 20-30 fois leur fonds propres ( à la louche, ca fait longtemps que j’ai fait du Basel) pour contrôler ça.

Ce genre d’expérience est assez fréquent, mais les victimes n’en parlent pas souvent, parce que… ça fait mal 😖

voir aussi ce lien de george acs

Dernière modification par lionelo (08/12/2017 09h37)

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#20 08/12/2017 09h49

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Vous ne devez jamais rester sans cash ou utiliser l’effet de levier à 100% sinon au prochain crash vous êtes liquidé et vous vendez bien sûr au pire moment.
Lors de la crise du CHF, certains ont non seulement tout perdu mais se sont retrouvés redevables de sommes d’argent envers leur courtiers.

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#21 08/12/2017 10h29

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Il en faut suffisament mais pas trop :-). Sinon c’est passage par la case faillite :

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[+1]    #22 08/12/2017 13h38

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autre idée pour un effet de levier: sur les crédits immobilier, nous avons possibilité de faire "pause" sur les prélèvements pendant une période de 12 mois maxi sur la durée du crédit. Il est bien sûr conseillé de garder ceci pour les périodes d’impayés, de gros travaux, etc… mais une autre option se présente aussi à l’investisseur "qui aime prendre un peu de risque".

Sur l’ensemble de mes crédits immo, cela représente plus de 30K€ si je l’active partout. Je préfère les avoir maintenant que "peut etre jamais". Mais il ne faut prendre aucun risque (ou très très peu) avec cet argent c’est clair…

Donc après quelques mois de crédit, on demande une pause de 12 mois, donc on mets de coté 12 mois de loyer (-charges) sans payer de crédit (ou pour une residence principale on place 12 mois d’échéances). L’idée serait de les placer sur un portefeuille "long terme relativement fiable" (perso je vise certains ETF…) et sur lequel on peut reprendre l’argent à la demande (donc pas un PEA…).

Avec plusieurs crédits immobiliers en cours, ça peut vite faire une grosse somme, qui rapportera plus avec de bons placements qu’en restant dans le crédit. Le tout en général remboursé à 1,5% (moyenne…) sur 20 ans. Donc "de l’argent pas cher".
Et une fois ceci réalisé, on rallonge la durée du crédit d’un an, sans changer le taux, et on en profite aussi pour demander à réduire les mensualités, ce qui laisse encore une petite marge à la fin de chaque mois… marge que l’on rajoute aux placements plutot que la dilapider tous les jours.

Autre action, par exemple, boursorama propose des crédits <1% TEG sur 4 ans. Emprunter une somme et la placer sur le meme type de portefeuille. L’objectif n’est pas de faire du day trading aventureux mais de "surtout ne pas perdre un centime"…

Ceci n’est que mon avis, sans trop d’expérience (je viens seulement d’engager ce process sur l’un de mes crédits immo, avec objectif de le faire sur d’autres).
Donc…. retours d’expérience des autres bienvenus… (on y trouvera forcément les "pour" qui l’ont fait et savent gérer/optimiser pour faire des gains, et les "contre" qui… n’ont pas forcément tort je sais…)

Dernière modification par Arnaud13 (08/12/2017 14h04)

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#23 08/12/2017 15h13

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Bonjour,

Dans le cadre d’un crédit immobilier qui m’a été octroyé pour un investissement en SCPI, mon banquier m’a appris la semaine dernière qu’un crédit supplémentaire, appelé « crédit de réserve» pouvait être mis en place pour 15 000€.
Après avoir confirmé le fait que je pouvais l’utiliser pour n’importe quel sujet (voiture, travaux, bourse…), je me dis que cela pourrait être intelligent d’en bénéficier sur 10 ou 15 ans dans le cadre d’un investissement en PEA sur des valeurs solides (voir mon portefeuille), sous réserve que le taux pratiqué soit intéressant.

Avez vous déjà entendu parler de ce genre de crédit de réserve et avez vous déjà utilisé un crédit classique pour investir long terme en bourse ?
Pensez vous que cela soit une bonne idée de s’endetter pour investir sur les valeurs solides déjà présentes dans mon portefeuille (je précise que le montant de 15 000€ représenterait 5% environ de mon patrimoine net et que j’ai un taux d’endettement actuellement de 24% avec les SCPI) ?

Lanknard

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#24 08/12/2017 15h45

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Bonjour lanknard,

Je ne conaissais pas cette notion de crédit de reserve. Je note qu’on peut l’user comme l’on souhaite.

Toutefois je ferai remarquer que cet endettement doit être déclaré dans l’endettement total, et réduit la capacité d’emprunt future.

Contrairement à un pret locatif normal, ou une banque ajuste l’endettement  possible en fonction des revenus locatifs par la régle des deux tiers: les dividendes ne seraient pas pris en compte.

Dernière modification par lionelo (08/12/2017 15h48)

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#25 08/12/2017 16h04

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Lanknard a écrit :

Bonjour,

Dans le cadre d’un crédit immobilier qui m’a été octroyé pour un investissement en SCPI, mon banquier m’a appris la semaine dernière qu’un crédit supplémentaire, appelé « crédit de réserve» pouvait être mis en place pour 15 000€.

Attention, j’ai l’impression que cela est un crédit revolving,

Ce type de crédit a généralement mauvaise réputation. Leurs taux sont généralement assez élevés.

Quelle banque vous propose cela ?

Dernière modification par fred42 (08/12/2017 16h04)

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