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#1 27/11/2017 11h40

Membre (2017)
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Bonjour,

Étant débutant dans l’immobilier locatif, je me suis pas mal renseigné sur internet sur les méthodes et bonnes pratiques pour faire un investissement rentable. J’ai compris que le point crucial était la négociation du prix à l’achat et qu’un agent immobilier pouvait être utile dans ce processus en amenant un vendeur à accepter plus facilement des offres basses (si la situation le permet bien sûr).

Cependant, mes quelques expériences avec des agents immobiliers jusqu’ici n’ont pas été très fructueuses. A chaque fois que j’ai appelé des agents pour visiter un bien qui m’intéressait, l’agent m’a demandé mon budget avant même d’avoir pu visiter le bien.

J’ai tout d’abord répondu honnêtement avec un budget tout de même assez serré pour le type de bien recherché (type studio ou T2 de 30-35m² dans le 92 proche Paris) et inférieur au prix affiché sur l’annonce. Résultat : l’agent immobilier m’indique que le bien ne partira pas pour ce prix là et ne m’envoie par la suite que des biens dont le prix affiché correspond au budget que j’ai annoncé mais ne correspondant pas à mes critères (surface inférieure au minimum demandé).

Par la suite lors de contacts avec d’autres agents immobiliers, j’ai tenté de ne pas répondre à la question en indiquant que mon budget dépendrait de l’état du bien, du montant des travaux, etc. En indiquant seulement que j’avais des apports couvrant les frais de notaires pour un bien du type recherché. Mais les agents immobiliers réagissent en général assez mal à cela et sont très insistants pour avoir un budget.

J’ai peur qu’en indiquant un budget classique et raisonnable pour un acheteur lambda, la négociation d’un prix d’achat inférieur au prix affiché soit impossible par la suite. Mais d’un autre côté, mes expériences en annonçant un budget inférieur aux prix du marché n’ont mené à rien pour l’instant.

Certains d’entre vous sont ils passés par là ? Comment faut-il gérer cette question des agents immobiliers sur mon budget?
Peut-être qu’une négociation de l’ordre de 20% n’est tout simplement pas possible sur ce secteur et que je suis trop gourmand?

Merci d’avance pour vos réponses, tout partage d’expérience est le bienvenu smile

Mots-clés : agents immobiliers, budget, idf, investissement, négociation

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#2 27/11/2017 12h02

Membre (2013)
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Confronté à cette question je répondais que le budget n’était pas la question, je saurais me financer si la rentabilité était au rendez-vous.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#3 27/11/2017 12h05

Membre (2014)
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On est TOUS passés par là.

Si l’agent immobilier ne vous connaît pas, il va appliquer sa méthode standard. Il vous demande vos critères, votre budget et regarde dans sa base de donnée ce qu’il a. Un point c’est tout.

Vous pouvez trouver votre bien de cette manière mais si vous avez des spécificités et que votre budget est serré, il ne va pas s’embêter avec vous.

Je vous conseille de visiter dans un premier temps, même un peu hors budget. Ça vous donnera une idée du marché. Essayez de trouver des agents immobiliers avec qui le dialogue est sympa et qui prennent en compte vos remarques.ne vous grillez pas à visiter des tas de biens. Généralement l’agent lâche prise après 4/5 visites infructueuses.

Si votre budget est très serré, privilégiez les biens avec travaux.  Les prix sont en général plus negociables.

Bonne chance


Faire et laisser dire

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#4 27/11/2017 12h07

Membre (2011)
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Vous êtes sur un marché tendu, sur un type de bien tendu qui se vend comme des petits pains parfois par téléphone. Pourquoi voulez vous que l’agent baisse sa com’ ? -20% ça se trouve mais pas souvent et vous allez vous heurter à beaucoup de refus sur cette zone. Le courant c’est 5/10% max ! Et -20%, il faut l’argumenter. Perso, j’annoncerais que j’ai le budget sinon je n’appellerais pas. Je suis intéressé pour visiter et une fois la visite faite, je fais une offre (ou pas) en appelant l’agent avant. Je lui indique pourquoi je fais une offre à -20%. Si vous n’avez aucun argument, c’est sur que ça passe pas. Si vous cherchez juste un -20% tel qu’afficher, vous n’allez jamais y arriver. En général, -20% c’est travaux lourd, prix déconnecté.
Pour la RP, j’ai eu -21%. Mais c’était : travaux à refaire, prix déconnecté du marché (c’était faux mais bon…) pour un bien en vente depuis 4 mois (long sur Paris). A ce moment là, faut mentir un peu (juste ce qu’il faut), aggraver les travaux. Perso, sur Paris, c’est mini 1000-1200€/m² sinon les entreprises se déplacent pas (exemple de négo).

Après, ne vous laissez pas intimider par les agents. Soyez ferme et proposez d’en discuter lors de la visite. mais qu’il ne sert à rien de parler prix sans cela.

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#5 27/11/2017 12h13

Membre (2015)
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Cette réponse ne vous engage à rien donc vous pouvez embellir la réalité pour obtenir des visites sur des biens affichés plus cher. Lorsque vous ferez une offre, l’agent risque de ne pas comprendre pourquoi elle est si éloignée de votre budget initial mais il suffira de lui rappeler que c’est vous qui fixez le niveau de l’offre après tout. Si l’investissement n’est pas rentable ca ne sert à rien d’acheter.
Pour retenter votre chance avec les agents que vous avez déjà vus vous pouvez toujours leur dire que vous avez revu votre banquier et obtenu X% de plus que la fois précédente

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#6 27/11/2017 13h21

Membre (2017)
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Pour avoir mis en vente un bien en direct, j’ai perdu énormément de temps avec des personnes qui n’ont pas le budget. 

Elles pensent pouvoir obtenir au moins 17% de rabais, comme cela.

J’en ai discuté avec des agents immobiliers, c’est de plus en plus fréquent. Par exemple, quand un acheteur potentiel demande, avant même de visiter un bien, s’il peut négocier le prix c’est mal parti.

J’ai ainsi eu la visite d’une personne qui cherche un bien depuis plusieurs années mais qui n’a pas le budget. Connu de toutes les agences de la région, elle persiste à visiter des bien hors budget, jusqu’à supplier les vendeurs de baisser leur prix (c’est ce qu’il a fait avec moi).

Je ne conseille pas le mensonge. Soyer franc et expliquer vos objectifs : je cherche un bien avec travaux. Visiter des biens dans votre budget car vous ne savez jamais combien vous coûteront les travaux au final. Tisser de bons liens avec des agents immobiliers qui ont besoin eux aussi de gagner des sous : travailler ensemble.

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#7 27/11/2017 16h38

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Je vous conseillerais également de pratiquer un peu comme décrit par DDtee.

Donnez un budget si l’agent le veut vraiment (un peu + élevé que le vrai) histoire d’accéder aux visites; tout en précisant que votre critère de 1er choix sera avant tout la rentabilité.

Ainsi, on vous présentera seulement des biens adaptés pour effectuer un investissement locatif, et vous ne ferez pas non plus perdre de temps aux vendeurs et à l’agent sur des biens qui ne s’y prêteraient pas.

Par ailleurs, vous dites dans votre présentation avoir un bon salaire. Ce qui serait intéressant, c’est de savoir comment vous vous y êtes pris pour arriver au chiffre de ce fameux budget que vous avez communiqué.

Dernière modification par julien (27/11/2017 16h39)

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#8 28/11/2017 15h37

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Kabal a écrit :

Vous êtes sur un marché tendu, sur un type de bien tendu qui se vend comme des petits pains parfois par téléphone. Pourquoi voulez vous que l’agent baisse sa com’ ?

Si je puis me permettre, ça n’est pas simplement une histoire de commission.

L’agent se déplace, prend sur son temps et éventuellement celui du propriétaire qui met le bien à disposition pour la visite.

Dès lors, il paraît légitime qu’il refuse de faire visiter le bien s’il pense que l’acheteur n’est pas "sérieux" dans sa proposition et qu’elle a peu de chances d’être acceptée du propriétaire : son temps n’est pas gratuit et il n’a pas vocation à "faire connaître l’état du marché immobilier" à des investisseurs immobiliers…

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#9 28/11/2017 17h21

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En réalité, nous parlons de la même chose. Je suis d’accord que son temps n’est pas gratuit. Et c’est plus ou moins ce que je dis. Avoir une personne au téléphone sur un bien que j’imagine juste mis en vente, qui demande déjà un rabais de 20% sans visite, ca ponctionne dans la com’ méchamment. Si en plus, l’AI sait qu’il va avoir des offres au prix "facilement". Pourquoi il irait se casser la tête avec un acheteur comme cela. Aucune chance !

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#10 28/11/2017 17h48

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Bonjour, je me suis posé la même question récemment et après plusieurs essais j’en suis à répondre que "je cherche des studios ou T2 entre x et y €/m2, ce qui me permet en général d’atteindre la rentabilité que je recherche."

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#11 28/11/2017 18h17

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Si vous voulez vraiment faire des affaires et mettre l’agent immobilier de votre côté, il faut commencer par être généreux et dire à l’agent immobilier que vous ne lui demanderez jamais de baisser sa com’, il fera ainsi le travail pour vous…

A vouloir voir petit sur tout (y compris sur le travail des autres) sans recul on finit avec de petits rendements wink


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#12 28/11/2017 23h04

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Merci à tous pour vos réponses, qui me paraissent toutes assez logiques finalement en me mettant à la place de l’AI.

julien a écrit :

Par ailleurs, vous dites dans votre présentation avoir un bon salaire. Ce qui serait intéressant, c’est de savoir comment vous vous y êtes pris pour arriver au chiffre de ce fameux budget que vous avez communiqué.

J’ai effectivement indiqué avoir un bon salaire dans ma présentation mais j’ajouterai "pour un jeune actif avec 1 an d’expérience" et "nous sommes deux à le dépenser" wink

Pour fixer mon budget j’ai tout d’abord calculé ma capacité d’emprunt avec des mensualités à 30% de mon salaire net ce qui me donne une valeur max max disons permettant d’acheter un T2 au prix du marché dans ma zone. J’ai validé ce premier chiffre avec mon banquier.

J’ai ensuite effectué des calculs de cash flow et de rentabilité avec le site rendementlocatif pour connaître le prix max auquel je peux acheter un appartement du type T2  pour qu’il s’autofinance (cash flow nul) en fonction des loyers que je prévois. Ce qui me donne une valeur inférieure à mon budget  max max. C’est cette valeur que j’ai communiquée.

Vu qu’il s’agit d’un appartement que j’utiliserai provisoirement comme résidence principale, je limite mon objectif une fois mis en location à l’autofinancement et je compte sur le salaire futur de ma moitié pour diminuer notre taux d’endettement et pouvoir réinvestir.

C’est vrai que je ne l’ai pas précisé dans mon post initial mais je cherche un bien avec travaux. Il me paraît effectivement impossible de trouver un bien qui s’autofinance sans travaux dans ce secteur. Après avoir refait quelques calculs "raisonnables", je peux me rapprocher du prix du marché et annoncer à l’AI un budget proche de mon max max (dans les prix du marché) donc plus crédible tout en concentrant mes visites sur des biens négociables.

J’imaginais tenter de négocier aussi sur les frais d’agence mais vu votre remarque DDtee, j’ai l’impression que ça risque d’être contre-productif.

Merci bien smile

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