Déficit foncier et Prélèvement à la Source IRPP : quels impacts ?

Philippe30 · #1

Bonjour,

Si j’ai bien compris le sens de la loi de finance 2017 , on pourra déduire en 2018 50 % des travaux réalisés en 2017 s’agissant d’une mesure incitative à réaliser des travaux en 2017 suite au prélevement à la source de l’IRPP.

"le projet de réforme du Gouvernement prévoit, afin d’inciter à la réalisation de
dépenses de travaux en 2017, un mécanisme dérogatoire aux règles de droit commun de déduction des
dépenses de travaux au titre de l’année 2018. Ce mécanisme consiste à apprécier globalement sur les années 2017 et 2018 le montant des travaux déductibles en 2018."

"Trois situations peuvent se rencontrer sur les années 2017 et 2018 :
1- En l’absence de réalisation de dépenses de travaux lors de l’année 2018, le contribuable pourra tout de
même déduire 50 % des sommes payées en 2017.
Exemple : Pour des dépenses de travaux payées de 3 000 € en 2017 et 0 € en 2018, les charges prises en compte
fiscalement seront de 3 000 € en 2017 et 1 500 € en 2018 (soit la moyenne des dépenses des années 2017 et 2018
d’un total de 3 000 €).
2- En cas de réalisation de dépenses de travaux lors de l’année 2018 pour un montant équivalent à celui
de l’année 2017, le montant retenu correspondrait à la moyenne des sommes payées lors des années
2017 et 2018.
Exemple : Pour des dépenses de travaux payées de 1 500 € en 2017 et 1 500 € en 2018, les charges prises en
compte fiscalement seront de 1 500 € en 2017 et 1 500 € en 2018 (soit la moyenne des dépenses des années 2017
et 2018 d’un total de 3 000 €).
3- En cas de décalage sur 2018 des dépenses de travaux, le contribuable ne pourra imputer que 50 % des
sommes payées en 2018.
Exemple : Pour des dépenses de travaux payées de 0 € en 2017 et 3 000 € en 2018, les charges prises en compte
fiscalement seront de 0 € en 2017 et 1 500 € en 2018 (soit la moyenne des dépenses des années 2017 et 2018
d’un total de 3 000 €).
Ce faisant, cette mesure maintient une véritable incitation à la réalisation de dépenses de travaux en 2017
puisque la concentration des dépenses de travaux sur 2018 présente un moindre effet. Pour un montant de
dépenses de travaux donné sur deux ans (2017 et 2018), les modalités de mise en œuvre de la réforme seront :
- Parfaitement neutres sur le calendrier de réalisation des dépenses, pour un contribuable dont
l’intégralité des revenus perçus lors de l’année 2017 est concernée par le prélèvement à la source prévu
par le projet de réforme du Gouvernement ;
- Incitatives à la concentration des dépenses de travaux sur l’année 2017 pour les contribuables qui, au
titre de cette même année, ont des charges importantes ou des revenus non concernés par le
prélèvement à la source prévu par le projet de réforme du Gouvernement. En effet, dans ces conditions,
les charges de l’année 2017 pourront produire un effet dès l’année 2017 (l’impôt sur le revenu de
l’année 2017 n’étant pas intégralement annulé) et en produiront un au titre de l’année 2018 (prise en
compte de la moyenne des charges des années 2017 et 2018 et, le cas échéant, report des déficits
générés au titre de l’année 2017).
En outre, il est précisé que, quelle que soit la configuration de réalisation des dépenses entre les années 2017
et 2018, le déficit foncier constaté en 2017 et reportable sur 2018 pourra s’imputer dans les conditions de droit
commun, y compris si son origine ne provient que de dépenses de travaux."

Voici le lien , c’est en page 245 - 246

http://www.performance-publique.budget. … source.pdf

Philippe

Mots-clés : deficit foncier, foncier, impot

volthur · #2

Oui c’est ce que j’ai compris aussi.

mais j’attends de voir ce que donnerai le projet final avant de faire des plans sur la comète.

D’ailleurs il me semble que nous en avons déjà commencé à en parler ici : https://www.investisseurs-heureux.fr/t12689-2

Morey · #3

Donc pour les charges courantes, il convient d’en payer un maximum en 2016 ou en 2019 pour en récupérer 100%.
Et pour les travaux, vu le peu de temps qu’il reste en 2016, ce sera pour 2019 également.

Guizmo95 · #4

Pour moi, je l’ai déjà dit sur l’autre fil de discussion, il ne faut pas faire de travaux en 2017 ou 2018.
En 2017, deduire des charges sur un revenu non imposable ca ne sert à rien.
En 2018, déduire seulement 50%, ca ne sert à rien non plus.

mrdupont · #5

et qu’en est-il pour l’amortissement en LMNP ?
Va-t-on perdre une année d’amortissement en 2017 ?

Thierry2015 · #6

C’est vraiment problématique car :
- on ne maîtrise pas la sortie de locataire qui est nécessaire pour des travaux conséquents,
- on n’a pas intérêt à investir avec travaux…
En effet, une question qui se pose est qu’en est il en LNMP, apparemment il n’y aura pas d’impact sur le régime réel des BIC.

Dernière modification par Thierry2015 (26/11/2016 22h24)

nik66 · #7

A condition que le prélèvement à la source se fasse. Car Fillon a dit qu’il supprimerait cette mesure.

Thierry2015 · #8

Tant mieux si il est supprimé…

Reg75 · #9

Le projet de loi instaurant le prélèvement à la source a été voté par le Parlement et validé par le Conseil constitutionnel.
Il est donc applicable, sauf si un nouveau texte l’annulant était voté après les élections de 2017 à l’instigation d’un nouveau gouvernement ou si son application était décalée d’une ou plusieurs années.
Sans mésestimer certaines déclarations politiques il faut savoir que l’administration des finances publiques a investi et continue d’investir des moyens considérables pour la future mise en place du dispositif de retenue à la source, notamment pour les chaînes de traitement informatiques. On ne peut donc a priori exclure que le futur gouvernement sortant des urnes de juin 2017, quel qu’il soit, constate qu’il est trop tard ou trop coûteux pour revenir sur la mise en oeuvre du dispositif.
Il ne semble donc pas forcément prématuré de s’intéresser à ses effets possibles sur la fiscalité des revenus immobiliers en 2017 et 2018.
Je m’intéresserai aujourd’hui à la question de la prise en compte des travaux réalisés sur les propriétés louées nues, donc en principe immédiatement déductibles en totalité des revenus du bien concerné. Et j’illustrerai mon propos par un cas particulier.
Philippe 30 a cité dans un précédent commentaire les quelques paragraphes figurant dans le document "Evaluation préalable communiquée au Parlement" sur la mise en place d’un tel dispositif.
Je me situe délibérément dans un cas plutôt banal dans lequel un foyer fiscal dont le revenu est constitué pour l’essentiel de traitements, salaires ou pensions dispose par ailleurs de revenus fonciers soumis au régime réel.
En synthèse, les dispositions peuvent être résumées de la manière suivante:

- Les travaux réalisés en 2017 seront ainsi pris en compte: la part des travaux prise en compte dans la fraction du déficit foncier excédant 10700€ sera reportable sur les exercices ultérieurs. Une somme correspondant à 50% du montant des travaux réalisés en 2017 sera également déductible des revenus fonciers de 2018, quel que soit le montant des travaux 2018.
- Pour les travaux réalisés en 2018, la déduction ne portera que sur 50% de leur montant, sauf exécution de travaux pour force majeure ou acquisition réalisée dans l’année.

Concrètement quelles conséquences selon les situations concernées?

- Pour ceux qui ont un programme de petits travaux réguliers et de montants identiques qui ne les conduisent pas à dépasser les 10700€ de déficit année après année, ils pourront en pratique déduire en 2018 la moitié des travaux faits sur les années 2017 et 2018. Quoi qu’ils fassent ils sont perdants.
- Ceux qui ont des projets de gros travaux de rénovation ou autres pour les deux années à venir ont intérêt à les concentrer au maximum sur 2017, puisqu’en pratique la part des travaux 2017 excédant les 10700€ de déficit sera déduite deux fois: à travers le report de déficits et de nouveau dans le calcul du revenu foncier pour 2018.
- Il vaut mieux reporter à 2018 des acquisitions nécessitant de gros travaux, sauf si les travaux peuvent être réalisés, facturés et payés en 2017.
- Ceux qui ne prévoient pas de travaux en 2017 ont intérêt à reporter sur 2019 et au-delà les travaux prévus en 2018.

J’illustre cette démonstration par mon cas personnel. Les revenus de mon foyer fiscal sont constitués pour l’essentiel de salaires. Notre taux marginal d’imposition est de 41%. Nous avons acquis en 2016 2 immeubles de rapport: le premier dans la ville de N***: nous prévoyons en 2017 la rénovation de 2 appartements pour environ 20 000€; le second dans la ville de A***: il s’agit de la rénovation complète de l’immeuble pour un budget évalué à 110 000€.

Compte-tenu de ces travaux, le revenu locatif est inférieur à son potentiel, à la marge sur le 1er immeuble (travaux courts, autres appartements loués en continu), très fortement sur le second immeuble qui, en pratique ne pourra être mis en location au mieux qu’à la rentrée de septembre 2017. Je vais directement à la conclusion.

1- En réalisant la totalité des travaux en 2017, le montant des travaux rendus effectivement déductibles sur les revenus fonciers des 10 années suivantes sera de 176 300€ pour 130 000€ réalisés. Je suis gagnant
2- En réalisant les travaux par moitié en 2017 et en 2018, le montant des travaux rendus effectivement déductibles sur les revenus fonciers des 10 années suivantes sera de 121 300€ pour 130 000€ réalisés. Je suis un peu perdant.
3- En réalisant les travaux en totalité en 2018, le montant des travaux rendus effectivement déductibles sur les revenus fonciers des 10 années suivantes sera seulement de 65 000€ pour 130 000€ réalisés. Je suis fortement perdant.

Ce qui donne les chiffres suivants pour le scénario de référence (tous travaux en 2017):

Déclaration fiscale 2017:
N***: revenu brut: 12 000€ / revenu net de charges courantes (y compris intérêts): 7 000€ / travaux : 20 000€
A***: revenu brut: 6 000€ / revenu net de charges courantes (y compris intérêts d’emprunt): 1 000€ / travaux: 110 000€

Revenus fonciers: revenus bruts : 18 000€ / revenu net de charges courantes (y compris intérêts d’emprunt): 8 000€ / Travaux 130 000€ / Déficit: 122 000€ dont déficit reportable 111 300€

Déclaration fiscale 2018:
N***: revenu brut: 15 000€ / revenu net de charges courantes (y compris intérêts d’emprunt): 10 000€ / travaux déductibles: 10 000€
A***: revenu brut: 24 000€ / revenu net de charges courantes (y compris intérêts d’emprunt): 16 000€ / travaux déductibles: 55 000€

Revenus fonciers: revenus bruts : 39 000€ / revenu net de charges courantes (y compris intérêts d’emprunt): 26 000€ / Travaux (50% des travaux 2017) 65 000€ / Déficit: 39 000€ dont déficit reportable 28 300€. Déficit reportable sur les bénéfices fonciers des années 2018 à 2026: 139 600€ (111 300 € + 28 300€)

Philippe30 · #10

Totalement exact

Comme on reporte en 2018 50 % de la valeur des travaux de 2017 , il faut tout passer en 2017 pour être largement gagnant.
S’agissant d’un calcul par moyenne l’année 2017 vaut 150 % et l’année 2018 50 %

Philippe

julien · #11

Mais si je comprends bien, c’est vrai pour la fraction de pur déficit foncier, soit en dehors de la tranche 0-10700 €.
Donc valable uniquement si on a des "petits" travaux pour annuler des revenus fonciers positifs sur 2017 (qui ne rentrent pas dans le prélèvement à la source), ou bien des gros travaux excédant franchement les 10700 € de déficit. Mais pas des "moyens" travaux.

Ou je loupe un truc ?

Reg75 · #12

Bonsoir,

Si le prélèvement à la source est mis en place selon les modalités convenues, les revenus courants en 2017 (donc hors revenus exceptionnels) ne seront pas imposables. Le mécanisme prévu est que le Trésor Public compensera l’impôt du, calculé selon les modalités habituelles, par un crédit d’impôt de même montant. Donc tous les contribuables dont l’impôt 2017 est supérieur à zéro font un gain théorique égal à l’impôt du en 2017 mais qui, du fait de la mise en place du prélèvement à la source en 2018, sera en pratique constaté beaucoup plus tard, quand les revenus baisseront (au moment de la retraite, voire du décès).

Comme cet impôt sur les revenus 2017 ne sera jamais payé il n’est pas de l’intérêt du contribuable de minorer son revenu: les déductions venant en 2017 minorer le revenu imposable ou l’impôt lui-même seraient ainsi perdues définitivement pour le contribuable. C’est pourquoi la loi prévoit qu’une partie d’entre elles, plus ou moins celles qui entrent dans le calcul du plafond des niches fiscales (par exemple la réduction d’impôt sur les emplois à domicile ou les réductions Pinel ou Scellier), resteront mobilisables et deviendront déductibles de l’impôt 2018. Mais ce ne sera pas le cas des cotisations type PERP, Préfon, etc. La solution retenue pour les travaux normalement déductibles des déficits fonciers en 2017 est à mi-chemin. La déduction des travaux entrepris et facturés en 2017 est de fait perdue définitivement pour la part qui n’est en principe pas reportable (soit le montant de l’excédent foncier net des charges et des intérêts d’emprunt + 10 700€). Pour éviter un report massif des travaux sur 2018, voire 2019, il est cependant prévu que le contribuable pourra déduire de son revenu foncier 2018 50% du montant de travaux engagés en 2017. En contrepartie les travaux réalisés en 2018 ne seront déductibles qu’à 50% de leur montant des revenus fonciers 2018 pour les biens acquis en 2017 et antérieurement.

D’où les 4 conclusions que je rappelais dans ma contribution initiale:

- Pour ceux qui ont un programme de petits travaux réguliers et de montants identiques qui ne les conduisent pas à dépasser les 10 700€ de déficit foncier année après année, ils ne pourront en pratique déduire de leur revenu foncier en 2018 que la moitié des travaux faits sur les années 2017 et 2018. Quoi qu’ils fassent ils sont perdants.

- Ceux qui ont des projets de gros travaux de rénovation ou autres pour les deux années à venir ont intérêt à les concentrer au maximum sur 2017, puisque en pratique la part des travaux 2017 excédant les 10 700€ de déficit foncier sera déduite deux fois: à travers le report de déficits post-2017 et de nouveau, à hauteur de la déduction de 50% de leur montant total, dans le calcul du revenu foncier pour 2018.

- Il vaut mieux reporter à 2018 des acquisitions nécessitant de gros travaux, sauf si les travaux peuvent être réalisés, facturés et payés en 2017.

- Ceux qui ne prévoient pas de travaux en 2017 ont intérêt à reporter sur 2019 et au-delà les travaux prévus en 2018.

alex44 · #13

J’avoue ne pas comprendre en quoi il faut faire des travaux important en 2017:

Les travaux constituent des charges qui effacent les loyers, et peuvent créer du "déficit" mais effacer des loyers 2017 sur lesquels on n’aura jamais d’imposition je ne comprends pas.

Je vous donne mon exemple concret:

J’ai 2 immeubles

1= acheté en 2014, 15K€ de travaux, du borloo 30 et 60%, et une renégociation de pret, il me reste 7500€ de déficit que je vais utilisé sur les loyers 2016. Après les Borloo/intérêts/TF c’est ce qu’il me reste par an.

2= acheté en 2016, 20K€ de travaux, loyer 13750€ en 2016 (année complète 16800€), avec les déduction (Borloo/TF/intérêt/frais de prêt) je vais déduire 10700 de mes revenus globaux, et les 20K€seront entièrement utilisé (à 3-4K€ près c’est pour simplifier la suite)
Jusque là je comprends.

mais en 2017 je vais encaisser 29460€ de loyer, et avec les borloo/Interets/TF déclarer un bénéfice de 16K€ sur lesquels j’aurai du payer 45% (30+15), mais je ne paierai jamais d’impôts, en 2018 avec le prélèvement à la source c’est aussi ce que je paierai mais sur les loyers de 2018.

J’ai une opportunité actuellement pour acheté un immeuble de 2 appartements pour 75K€+6KFrais agence+6K FDN, et 40K€de travaux. admettons que je loue en décembre 2*500€ sur 2017.

Si je réalise cette opération en 2017, les 40K€ vont annuler 17K€ de loyer (16K€ des 2 premiers immeubles + 1K€ du nouveau) je vais déduire 10700€ de mes revenus salarié 2017 (sur lesquels je ne paierai jamais d’impôts) restera 13k€ que je pourrai déduire en 2018 à 50% et en 2019 à 50%?

Déjà est ce que mon raisonnement est bon? Si c’est le cas je vois pas l’intérêt d’engager des travaux pour annuler des loyers sur lesquels je ne serai pas imposé…

Vous vous y connaissez mieux que moi sur la partie fiscale, donc je pense plutôt que j’ai loupé un épisode…

Merci

Reg75 · #14

Alex44 a écrit :
mais en 2017 je vais encaisser 29460€ de loyer, et avec les borloo/Interets/TF déclarer un bénéfice de 16K€ sur lesquels j’aurai du payer 45% (30+15), mais je ne paierai jamais d’impôts, en 2018 avec le prélèvement à la source c’est aussi ce que je paierai mais sur les loyers de 2018.

J’ai une opportunité actuellement pour acheté un immeuble de 2 appartements pour 75K€+6KFrais agence+6K FDN, et 40K€de travaux. admettons que je loue en décembre 2*500€ sur 2017.

Si je réalise cette opération en 2017, les 40K€ vont annuler 17K€ de loyer (16K€ des 2 premiers immeubles + 1K€ du nouveau) je vais déduire 10700€ de mes revenus salarié 2017 (sur lesquels je ne paierai jamais d’impôts) restera 13k€ que je pourrai déduire en 2018 à 50% et en 2019 à 50%?

Je pars de l’hypothèse que vous procédez à l’achat au prix et dans les conditions que vous évoquez.

Vous déclarerez comme d’habitude vos revenus fonciers 2017 en 2018.
Vous aurez 17 000€ de revenus nets imposables, dont vous déduirez 40 000€ de travaux. Comme vous l’indiquez ces 40 000€ viendront couvrir votre excédent à hauteur de 17 000€, vous pourrez déduire 10 700€ de déduction sur vos revenus salariés et il y aura donc un reste à déduire transférable sur les exercices antérieurs de 12 300€.

Et effectivement l’impôt du sur 2017 est annulé (mais pas le report de déficit) via un crédit d’impôt dit modernisation de montant équivalent.

En 2018, vous aurez 28 000€ de revenus nets imposables dont vous pourrez déduire de nouveau 50% des travaux réalisés en 2017, soit 20 000€. Soit un solde de 8 000€ qui vous permettra d’absorber un montant équivalent de déficit reporté. Pas d’impôt et un report de déficit sur les exercices à venir de 5 300€.

Si, au contraire, vous réalisez votre achat en 2017 et programmez vos travaux l’année suivante.

En 2017, vous aurez 16 000€ de revenus nets imposables sur lesquels vous ne paierez pas d’impôts non plus (via le même mécanisme de crédit d’impôt modernisation).

En 2018 (je fais l’hypothèse que vous avez le même revenu que précédemment), vous avez 28 000 € de revenus nets dont vous déduisez 20 000€ (50% du montant). Soit un solde de 8 000€ sur lequel vous paierez des impôts et pas de report de déficit sur les exercices suivants.

En pratique, dans le 1er cas vous aurez bénéficié pour 40 000€ de travaux de la déduction effective de 12 300€ + 20 000€, dans le second cas de 20 000€ seulement. Gain:votre TMI* 12300€. Comme vous pouvez le voir cet avantage sera d’autant plus important que le déficit reporté en 2017 sur les exercices antérieurs sera élevé et que votre TMI est important.

A noter que si vous décalez votre achat en 2018 vous pourrez, sauf modification ultérieure des textes, déduire normalement vos 40 000€ de travaux, quelle que soit la date à laquelle vous les ferez.

Pour votre information un article du journal Le Monde de ce jour d’un professeur de droit fiscal explique la même chose. Vous pouvez utilement vous y référer pour compléter votre information.

Bonne soirée à tous les investisseurs.

alex44 · #15

Déjà j’avais loupé une chose: on déclare en 2018 les revenus fonciers de 2017….

Après en 2018 dans l’hypothèse du 3ème achat j’aurai 38K€ de revenu fonciers (26 des 2 premiers immeubles, et 12K€ du 3ème) donc 38-20K€ travaux 2017-(0,5*20 pour 2018)= 8K€ou je dois payer des impots.

Donc oui cela reste très valable.

Par contre je suis curieux des régulations à N+1, donc pour le foncier finalement on paiera toujours l’année d’après? Donc toujours pareil en cas de revente de l’immeuble on paie des impots à N+1?
(je change un peu de sujet désolé)

Je vais voir si peux me procurer un "le monde"!

Merci

Reg75 · #16

Alex44 a écrit :
Par contre je suis curieux des régulations à N+1, donc pour le foncier finalement on paiera toujours l’année d’après? Donc toujours pareil en cas de revente de l’immeuble on paie des impots à N+1?
(je change un peu de sujet désolé)

En fait, on continuera de faire comme maintenant une déclaration des revenus de l’année en question vers mai-juin de l’année n+1. Les finances publiques vous communiqueront en septembre 2019 le montant de l’impôt du au titre de l’année 2018 dont ils déduiront les prélèvements auxquels ils auront procédé sur vos salaires et autres catégories de revenus pendant l’année 2018. Si le système est bien conçu par l’Etat, vous aurez en général trop payé et le retour à votre déclaration pourra alors être un petit chèque du ministre des finances.
Pour les revenus fonciers je comprends que nous aurons donc à payer trimestriellement une avance d’impôt sur les loyers encaissés. Je crois comprendre que cette avance sera égale à un pourcentage des loyers (bruts?) calculé par l’administration en fonction du taux d’imposition effectivement constaté antérieurement à la réforme sur vos revenus fonciers mais c’est à vérifier.

julien · #17

Un aspect intéressant dans l’article du monde cité par Reg75, que j’avais loupé, est que pour un immeuble acquis en 2018 on pourrait déduire 100% des travaux 2018.

J’avais loupé aussi que contrairement aux dividendes les revenus fonciers n’étaient pas considérés comme des revenus exceptionnels (je m’étais plutôt imaginé une séparation revenus salariaux/revenus du patrimoine). Et donc l’impôt sur les revenus fonciers 2017 serait annulé par le crédit d’impôt modernisation (comme pour les salaires).

Du coup, j’ai du faire une erreur dans mon message où je déclarais "

julien a écrit :
Mais si je comprends bien, c’est vrai pour la fraction de pur déficit foncier, soit en dehors de la tranche 0-10700 €.
Donc valable uniquement si on a des "petits" travaux pour annuler des revenus fonciers positifs sur 2017 (qui ne rentrent pas dans le prélèvement à la source), ou bien des gros travaux excédant franchement les 10700 € de déficit. Mais pas des "moyens" travaux.

Car pour les petits travaux (annulant juste les revenus fonciers positifs et n’entamant pas le report), ça n’aurait pas d’intérêt de les passer en 2017.

D’où :

A/ Pour les immeubles déjà possédés :

- 1. Quand on reste inférieur au montant de l’excédent foncier net des charges et des intérêts d’emprunt + 10 700€, aucun intérêt à privilégier 2017 ou 2018 car on pourra déduire que 50% dans les 2 cas (sur les revenus fonciers 2018), le mieux est d’attendre 2019 pour en déduire 100%
-2. Le seul intérêt de faire les travaux en 2017 est quand on peut accumuler du déficit reportable, et donc quand ils sont d’un montant élevé. Car cette partie-là du montant (le déficit reportable)des travaux, et seulement cette partie-là, compte in fine pour 150%.

B/ Pour les immeubles qu’on envisage d’acquérir :

- 1. Si seulement petits travaux envisagés (montant de l’excédent foncier net des charges et des intérêts d’emprunt + 10 700€), envisager un achat en 2018 plutôt qu’en 2017 pour déduire 100% des travaux de remise en état.
- 2. Si gros travaux, l’achat en 2017 peut être meilleur (même mécanisme qu’en A.2).

J’espère avoir enfin compris et ne plus faire d’erreur de raisonnement…

Dernière modification par julien (17/01/2017 11h43)

volthur · #18

Oui voila, à condition bien sur que cette réforme ne soit pas supprimée avant la fin de l’année, ce qui est tout à fait possible…

L’avenir nous le dira !

julien · #19

Oui volthur. Bon rappel, c’est d’ailleurs pour ça que j’attends un peu avant de sortir les 10 jours de mon CET considérés comme revenus non exceptionnels.
On verra ça après les élections .

Dernière modification par julien (17/01/2017 13h04)

Bio · #20

Bonjour,

Pour faire suite à cet échange, je souhaitais avoir votre point de vue sur:

1 / l’impact des travaux de rénovation 2017 sur les déficits fonciers reportables existants:
si je réalise des travaux de rénovation en 2017, ces derniers viendront s’imputer (dans le cadre de ma déclaration de revenus 2017) sur mes revenus fonciers 2017 en les minorant et aboutissant à un revenu net foncier qui s’imputera, lui même, sur mon déficit reportable existant…
Dans ce cas, j’ai bien pris en compte 100% de mes travaux 2017, non?

2/ l’impact de revenus fonciers particuliers en 2017:
a/ Comment considérer une subvention ANAH qui serait perçue en 2017: revenu non récurent donc exceptionnel? et donc non taxable..?
b/ Comment considérer le versement d’une assurance venant compenser un vide locatif en 2015?

alex44 · #21

Bonjour,

Est ce que le contexte aussi incertain des élections, vous freine dans les investissement, notamment ceux avec un gros déficit (pour bénéficier du prélèvement à la source )

Aussi sans rentrer dans la politique et les avis de chacun sur les candidats&programmes, j’ai vu que dans le programme de Macron il veut instaurer une "flat tax" de 30% sur les revenus immobilier, mais je ne trouve pas de précision sur les déductibilités des frais (comme actuellement)

Pour ceux qui ont actuellement 30+15,5% sur le bénéfice foncier cela peut être intéressant, mais pour ceux qui utilise le déficit…

Je suis pour la première fois en train d’hésiter car je ne sais pas comment nous allons être mangés… les changements qui s’annoncent sembles importants…

Et vous mes chers?

Dernière modification par alex44 (08/03/2017 21h50)

jeromem · #22

Bonjour à tous,

Je remonte ce sujet car je le trouve très intéressant, mais aussi parce que je suis en ce moment à la recherche de biens immobiliers avec travaux pour un investissement locatif.

Savez-vous si ce dispositif s’applique aussi à des achats fait dans le cadre de SCI à l’IS ou lorsqu’on est sous le régime LMNP ?

Merci

skepalm · #23

Bonjour

Ce sont 2 régimes différents. Dans la sci à l’IS et dans le Lmnp, vous devez immobiliser vos travaux et les amortir.

Cordialement

alex44 · #24

J’ai acquis en 2017 en immeuble avec un ratio travaux/prix de 30%, et ceux dans l’optique d’élargir mon patrimoine, mais aussi d’utiliser la double déductibilité des travaux sur l’année et N+1.

L’investissement c’est bien passé, les appartements rénovés, et en passe d’être loués. Je ferai un retour détaillé sur le post adéquat.
J’ai comme d’habitude conventionné sans travaux avec L’ANAH 50% d’abattement (loi cosse).

Maintenant je regarde déjà vers demain… 2018 2019 2020.

je vais finir l’année 2017, déclaré mes revenus en 2018 avec -10700€ sur mes revenus globaux, et un déficit à reporter sur les loyer de 2018 de 20K€.

Je vais déclarer si tout ce passe bien 26K€ de loyer après abattement Cosse, frais divers 8K€ (TF, assurances, interets…) donc l’intégralité des 20K€de déficit seront mangés, ce qui est bien mais…

Quid du prélevement à la source en 2019 (promis?) donc année 2018 blanche?
Les 20K€ ne seront pas reportable sur 2019 (normal!)

Je me pose la question, est ce pertinent de refaire un gros investissement pour ne pas "perdre" ce déficit. C’est à dire créer un fort déficit sur 2018 (car mes immeubles actuels arrivent à 0/-2K€ sur l’année 2018) avec un nouvel achat et reporter 2 fois ces travaux (du nouvel achat) sur 2019 et 2020…

exemple simple Achat d’un immeuble à 40K€ avec 40K€ de déficit (ration travaux/prix bien 1:1), pour déduire 80K€ en tout.

Si le prélèvement à la source ne se fait sur 2019, alors il sera je pense mort!

La meilleure situation (d’après moi, et ce n’est pas mon cas) étant de se présenter devant cette année blanche avec 0€ de déficit à reporter durant celle ci, et réinvestir après le tunnel d’un an.

Dernière modification par alex44 (23/10/2017 14h01)

alex44 · #25

Je me lance pour faire ce que j’ai expliqué au dessus avec un immeuble à 30K€+30K€de travaux.
renta du bien 16%, 12% si ANAH.

J’ai fait un post sur cet immeuble.

Personne d’autre n’anticipe le prélèvement à la source avec un investissement de ce type?

Dernière modification par alex44 (28/11/2017 21h09)

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