Vente d'un bien immobilier et remboursement anticipé du prêt ?

PiloteB777 · #1

Dans le cadre du rééquilibrage de mon patrimoine, je me suis séparé de trois biens immobiliers. Les prêts associés à ces biens ont des taux actuels d’à peu près 1% hors assurance. Ces prêts sont cappés et par chance depuis que je les ai contractés, l’euribor 3 mois à la plupart du temps était en ma faveur.

Sur la somme retirée de la vente, la moitié devrait servir au remboursement anticipé.

La question que je me pose actuellement est : suis-je obligé de rembourser par anticipation les prêts ayant servis à l’acquisition ?

Ne pourrais-je pas placer cette moitié sur des placements sûrs style promotion compte sur livret, assurance vie de plus de huit ans et rembourser ces prêts que si le taux variable dépendant de l’euribor monte trop ?

Précision : j’ai la capacité financière pour continuer à rembourser ses mensualités sans les revenus immobiliers en face.

Mots-clés : assurance vie, prêts, remboursement anticipé

Neo45 · #2

Bonsoir PiloteB777,

À ma connaissance (somme toute limitée, je le reconnais), rien ne vous oblige à rembourser vos prêts de façon anticipée.

Avec un taux de crédit à 1% et si vous êtes en mesure de rembourser les emprunts sans les revenus immobiliers que vous aviez jusque là sans que cela n’impacte votre niveau de vie, placer l’argent sur des supports plus rémunérateurs peut faire sens.

Michel · #3

Bonjour PiloteB777,

En théorie, vous avez une obligation contractuelle, cela demande donc l’accord de votre banque.

Source : Conserver le crédit après la vente ou rembourser en anticipé

En pratique, vous pouvez aussi ne rien dire à votre banque… (et résilier votre assurance).

Dernière modification par Michel (23/11/2017 20h24)

Surin · #4

Dommage que les réponses soient aussi peu précises. Il faut dire que la demande est incomplète.
Quid de l’objet de ces prêts? Sont-ce des prêts immobilier?
Quelle garantie, Caution, hypothèque?
Déjà cela dépend de la réponse à ces questions.

Pour le reste, Neo vous vous trompez, le contrat passé avec la banque oblige à rembourser le prêt si le bien objet du financement est vendu.
Ensuite il est vrai que si on ne dit rien à la banque, il y a peu de chance qu’elle s’en aperçoive et quand bien même, il n’est pas sûr qu’elle demande le remboursement. Ceci dit elle est en droit de l’exiger, cela peut générer une situation complexe.
Pouvez-vous expliquer Michel en pratique comment résilier l’assurance d’un bien immo vendu sans en alerter la banque?

Jay69 · #5

En effet, la plupart de contrats de prêts prévoient une obligation d’information et de remboursement en cas de vente du bien financé. Je me suis posé la même question récemment et une simple lecture de mes contrats de prêts (courant et passé à la BNP et au Crédit Mutuel) stipulait ce point très clairement. Après j’imagine qu’un remboursement même partiel doit pouvoir se négocier avec la banque; mais je ne m’amuserai pas à le faire sans les prévenir…

lachignolecorse · #6

Surin a raison. Contractuellement, vous devez avertir la banque de la vente du bien associée à un prêt.

Il y avait une "coutume" qui consistait à dire qu’on pouvait transférer un prêt sur un autre bien dans un délai assez reduit (6 mois) . Je ne sais pas si c’est encore applicable.

Chtirentier · #7

Bonsoir

Euh, lors des ventes, le notaire ne pose aucune question ?

Chtirentier

Surin · #8

Le notaire le saura s’il y a une hypothèque car il en est forcément informé. Pour le reste il peut poser la question, votre réponse n’engage que vous mais ce n’est pas sa responsabilité de le faire.

Neo45 · #9

Surin a écrit :
Pour le reste, Neo vous vous trompez, le contrat passé avec la banque oblige à rembourser le prêt si le bien objet du financement est vendu.

Je me coucherai donc moins bête et plus instruis ce soir.

Michel · #10

Surin a écrit :
Dommage que les réponses soient aussi peu précises. Il faut dire que la demande est incomplète.

Vous êtes taquin

Avez-vous seulement pris le temps de lire l’article ? Rappel du titre : Est-il obligatoire de rembourser un prêt immobilier en cas de vente ?

En pratique, je me permets d’insister, même si la banque est informée de la vente, elle ne peut que constater que son client ne rembourse pas la somme empruntée (client qu’elle ne souhaite pas perdre). True story.

Dans le cas de PiloteB777, le banquier devrait accepter de conserver le crédit.

Dans le cas d’un futur investissement, le plus simple étant d’intégrer une clause de transfert sur un autre bien.

Pouvez-vous expliquer Michel en pratique comment résilier l’assurance d’un bien immo vendu sans en alerter la banque?

Avec la loi Sapin 2, vous résiliez votre assurance.

Kiem · #11

Michel a écrit :
Avec la loi Sapin 2, vous résiliez votre assurance.

Ah bon ? Il ne faut pas disposer d’une nouvelle assurance pour pouvoir résilier l’ancienne?
Et vous ne devez pas prévenir la banque de ce changement? Elle n’a pas la possibilité de vérifier que les garanties sont bien identiques ? Etes-vous sûr de ce que vous avancez ? En l’occurrence, vos garanties sont alors nulles…

Bernard2K · #12

Vous êtes obligé contractuellement à informer votre banque et à rembourser le prêt. Mais comme dans toute obligation, il est utile de savoir à quelle sanction vous êtes exposé si vous "oubliez" d’informer la banque.

A ma connaissance, c’est surtout que la banque peut demander le remboursement immédiat du prêt ; Il convient, donc, si on ne rembourse pas, de garder cet argent sur des supports relativement liquides.

A cet égard, utiliser l’argent de la vente pour un second bien immobilier est une mauvaise idée, même avec un éventuel accord du conseiller bancaire :
- un bien immobilier est peu liquide. S’il y avait l’exigilité du remboursement, vous seriez mal !
- si bien locatif, les les intérêts du prêt souscrit pour le financement initial de l’immeuble A ne sont pas déductibles en charges pour l’immeuble B qui a été acheté avec le produit de la vente de l’immeuble A !

Outre cette possible exigibilité, il ne semble pas complètement impossible qu’il puisse y avoir une autre pénalité, prévue par la loi ou par le contrat (bien relire son contrat de prêt).

Michel · #13

@Kiem : vous avez tout à fait raison de me corriger.

Meilleurtaux.com a écrit :
L’unique condition à respecter pour l’emprunteur est d’apporter à son établissement prêteur une formule présentant un niveau de garanties au moins équivalent à celui du contrat initial contracté auprès de sa banque. Pourvu que les mêmes risques soient couverts, la banque ne peut pas refuser le changement d’assurance emprunteur.

Source : Résiliation assurance prêt immobilier

@B2K : exact, sans accord tacite de la banque, il faut garder la somme liquide.

Dernière modification par Michel (23/11/2017 23h54)

PiloteB777 · #14

Tout d’abord merci à tous pour vos réponses.

Concernant les deux prêts, ce sont des prêts immobiliers avec garantie Crédit Logement qui se terminent dans 7 ans. Les deux sont variables cappés : actuellement le plus petit est à 0,85% et le plus gros à 1,25%, hors assurances pour les deux. Compte tenu de l’euribor 3 mois, cela fait des années que je profite d’un taux bas.

Les sommes ne sont pas importantes car ce sont des petits appartements en région centre : vente pour un montant de 163000 euros. Capital restant dû des deux prêts : 80000 euros. Mensualité de 1200 euros.

Bref, ça pas été l’affaire du siècle quand on voit les soucis de locataire et les taxes, charges etc…

De plus, je tiens à préciser que je ne compte pas refaire un investissement immobilier en direct dans la foulée mais plutôt rééquilibrer mon patrimoine en réaffectant 83000 euros vers des valeurs mobilières ou de la pierre papier SCPI en AV ou REIT en CTO.

Et donc éventuellement les 80000 euros du capital restant dû sur des supports sécurisés type fond euros dans le cas d’un accord avec la banque pour conserver les prêts.

Dernière modification par PiloteB777 (23/11/2017 23h32)

Bernard2K · #15

PiloteB777 a écrit :
dans le cas d’un accord avec la banque pour conserver les prêts.

Idée très bof. Je ne pense pas que vous aurez un accord officiel, écrit, qui engage la banque ; et un accord oral de votre conseiller ne vaut pas une cacahuète. Si vous ne voulez pas rembourser les prêts, ne dites rien à la banque, c’est encore le plus simple.

lachignolecorse · #16

Pas trop d’accord avec vous Bernard2k. Si vous avez de bonnes relations avec votre banquier(et que vous risquez d’avoir besoin de lui un jour), vous pouvez lui dire votre intention de conserver les prêts. Je suis convaincu que l’honnêteté sera payante lorsque vous aurez besoin d’un financement ultérieur.

La banque n’a généralement aucun intérêt à demander le remboursement du prêt. Ça leur fait du travail et ce n’est pas une activité lucrative ni prioritaire.

Dernière modification par lachignolecorse (25/11/2017 11h38)

PiloteB777 · #17

En effet, pour conserver de bonnes relations, je vais faire preuve de transparence. De toute façon, mon choix n’est pas encore arrêté au sujet du non remboursement anticipé.

Si je place la part de ce capital restant dû, je pense me diriger vers un nouveau contrat d’assurance vie sans frais évidemment (afin de ne pas polluer mes anciens contrats) avec un bon fonds euro style Évolution vie.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Remboursement anticipé d'un prêt immobilier ? [ 1 2 3 4 5 ]	117	20 952	30/03/2022 13h25 par RadioInvest
Remboursement de prêt anticipé : quel taux pour le capital restant dû ?	3	2 194	03/01/2015 17h42 par Seapathfinder
Remboursement anticipé de prêt et déduction des intérêts locatifs ?	2	1 471	22/05/2014 16h41 par pierrejacques11
Remboursement anticipé d'un crédit sur un bien commun ?	6	1 223	09/10/2015 22h55 par mehdi57
Remboursement de crédit anticipé : comment calculer le rendement réel ?	3	2 022	30/12/2014 14h44 par Faith
Remboursement anticipé du crédit de Résidence Principale vs placements boursiers ?	15	6 251	02/06/2016 20h21 par GoodbyLenine
Remboursement anticipé d'un emprunt souscrit par une SCI par l'intermédiaire d'une holding ?	5	1 820	31/05/2016 13h11 par oldchap

Vente d'un bien immobilier et remboursement anticipé du prêt ?

#1 23/11/2017 20h08

#2 23/11/2017 20h19

#3 23/11/2017 20h23

[+1] #4 23/11/2017 20h40

#5 23/11/2017 20h49

#6 23/11/2017 20h49

#7 23/11/2017 20h51

#8 23/11/2017 20h53

#9 23/11/2017 21h17

Surin a écrit :

#10 23/11/2017 22h32

Surin a écrit :

[+1] #11 23/11/2017 22h36

Michel a écrit :

#12 23/11/2017 22h45

#13 23/11/2017 23h05

Meilleurtaux.com a écrit :

#14 23/11/2017 23h21

#15 25/11/2017 00h56

PiloteB777 a écrit :

#16 25/11/2017 11h37

#17 26/11/2017 09h17

Discussions peut-être similaires à “vente d'un bien immobilier et remboursement anticipé du prêt ?”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)