Dispositif Pinel en y logeant un ascendant : une bonne idée ?

On en pense doublement du mal. Mais j’espère que vous avez pris la peine de lire les discussions du forum parlant du Pinel et de certaines mauvaises expériences d’investisseurs.

_D’abord louer à ses parents peut être source de problèmes. On ne connait pas votre situation, si vous avez des frères et sœurs, cela peut générer des tensions dans la famille etc…

_Le Pinel à Montpellier a la côte… chez les vendeurs de Pinel. Il faut croire qu’ils y ont un intérêt. Cet intérêt est-il en phase avec le votre? Probablement que non car vous allez surement surpayer le bien.

PS: vous payez 8k d’impôts, bravo. C’est que vous avez certainement un salaire correct et un parcours qui le justifie. Ne faîtes pas de cet état de fait un critère pour avancer dans vos investissements, c’est le meilleur moyen de choisir les plus mauvais et perdre encore davantage d’argent.

Dernière modification par kc44 (23/11/2017 09h24)

De ce que j’ai compris suite à ce forum et après quelques nuits à élaborer des fichiers Excel, tout dispositif de défiscalisation permet à un investisseur d’être assisté en lui proposant un projet clé en main. Je dirai que c’est la solution de facilité mais qui se paie très très cher via un rendement faible : d’environ 0,5 % à 2,5 % net via des exemples perso (je ne prends en compte la revente ne pouvant anticiper l’état du marché 12 ans plus tard).

Ce forum en parle en long et en large avec retour d’expérience.

Si c’est juste pour payer moins d’impôts, mauvaise idée…… N’oubliez pas que dans immobilier il y a immobile. Ça peut vite devenir un projet à gros tracas si mal monté.

Bon courage à vous

Dernière modification par Seb78 (23/11/2017 11h15)

Oui, c’est dans la norme de ce qui ne fait pas gagner d’argent.

Je pense , j’ai mis une copie d’écran ci-dessous du récapitulatif communiqué par la banque

Si on se base sur le montant des loyers, cela fait environ 11ans.

Perso j’ai du mal à savoir la valeur d’un bien dans 11ans.

(Et je ne vois rien dans les frais d’entretien de l’appartement dans le calcul).

Maintenant, même avec cette vision qui me semble optimiste, 23% de gains en 11ans, cela me parait faible.

Le patrimoine au terme est égal au prix de l’appart, ça veut dire qu’il calcule au bout de 20 ans non ? (Plus rien a rembourser)
Édit : ah non, il y a ’remboursement du capital’ sur l’autre colonne.

Dernière modification par Hazdrubal (24/11/2017 01h43)

Je doute que ce soit sur 11 ans. je doute même que ça soit la simulation pour l’appartement de Castelnau le Lez.

Malaf nous présente des infos disparates et des explications insuffisantes. Pour ma part, je ne peux pas me prononcer avec si peu de données.

J’avoue, ça fait rêver de voir des loyers monter de 1% par an… Le tout sans le moindre investissement.

J’ai l’impression que l’économie d’impôt prend en compte l’économie Pinel moins le surcoût d’impôts fonciers. C’est pour ça qu’on est a 8%.
Pour les 11ans ils doivent prendre le Pinel sur 9 ans plus le délai de livraison.

Caceray a écrit :

3) Taxe foncière 0 € !? Je ne m’attarderai pas sur ce point…

En fait elle a été intégrée dans la partie "charges et frais" (je reconnais que le tableau n’est pas très clair)

Je n’ai pas l’intention de prendre ce programme, il m’avait été communiqué à la base surtout pour m’illustrer le principe du Pinel. Je vais voir ce que ma banque propose (ce sera l’occasion de voir pour la première fois un CGP) et dans le même temps essayer de faire un comparatif avec l’ancien.

J’avoue que cette simulation m’interroge :
- en prix d’achat, on est à 3200 €/m² habitable, ce qui est le prix moyen du m² à Castelnau le Lez pour des biens anciens. Certes, c’est en rez-de-chaussée ce qui vaut moins cher, mais c’est compensé par le jardin et la loggia, donc on peut dire, en première approche, que c’est vendu au prix moyen de l’ancien. Or, le Pinel est généralement vendu beaucoup plus cher que l’ancien.
S’il n’y a pas un gros loup quelque part, je ne comprends pas pourquoi on aurait ici le seul Pinel "marketé" vendu au prix de l’ancien !

- sur le loyer : le plafond Pinel est 12,5 €/m² ; la surface est de 70 m² (62 + loggia retenue dans la limite de 8 m²) soit 850 €/mois soit 10200 €/an. Or l’étude indique un revenu locatif de 7800 €. Depuis quand les études Pinel indiquent-elles un loyer 35 % inférieur au plafond ? Même dans une tentative de refléter les prix réels du marché, ils auraient pu indiquer dans les 9000 €, mais 7800 € est un chiffre trop défavorable pour être crédible de la part d’un marchand de Pinel.

Franchement, j’ai de gros doutes sur le fait que cette étude corresponde vraiment à un appartement T3 de 62 m² + 20 m² loggia + 29 m² jardin à Castelnau le Lez, qui soit réellement disponible à l’achat, à ce prix. Je suis curieux de voir le programme bien réel, sur le site internet du promoteur.

En tout cas, si c’était vrai, cela me semblerait alors faire partie des "moins pire" des Pinel. Prix raisonnable par rapport à la surface ; certes, il y a un grand nombre de programmes Pinel à Castelnau, mais il y a une telle demande de logements dans l’agglo de Montpellier que ce n’est probablement pas un mauvais investissement pour l’avenir. Il faudrait quand même vérifier le micro-emplacement (la décharge…). Cela dit, ça reste un Pinel, donc renta pas extraordinaire. Et il resterait de toute façon le problème que c’est plutôt une mauvaise idée d’être le bailleur de vos parents (d’autant plus si vous avez des frères et sœurs). Si vraiment vous voulez un Pinel, louez-le sur le marché normal, de façon à avoir des locataires "neutres".

Dernière modification par Bernard2K (25/11/2017 00h54)

J’avais dit que je ne posterai pas d’exemple perso, mais typiquement c’est le genre de résidence que je n’aurais pas proposé alors perdu pour perdu…

Résidence Néo (Montpellier)

Livraison : T3 2019
Type : T3 au RDC
Surface : 65,9 m² (+9m² de terrasse)
Parking : Oui, intérieur
Prix : 160 341 € TTC (TVA 20%)

Soit un prix imbattable de 2 433€/m² dans une ville où la moyenne se situe à plus de 2600€/m² ; même avec la décote du RDC "ça passe".

Sauf qu’un petit coup d’oeil sur Google Maps / Street View et on s’aperçoit que :
1) C’est Montpellier m’enfin c’est vraiment parce que le code postal le dit quoi…
2) Le quartier (Street View) craint un peu, je me vois mal envoyer des clients là bas

Ceci dit ça vaut le coup de sortir des sentiers battus… même si la zone n’est pas sexy, le prix semble être en adéquation avec le quartier (source LaCoteImmo et MeilleursAgents) et il faudrait voir les projets d’urbanisation d’ici 10 ans.

Connaissant mal cette ville, je ne saurais pas me prononcer en l’état.

EDIT : Fausse alerte ! Je viens de m’apercevoir que le programme n’est pas éligible au dispositif Je me disais aussi…

EDIT 2 : Cela veut aussi dire que le neuf n’est pas systématiquement plus cher que l’ancien et que les promoteurs surfacturent bien dès lors que c’est éligible Pinel

Dernière modification par Caceray (25/11/2017 07h32)