ArtemisM [76] : étude de cas immobilier (premier achat immoblier)

Vous n’évoquez pas les frais du syndic pro… si la copro est créée le contrat de syndic doit déjà être en cours, vous pouvez donc connaître votre quote part de charges estimées (ajoutez y un peu car lors d’une création, beaucoup de frais sont oubliés).
Suivant le nombre de lots, cela représente rapidement quelques centaines d’euros par an.

pour votre prêt, oubliez le monde des bisounours et commencez dès maintenant à faire des simulations ainsi vous pourrez ajouter le coût des intérêts dans les charges.
En période d’essai les banques risquent d’être frileuses, vous n’évoquez pas votre patrimoine actuel et les garanties que vous pouvez fournir.

LMNP = meublé, vous devez intégrer le cout des meubles et équipements.

impots il vous faut vous projeter

rendement vous évoquez le brut, prolongez votre calcul jusqu’au net après impôts avec une valo de l’assurance etc…

Dernière modification par Kili (11/11/2017 23h13)

Pour un petit ajout aux justes réflexions de mes "collègues", il faut se méfier des travaux réalisés pour vendre.
En effet, la tentation est grande de faire du joli et spectaculaire, mais techniquement économique sur des postes moins visibles mais plus importants… faites vous accompagner d’un bon professionnel, généraliste du bâtiment !

Ces travaux bénéficieront-il d’une garantie, décennale, par qui ?

Faites une recherche sur votre vendeur, ne serait-il pas marchand de biens ?

Bonjour à tous,

Je vous remercie chaleureusement pour vos réponses.
C’est une grande aide.

En effet je suis sûrement encore un peu naïve et optimiste.
Simplement j’ai beau lire ce que je veux, si je ne me lance pas un jour je ne verrai tout ça que sur le papier. Je ne dis pas que je veux juste acheter pour acheter au détriment d’un bon investissement, AU CONTRAIRE. Mais si j’en trouve un qui semble me convenir, je n’ai pas peur de me lancer.

Pour ce qui est du prêt je suis assez confiante sur ma situation et j’ai un garant très solide derrière qui est d’accord de me soutenir dans ce projet. J’ai déjà discuté avec deux banques et un courtier pour savoir justement si j’avais une chance d’avoir un emprunt car autrement je n’aurai même pas commencé les recherches. Ma banquière m’a dit qu’il n’y avait aucun problème dès que j’aurais signé un contrat (je n’ai pas de période d’essai c’est un contrat de 3 ans renouvelable avec le Ministère avec optique de titularisation). Le deuxième banquier que j’ai vu n’avait pas l’air d’émettre de doutes non plus quand je lui ai parlé de mon projet même si à l’époque je n’avais aucun bien en vue. Et le courtier m’a clairement dit qu’il n’aurait pas de mal à faire passer mon emprunt. Encore une fois, j’avoue que je les ai cru de but en blanc, mais pour le coup je ne vois pas quels intérêts ils auraient eux à me mentir sur ce point là ? Vous en pensez quoi ?

Kili : Oui en effet c’est très pertinent, je suis partie un peu vite, c’était la première visite de cet appartement et j’ai directement accroché avec, mais comme ca ne sera pas ma RP … ce serait bête de se laisser avoir par ses sentiments sur une première affaire. Je vais me poser et reprendre tous les postes de charges et refaire un calcul plus complet.

Bernard2K : Merci pour votre analyse complète. Vous ne brisez pas mes rêves je vous rassure :) au contraire, je suis vraiment preneuse de tous les conseils et c’est pour ça que je viens ici. Comme je disais, je ne pense pas qu’avoir l’emprunt soit vraiment la plus grosse difficultés. La difficulté c’est plutôt de rentrer dans mes frais dès le départ ce qui est le point essentiel pour moi.
En vous lisant je me rends compte que oui, je me suis laissée quelque peu embarquée par l’AI et l’appartement qui m’a (trop) plu. Je sais que ça va être un de mes principaux défauts de gérer des "coups de coeur" et prendre du recul sans me faire presser par les pro’ du milieu.
Comme je disais à Kili, je vais refaire les calculs de façon plus approfondi. Si vous le voulez bien je reviendrai les poster ici lorsque ce sera fait pour voir si je commence à comprendre ou si je fais totalement fausse route ?
Pour la copro, très honnêtement, je ne peux pas vous répondre je vais creuser ce point là en effet.
Par contre si, je comptais le louer en meublé, même si c’est un régime compliqué, je suis là pour apprendre après tout.

DDtee : Oui c’est vrai, après j’ai visité pendant les travaux donc j’ai pu voir les ouvriers en place, les matériaux utilisés etc … vous avez totalement raison je devrai y aller avec un professionnel pour avoir son avis sur la qualité de l’exécution et j’avais prévu de le faire sur une seconde visite. Très bon point pour la garantie décennale.

En tout cas c’est hyper constructif pour moi de faire face à vos remarques.
Je continue et je reste hyper motivée, si ce n’est pas ce bien là, ça en sera un autre.
Je reviendrai poster mes nouveaux calculs en prenant en compte le maximum d’éléments et en essayant de ne rien oublier. C’est sûr qu’après votre lecture je m’attends à trouver un résultat négatif haha mais au moins ça m’entraîne à le faire et à mieux cerner tous les postes de dépenses.

Bon dimanche ! :)

Dernière modification par ArtemisM (12/11/2017 12h15)

CDD de 3 ans pour un ministère, c’est sûr que c’est mieux que 6 mois dans un supermarché ! Si vous avez un bon garant, ça devrait être bon.

La seule chose que je peux vous dire avec certitude, c’est que vous allez vous trainer un boulet pendant toute la durée de votre crédit.

Ce cash-flow négatif va être très handicapant le jour où vous voudrez acheter votre résidence principale, le jour où vous aurez un incident de loyer (vacance locative, impayé), le jour où vous aurez un ravalement de facade ou de gros travaux, etc… Aurez vous la trésorerie suffisante le moment venu? 

Vous oubliez de + certains frais : frais de garantie dans le financement (en moyenne 1.5% du montant du prêt), vous partez sur 25% de charges d’exploitation, je vous assure qu’on se rapproche des 30% dans la majorité des cas.

Vous n’avez à priori pas tout compris au fonctionnement du LMNP (d’ailleurs vous n’intégrez pas le montant des meubles vaisselles et  autres indispensable pour équiper le logement dans votre financement). Vous devez déclarer l’ensemble des recettes perçues (charges comprises). Il serait utile de vérifier si il n’est pas préférable de faire une déclaration au réel plutôt qu’en mico-BIC.

Bref, je pense qu’il est nécessaire de vous former avant tout. Comme le dit un certain "expert immobilier" : Apprenez à investir avant d’investir !

Étant moi-même contractuel et étant passé par la case CDD de 3 ans avec CDI au bout de 6 ans, je peux témoigner que toutes les banques ne voient pas cela du même œil mais que j’ai réussi sans trop de problème à convaincre ma mienne que ce type de contrat était plus sûr qu’un CDI dans le privé par les temps qui courrent et à me faire mettre à l’époque dans la case  ’fonctionnaire’. J’imagine que toutes ne le font pas mais la banque avait des objectifs de recrutement de jeunes actifs à cette période et était très arrangeante… Ça devrait donc passer dans votre banque ou dans une autre !

Dernière modification par Borat (12/11/2017 22h12)