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#1 30/10/2017 14h12

Membre (2017)
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Bonjour,

Je remercie ce superbe forum qui est un trésor d’informations et de conseils sur lequel je retrouve des valeurs communes et le désir de gérer ses finances.
Je me permets de solliciter vos avis éclairés car je suis actuellement dans une situation compliquée et je manque de recul par rapport à ma situation pro et perso.

J’ai actuellement 35 ans et suis propriétaire depuis 3 ans d’un F2 (60 m2) à Paris d’une valeur de 500 kE, pour lequel je rembourse un crédit de 200 kE sur 15 ans.
Pour diverses raisons, il avait été décidé d’acheter cet appartement avec mes sœurs et je me retrouve avec 60% des parts et les 2 autres avec A… (30%) et B…(10%)

J’avais mis un apport conséquent de 100kE, mes parents nous avaient aidé en mettant un apport de 200 kE. (raison pour laquelle nous avons inclus mes sœurs)

Il faut savoir que les charges de l’appart sont très élevés avec près de 400 Euros/mois et qu’avec le crédit et les impôts, j’ai dû mal à finir les fins de mois malgré mon salaire correct (4000 E/ mois)

Il s’agissait en quelque sorte d’un pied à terre familial, pour lequel j’étais toutefois majoritaire et je comptais y vivre régulièrement.

Or aujourd’hui, la situation a changé : ma compagne part pour raison pro en grande banlieue et je me sens contraint de la suivre et donc de ne plus vivre dans cet appartement à Paris.
De plus, il y a une mésentente familiale qui s’est crée en raison de toutes les différentes personnes qui y ont mis leur argent. (mes parents, mes sœurs, moi)
Je rembourse la totalité du crédit restant, je suis majoritaire à 60% : puis-je faire louer l’appart alors que les autres s’y opposent ? (il semble qu’il faille 75% des parts pour être décisionnaire…)

La situation est tellement complexe qu’aujourd’hui une seule personne doit racheter les parts des autres pour ne plus avoir à justifier de ses actions :

Plusieurs issues possibles : qu’en pensez-vous ?
-    Soit je rachète les parts restantes de mes sœurs, pour pouvoir faire comme bon me semble et faire louer l’appartement lorsque je vais suivre ma compagne. Ce ne sera pas rentable, mais il sera possible d’envisager une plus-value à long terme à la revente.  Je me continuerai donc de me constituer le patrimoine, même si j’y perds chaque mois.

-    Soit ma sœur A rachète la totalité de mes parts et reprend mon crédit, et je suis donc libre mais j’aurai tellement l’impression d’avoir perdu tout l’effort que j’ai mis au début pour cet appartement que j’ai beaucoup financé. (meubles, travaux,…) Je ne sais pas combien je pourrais récupérer au final et j’aurai l’impression d’y perdre…

Le problème vient de mes parents qui soutiennent aujourd’hui mes sœurs alors qu’à l’époque, il disait avoir mis l’apport de 200kE (100kE pour moi + 100kE pour mes sœurs) pour ME financer…
Mes parents ne sont pas dans les parts officiellement.

Merci d’avoir lu jusqu’au bout, et j’ai essayé d’être le plus clair possible pour avoir vos avis sur ma situation.
Il faudrait que j’aille consulter un notaire, mais il s’agit du même que celui de mes parents et donc très compliqué d’avoir un avis neutre…
Bien sûr je ne souhaite pas non plus consulter un avocat, car cela envenimerait encore plus les choses…

Message édité par l’équipe de modération (31/10/2017 10h51) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : dilemme parts immobilier, indivision, présentation

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#2 30/10/2017 14h34

Membre (2015)
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ENTJ

Bonjour,

La situation était foireuse dés le départ faute de convention ; dans ces conditions et à vous lire, la priorité est donc d’en sortir, quitte à assumer ses erreurs et à y laisser quelques plumes. Nul n’est tenu à l’indivision.

Mais avant cela, pourquoi ne prenez vous pas l’attache d’un autre notaire ? Rien ne vous lie avec celui que vous partagez avec vos parents (ou alors j’ai mal lu).

NB : vous avez aussi la possibilité de vendre le bien, tous ensemble, à une tierce personne, et de reprendre tous vos % de mise de départ sur le prix de vente.
Il faut bien admettre que les meubles et les travaux éventuels que vous avez mis dans l’appartement devront être revendus ou ré employés ailleurs dans la plupart des cas, sauf accord avec vos sœurs et ascendants, ce qui semble impossible, donc…Courage, parfois il faut prendre sa perte pour mieux rebondir que de traîner des lustres des griefs.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 30/10/2017 14h38

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Bonjour,

ce n’est pas clair ! Pourriez-vous éclaircir les points suivants :
- actuellement, quel est l’usage de ce logement : votre résidence principale ? Secondaire ?
- comment est possédé ce logement : indivision, SCI ?
- vos parents ne sont pas dans les parts, donc comment ont-ils apporté l’argent : donation ? Prêt ?
- pour ce logement, qui est endetté et auprès de qui (prêt entre particuliers ou banque) ?
- quelle est l’envie de chacun concernant ce logement ? Vous ne semblez pas d’accord avec vos soeurs ; que souhaitent-elles ?
- votre idée qu’il faut 75 % des parts pour décider ne correspond pas à la règle légale. D’après la loi, c’est les 2/3 (soit 67%) pour mettre en location, et l’unanimité pour décider de vendre. Avez-vous une convention d’indivision qui fixe des règles différentes ? Si oui, est-ce que cette convention désigne un gérant, et avec quels pouvoirs ?

Dernière modification par Bernard2K (30/10/2017 14h50)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#4 30/10/2017 15h11

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Bonjour et bienvenue !

unsospiro a écrit :

Il faut savoir que les charges de l’appart sont très élevés avec près de 400 Euros/mois et qu’avec le crédit et les impôts, j’ai dû mal à finir les fins de mois malgré mon salaire correct (4000 E/ mois)

Mon avis / conseil qui n’engage que moi :

1- Fuyez cet investissement au plus vite, les charges sont aberrantes (sans compter l’impôt foncier qui doit être élevé), si cela convient à votre sœur A pourquoi pas…
2- Investissez votre argent en solo (PEA, SCPI, AV, etc…),
3- Apprenez à calculer un rendement locatif, empruntez à 110% et achetez un bien en province,
4- Restez en bon terme avec la famille !


Who’s the more foolish, the fool or the fool who follows him?

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[+1]    #5 30/10/2017 16h57

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Voici quelques réflexions sur votre situation :

1) De ce que je comprend de votre message, le bien a été acheté pour 500k€, dont 300k€ (100k€ d’apport + 200k€ de crédit) venant de vous, et 200 k€ venant de vos parents (qui ont fait une donation à leurs 3 enfants), vous avez financé quelques travaux, et les charges associées au bien, et vous avez bénéficié du droit d’occuper ce bien (ce qui explique que vous ayez financé les travaux et les charges, et participé aux 500k€ pour un peu plus de vos 60%). Je suppose que les 200 k€ de vos parents sont une donation faites à leurs 3 enfants. Il doit manquer des informations, car rien dans ceci ne justifie par exemple que vos 2 soeurs n’aient pas le même pourcentage. Pouvez-vous compléter ?

2) Pour éviter que la situation ne s’envenime à l’avenir, et comme vous n’avez plus besoin de ce bien, le mieux serait de "sortir de l’indivision", éventuellement en cédant le bien (sauf à ce qu’une de vos soeur veuille et puisse -financièrement- racheter la totalité).
Pour ceci, il faut le mettre en vente (ça nécessite que vous soyez d’accord avec vos soeurs, ou à défaut de faire la procédure requise pour qu’un juge décide), puis vous partager le produit de la vente (à 60-30-10%, sachant que sur vos 60% vous devrez aussi rembourser le capital restant de votre emprunt, si la situation correspond bien -au niveau du titre de propriété- à ce que vous indiquez : indivision avec 60% / 30% / 10%, vous seul engagé par l’emprunt en cours). Comme c’est votre RP, au moins sur votre part vous serez exonérés d’imposition sur les plus-values.   

3) Je doute qu’un plan du genre "mettre le bien en location" soit un bon choix : la rentabilité sera faible, vous devrez répartir les revenus locatifs avec vos soeur (à 60-30-10%), vous devrez continuer à rembourser votre emprunt, vous (comme vos soeurs) serez imposés sur les revenus locatifs, et lors de la vente (qui interviendra bien un jour) vous payerez des impôts sur vos plus-values, en résumé ce n’est sans doute pas un bon investissement pour vous et mieux vaudrait en sortir (vous avez mieux à faire de votre argent). 

4) Votre message comporte quelques aspects qui mélangent le "factuel économique" et le "sentimentaliste", et il vous (vous, vos soeurs, et vos parents) faudrait faire le tri la-dedans si vous ne voulez pas vous fâcher pour des motifs en réalité assez infondés. En particulier :
  - Vous indiquez que vos parents ont apporté 200 k€ et n’ont aucune part de ce bien. Ça signifie donc que vos parent ont consenti des dons déclarés à vous et à vos soeurs, juste avant l’achat…  (ou alors il y a eu des "dons non déclarés" ou autre magouilles ?). Donc, vos parents se sont dessaisis de ces sommes, et n’ont plus vraiment leur mot à dire là dessus. Il faut peut-être le leur rappeler, afin qu’ils en soient bien conscients, et l’acceptent sans revenir dessus, et éviter tout malentendu, sauf à ce qu’ils souhaitent mettre de l’huile sur le feu (mais des parents souhaitent rarement entretenir des discordes entre leurs enfants).
   - Vous indiquez que si vous ne conservez pas l’appartement vous aurez "tellement l’impression d’avoir perdu tout l’effort (…) mis au début pour cet appartement que (vous avez) beaucoup financé. (meubles, travaux,…)" et que vous aurez "l’impression d’y perdre". Je pense que vous vous trompez et ne prenez en compte qu’un partie de ce qui s’est passé : vous avez certes financé pas mal de choses, mais vous avez aussi (et tout seul, alors que vous ne possédiez que 60%) habité cet appartement (ce qui financièrement à une valeur). De toute manière, ressasser le passé, des faits que vous ne pouvez plus changer, ne sert pas à grand chose (ça peut juste servir à acquérir de l’expérience pour agir mieux à l’avenir). La situation actuelle est que vous ne possédez que 60% de ce bien, et aucun sentiment n’y changera rien. 

5) Vous pouvez tout à fait aller consulter un notaire autre que celui qui a traité l’acquisition, pour avoir un avis plus extérieur de la situation présente. Pour ma part je n’hésiterais pas à le faire (mais j’éviterais un avocat autant que possible). Il faudra bien sur lui fournir tous les documents associés à l’achat (copie de l’acte d’acquisition, des docs sur les donations, etc.)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#6 30/10/2017 22h02

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1) Goodbyelenine, un grand merci pour votre réponse rapide et détaillé ! Vous avez tout à fait saisi le schmilblick : les parents ont effectivement effectué une donation de 200k, et ont normalement établi qu’il s’agissait pour moi et ma soeur A…(30%), qui était étudiante et n’avait aucun logement à l’époque. Le but étant qu’elle accède à la propriété.
L’autre soeur B (10%) avait déjà des parts dans un autre appart et le but était qu’elle participe aux charges élevés (le F2 était un ancien appart Hespérides) qui devaient se "normaliser".
Le plus ironique est que je n’ai quasiment pas profité de cet appartement car mon travail actuel nécessite de nombreux déplacements et me permettait juste d’avoir un pied à terre. C’est plutôt la soeur A. qui a bénéficié du logement, ayant trouvé un travail à côté.

2) mes parents et mes soeurs ne souhaitent pas mettre en vente…Et moi non plus, car je pense qu’il y a encore un potentiel de hausse dans les 5 prochaines années.

3) Justement c’est ce choix rationnel que je devrai prendre, et si je revends mes parts c’est comme si finalement j’avais tout fait pour rien, et je n’y gagnerai probablement rien. Il faut que je regarde combien pourrait être racheté les parts, en regardant le plus objectivement possible.

4) Exactement, il y a un côté affectif car ce F2 devait être ma RP et finalement je n’ai habité cet appartement que très peu, étant très souvent en déplacements pro ou chez ma compagne… C’est ma soeur A.. qui en avait le plus besoin et qui y a logé, tandis que je payais entièrement le crédit.

5) Je vais voir de ce côté, comment choisiriez-vous un autre notaire, existe-t-il des associations pour une consultation ? (selon la proximité géographique ?)

Dernière modification par unsospiro (30/10/2017 22h02)

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#7 30/10/2017 22h08

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Bonsoir,
Vous devriez suivre les conseils avisés de GBL. Votre truc est un mélange entre ni à ennuis et gouffre financier.

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#8 30/10/2017 22h22

Membre (2017)
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Merci pour votre retour ! Voici quelques réponses :

- actuellement, quel est l’usage de ce logement : votre résidence principale ? Secondaire ?
C’est ma RP sur le papier, mais mon travail et ma compagne ont fait que je n’ai finalement jamais pu réellement en bénéficier, pour l’avantage de ma soeur A..

- comment est possédé ce logement : indivision, SCI ? en indivision

- vos parents ne sont pas dans les parts, donc comment ont-ils apporté l’argent : donation ? Prêt ?
C’était une donation
- pour ce logement, qui est endetté et auprès de qui (prêt entre particuliers ou banque) ?
Je suis endetté auprès de la banque (avec une caution solidaire avec mes soeurs) et je paye la totalité du crédit.

- quelle est l’envie de chacun concernant ce logement ? Vous ne semblez pas d’accord avec vos soeurs ; que souhaitent-elles ?
C’est bien cela le dilemme, je souhaite le louer pour pouvoir m’y retrouver financièrement tandis que mes soeurs ne veulent pas.

- votre idée qu’il faut 75 % des parts pour décider ne correspond pas à la règle légale. D’après la loi, c’est les 2/3 (soit 67%) pour mettre en location, et l’unanimité pour décider de vendre. Avez-vous une convention d’indivision qui fixe des règles différentes ? Si oui, est-ce que cette convention désigne un gérant, et avec quels pouvoirs ?

Oui, cela doit bien être 2/3 pour pouvoir le mettre en location. Et je ne crois pas qu’il y ait eu une convention, car le notaire nous l’aurait écrite !

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#9 30/10/2017 22h56

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unsospiro a écrit :

3) Justement c’est ce choix rationnel que je devrai prendre, et si je revends mes parts c’est comme si finalement j’avais tout fait pour rien, et je n’y gagnerai probablement rien. Il faut que je regarde combien pourrait être racheté les parts, en regardant le plus objectivement possible.

Le passé (et tout ce que vous y avez fait, y compris des investissement et des dépenses pas forcément optimum) est … passé, et vous ne le changerez pas. Vous pouvez juste essayer de prendre les bonnes décisions pour optimiser l’avenir.

unsospiro a écrit :

5) Je vais voir de ce côté, comment choisiriez-vous un autre notaire, existe-t-il des associations pour une consultation ? (selon la proximité géographique ?)

Bon sens : prenez-en un qui vous inspire confiance (que des relations/amis vous recommandent par ex., et avec lequel vous avez un bon feeling lors du 1er rendez-vous) et évitez d’avoir à faire 100 ou 500km pour aller le voir. Idem que pour choisir un médecin, par exemple.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #10 31/10/2017 07h45

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Bonjour,

l’arrangement trouvé sur ce logement est une cote mal taillée. Le fonctionnement correct d’une indivision est très similaire à celui d’une SCI :
- chacun paie (charges etc.) en fonction de ses parts.
- chacun bénéficie des revenus en fonction de ses parts (et est imposé sur ces revenus)
- lorsqu’un ou plusieurs indivisaires bénéficient de l’occupation du logement, ils doivent une indemnité d’occupation (l’équivalent d’un loyer) à l’indivision. Il faut bien comprendre ce fonctionnement. Par exemple, un frère et une soeur sont indivisaires à 50/50 d’un logement, mais seule la soeur l’occupe. La soeur ne doit pas 50 % du "loyer" à son frère ; elle doit 100 % du "loyer" à l’indivision ! L’idéal est d’ailleurs d’avoir un compte bancaire dédié à cette indivision.
Notez que, par rapport à votre occupation sporadique, il n’est pas nécessaire de l’occuper réellement pour être redevable de l’indemnité : en avoir les clés suffit !
Concernant la relation entre l’indivision et les occupants, c’est très similaire à une relation bailleur/locataire. Les occupants doivent payer l’indemnité correspondant grosso modo au loyer + les charges locatives.

Cf. par exemple : L’usage privatif d’un bien en indivision - Indivision - Le Particulier

Il faut donc que vous essayiez de ramener cette situation dans la "normalité", sans pour autant vous fâcher avec vos soeurs et vos parents.

La première des choses à faire, c’est d’étudier le fonctionnement normal d’une indivision. Manifestement, vous en ignorez le B.A.BA., puisque votre répartition des dépenses et du remboursement d’emprunt ne ressemble en rien à ce qu’elle devrait être ! Donc, travaillez votre sujet jusqu’à ce qu’il ne subsiste pas de doutes dans votre esprit sur le fonctionnement normal d’une indivision !

Ensuite, ce n’est pas simple.

Le fonctionnement normal de l’indivision serait :
- les occupants paient une indemnité d’occupation à l’indivision, équivalente à un loyer, ainsi que les charges locatives. A l’heure actuelle, vous êtes deux à l’occuper, donc vous devriez payer cela 50/50.
- les indivisaires paient les charges du logement au pro-rata de leurs parts. Les charges dites "locatives" sont récupérées par l’indivision auprès des occupants.
- ce "loyer" est imposé en revenus fonciers dans les mains des indivisaires au pro-rata de leurs parts. Ca ne va pas vous arranger : vu votre niveau de salaire, plus de la moitié  du revenu net sera ponctionnée par l’IR + les prélèvements sociaux. Car, même en revenus fonciers au réel, vous pouvez déduire les charges, mais pas le remboursement du capital de l’emprunt. Et ce qu’il restera de l’indemnité, charges et impôts déduits, sera bien insuffisant pour payer les mensualités de remboursement.

C’est peut-être normal que ça soit vous qui payiez le remboursement de l’emprunt, si l’emprunt sert seulement à payer vos parts à vous. Si vos soeurs ont payé leurs parts grâce à la donation des parents et/ou avec des fonds propres, elles ne sont pas endettées ; vous qui avez 60 % des parts, vous êtes endetté.

L’étape suivante serait de dire à vos soeurs : "je ne souhaite plus occuper ce logement, et je rends les clés à A. A doit désormais payer seule l’indemnité d’occupation." (Rendre les clés est très important : si vous conservez les clés vous avez toujours la "jouissance" de ce logement).
Cette situation serait inconfortable pour tout le monde :
- A car elle se retrouve à payer une indemnité (par exemple 2000 €/ mois soit 5 % brut de la valeur) ce qui est énorme !
- tout le monde paie sa quote-part des charges
- tout le monde est imposé sur l’indemnité d’occupation qu’il perçoit (ou qu’il ne perçoit pas d’ailleurs : même si ça reste sur le compte de l’indivision, c’est un revenu imposable : exactement comme avec une SCI IR).

Néanmoins, normaliser ainsi le fonctionnement présenterait l’intérêt de bien montrer à vos soeurs les inconvénients de garder le logement : A doit une indemnité d’occupation énorme ; tout le monde doit payer sa quote-part des charges ; l’indemnité d’occupation est imposable donc tout le monde se retrouve à payer des impôts sur un revenu locatif dont il ne perçoit pourtant pas grand chose en pratique ! L’intérêt est donc pédagogique : bien montrer à quel point c’est un boulet coûteux !

je vois dans votre présentation que vous souhaitez garder ce logement. Je vous en dissuade. Ce logement est un boulet pour les raisons suivantes :
- vos soeurs ont pris l’habitude que vous payiez largement au-delà de votre part (travaux, charges…). Ca ne va pas être facile de ramener la situation à la normale et vous allez apparaître comme le gros méchant alors que vous demandez seulement ce qui est juste et prévu par la loi : que les charges et revenus de ce logements soient partagées entre les indivisaires au pro-rata de leurs parts.
- si A. ou un tiers paie un loyer normal, ce revenu va s’envoler en charges, impôts et prélèvements sociaux et votre cashflow sera très négatif (autrement dit : votre revenu net sera très loin de couvrir vos mensualités d’emprunt).
- le bateau est ingouvernable : vous avez la majorité des parts mais ne pouvez rien décider seul.

Essayez de vous en sortir au mieux et au plus vite !

Si ça doit aller jusque là, vos portes de sortie sont :
- si A tient à rester dans le logement et ne veut pas payer d’indemnité d’occupation, vous saisissez le juge pour qu’il fixe l’indemnité d’occupation.
- si A et B. ne veulent pas louer ni vendre, vous saisissez le juge pour sortir de l’indivision. A et B. seront alors contraintes d’acheter vos parts ou, si elles ne souhaitent pas ou ne peuvent pas le faire, le bien sera vendu.

Et ne refaites plus jamais une pareille erreur : être majoritaire dans un investissement sans pour autant pouvoir rien décider ! Avoir 60 % d’une indivision est un sacré piège : vous êtes majoritaire mais vous ne pouvez rien décider puisque les décisions se prennent aux 2/3 ou à l’unanimité.

Pour ne pas se retrouver dans cette galère, la première des précautions aurait été de dire : ok pour l’indivision, mais 1/3 chacun. Ainsi chacun est dans la même galère, au même niveau ; et une majorité de deux sur trois suffit pour décider de louer par exemple.
Mais en fait, il aurait mieux valu s’abstenir tout court d’entrer volontairement dans l’indivision. C’est une situation très inconfortable comme vous vous en rendez compte. Une SCI aurait peut-être été plus adaptée, à condition de bien chiader la répartition des parts et les règles de décisions fixées par les statuts.

Dernière modification par Bernard2K (31/10/2017 08h54)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#11 31/10/2017 14h53

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Merci pour tous vos précieux conseils !
Effectivement, tout était basé sur la confiance au début de cet achat et sur le fait que j’ai l’usage de cet appartement au final.
Bien mal m’en a pris, sans vérifier, je pensais qu’être majoritaire avec 60% suffisait pour être décisionnaire… Belle leçon de vie !

Si je récupère la totalité des parts et que je raisonne en terme d’investissement, il s’agit effectivement d’un gouffre financier, mais avec l’espoir que la revente fasse des plus-values dans (5-10 ans) et que je suis en train de constituer un patrimoine.

Sans compter le coût du rachat des autres parts, je pense que si je le loue en LMNP, le Cash flow serait négatif d’au moins -500 E/mois (sans compter les impôts…), mais il s’agit d’un bien très qualitatif, avec du potentiel. (bon quartier, vue sur la Tour Eiffel, gardien, ….) et aussi des charges importantes !
A la location, il y aura néanmoins le problème à Paris du plafonnement des loyers….

Je vais étudier ce que tout cela pourrait coûter, avec aussi le coût de sortir du bien, ce qui me fait enrager..

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#12 31/10/2017 15h44

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Bonjour,

Tout a été dit et je valide à 100% les opinions exprimées : sortez dès que possible de cette situation avant que vos situations financières et familiales ne se dégradent.

Votre seul argument en faveur de la conservation de l’appartement est basé sur une hypothèse de plus-value à 5 ans, donc purement spéculative. En revanche le cash-flow fortement négatif est bien réel et vous impacte dès aujourd’hui. Si vous croyez dur comme fer à votre hypothèse de hausse des prix à moyen terme, alors vous pouvez tout à fait racheter un autre bien dans la foulée, qui lui aussi en bénéficiera, mais qui serait plus adapté soit à un usage de RP pour vous, soit à un usage d’investissement locatif.

Mettez bien les formes avec votre famille pour expliquer les raisons de votre décision, soyez pédagogue, mettez vous à leur place pour bien vérifier que personne ne garde une rancœur suite à cette décision… et il n’y a pas de raison que cela se passe mal.

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#13 31/10/2017 18h17

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A propos de la pédagogie nécessaire, j’ajoute que la sœur A possède une capacité de nuisance considérable :

- elle peut s’incruster aussi longtemps que possible. L’appartement étant son domicile, elle est protégée par la loi et il sera extrêmement difficile de la faire partir si elle ne le décide pas d’elle-même. Même un squatteur est difficile à expulser (plus qu’un locataire en fait !).

- concernant "l’indemnité d’occupation", elle peut tout d’abord en refuser le principe. Ensuite, même si vous demandiez au juge de fixer l’indemnité d’occupation, elle peut décider de ne pas payer, malgré la décision de justice. On retrouve alors un problème similaire à celui d’un locataire ne payant pas ses loyers. Allez donc exercer une action en recouvrement d’une indemnité d’occupation contre votre propre sœur : c’est long, compliqué et brouille familiale assurée.

- concernant la location à un tiers, tant que les deux sœurs refusent, vous n’atteignez pas la majorité des deux tiers pour louer.

- concernant la vente, tant qu’au moins une sœur refuse, l’indivision ne peut décider de vendre.

Tant que la répartition des parts est celle actuelle, la coopération de vos soeurs et en particulier de A est donc essentielle. Il faut que vous arriviez à lui faire partager une solution, pour qu’elle veuille bien la mettre en oeuvre.

L’autre solution est de changer la répartition des parts pour qu’un des indivisaires se retrouve avec au moins les 2/3, ou mieux, la totalité des parts et débloquer ainsi la situation. Notez que même cela doit être obtenu à l’amiable, c’est à dire qu’il faut qu’un des indivisaires soit d’accord pour acheter ou pour vendre des parts, et cela nécessite donc aussi de la "pédagogie". En effet, si "nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision", dans les faits c’est bien compliqué de le faire appliquer. On aura donc intérêt à mettre en oeuvre toutes les tentatives amiables avant de recourir finalement à un partage judiciaire.

Concernant la possibilité de louer :
- l’encadrement des loyers est effectivement la première chose à vérifier…
- pour louer meublé en LMNP, vous avez tout intérêt à être d’abord propriétaire de 100 % du logement. En effet, indivision et LMNP ne font pas bon ménage (pas impossible, mais bien compliqué !).

Dernière modification par Bernard2K (31/10/2017 18h31)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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