LMNP et PACS : quelle structure juridique pour acheter à deux ?

lachignolecorse a écrit :

Par contre, l’indivision peut devenir lourde de conséquence si le patrimoine est important en cas de décès.

Je ne vois pas les conséquences lourdes ?

Il est clair qu’en l’absence d’enfants et de testament, le conjoint survivant va se retrouver indivisaire avec les parents du conjoint décédé.
Mais une SCI va créer une situation similaire, où le conjoint survivant va se retrouver associé aux parents du décédé.
Et la SARL de famille créera une situation pire : les parts seront héritées par les parents du décédé, ce qui ne constitue plus une SARL de famille : le conjoint survivant doit faire racheter les parts par des membres proches de sa propre famille sous peine que la SARL passe à l’IS.

De toute façon, quand on est pacsé et qu’on a un patrimoine significatif (ou qu’on prévoit d’avoir un patrimoine significatif) et qu’on veut que ça soit le conjoint qui hérite, le testament est obligatoire.

Il faut rappeler que le PACS crée les mêmes exonérations d’imposition sur la succession qu’un mariage mais ne crée aucun droit de succession. Sans testament, le survivant n’a que dalle.

Patrimmo74, votre compagne et vous devez réfléchir à ce que vous voulez qu’il advienne de votre patrimoine personnel en cas de décès.
- tout aux héritiers prévus par la loi (enfants si enfants présents ; sinon parents ; sinon frères et soeurs) : vous n’avez rien à faire puisque ça se fera tout seul.
- tout au conjoint : vous devez faire chacun un testament au dernier vivant.
- répartition intermédiaire, par exemple de l’argent au conjoint pour l’aider à se retourner, mais le reste du patrimoine aux héritiers prévus par la loi : vous devez aussi faire un testament.

Dernière modification par Bernard2K (23/10/2017 09h04)

Sauf erreur de ma part:  En indivision, les héritiers peuvent forcer la vente des biens alors qu’en sci, cela est prévu en principe dans les statuts.

Si vraiment vous visez 3 M€ d’investissement locatif, il faut réfléchir un grand coup à l’ensemble des précautions à prendre : structure juridique, comment emprunter à ces niveaux, les assurances sur les prêts, testament indispensable au dernier vivant pour éviter qu’en cas d’accident le conjoint survivant ne se retrouve en indivision (ou associé) avec les parents du conjoint décédé sur un énorme patrimoine immo… Et bien sûr cashflow net net largement positif pour éviter de se retrouver coincé en cas de retournement du marché immobilier !

Le LMNP me semble assez illusoire sur de tels montants (si 10 % de renta brute, ça fait 300 k€ de recettes/an !).

Et, même si on n’aime pas envisager cela, il faut absolument envisager le cas du dépacsage ou du divorce, et ses conséquences.

Ce n’est plus le sujet que vous avez lancé, que j’avais compris comme comment faire "un peu" de LMNP à deux !

Prenez le temps de bien vous renseigner, lisez beaucoup…

Je dois avouer que, à une telle échelle, ça me dépasse un peu. Si quelqu’un a l’expérience ou les connaissances sur la structuration d’un tel patrimoine, je passe la main. Et je me demande si, après avoir déjà dégrossi son projet, il ne faut pas aller voir un avocat fiscaliste… Autant prendre tout de suite le bon outil. On vient de lire dans une présentation "vous n’avez pas pensé à faire une holding patrimoniale ?", mais quand le patrimoine est déjà constitué, ça complique et ça fait des frais… Il vaut sans doute mieux réfléchir un grand coup et se payer les conseils d’un pro avant de lancer dans la constitution d’un tel patrimoine.

Dernière modification par Bernard2K (23/10/2017 19h34)