Crédit achat résidence principale : quelle durée, apport, amortissable vs in fine ?

vauban · #1

Bonjour,

J’ai effectué quelques simulations de crédit pour l’acquisition d’une résidence principale pour observer l’influence de différents paramètres sur le crédit et pouvoir arbitrer.

Comme indiqué à la fin de ce message, dans le dernier arbitrage, je préfère pour ma part la location + investissements (dans mon cas particulier de ratio prix du bien / loyer = 400 i.e. un rendement de 3 %): Achat d’une résidence principale vs investissement en actions et location

Le coût de maintenance du bien, les frais de notaire et la fiscalité n’ont pas été considérés, en particulier. [EDIT] L’évolution du prix de l’immobilier n’est pas non plus pris en compte.

Caractéristiques du bien

Prix du bien immobilier: 800 K€
Épargne disponible: 400 K€
Loyer d’un bien équivalent: 2 K€ / mois (rendement réel de 2 biens particuliers dans mon lieu de résidence - il est bien entendu possible de trouver des rendements supérieurs)

Arbitrage sur la durée d’amortissement

Scénario 1

Type: Crédit amortissable à taux fixe sur 10 ans
Montant: 400 K€ (épargne de 400 K€ utilisée en apport)
Durée: 10 ans
Taux: 1,5 % TEG et assurance à 0,36 %

Mensualités: 3 659 € sur 10 ans
Coût du crédit: 39 080 €

Situation à 10 ans

Capital: 800 K€ (appartement)

Situation à 20 ans (avec placement à 6 % d’une épargne de 3 659 € / mois)

Capital: 800 K€ (appartement) + 579 K€ (épargne)

Situation à 20 ans (avec placement à 10 % d’une épargne de 3 659 € / mois)

Capital: 800 K€ (appartement) + 700 K€ (épargne)

Scénario 2

Type: Crédit amortissable à taux fixe sur 20 ans
Montant: 400 K€ (épargne de 400 K€ utilisée en apport)
Durée: 20 ans
Taux: 1,71 % TEG et assurance à 0,36 %

Mensualités: 2 089 € sur 20 ans
Coût du crédit: 101 373 €

Situation à 20 ans (avec placement à 6 % d’une épargne de 3 659 € / mois - 2 089 € / mois = 1 570 € / mois)

Capital: 800 K€ (appartement) + 693 K€ (épargne)

Situation à 20 ans (avec placement à 10 % d’une épargne de 3 659 € / mois - 2 089 € / mois = 1 570 € / mois)

Capital: 800 K€ (appartement) + 1079 K€ (épargne)

Conclusion

Point d’équilibre du niveau de performance entre les scénario 1 et 2: 3 %

Si la rentabilité sur placements est supérieure à 3 %, privilégier le scénario 2 (taux d’intérêt long) malgré le fait que le coût du crédit soit plus important. Sinon, privilégier le scénario 1.

Arbitrage sur l’apport

Scenario 1

Type: Crédit amortissable à taux fixe sur 20 ans
Montant: 800 K€ (épargne de 400 K€ investie)
Durée: 20 ans
Taux: 1,71 % TEG et assurance à 0,36 %

Mensualités: 4 178 € sur 20 ans
Coût du crédit: 202 747 €

Situation à 20 ans (avec placement à 6 % des 400 K€ d’épargne)

Capital: 800 K€ (appartement) + 1283 K€ (épargne)

Situation à 20 ans (avec placement à 10 % des 400 K€ d’épargne)

Capital: 800 K€ (appartement) + 2691 K€ (épargne)

Scénario 2

Type: Crédit amortissable à taux fixe sur 20 ans
Montant: 400 K€ (épargne de 400 K€ utilisée en apport)
Durée: 20 ans
Taux: 1,71 % TEG et assurance à 0,36 %

Mensualités: 2 089 € sur 20 ans
Coût du crédit: 101 373 €

Situation à 20 ans (avec placement à 6 % d’une épargne de 4178 € / mois - 2 089 € / mois = 2 089 € / mois)

Capital: 800 K€ (appartement) + 922 K€ (épargne)

Situation à 20 ans (avec placement à 10 % d’une épargne de 4178 € / mois - 2 089 € / mois = 2 089 € / mois)

Capital: 800 K€ (appartement) + 1436 K€ (épargne)

Conclusion

Point d’équilibre du niveau de performance entre les scénario 1 et 2: 2 %

Si la rentabilité sur placements est supérieure à 2 %, privilégier le scénario 1 (crédit à 100 % du prix du bien) malgré le fait que le coût du crédit est plus important. Sinon, privilégier le scénario 2.

Arbitrage entre crédit amortissable et crédit in fine

Scenario 1

Type: Crédit amortissable à taux fixe sur 20 ans
Montant: 800 K€ (épargne de 400 K€ investie)
Durée: 20 ans
Taux: 1,71 % TEG et assurance à 0,36 %

Mensualités: 4 178 € sur 20 ans
Coût du crédit: 203 K€

Situation à 20 ans (avec placement à 6 % des 400 K€ d’épargne)

Capital: 800 K€ (appartement) + 1283 K€ (épargne)

Situation à 20 ans (avec placement à 10 % des 400 K€ d’épargne)

Capital: 800 K€ (appartement) + 2691 K€ (épargne)

Scenario 2

Type: Crédit in fine (remboursement du principal à l’échéance) à taux fixe sur 20 ans
Montant: 800 K€ (épargne de 400 K€ investie)
Durée: 20 ans
Taux: 2,21 % TEG (application d’une surcote de 0,5 % pour le crédit in fine) et assurance à 0,36 %

Mensualités: 20 560 € / an ou 1713 € / mois
Coût du crédit: 296 K€

Situation à 20 ans (avec placement à 6 % de 4178 € / mois - 1 713 € / mois = 2 465 € / mois et placement à 6 % des 400 K€ d’épargne)

Capital: 800 K€ (appartement) + 1088 K€ (épargne crédit in fine) - 800 K€ (remboursement du principal) + 1283 K€ (épargne)

Situation à 20 ans (avec placement à 10 % de 4178 € / mois - 1 713 € / mois = 2 465 € / mois et placement à 10 % des 400 K€ d’épargne)

Capital: 800 K€ (appartement) + 1694 K€ (épargne crédit in fine) - 800 K€ (remboursement du principal) + 2691 K€ (épargne)

Conclusion

Point d’équilibre du niveau de performance entre les scénario 1 et 2: 3 %

Si la rentabilité sur placements est supérieure à 3 %, privilégier le scénario 2 (crédit in fine) malgré le fait que le coût du crédit est plus important. Sinon, privilégier le scénario 1.

Attention aux points suivants qui peuvent biaiser le calcul:
* La durée d’un crédit in fine peut être moins longue que celle d’un crédit amortissable, ce qui rend l’arbitrage entre les 2 options plus délicat.
* La banque peut exiger le nantissement de capitaux par ailleurs qui, s’ils ne peuvent plus être investis librement (sinon, cela ne pose pas de problèmes particuliers).
* En pratique, il est difficile de trouver un crédit in fine dans les conditions indiquées. Cette option peut simplement ne pas être disponible.

Types de prêts

Taux fixe vs taux variable

Taux fixe pour verrouiller le taux historiquement bas même si un taux fixe est un peu plus cher que le taux variable (et que le taux variable représente 95 % des frais à Luxembourg).

Montant du crédit ?

Dans une optique d’investissement, il faudrait limiter l’apport au minimum avec, si possible, un emprunt à 110 % du montant du prix du bien.

Durée du crédit ?

Dans une optique d’investissement, la durée la plus longue est la meilleure: le crédit a certes un coût mais il est inférieur au coût du crédit.

Crédit in fine vs amortissable ?

Le crédit in fine est préférable au crédit amortissable dans une optique d’investissement, malgré le surcoût (+ 0,5 % de taux d’intérêt environ et durée potentiellement plus courte) du crédit in fine par rapport au crédit amortissable.

Autres paramètres

Superposer plusieurs crédits (de durées différentes et/ou à taux fixe/taux variable).
Enchaîner crédit in fine sur 10 ans suivi d’un crédit amortissable sur 15 ans)

Facteurs de risque

* En terme de structuration patrimoniale, je préfère à titre personnel une configuration patrimoine net (si possible liquide) >= dette pour éviter le risque de surendettement.
* En cas de probabilité forte de performance inférieure à 3 % sur investissements, privilégier le crédit amortissable sur courte période avec apport, minimisant le coût du crédit.
* L’achat d’une résidence principale présente un coût d’opportunité fort pour les personnes qui pourraient avoir une bonne performance sur investissements en actions, qui rend l’option de la location plus intéressante.
* Un crédit pour l’achat de résidence principale retarde le moment d’un éventuel crédit pour de l’investissement résidentiel locatif.

Arbitrage entre achat et location (hors crédit in fine)

Scenario 1 - Achat

Type: Crédit amortissable à taux fixe sur 20 ans
Montant: 800 K€
Durée: 20 ans
Taux: 1,71 % TEG et assurance à 0,36 %

Mensualités: 4 178 € sur 20 ans
Coût du crédit: 202 747 €

Situation à 20 ans (avec placement à 6 % des 400 K€ d’épargne)

Capital: 800 K€ (appartement) + 1283 K€ (épargne)

Situation à 20 ans (avec placement à 10 % des 400 K€ d’épargne)

Capital: 800 K€ (appartement) + 2691 K€ (épargne)

Scenario 2 - Location

Location: 2 000 € / mois

Situation à 20 ans (avec placement à 6 % de 4178 € / mois - 2 000 € / mois = 2 178 € / mois et placement à 6 % des 400 K€ d’épargne)

Capital: 961 K€ (épargne venant du différentiel entre le remboursement du crédit et le loyer) + 1283 K€ (épargne)

Situation à 20 ans (avec placement à 10 % des 400 K€ d’épargne)

Capital: 2749 K€ (épargne venant du différentiel entre le remboursement du crédit et le loyer) + 2691 K€ (épargne)

Conclusion

Point d’équilibre du niveau de performance entre les scénario 1 et 2: 4,25 %

Si la rentabilité sur placements est supérieure à 4,25 %, privilégier le scénario 2 (location) malgré le loyer de 2 K€ / mois "jeté par la fenêtre". Sinon, privilégier le scénario 1.
Il est également à noter que le scénario 2 a un faible risque associé: pas de dettes. Il est donc possible de coupler ce scénario avec l’achat d’immobilier résidentiel locatif, ce qui augmente encore la performance, à niveau de levier équivalent (et donc baisse le seuil du point d’équilibre).
Enfin, l’achat d’une résidence principale nous ancre à un endroit, ce qui a également un coût d’opportunité, en terme de mobilité.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (06/10/2017 08h15)

Mots-clés : crédit, risque, résidence principale

Kiem · #2

Votre réflexion est intéressante mais on revient toujours aux mêmes points :
- l’hypothèse de rendement du capital placé (2,3,5 10%) sur du long terme, ce n’est pas évident à prévoir. Surtout qu’il faut raisonner en net d’impôt pour comparer vraiment (puisque sur une économie de loyer vous ne payez pas d’impôts…)

- le montant de la location : ici, vous indiquez 2000 euros pour un appartement à 800 000. Ce n’est pas un rendement génial pour votre propriétaire donc : 3% brut.

- la part de risque : un placement et un toit sur la tête, ce n’est pas la même chose. Surtout quand les règles fiscales peuvent changer en 20 ans.

- le plaisir/la contrainte d’habiter chez soi : être "fixé" à un endroit peut être une contrainte pour certains mais pour d’autres, il y a un bonheur d’être chez soi sans compte à rendre.

Ces hypothèses sont évidemment structurantes. A part ça, oui si vous êtes sûr de placer votre argent sur un fort taux de rendement, il vaut mieux en apporter le moins possible à un achat de RP et emprunter le maximum sur une durée assez longue mais ce n’est que la traduction de votre hypothèse de rendement, pas une projection.

sissi · #3

Vauban bonsoir

J’admire la facon nette et precise de votre présentation de cette simulation!
Mais je suis surprise que le loyer ne soit que de 2k/mois pour un appartement valant 800k car dans mon coin c’est 1200 a 1400 de loyer + charges pour un appartement valant 300 a 350k.
Un rendement près de 5% est donc possible pour un proprio

Comme vous j’ai pese le pour et le contre
Ce que vous oubliez il me semble c’est l’augmentation possible de la valeur du bien.
Surtout si votre appartement se situe en ville…

Et je comprends fort bien qu’a 2000 euros de loyer seulement pour un bien a 800k vous préfériez louer!

J’etais locataire mais quand mon voisin m’a propose d’acheter son appartement avant de le donner a un agent pour un listing … j’ai saute dessus car bien sous le prix du marche, garage - frais d’enregistrement "gratuits" juste 2k de notaire.
Vu la mentalité des banquiers ici …je n’ai meme pas essayer d’obtenir un crédit.
Pour compenser j’ai ouvert un compte chez IB et j’utilise du levier a 1%
A long terme … si les taux montent c’est risque c’est vrai. Mais en attendant je n’ai pas moins de revenus que si je n’avais pas achete…les memes charges et pas de "loyer"

Question de perpective et de priorites
Question de ville et quartier - et prix.

Chacun son approche!
Et non je ne me sens pas "ancree" car apres 2 ans je peux louer ou vendre … et bouger.

Dernière modification par sissi (06/10/2017 00h45)

vauban · #4

Bonjour,

Merci de vos réponses.

Rendement

Je suis d’accord sur le fait qu’un rendement de 5 % est possible dans mon lieu de résidence. Je pensais en réalité à deux biens particuliers qui présentent un rendement de 3 % (ma résidence principale et un autre bien). J’ai précisé ce point dans le message.

Évolution du prix de l’immobilier

Je n’ai en effet pas tenu compte de l’évolution du prix de l’immobilier, ce qui est un paramètre important. L’évolution peut néanmoins être positive ou négative, en fonction de l’évolution de la situation. Ici, les prix montent continuellement et je suis d’accord qu’il est vraisemblable que la situation se poursuive à moyen terme.

Un autre effet à considérer est que le loyer peut potentiellement rester fixe malgré une évolution favorable du prix de l’immobilier (c’est par exemple mon cas en pratique). Bien entendu, il y a un risque de devoir déménager et perdre cet avantage temporaire.

Ancrage après achat

Je suis d’accord que ce point est relatif: comme vous l’indiquez, il est possible de vendre (ou de louer). Les frais de transaction sont néanmoins élevés sur l’immobilier.

Arbitrage achat / location

Vous avez raison, il y a de nombreux paramètres à considérer qui n’induisent pas nécessairement une réponse binaire. J’ai indiqué ma préférence pour la location de manière trop tranchée dans mon précédent message et elle dépend en réalité de plusieurs paramètres.

Conclusion

Comme vous l’indiquez, chacun a son approche, ses préférences, sa situation et ses priorités. Il n’y a pas une réponse universelle à la question de l’arbitrage achat de RP vs location. J’essayais d’isoler certains paramètres d’arbitrage sur les types de crédit pour déterminer le point de basculement, en fonction de la performance par ailleurs.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (06/10/2017 08h03)

Tssm · #5

Chaque situation est différente mais quelques commentaires :

- le loyer à 2K me semble peu réaliste;

- les hypotheses d’emprunt aussi, à savoir, les taux sont beaucoup plus élevés qu’indiqué qu’au Luxembourg et les banques ne prêtent pas à plus de 80%
Avez vous discuté de ce taux de 1,7% ou est ce théorique ?
Le 80% peut être amélioré en nantissant le montant complémentaire emprunté. Nantir à LT en face d’un actif fixe (immobilier) et illiquide n’est pas raisonnable de mon point de vue

- j’écarte forcement le in fine pour la RP. Que ce passe t’il si quelques mois avant le terme de l’emprunt votre capital part en fumée ou est significativement réduit, vous êtes obligé de vendre l’appartement dans lequel vous habitez et c’est la rue ;

- sur les frais de transaction, ils sont plutôt faibles au Luxembourg pou votre première acquisition, effectivement pas la seconde;

- il y a des avantages fiscaux à être propriétaire au Luxembourg qui ne sont pas pris en compte ;

- vous oubliez un élément que je trouve majeur, surtout avec votre composition familiale que je connais :
la prévoyance. En cas de décès et si vous souhaitez vous assurer pour, ce que je comprends et que je rappelle n’est pas obligatoire au Luxembourg, votre famille serait tranquille chez vous le prêt étant remboursé, ce qui ne serait pas le cas si vous restez en location

Dernière modification par Tssm (06/10/2017 08h21)

vauban · #6

Bonjour TSSM,

Merci de votre message. Tout d’abord, je tiens à préciser qu’il ne s’agit pas d’une étude pour mon cas personnel.

Rentabilité de 3 %

Pour ma résidence principale, j’ai un rapport de 400 entre prix de vente (disons 500 K€ d’ailleurs plutôt sous-évalué) et loyer (de 1250 € / mois). Un autre bien auquel je pense a une rentabilité similaire. Mais je suis d’accord qu’il s’agit de cas particuliers ne correspondant pas à la moyenne.

Taux d’intérêt

Les taux indiqués sont théoriques et simplement repris du site "meilleurs taux". Ils doivent en effet être adaptés à la réalité concrète, en fonction du lieu en tenant compte de l’apport exigé.

Crédit in fine et risque

Un crédit in fine pour financer l’achat d’une résidence principale induit un risque important dans la situation indiquée.
Ce risque ne me semble pas nécessairement problématique en fonction de la situation par ailleurs (par exemple si le patrimoine net est très supérieur au prix du bien, ce qui n’est pas le cas ici).

Fiscalité

Je n’ai pas tenu compte de la fiscalité, comme indiqué, et suis d’accord avec vous sur ce point.

Prévoyance

Étant propriétaires de parts de maisons en nue propriété (dont certaines libres) et mon épouse bénéficiant d’une pension de réversion dans ce cas, ma disparition ne serait donc pas "dramatique’, pour ajouter une touche humoristique à ce message.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (06/10/2017 08h54)

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