Bigem64 : étude de cas immobilier (LMNP au réel avec de la location meublée ?)

Bigem64 · #1

Bonjour, je viens de présenter mon projet à un banquier qui me dit que je me trompe sur le regime choisi, je m’explique:

C’est un studio de 45.000€ (compromis signé dans les semaines a venir), avec 3.000€ de travaux et que je veux louer en meublé

J’ai choisi le régime LMNP au réel, afin de déduire mes charges diverses et ne pas payer d’impôt locatif pendant 10 ans, entre autre

Et donc je lui dis que je vais prendre un comptable (là déjà il m’explique que j’en ai pas besoin)

Ensuite il me dit que ce n’est pas possible de choisir la défiscalisation (le régime réel) et la rentabilité (la location meublée), qu’il faut choisir l’un ou l’autre

Et pour finir, il me sort que que dans mon cas, le réel est avantageux la première année mais pas d’avantage

Pour résumé, selon lui, le régime réel est pour le LMP, les gros investissement, ou les gros travaux …

Se trompe t’il ou ai-je tout faux ? Je me renseigne depuis 3 mois sur ce forum, livre et autre blog et je suis inscris sur le site rendement locatif, donc je suis étonné de sa version

(Il doit se renseigner et me rappeler pour confirmer ce qu’il m’avance)

Dernière modification par Bigem64 (05/10/2017 21h45)

Mots-clés : bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Kiwai10 · #2

Il doit confondre avec la location nue, en meublé au réel vous avez bien les amortissements qui réduisent fortement l’imposition, et boost la rentabilité.

cricri77700 · #3

Encore un incompétent de banquier.
Il confond la defiscalisation type pinel avec l’amortissement du meublé.
Avec une petite dose de déficit foncier.

A part leurs produits , ils ne connaissent pas grand chose.

Conseil : continuer à vous former car les incompétents seront toujours dans votre chemin.

Envoyer lui un mail :
- lui expliquant le régime lmnp , imposition au bic donc comptable conseillé mais pas obligatoire ( si vous avez de bonne base ).
Comment se passe les amortissements.
- la defiscalisation n’existe pas en LMNP

Pour le reste , vous n’avez pas avancer de chiffre mais avec 3000 euros de travaux seulement , il y a de forte chance que se soit le lmnp le plus avantageux.

Dernière modification par cricri77700 (05/10/2017 22h08)

Bigem64 · #4

Il est même jusqu’à aller appeler un collegue + recherche google devant moi …

C’est bien ce que je pensais ca me réconforte ! Il m’avait un peu perdu dans son discours

cricri77700 · #5

"Il est même jusqu’à aller appeler un collegue + recherche google devant moi"

BREF , même pas besoin de développer plus

Bigem64 · #6

Oui car je le contredisais alors il s’est mis le doute (et moi aussi)

LOL

GoodbyLenine · #7

Votre banquier se trompait.

Cependant, avec juste un bien acheté 45 k€+3k€ de travaux, les frais à payer pour le comptable risque de significativement impacter la rentabilité, et il vous faudra trouver un comptable pas cher…

cricri77700 · #8

Se sera rentable quand même :
Différence :

D’un côté des frais de comptabilité : entre 300 et 500e

De l’autre , les frais de notaire en charge donc environs 4000e + l’amortissement du bien sûr 30 ans en retirant 10% de bien.qui fait 1350e par ans.

De plus les frais de comptabilité seront passés en charge.

En nu , juste les 3000e en déficit foncier.

Sauf si il y a un rendement faible , le lmnp est dans la plupart des cas le plus interessaint sur ce cas ( peu de travaux et le bien à amortir )

Ne pas oublier le coût des meubles ( 1000e je dirais ) Amortissement sur 6 ans .

Dernière modification par cricri77700 (06/10/2017 00h05)

Memes11 · #9

premiere chose. pour repondre correctement, il faudrait connaitre le loyer, la taxe fonciere,… du bien en question.

En effet, j’ai pour ma part achete 3 biens pour en faire du LMNP. Comme vous, je lisais partout qu’il faut faire du regime reel, que c’est vraiment mieux, qu’on gagne beaucoup a faire ca…

En faisant le calcul du premier, j’etais plutot surpris. En effet, le regime reel me fait payer moins d’impots, 250-300 EUR environ. Mais le comptable coute 390 EUR. Donc bilan des courses, pas vraiment de gain… meme si je recupere environ 1/3 du prix de comptable car cela est une nouvelle charge. Bon, ca se retourne vite avec le deuxieme et 3eme car le comptable ne facture que 50 EUR par bien supplementaire.

Il faut aussi voir que lorsque l’on avance dans le temps, les interets d’emprunts diminuent et il se peut que l’on passe sous la barre des 50% de charges.

Bigem64 a écrit :
Ensuite il me dit que ce n’est pas possible de choisir la défiscalisation (le régime réel) et la rentabilité (la location meublée), qu’il faut choisir l’un ou l’autre

c’est un peu comme dire qu’on ne peut pas choisir la cuisson de la viande et la sauce, c’est l’un ou l’autre… ce sont 2 choses differentes qui n’ont rien a voir (meme si defiscalisation entraine mecaniquement une rentabilite plus elevee…). On choisi son mode d’exploitation : en nu ou en meuble. Puis, une fois choisi, et independement du choix, on choisit son mode d’imposition (a part quand on devient plus gros ou on n’a plus le choix), bon. c’est pas vraiment independant car le premier choix va jouer sur le second (tout comme une viande bien cuite ira mieux avec telle ou telle sauce, la saignante ayant un autre mariage optimal ).

Bigem64 a écrit :
Pour résumé, selon lui, le régime réel est pour le LMP, les gros investissement, ou les gros travaux …

Votre banquier a surement confondu le "etre rentable" avec "etre obligatoire"

Bigem64 · #10

Finalement ce post va devenir une étude de cas

Loyer HC : 400€
TF : 470€
Charges totales annuelle : 360€
TMI : 14%

Rentabilité brut : 8,64%
Rentabilité net : 4,9% la deuxieme année (vacance 1 mois tous les 2 ans dans ma simulation sur le site rendement locatif)

Le bien sera donc déclaré en LMNP au réel

Cash Flow (site rendement locatif) : 32€ mensuel

Job · #11

Bigem64 a écrit :
je viens de présenter mon projet à un banquier

S’il est jeune débutant, restons indulgents, si c’est l’inverse c’est plus inquiétant

Bigem64 · #12

Il est plus jeune que moi … 24 ans !

cricri77700 · #13

Il devrait plutôt apprendre que croire tout savoir et vous mettre dans des situations délicates.

oui le bien va s’autofinancer.
Cela dépend de sa situation géographique , si dans une grande ville c’est pas trop mal; si dans la campagne.peut être voir autre chose.
Mais pour commencer c’est pas trop mal pour apprendre…

Bigem64 · #14

Il est au centre ville d’une ville de 80.000 habitants, situé sur une des artères de la ville (l’appart donne coté cour) à 5min à pied des commerces, bars, boutiques etc …
À 200m d’un lycée et 5 min en voiture d’un grand centre commercial et d’une clinique

L’emplacement est top et il y a plein de parkings (sous-terrain et plein air payant)

Vraiment, pour un premier investissement, je pense que c’est un bon placement, de plus il était affiché a 50.000€ et je l’ai négocié à 45.000€ FAI, pour un 27m2

Dernière modification par Bigem64 (06/10/2017 11h33)

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