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#1 26/09/2017 11h12

Membre (2017)
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Bonjour,

Je viens vers vous car je suis actuellement entrain d’acquérir mon premier bien (locatif), un petit studio d’une valeur de 65.000€. L’actuel propriétaire est un homme âgé avec quelques problèmes de santé (et quasi-aveugle). La vente était donc en bonne partie gérée par sa petite fille qui habite dans l’immeuble.

Dans son annonce sur LeBonCoin comme dans nos échanges par mail, elle m’affirmait que la cuisine et la salle d’eau allaient être rénovées. Dans nos échanges par mail, elle m’a précisé que pour la salle d’eau il s’agissait bien d’une sérieuse rénovation : carrelage, peinture etc pour la moderniser. Effectivement, la salle de bain est très vieillotte.

Sur cette base, j’ai envoyé une proposition d’achat (mentionnant une réserve sur les travaux) qui a été acceptée. Malheureusement, aujourd’hui j’ai désormais plus souvent à faire au propriétaire qu’à sa petite fille qui ne semble plus très disponible, et pour lui, il n’a jamais été question de travaux dans la salle de bain hormis un remplacement du miroir. Le compromis de vente doit se signer dans les jours qui viennent et j’ai donc envie de les pousser à faire les travaux ou à m’accorder une remise sur le prix d’achat, mais je ne veux pas rater la vente…

Pensez-vous que je sois en mesure d’exiger les travaux mis en avant dans l’annonce, l’offre d’achat et les échanges avec la petite-fille du propriétaire ? Comment auriez-vous réglé ça à l’amiable et surtout amené ce sujet sur la table avec le proprio ? Je crois savoir que le propriétaire n’est pas très attaché à l’argent (il dit "préférer me le vendre 65.000€ plutôt que le vendre le double du prix à des gens louches, car une partie de sa famille vit dans l’immeuble"). Il possède d’ailleurs tout l’immeuble et en vend une bonne partie. (4 ou 5 logements)

J’hésite à recontacter la petite fille du propriétaire qui m’a l’air très sympa et arrangeante mais qui ne répond plus à mes mails et reste évasive, ou bien passer directement par le propriétaire que je ne connais que très peu… mais j’avoue ne plus savoir comment m’y prendre.

Dernière modification par Dicci (26/09/2017 11h14)

Mots-clés : lmnp, studio, travaux, vente

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#2 26/09/2017 11h22

Membre (2010)
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A mon avis, regroupez un max de traces écrites et parlez en au notaire qui s’occupe de cette vente !?


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#3 26/09/2017 11h30

Membre (2016)
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Si le gars vous aime bien, c’est deja une sacree avance.

A votre place, j’amenerais le sujet sur la table, que sa petite fille vous a promis les travaux et que c’est une des raisons du prix propose. Jouez arrangeant (on y gagne toujours) et si le vieux monsieur ne veut pas les faire, dites lui pas de souci, vous les ferez mais du coup vous revoyez l’offre a la baisse (je vous laisse evaluer).

Si vous etes honnete sur le montant de reduction et que comme vous le dites le vieux monsieur vous apprecie et n’est pas trop attache a l’argent, 2-3k EUR (ou peu importe ce que vous evaluez) de reduction passeront comme une lettre a la poste.


L'avenir appartient à ceux qui se lèvent tôt… et qui font quelque chose de leur journée.

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#4 26/09/2017 13h00

Membre (2013)
Réputation :   68  

Méfiez vous du côté pas attaché à l’argent et je vous aime bien, vous êtes dans un investissement. Vous avez investi avec des travaux prévus il faut qu’ils soient faits ou que le prix soit revu.
Je suis d’accord avec les messages précédents il faut y aller en douceur mais malgré tout il faut être ferme sinon il y aura des incompréhensions le jour de la vente.
Regrouper tous les écrits et l’annonce et contacter rapidement le notaire et l’agence immobilière s’il y en avait une.
La peur de perdre une commission devrait les inciter à aller de votre côté.
Ce n’est pas le jour de la signature que les choses se règlent.
Bon courage

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[+2]    #5 26/09/2017 13h17

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Ca parait très mal engagé.
Oubliez tout ce qu’ils vous ont dit avant, ça ne vaut rien, vous ne pouvez pas leur faire confiance.
Evaluez sérieusement le prix auquel vous êtes prêt à investir pour le bien en l’état, sans même compter le changement hypothétique du miroir.
Vous leur remettez une offre qui annule et remplace la précédente, étant donné qu’ils ne font pas de travaux. Vous assortissez le tout d’un délai et passez à autre chose si ça n’aboutit pas, des biens en vente il y en a partout, tout le temps et à tous les prix.
Les évènements que vous relatez devraient déjà vous avoir refroidi, oubliez toute sympathie ou ressentiment avec ce monsieur ou cette "très sympa et arrangeante" petite fille qui vous a menti, vous fuit et vous mentira encore à l’avenir.
Les éventuelles tensions ou incompréhensions entre eux deux ne sont pas vos oignons.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#6 26/09/2017 13h46

Membre (2017)
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Merci pour vos précieux conseils qui me permettent de prendre un peu de recul sur la situation.

Je vais joindre tranquillement le proprio pour lui demander naïvement où en sont les travaux de rénovation et surtout si le carrelage de la salle d’eau a été changé comme me l’avait dit sa petite fille. S’il me répond par la négative je lui ferais simplement comprendre ma déception laissant sous-entendre la possibilité que je me retire de l’affaire en espérant que ça aboutisse sur une négociation honnête.

J’espère en tirer une petite baisse, ne serait-ce que de 2-3 k€ parce que je ne m’attendais pas à ce qu’ils me livrent une salle de bain moderne et de grande qualité non plus, j’avais prévu d’y faire quelques aménagements.

S’il est réticent à toute négociation, je me tournerais alors vers l’office notariale (pas d’agence) et je prendrais une décision…

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#7 26/09/2017 14h14

Membre (2016)
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Je plussoie la réponse de KC44.

Je pense que l’important ici est de se détacher de vos sentiments au maximum.

à quel prix évaluez-vous le bien si les travaux sont fait (et bien fait) ?
à quel prix évaluez-vous le bien sans les travaux ? (peut-etre que 65.000 €pour ce bien, même avec une salle de bain à refaire, est une super opportunité. peut-etre pas)

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#8 26/09/2017 15h54

Membre (2013)
Réputation :   68  

Pourquoi une petite baisse?
Il faut demander une baisse qui correspond aux travaux que vous voudriez faire
Vous mettez trop de sentiment dans votre réflexion
Dites vous que le bénéfice d’un investissement se fait à l’achat, pas à la revente

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#9 26/09/2017 17h01

Membre (2017)
Réputation :   44  

En réalité je n’ai pas trop de scrupule vis-à-vis du propriétaire, en revanche j’avoue mettre un peu d’affect dans ce premier investissement mais il est très bien situé et dans un endroit que j’affectionne particulièrement. En fait, pour tout vous dire, une partie de moi pense toujours : si un jour je me retrouve dans une situation précaire, j’aurais ce studio où vivre. Et comme je vis actuellement dans une autre région, et que je compte revenir un jour où l’autre à l’endroit où j’achète mon studio, il se pourrait bien qu’il me serve de pied à terre quelques temps. Tout cela entre dans ma réflexion et y intègre pas mal d’affect.

A part ça, le studio au prix de 65.000€ sans les travaux reste une bonne opportunité selon moi, bien que forcément moins intéressante qu’avec les travaux.

J’évoque une "petite baisse", c’est simplement qu’il n’avait jamais été question de refaire entièrement la salle d’eau non plus. Je cite les échanges que j’ai eu avec la petite-fille du proprio : "peinture et carrelage" (bien que je vois mal comment ils auraient pu changer le carrelage sans changer la cabine de douche et tout le reste mais bref), donc dans mes calculs je comptais déjà financer une partie de la rénovation de la salle d’eau. Avec 2 k€ de réduction je considérerais que les travaux que j’attendais sont compensés (et ça me laissera le choix des matériaux/style).

Pour la peinture, elle a été refaite dans tout l’appartement, reste donc le carrelage de la salle de bain. Je n’ai pas réussi à joindre le proprio ce midi, je vous tiens au courant de l’avancée des choses. Merci encore !

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#10 26/09/2017 22h51

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Dicci a écrit :

une partie de moi pense toujours : si un jour je me retrouve dans une situation précaire, j’aurais ce studio où vivre.

Le problème, c’est que c’est déjà le domicile de quelqu’un : le locataire.

Avez-vous en tête les délais pour reprendre un logement ?
- location nue : à l’échéance du bail (d’une durée de 3 ans), avec 6 mois de préavis. Si le bail est à 5 mois du renouvellement quand vous vous retrouvez dans une "situation précaire", vous pourrez reprendre le logement dans 3 ans et 5 mois.
- location meublée : à l’échéance du bail (d’une durée de 1 an), avec 3 mois de préavis. Si le bail est à 2 mois du renouvellement quand vous vous retrouvez dans une "situation précaire", vous pourrez reprendre le logement dans 1 an et 2 mois.

Il vous faut donc une situation précaire… pas trop urgente ! Ou bien plutôt, il faut abandonner cette idée de pied-à-terre où vous pourriez venir habiter en cas de besoin, car ça ne correspond pas à la réalité.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#11 27/09/2017 00h12

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Pour argumenter une baisse en valeur du prix  plutôt que la réalisation des travaux,vous pouvez dire au vendeur:
-qu’il n’aura pas à se soucier des travaux (devis,coordination des artisans,…)
- qu’il n’aura pas à payer de plus-values sur le prix des travaux (exemple:si le prix de vente du studio est de 63000 euros,la plus-value sera calculée sur ce montant et non sur 65000 ).

Pour vous-même,il y a l’avantage de ne pas payer de droits de mutation sur ces 2000 euros,et de faire réaliser les choses à votre goût plutôt que de devoir reprendre des points si cela n’a pas été fait comme vous le souhaitiez.

Il reste à s’entendre sur le montant des travaux,selon ce que prévoyait la personne (intervention d’artisans qualifiés ou non,matériaux choisis).

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#12 27/09/2017 06h50

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En tant qu’investisseur, vous n’avez pas du tout à faire rénover le bien par le vendeur. Ce ne sera pas à votre goût et probablement bâclé. Aurez vous des factures?

Vous avez tout intérêt à faire les travaux vous-même  (vous ou votre artisan) :
- ce sera à votre goût
- réalisé par des artisans que vous maîtrisez
- fiscalement vous pourrez déduire les travaux

Faites estimer les travaux. La cuisine et la salle de bains sont les 2 pièces les plus chères à rénover. Vous n’irez pas loin avec 2/3000€. Déduisez les travaux de la valeur du bien et allez discuter avec le vendeur avec vos arguments. Et essayez de négocier de commencer les travaux avant la signature finale  (mais après l’acceptation du financement). Ça vous fera économiser un ou 2 mois de loyer.


Faire et laisser dire

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#13 27/09/2017 08h06

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+1 avec creusois et lachignolecorse.

Je plussoie aussi l’analyse de Surin : au-delà de l’affect que vous y mettez, l’analyse objective, c’est que le vendeur et la petite-fille ne sont pas foutus de se mettre d’accord, et que la petite-fille vous a menti et vous fuit désormais pour éviter de faire face aux engagements qu’elle a pris et qui ne seront pas tenus. De toute façon, la petite fille n’a pas le pouvoir d’engager son grand-père, donc ce qui fait foi c’est ce que dit le vendeur.

Vous n’avez pas intérêt à ce que le vendeur fasse les travaux. Par contre, c’est un argument à utiliser pour faire baisser le prix en lui écrivant en substance : "vous m’aviez annoncé vendre l’appartement avec tels travaux réalisés (texte de l’annonce, échanges avec votre petite-fille : être précis et factuel). Aujourd’hui vous m’annoncez vouloir vendre l’appartement sans faire ces travaux. Je comprends et respecte votre choix de vendre sans avoir davantage de soucis. Mais du coup, le bien vendu n’a pas la même valeur qu’annoncé. J’ai fait chiffrer les travaux pour remettre l’appartement au goût du jour et en bon état locatif. Ces travaux se montent à NNN € (si possible, joindre le devis). Aussi, mon offre pour l’appartement, vendu en l’état, est de XXX €. Cette offre est valable 15 jours. Je souhaite vivement pouvoir conclure cette vente avec vous selon ces termes". A re-rédiger en fonction de l’état de vos négociations, etc.

Dernière modification par Bernard2K (27/09/2017 08h53)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#14 27/09/2017 09h55

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Bernard2K a écrit :

Dicci a écrit :

une partie de moi pense toujours : si un jour je me retrouve dans une situation précaire, j’aurais ce studio où vivre.

Le problème, c’est que c’est déjà le domicile de quelqu’un : le locataire.

Avez-vous en tête les délais pour reprendre un logement ?

Il vous faut donc une situation précaire… pas trop urgente ! Ou bien plutôt, il faut abandonner cette idée de pied-à-terre où vous pourriez venir habiter en cas de besoin, car ça ne correspond pas à la réalité.

Vous avez raison. En fait dans "situation précaire", je pense à une démission, donc choisie et potentiellement facile à anticiper. Par ailleurs le logement sera loué à des étudiants+saisonnier, d’où une liberté un peu plus grande que pour une location classique (sauf problème particulier…).

Effectivement je compte bien utiliser l’argument "vous aviez dit que la salle d’eau serait rénovée" pour négocier une baisse du prix, et non une réalisation de ces travaux. Pour les délais de travaux, pas de perte de loyer, le premier locataire étant mon frère il s’y accommodera !

Hier soir, j’ai contacté le propriétaire qui a gentiment fait la sourde oreille, avant de me proposer "un beau miroir moderne, ça changera tout je vous le garantie" ou encore "ça serait dommage de tout casser, elle est belle" (il est mal-voyant vous disais-je dans mon premier post !) avant d’avouer que c’est beaucoup de boulot. Bref, la discussion s’en est arrêtée là, j’ai pas osé poursuivre sur une négociation du montant sans argument factuel avec l’appui d’un devis. Je compte donc le rappeler, être plus offensif et clair à ce sujet en préparant des arguments : devis, échanges, texte de l’annonce etc. et lui rappeler que mon offre d’achat stipulait : "sous réserve que les travaux de rénovation de la salle de douche prévus et cités dans nos précédents échanges électroniques aient bien lieu".

@Bernard2K Je partage ce que vous dites au sujet de la mésentente entre la petite-fille et le vendeur. Ça en devient pénible et commence à m’agacer. Je vais jouer le tout pour le tout en négociant directement avec le propriétaire et on verra bien, refusera-t-il une vente dont le compromis est déjà rédigé et bientôt prêt à être signé, le contact avec le notaire établit etc. pour quelques milliers d’euros ? Surtout qu’il m’a annoncé que ça commençait à être long et que l’agence notariale n’était pas très productive… (faut dire que ça fait bientôt 3 mois que ça traîne pour signer un compromis). Maintenant la question qu’il faut que j’étudie est : s’il refuse toute négociation, quelle sera ma décision…

Dernière modification par Dicci (27/09/2017 10h00)

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#15 27/09/2017 11h02

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Dicci a écrit :

Maintenant la question qu’il faut que j’étudie est : s’il refuse toute négociation, quelle sera ma décision…

Jouez sur leur impatience !
si vous êtes le seul candidat acheteur, vous êtes en position de force, demandez la baisse du tarif sinon rien et ils l’accepteront, car à bout de patience, sous peine d’avoir à rechercher un autre candidat acheteur !

Dernière modification par Job (27/09/2017 11h22)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#16 27/09/2017 11h58

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Ne montrez surtout pas que vous voulez absolument cet appartement.
Au contraire, soulignez que sans les travaux prévus le bien n’est plus le même, et vous avez besoin de réfléchir sérieusement.
Si vous jouez bien cette "comédie", l’idéal serait que *eux* reviennent vers vous en vous proposant une baisse substancielle…

Dernière modification par Deb67 (27/09/2017 11h59)

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#17 03/10/2017 11h52

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Après avoir écouté vos conseils, j’ai pris mon courage à deux mains et j’ai contacté le propriétaire pour lui exprimer que les travaux dont nous avions convenus n’ont pas été fait et que cela remettait en cause mon offre d’achat et que j’avais estimé ces travaux à 2.000 € (à supposer que je les fasse moi-même).

A ma grande surprise, il n’a montré aucun signe d’impatience ou d’épuisement vis-à-vis de ce dossier qui traîne depuis 3 mois sur le bureau du notaire et qui était en passe d’être signé… Il m’a simplement rétorqué que les travaux n’avaient jamais été prévus pour lui et que si la vente aux présentes conditions (65.000€ sans travaux hors peinture/changement chauffage électrique) ne me convenait plus, il valait mieux laisser tomber et passer à autre chose. Il m’a également glissé un "j’ai 40 dossiers en attente et on me propose plus cher que vous, mais premier arrivé premier servi, c’est une parole".

Déçu, je ne lui ai pas donné de réponse et dis que je le recontacterai, histoire de le laisser mijoter quelques heures. A vrai dire, pour moi, il était hors de question de laisser passer l’affaire (qui n’est pas d’une rentabilité mirobolante, mais quand même pas mauvaise pour le secteur). Je l’ai rappelé dans la soirée pour lui confirmer que je reste positionné sur l’affaire et que j’allais signer le compromis comme prévu, ça sera sans regret, j’aurais essayé et ça me servira de leçon pour mes prochains achats : traiter directement avec le propriétaire/décisionnaire dès le départ.

Le montant de cet investissement n’étant pas très élevé et sachant que :

- mon premier locataire est déjà trouvé pour une période indéterminée
- j’achète à un prix inférieur au marché (-10%)

J’ai décidé de rester sur l’affaire pour me faire la main et parce que l’investissement reste rentable malgré tout.

Au final, en ajoutant les fameux travaux au prix d’achat, le bien dégagerait une rentabilité brute de 7,1% en location annuelle, ou de 9% en location étudiante+saisonnier. Les charges de copro étant presque nulles, ayant un prêt à taux très bas (0,89%) et pas d’impôts (LMNP), j’espère dégager un cashflow légèrement positif en année N+2 (car première année prêt sur 15 ans puis allongement de la durée à 18 ans).

Dernière modification par Dicci (03/10/2017 11h53)

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[+1]    #18 03/10/2017 11h57

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Dicci a écrit :

- j’achète à un prix inférieur au marché (-10%)

Je ne veux pas remettre en cause votre affirmation mais avez vous vérifié cela sur Patrim Patrim : estimation de la valeur d’un bien immobilier | service-public.fr le prix de transaction réel, bien par bien peut parfois surprendre…


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#19 03/10/2017 12h22

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Un énorme merci, je n’avais pas connaissance de l’existence d’un tel outil. Très intéressant, je crois que ce soir je vais passer quelques heures sur internet…

Pour mon cas, malheureusement il n’y a eu que 3 ventes de studio 18-20m² depuis début 2016 dans un rayon de 500 mètres autour de mon bien (petit centre ville) et les prix font le yo-yo : 60.000€ (04/2016) / 85.000 (2016) / 90.000€ (2017). Je ne m’explique pas la différence de prix entre celui à 60 et 85 000€, certainement l’état de l’appartement. Pour celui à 90.000€, il est en bord de mer.

Je pense que la vente de studio dans ce centre ville est assez rare et le rapport offres/demandes très variable, ce qui pourrait expliquer une instabilité des prix. Par exemple, actuellement, aucun studio n’est à vendre en dessous de 75.000 €, hormis un 16 m² très sombre à 60.000€. Je vais peaufiner tout ça ce soir en élargissant mon champ de recherche.

Dans tous les cas, je cherche à investir sur du long-terme et je ne compte pas le revendre de ci-tôt, sauf accident mais il est vrai que le prix potentiel de revente entre en compte dans ma réflexion.

Merci encore pour l’astuce, je vais en profiter grandement !

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#20 03/10/2017 13h48

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L’état du bien (non renseigné par Patrim) et le nombre de m2 sont sans doute les données expliquant principalement les différences de prix. D’ailleurs le prix/m2 me semble une donnée plus intéressant que le prix brut du bien.

On peut constater en province des écarts de prix énormes pour des biens assez similaires, dans la même rue et semblant dans un état proche (du moins de ce qu’on peut en voir avec google street).

J’ai l’exemple (unique) dans ma ville de deux maisons de ville jumelées identiques dans la même rue, apparemment en même état l’une vendue 1650 et l’autre 3200€/m2 à 6 mois d’intervalle.

NB : vérifier si le nombre de mètres carrés exprimé est cohérent. Il semble pour les maisons, que parfois des travaux d’agrandissement (combles…) soient entrepris sans en informer les impôts (=>taxe foncière et habitation) et qu’ainsi le nombre de m2 exprimé soit sous évalué !


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#21 10/10/2017 15h45

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Effectivement, il y a tellement de critères passés sous silence dans l’outil qu’il est difficile de se prêter au jeu des comparaisons mais ça reste un outil fort intéressant.

Par contre, toutes les ventes sont-elles vraiment répertoriées ? Dans l’immeuble de mes parents, je sais qu’il y a eu pas mal de mouvement ces dernières années et beaucoup de propriétaires ont vendu. Pourtant, strictement aucune de ces ventes n’apparaît sur Patrim…

Des pistes ?

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#22 10/10/2017 16h54

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Lors de la rédaction de l’acte authentique, votre notaire vous demande si vous souhaitez figurer dans "les études et statistiques de ventes immobilières" si vous dites non, manifestement vous sortez des fichiers visibles…


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#23 10/10/2017 17h07

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ENTJ

L’information est disponible de manière exhaustive au service demande de valeur foncière (DVF) de la DGFIP ; mais je crois qu’elle n’est accessible qu’aux professionnels (vous pouvez toujours essayer de demander, sans garantie)…


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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