Supprimer les logements sociaux pour plus d'efficacité économique et sociale ?

So French cette jalousie maladive.
Je suis prêt à parier que l’ensemble des intervenants dans cette file n’a pas la chance d’être logés dans un logement social et pour certains se trouvent en concurrence avec les bailleurs sociaux.
Le vrai problème du logement est lié à l’inefficience du secteur privé qui construit dans des zone ou cela n’est pas nécessaire bien souvent.
Pas assez d’investissement pour améliorer les logements (il suffit de voir la vétusté de bcp d’appartements parisien).
Cette inefficacité du secteur privé est aggravée par une spéculation liée à la financiarisation du logement : alors qu’avant on achetait pour se loger maintenant c’est un produit d’investissement comme un PEA…..
Bref heureusement que nous avons les logements sociaux qui sont un havre de paix pour ceux qui ont besoin de se loger. Leur seul défaut est leur nombre trop réduit.

DDtee a écrit :

Année après année, je constate autour de moi dans les nombreuses villes où j’ai pu habité la mauvaise gestion économique des logements sociaux, une gestion sociale inégalitaire sans parler de la main mise abusive des politiques locaux à des fin électorales…

Ne serait-il pas plus efficace pour la collectivité de confier cette mission de service public, qui n’est plus remplie, a des bailleurs privés en contrepartie d’avantage fiscaux moins coûteux ?

Mes constats

Inefficacité économique :

- Coût de construction au m2 systématiquement trop élevés.
Je constate régulièrement par exemple qu’à toutes choses égales (normes, niveau de finition…) le coût de construction d’un pavillon de constructeur indépendant est environ 20% moins élevé qu’un équivalemment pourtant construit pas dizaines par des offices HLM. C’est la même chose pour les immeubles…  et pire encore pour les rénovations.  De plus tous les coûts induits ne sont pas incorporés aux coûts exprimés (coûts internes par exemple)

Bonjour, je bosse dans les HLM en tant que responsable du montage des dossiers de construction de nouveaux logements! Je me sens donc concerné par la discussion…

Depuis la crise, les promoteurs viennent me proposer leurs invendus. Aucun ne nous a proposé un produit de qualité similaire, que cela soit en conception ou en qualité constructive.
Après négociation, les coûts sont très similaires à une production directe, les clauses sociales en moins comme un engagement à employer des personnes en insertion professionnelle.

Seuls 2 promoteurs ont été spontanément à la hauteur: une filiale d’un groupe national dédié au secteur HLM et une autre spécialisée dans la niche "foyer".

Mon constat est que la volonté d’accéder à la propriété pousse les gens à acheter au plus petit prix. Une façon d’y arriver est de réduire les surfaces des logements… qui deviennent difficiles à vivre.

DDtee a écrit :

- Foncier offert généralement par les collectivités locales ou cédé à bas coût. Manque à gagner pour les collectivités.

Dur d’imaginer un secteur social sans participation de la collectivité. Après on peut discuter des modalités de l’intervention publique.

DDtee a écrit :

- Financements publics coûteux pour la collectivité notamment par la caisse de dépôt et consignation. Echéances de prêts très longues (50/60 ans) et très peu coûteuses (actuellement +/- 0.5% si j’ai bien suivi)

Les fonds proviennent du livret A sensé être rémunéré un poil au dessus du coût de la vie. Ainsi, le taux d’emprunt est variable en fonction du taux du livret A, les prêts sont distribués par la caisse des dépôts. Je sais pas exactement comment les fonds sont gérés, mais c’est un système robuste depuis la seconde guerre.

A savoir, les taux étant bas en ce moment, les simulations financières sont réalisées avec un taux lissé sur la période (environ 50ans).

Quand une opération sort, elle génère du cash tout de suite car le taux est plus faible que celui simulé. Ce cash fait envie au gouvernement, or il est là pour éviter la faillite si les taux remontent!

DDtee a écrit :

- Effectifs pléthoriques et coûteux pour la gestion du parc locatif (coûts dépassant généralement très largement ceux d’un agence immobilière par exemple). Forte culture du zéro risque/je me couvre avec sur-développement de strates (d’effectif) de protection…

Quels sont les éléments vous permettant d’arriver à cette conclusion?

Quelle agence immobilière intervient socialement dès le premier impayé?
Quel propriétaire privé est en capacité de porter 3 mois d’impayé sans mettre en route de procédure d’expulsion? Je précise tout de suite que les locataires sociaux sont de bons payeurs et de bonne foi. Il existe cependant des boulets de mauvaise foi, ce sont eux que nos procédures d’expulsions visent.

DDtee a écrit :

- Pas de taxe foncière sur ces logements = manque à gagner pour la collectivité.

C’est faux, du moins après 15 ou 25ans suivant le niveau de performance énergétique atteint en anticipation de l’évolution de la réglementation.
C’est le secteur social qui a permis à la masse des entreprises de se préparer à la RT 2012, en étant un terrain d’expérimentation poussé par les politiques.

Je ne connais pas de secteur marchand qui fait de la sur-qualité au bénéfice du client de manière suffisamment généralisé pour devancer la réglementation. En tous cas, ce n’est clairement pas la culture bâtiment!

DDtee a écrit :

- Pas de taxe d’aménagement = re-manque à gagner pour les collectivités

Seulement si le conseil municipal le vote.

DDtee a écrit :

- Aides massives de l’état (ANRU en autre) pour remettre en état ou reconstruire ce qui n’a pas été entretenu ou mal pensé dès le départ… pour refaire souvent malheureusement à nouveau les mêmes erreurs (peu de mixité sociale, et pas ou peu de dé-densification dans les quartiers sensibles)

Pfiou, renseignez vous un peu… Votre avis est tranché à la hache sans aucun discernement…

Le problème est loin d’être du côté des bailleurs. Ma pratique le situe du côté politique dogmatique.

Après guerre, nos chères élites ont imaginé l’habitat idéal du futur, ayant l’occasion de reconstruire le pays. A l’époque, les grands ensembles étaient révolutionnaires, l’eau courante à tous les étages, WC dans les logements…

Avec l’alternance politique, il a été imaginé que concentré les immigrés et les pauvres serait une bonne chose. Il s’agissait de planquer la misère. Sauf que concentrer les problèmes au même endroit, c’est juste créer des ghettos.

Depuis, la mixité sociale est dans toutes les bouches. Sauf que reconquérir un quartier ayant une image pourrie, c’est très dur. Ma pratique me fait constaté qu’un quartier ayant plus d’équipement que tous les autres de la ville n’attire pas de nouveaux habitants s’il porte ce que j’appelle le coût social de sa réputation.

Et pire, la reconstruction massive qu’a connu notre pays sur un modèle industriel fait qu’on repère les quartiers sociaux construit à l’époque juste en les regardant.

Alors, oui, l’approche haussmanienne considérant que l’intervention sur le seul bâti est bénéfique me semble être une erreur, autant restructurer ces quartiers et les relooker me semble une bonne chose.

DDtee a écrit :

- Chantage des villes (au permis de construire) pour obtenir des logements sociaux/intermédiaires gratuits ou très peu chers auprès de tous les programmes neufs dans de nombreuses villes ce qui mécaniquement fait augmenter le coût du neuf.

Mais? Depuis quand un promoteur vend à perte? Ou un client achète hors budget?

Non, les politiques de centralisation orientent le positionnement des entreprises sur le territoire puis l’implantation des ménages en découle. Concentration donc hausse des prix.

On pourrait incriminer l’inflation des normes dans le neuf. Mais lorsque le prix plancher de sorti est inférieur au prix du marché, il n’y a simplement pas de constructions neuves.
Sauf les hlm car le modèle économique est différent, et à bien y penser, que les entreprises du bâtiment continuent de trouver des débouchers, c’est ptêt pas si mal.
ll parait que le bâtiment est un des secteurs qui diffuse le mieux l’argent dans l’économie du pays.

DDtee a écrit :

Inefficacité sociale :

- Les critères de solvabilité pour obtenir un logement social sont devenus au fil du temps les mêmes que pour les logements privés. Trop d’impayés oblige les offices HLM à devenir sélectif. Le rôle social des HLM n’est plus que très partiellement assuré (reste seulement le loyer réduit).

Je suis incapable d’émettre un avis général sur ce point, à l’échelle de mon employeur, 60% des personnes logées sont à 60% du seuil de pauvreté…
Seul le secteur neuf est au même prix que le marché privé, la qualité de conception et l’ensemble des services en plus.

DDtee a écrit :

Les locataires avec peu de ressources trouvent refuge aujourd’hui auprès des logements privés en mauvais état !

- Commission d’attribution des logements très largement contournées par les élus locaux qui s’assurent ainsi une base d’électeurs aux frais de la collectivité souvent même hors cadre de revenus.

C’est bien ce que raconte le lobbis des promoteurs, oui.
Cela est digne du café du commerce, je suis très surpris!

DDtee a écrit :

- Peu de mixité sociale et quartiers qui semblent parfois avoir été conçus comme un "trou à problèmes" d’où il est difficile de s’en sortir…

C’est notre histoire. Ne jetons pas le bébé avec l’eau du bain.

DDtee a écrit :

Ne serait-il pas plus efficace d’arrêter les frais et de confier la mission sociale des HLM à des propriétaires bailleurs qui accepteraient de l’embrasser contre une infime partie des avantages dont bénéficient aujourd’hui les offices HLM ? Par exemple absence d’impôts fonciers et une aide au financements longues durées par le "1% patronal" etc

Les bailleurs sociaux sont issus de 3 histoires différentes:
Les Office publics de l’Habitat, créé par des collectivités.
Les SA créées par le 1%.
Les coopératives, créées par des collectifs d’habitants.

Les SA se concentrent actuellement sur les grandes agglomérations et abandonnent les campagnes. Je serais très inquiet que la concentration s’accentue.

DDtee a écrit :

Outre une plus grande efficacité économique et des économies substantielles pour l’état et les collectivités territoriales, ce serait l’assurance d’une vraie mixité sociale. Les bailleurs privés seraient éparts dans toute la ville et ne voudront pas investir dans les quartiers à problème.

C’est une formulation d’un futur possible, resterait bien entendu à gérer les erreurs du passé, grand ensembles et quartiers où la pauvreté est concentrée…

On ne peut pas laisser les quartiers à problème se démerder tout seul… Cela s’appelle la solidarité!

Rastignac a écrit :

Je partage entièrement ce constat, encore plus accablant en banlieue parisienne. Il serait intéressant de faire un test sur certains départements, ou communes, en laissant le privé agir et faire le point au bout de cinq ans.

Ben c’est pas compliqué, je les vois les ruines en secteur rural. Si le marché décline, le privé limite ses pertes et passe à autre chose.

Je travaille en secteur "détendu", je vois certaine commune décliner alors qu’elle fonctionne bien par la négligence des propriétaires privés.
Les signes de déclins engendrent une peur que seuls les pouvoirs publics peuvent enrayer.

blackfalcon a écrit :

- limiter le bail à X année, ex: 5 ans. Au delà, interdiction de signer un bail en HLM pour une durée de Y années (ex Y = X *2 ou *3). Cela permet d’avoir une aide temporaire et non pas une aide a durée indéterminée.

Les pauvres sont de bonne foi. S’il pouvait être riche, je vous assure qu’ils le seraient. Mais le travail et la richesse sont mal répartis.

Je vous renvoi au 1% qui possède 50% ou un truc du genre…

blackfalcon a écrit :

- mettre des surloyer en fonction des revenus N-1. Cela permet d’éviter tous les phénomènes de cadre de la fonction publique ou hommes politiques qui occupent des HLM.

C’est déjà le cas. A défaut de déclaration, le surloyer s’applique. Et cela créé des galères pas possible pour les plus fragiles.

blackfalcon a écrit :

- prise en compte immédiate des changements familiaux. Pas vraiment utile du fait de la limite de bail proposé au dessus mais évite les situations ou un locataire à un appart pour 5 personne alors qu’i est tout seul (divorce + les enfants devenu adultes/en études).

Peut être. Je crains que cela soit marginal. A voir combien cela est contradictoire avec la nécessité de mixité, et vérifier que c’est bien respectueux de demander à quelqu’un de déménager alors que ses repères sont ici (voisins, amis, il est chez lui)

blackfalcon a écrit :

- probablement augmenter les moyens d’enquêtes et peines pour les hommes politiques utilisant les HLMs a des fins clientélistes.

En 10ans dans le secteur: 2 dossiers.

blackfalcon a écrit :

En faisant ça, on permet a bien plus de gens d’avoir un HLM au cours de leur vie quand ils en ont besoin.

Par ailleurs, comme vous le soulignez, une partie des problèmes sont plus du coté urbanistique (éviter des HLMs sans autre logements pour tenter de créer de la mixité sociale).

Oui pour tirer les leçons du passé en matière d’urbanisme! En acceptant de traiter l’existant.

maxlille a écrit :

- la pénurie de logement, essentiellement dans les métropoles. Les mairies n’ont aucun intérêt à ce que les constructions s’accélèrent dans leurs villes, sans parler de l’éventuelle construction de tours qui permettrait de loger un plus grand nombre de personnes dans Paris par exemple. C’est donc un choix de société, protéger les uns (insider) au détriment des autres (outsider).

Les villes attractives construisent.

Les villes sont favorisées par rapport aux campagnes, et les grandes villes ont plus de budget par habitant que les petites.
Il s’agit d’une situation de concentration. La pénurie sera toujours au même endroit si on continue à concentrer.

maxlille a écrit :

- Les normes de construction qui font sensiblement augmenter le prix au m2 (sans parler du fait, comme mentionné précédemment, qu’on oblige dans le cadre de projets immobiliers neufs, à la construction "gratuite" de HLM, crèche, école ou autre bâtiment public, ce qui in fine revient à augmenter le prix du m2 pour le privé). Je ne parle pas de l’obligation de créer des places de parking, toilettes handicapés etc.
Je pense, peut être naïvement, qu’il est tout à fait un possible de construire des biens de qualité à un prix raisonnable, il y a de la place pour tous les segments de marchés, à Paris ou ailleurs.

Au final, plus de logements à des prix plus faibles dans les zones les plus tendues permettaient de mieux réguler l’offre et la demande et de permettre au plus grand nombre d’accéder à un logement.

Il existe des zones en déclin ou déjà sans marché.

Dernière modification par Pruls (30/09/2017 21h58)