Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ?

J’ai donc fait des simulations sur rendementlocatif.com (compte premium), avec des valeurs correspondant à mon cas (bien à 50000 € financé à 110%). J’ai utilisé les taux à 10, 20 et 30 ans que je vous ai cités plus haut. Je ne reporte pas ici le TRI car il ne nous apprend jamais grand chose : plus le crédit est long et plus le TRI est élevé, et dès que le cash-flow est positif le TRI est infini (notez au passage que le TRI sur rendementlocatif.com correspond bien à ce que je proposais, en désaccord avec certains, où seul l’apport est pris en compte et non le prix du bien, afin de considérer le levier bancaire). Mon calcul porte donc uniquement sur la VAN, en fonction du taux d’actualisation (selon le rendement que je peux espérer de mon épargne).
Le scenario est une revente à 10 ans dans tous les cas (ce point n’était pas modifiable), ce qui permettra de se rendre compte de l’impact d’une revente prématurée en cas de crédit long.

Voici les résultats (en orange les variables sur lesquelles j’ai joué, en vert les cas les plus favorables):


Dans le premier tableau, vous noterez que le point de rentabilité maximal se déplace selon le taux de rendement de l’épargne (taux d’actualisation). Dès 7% de rendement sur ses placements financiers, le crédit à 30 ans est avantageux (le surplus de liquidités généré par le cashflow plus important étant ainsi placé au taux de 7%). Dans mon cas, je pense que 7% est un rendement que je peux raisonnablement espérer, ainsi ce résultat tend à m’orienter vers un crédit de 30 ans.

Autre point que j’ai voulu vérifier, dans le deuxième tableau : à partir de quand un crédit long est "trop cher" par rapport à un crédit plus court. J’ai augmenté le taux du crédit à 30 ans, par étapes, jusqu’à obtenir une courbe descendante, en gardant un taux d’actualisation de 7%. Comme vous pouvez le voir, lorsque le spread 20-30 ans est de 1.39%-2.2%, le prêt à 30 ans devient effectivement "trop cher". Dans mon cas, avec les taux qu’on me propose (tableau 1), le spread de taux n’est pas suffisamment élevé pour rendre le prêt à 30 ans trop cher (avec l’hypothèse du taux d’actualisation à 7% et plus).

Cette simulation, je crois, répond à mes propres interrogations et pourra peut-être répondre à celle d’autres personnes. N’hésitez pas si vous avez des objections à formuler par rapport à mes hypothèses et raisonnements.

Dernière modification par Golliwogg (01/10/2017 08h52)

Désolé pour le ton péremptoire, ce n’était pas mon intention. Mes je réitère mes propos, tous les exemples que vous donnez peuvent se réduire au choix d’un rapport rendement/risque, ceux qui se rapportent à la durée ne me semblent pas rationnels.

La vraie question, c’est 1) de combien et 2) à quel horizon

Je pense qu’on répondrait tous ainsi :
De combien : le plus possible
A quel horizon : le plus vite possible
Pour moi, la seule vraie question c’est quel risque est-on prêt à prendre pour avoir du rendement, en fonction de sa situation du moment ou à venir.

Si c’est un investissement pour vous constituer un premier capital très rapidement à partir de pas grand-chose (moins de 10k€ p/ex.), vous privilégierez des investissements très risqués. Pour ma part, création de ma société (je recherchai du +50% à +100% par an pour mes petites économies). L’immobilier ne convenait pas vs cet objectif (je n’ai ni le flair ni l’expertise pour obtenir ce genre de rendement dans l’immobilier).

Vous décidez qu’avec un patrimoine faible, un risque élevé est la chose à faire, comme un coup de poker ou jouer au loto. C’est effectivement un choix qui se tient.

Un investissement immo. pour le louer puis y vivre à votre retraite ? Nous serons nombreux à privilégier une zone d’habitat qui nous conviens, quitte à sacrifier de la rentabilité locative brute.

L’approche la plus rationnelle serait de faire l’investissement le plus rentable pendant la phase d’épargne, puis la retraite venue, d’acheter le bien dans lequel on veut vivre. Bien sûr, je n’exclue pas qu’on puisse avoir un coup de coeur tel qu’on ne soit pas sûr de retrouver un tel bien 15 ans plus tard, et qu’on préfère l’acheter dès maintenant quitte à sacrifier la rentabilité. Mais c’est un choix qui se paye.

Investissement immo. pour une plus-value rapide à 3-5 ans ? J’imagine qu’on chercherait une zone à fort potentiel (en fonction de votre flair, future ligne de tram, ville à l’économie et à l’économie dynamiques etc.)

C’est là que je ne comprends pas l’intérêt de "faire une plus-value rapide à 3-5 ans". On veut tous faire une plus value la plus forte et la plus rapide possible. La seule question c’est "quel risque est-on prêt à prendre pour cela".

Faire jouer le levier fiscal ?

Ce n’est pas un objectif en soi. On fait du levier fiscal pour augmenter la rentabilité globale. On ne cherche pas à payer moins d’impôt si on gagne moins d’argent au final !

Vous avez lu trop vite et raté le ’rapidement’ - il me semble en effet que vouloir se constituer un premier capital significatif rapidement à partir de pas grand chose suppose des choix risqués. Ce n’est pas un livret A qui va permettre de faire du 50 à 100% annuel! Mais si vous connaissez un moyen de le faire sur un horizon court à risque faible, je suis preneur.

On s’est peut-être mal compris mais j’ai dit que j’étais d’accord avec vous : dans certaines situations, on peut être prêt à accepter un risque important pour un rendement important (et rapide, mais "rapide" et "important" sont synonymes, quand on parle de rendement).

C’est là que je ne comprends pas l’intérêt de "faire une plus-value rapide à 3-5 ans". On veut tous faire une plus value la plus forte et la plus rapide possible. La seule question c’est "quel risque est-on prêt à prendre pour cela".

Non, tout le monde ne cherche pas à faire une plus-value immobilière la plus forte et la plus rapide possible. Pour certains, la plus-value sera secondaire, la rentabilité locative prioritaire. D’autres les deux etc.

Pardon, je m’étais mal exprimé, je voulais dire "avoir un rendement total le plus important possible", plus-value ET rendement locatif compris, bien entendu. L’arbitrage entre plus-value et rentabilité locative me semble tout à fait artificiel, au même titre que l’arbitrage entre dividendes et plus-value pour les actions.

Si vous croyez que ça ne puisse pas être dans certains cas le levier prioritaire dans les choix d’investissement, vous vous trompez. Ça peut d’ailleurs aller jusqu’aux cas de certains investissements immobiliers qui sont justement faits pour ’perdre’ de l’argent. C’est un grand classique de l’immobilier rural, via les déficits fonciers (+ évidemment si besoin est de transformer le patrimoine personnel en outil professionnel, pour des raisons fiscales évidentes)

Certes, je ne connais pas le sujet en profondeur. Mais tout de même, si l’on fait un choix pour artificiellement "perdre" de l’argent, c’est forcément pour en gagner d’un autre côté, sinon y a un truc qui cloche…

Bernard2K, je dois finalement vous donner raison : le dossier a été refusé par l’organisme de caution pour un prêt à 30 ans (cela aurait néanmoins été probablement possible si on avait décidé de faire une hypothèque à la place), on s’est donc rabattus sur 25 ans. Ce n’est pas encore signé mais on a au moins l’accord de principe pour l’obtention du crédit.