Nantir un contrat de capitalisation dans une SAS pour un crédit immobilier ?

Bonjour à tous

Fidèle lecteur du forum, je me permets de solliciter la communauté quant à une stratégie qui me trotte dans la tête depuis quelques mois .
j’espère avoir des réponses aussi bien sur le fond que sur la forme .

Dans les faits , et dans un esprit volontairement synthétique :

mon objectif : acheter un immeuble de rapport avec une rentabilité minimale nette de 10 % en utilisant un effet de levier maximum de la part du partenaire bancaire .

ma vision : très clairement un objectif à moyen terme de l’ordre de 7 à 10 ans, afin de dégager une rente par la suite, non nécessaire actuellement .

ma méthode : je dispose d’une holding présentant une trésorerie en fonds propres suffisante ( > 300 ke) Je pense nantir le prêt via un contrat de capitalisation ( luxembourgeois +++ ceci permettrait de pouvoir repartir le risque sur un plus large panel à la fois en classe d’actif et en possibilité).
pour info, les statuts de la holding me le permettent .

ma stratégie : 
- le financement : j’envisage d’utiliser un crédit in fine ( un peu plus cher certes mais compte tenu des taux actuels la différence n’est pas énorme).point de vue apport, il semble difficile de l’éviter dans ce type de crédit . J’ai déjà sondé plusieurs partenaires bancaires, 20 % semble la norme . 
- la structure : très probablement une sci à l’i]is[/i] en mère -fille sur la holding, ceci me permettrait d’encapsuler les bénéfices après amortissement et IS, sans bloquer d’éventuelles opérations futures .

Le débat est assez vaste .
J’attends des réponses nombreuses, y compris des détracteurs .
Y a-t-il des anti-in fines , ayatollah du crédit amortissable .
Quelles stratégies/méthodologies vous paraissent elles pertinentes ou l’inverse  ?

Merci par avance pour vos contributions

Amitiés

Sammy

Mots-clés : contrat de capitalisation, crédit in fine, sas