Miyamoto [58] : étude de cas immobilier

miyamoto · #1

Bonjour

je suis actuellement en en pleine réflexion sur quelques pistes d’investissement immobilier. D’un côté je crains de commencer trop grand mais j’ai vu deux ensembles de logement dans la même ville qui me semble opposé dans la démarche mais tout aussi inintéressant.

- le premier est un immeuble de 215 M2 (R+2) comprenant 6 studios (deux par étages) d’environs 35 m2, les huisseries et la toiture sont récentes pour le reste tout est à refaire le tout mise en vente 76 K€.

- le second un ensemble de 315 m2 comprenant 6 studios, un appartement de type F2 un pavillon de type F4 l’ensemble rénové récemment, mis en vente 125 K€.

Sachant que dans la ville un studio se loue au minimum 250 HC, un F2 350€ et j’ai un peu plus de mal a estimer cela pour le pavillon celui si étant en arrière-cour de la résidence mais actuellement il y en a quatre en location entre 540€ ET 680€.

Ce sont deux bien mis en vente depuis un moment environs 500 jours donc je pense qu’il doit y avoir ou un gros loup que j’espère levé lors de mes visites éventuelles, ou une marge de négociations qui doit rendre ces opérations très intéressantes.

Conscient d’avoir plein de paramètres qui m’échappent et ne pensant pas pouvoir réussir à faire financer ce genre d’opérations au vus de ma faible capacité d’emprunt, j’aurai aimé avoir un échange, vos avis, afin d’y voir plus clair

En espérant pouvoir échanger avec vous

Cordialement

Mots-clés : immeuble rapport, immobilier, renseignement

Bernard2K · #2

L’analyse sur ces deux immeubles est inexistante.

Vous ne pouvez pas chiffrer les travaux ; vous ne faites pas le calcul du loyer potentiel ni de la rentabilité, ne serait-ce que brute. Qu’est-ce qu’on peut bien vous dire dans ces conditions ? Il y a un modèle de demande de cas, et il n’est pas là par hasard : pour le remplir correctement il faut déjà une bonne connaissance des projets et une bonne première analyse de ceux-ci (et ce travail est à faire par vous, pas par nous !) : Modèle de demande d’avis d’un achat locatif

Ensuite, vous dites ne pas pouvoir les financer. Alors à quoi bon les analyser si vous pourrez pas les faire de toute façon ?

Vous dites dans votre présentation que votre conjointe se lance en libérale : c’est sans doute une très bonne chose dans l’absolu, mais ça va probablement réduire à néant votre capacité d’emprunt. En général, les banquiers demandent à un indépendant 3 ans de bilans positifs d’activité avant d’envisager de lui prêter à nouveau. Il va être bien difficile d’investir dans l’immobilier locatif pendant cette période.

Vous pourriez peut-être investir vous personnellement (sans votre conjointe) mais il faut alors vérifier votre capacité d’emprunt ; pour un immeuble entier ça risque de coincer.

Désolé d’être un peu brutal, mais ce que vous présentez n’est pas une étude de cas ! Dans "étude de cas" il y a "étude" !

Dernière modification par Bernard2K (02/09/2017 10h13)

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