Murs commerciaux : peut-on cacher l'usage de l'immobilier locatif à la banque ?

iubito · #1

Bonjour,
malgré un projet qui s’autofinance,
cash-flow positif (avec de l’apport tout de même ), les banques sont frleuses ou ne veulent pas du tout financer des murs commerciaux.
J’ai un projet avec locataire en place, fonds de commerce en place depuis plus longtemps, et locataire à environ 15 ans de là retraite et qui aura tout intérêt à revendre son fonds de commerce…

Peut-on cacher au banquier qu’il s’agit de murs commerciaux en disant que c’est du locatif non meublé ?
En tout cas sur des banquiers en ligne qui n’affichent pas noir sur blanc qu’ils refusent.
Et ils ne sont pas dans la ville pour vérifier.
J’attends un appel de hello bank notamment.

Mots-clés : local commercial, locatif, murs commerciaux

Morey · #2

En théorie le compromis de vente reprend le détail des locaux loués, et leur destination.
La banque demandant ce document systématiquement pour un achat immobilier, ils auront l’information.

Par ailleurs, un cashflow positif avec de l’apport n’est pas pas un cashflow positif.
Il nous faut le montant du projet, de l’apport et le cashflow afin de pouvoir vous donner un avis.

ohennequin · #3

Bonjour,

Je dirais que si vous commencez a mentir a votre banque, vous ne partez pas sur de bonnes bases pour la suite en cas de problèmes ou de demandes de votre part…

Qu’appelez-vous cashflow positif avec apport?

A+

Ohe

iubito · #4

Bon, j’ai eu Hello Bank hier et j’ai pas menti, j’ai eu droit à "attendez je demande à ma chef", 3 minutes d’attentes, puis l’entretien a repris. Première étape franchie.
Nouveau RDV aujourd’hui pour voir un peu mieux où on peut aller.

Idéalement il faudrait pas que je mette d’apport (ou juste 1000€ si ça peut rassurer le notaire), et idéalement je ne veux surtout pas avoir à y mettre de l’argent après, donc les loyers payent les charges + l’emprunt + laisse un petite marge (le principe du cashflow, je vous apprends rien)

Donc je vais faire en sorte d’avoir des mensualités de 340€, tout compris.
Loyer brut 514€/mois
Charges copro et taxe foncière : 92€/mois
IR : 0
CSG-CRDS : 15,5% de 70% de 514*12 = 669€/an = 56€/mois (régime micro foncier)
Donc loyer net 366€/mois.

S’il faut mettre 3000 ou 4000 d’apport, pourquoi pas, ça ne fait que "retarder" la date à laquelle la revente du bien sera rentable.

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